开发酒吧街的10大必要条件

近两三年国内商业地产的开发一片火热，像北京、上海这样的一线城市，20万平方米以上的大型购物中心和10万平方米左右社区商业项目数不胜数（夸张的说J…）。

商业地产大量开发放量导致商铺的销售和招商都遇到了困难，尤其是非常现实的招商工作。在北京有的项目甚至空置长达三四年之久才勉强活起来。

目前商业地产销售、招商遇到困难的原因除了市场集中放量、市场竞争激烈外，还有两个方面的原因：一是开发商预期过高，往往是一厢情愿。不论是售价和租金，还是项目的未来，大部分开发商都自认为自己的项目是最好的，想要卖、租个高价钱，要做成什么什么高档百货商场、引入国际品牌、餐饮娱乐、酒吧街、什么什么非常有特色的项目等等。另一个原因是项目定位不切实际，还处于概念设想阶段（夸张的说是幻想J…）。什么风情街、美国后街、欧洲街……。而这些定位只能飘在空中而落不了地。

从目前项目的市场定位来看，大部分项目都有酒吧街。一提起酒吧街，往往会联想到时尚、前卫、文化等商业色彩。而许多项目素不知酒吧街形成规律，便无根据的定位成酒吧街。

在中国传统文化中，往往成大事者，都要讲究“天时、地理、人和”，如果三者缺少任何一个，这大事估计就很难成。在这里我想分析一下酒吧街这种商业形态，通过对国内主要城市知名酒吧街形成的特征研究分析，希望能给那些想发展酒吧街的项目提供点参考，看看自己的项目是否具备发展酒吧街的条件。

一、酒吧街在中国

——国内主要城市的酒吧街

²香港酒吧街——兰桂坊、尖沙嘴、中环苏豪伊利近街、湾仔

²北京酒吧街——三里屯、什刹海、元大都、星吧路、南锣鼓巷²上海酒吧街——新天地、衡山路、茂名南路、巨鹿路、复兴公园、铜仁路、永嘉路

²广州酒吧街——白鹅潭、沿江路、环市路、海珠广场、芳村酒吧街

²南京酒吧街——1912

²重庆酒吧街——较场口得意世界、江北的北城天街

²杭州酒吧街——南山路、东坡路

²武汉酒吧街——武大酒吧街、汉口江滩

²沈阳酒吧街——三经街、奉天街、大馆、西塔

²深圳酒吧街——华侨城、京华风情酒吧街

²成都酒吧街——玉林街、锦里

²福州酒吧街——温泉公园路、津泰路

²长沙酒吧街——解放西路

²哈尔滨酒吧街——果戈里大街

²乌鲁木齐酒吧街——公园街、北门和人电影院

²郑州酒吧街——纬一路、经六路、经三路、农业路

²西安酒吧街——德福巷

²青岛酒吧街——闽江二路、香港路

²宁波酒吧街——老外滩

²泉州酒吧街——状元街

（一）国内特色酒吧街——上海新天地

上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。项目占地3万平方米，建筑面积约6万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获「2001年中国年度新锐榜建筑奖」、美国建筑师学会香港分会颁发之「AIA Hong Kong Citation 2002」以及美国Urban Land Institute颁发之「2003 Award for Excellence」

新天地分为南里和北里两个部分。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭 - 兴业路 - 是中共「一大」会址的所在地。南里建成了一座总楼面面积达25000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于2002年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。此外，"88新天地酒店式服务公寓"亦于2002年底开幕。新天地南里更建有一个具220个车位的地下停车场

石库门建筑可说是上海历史流金岁月的见证。然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，工程人员皆按照当年的图则进行修建。现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌

为了配合外表「整旧如旧」、内部「翻新创新」的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所（二）国内特色酒吧街——逸飞创意街

逸飞创意街由已故著名艺术家陈逸飞先生总策划、英国 A LSO P 公司完成整体概念设计

逸飞创意商业街是目前上海规模最大、最集中的时尚文化艺术街，毗邻浦东世纪公园，北临张家浜景观河，与科技馆隔岸相望。商业街全长800米，分为地上与地下两部分，总建筑面积2万平方米。外观通过块面的组合展现了后结构主义风格的艺术建筑特征。三大盒形建筑分别命名为“飞来石”、“天堂火”、“琉璃水坊”，流动于各个地段的绿色双层小建筑，单体面积在200平方米左右，形态更为创新、前卫

（三）国内特色酒吧街——南京1912

南京1912座落在南京总统府侧，占地面积达3万多平方米。整体建筑呈L形环绕总统府，由17幢民国时期风格的建筑以及共和、博爱、新世纪、太平四大广场组成。民国时期典雅的、大气的、中西合璧的府衙式建筑与总统府相应，成为本地以及外来游客时尚生活的聚集地。其定位打造南京的城市客厅。主要功能是酒吧、咖啡屋、茶吧、夜总会、西餐厅、美容院等店家。经营商家40多家。包括星巴克、澳洲咖啡领导品牌哈得逊、日式餐饮闻名的木酷铁板、牛角烧烤、“乱世佳人”酒吧。酒吧于2005年圣诞节开业，目前生意非常火爆

（四）国内特色酒吧街——宁波老外滩

宁波老外滩位于甬江、奉化江和余姚江的交汇处，是目前国内仅存的几个具有百年历史的外滩之一。从近代史上来看，宁波外滩的诞生比上海外滩还早20年。江北外滩一带的建筑有着浓郁的欧陆风格。目前保存下来的文物建筑有：英国领事馆旧址（1842年）、巡捕房旧址（1864年）、浙海关旧址（1865年）、天主教堂（1872年）、江北耶稣圣教堂（1898年）等。此外，还有一些民房，如严氏山庄、朱宅、老商铺“宏昌源号”等。这些建筑具有中西合璧的风格，与中国传统民居形成鲜明对比，极具观赏价值。老外滩也是宁波近代商帮的起航地。宁波的近代商帮利用外滩这一通商口岸所带来的发展机遇，利用身处当时中国对外开放前沿地带及对外贸易的先天优势，纷纷创办轮船公司，在三江口到下白沙一带修建码头，从事宁波至上海等地的运输，特别是从事当时颇有风险的对外经济活动，从而大大促进了宁波商帮的近代化进程。从最近一次文物普查情况来看，宁波外滩的54处文物建筑中至少有31处与宁波商帮有关

从2002年开始，由宁波城投进行改造，总建筑面积5万平方米。开发完成的老外滩，中西合璧的建筑风格原汁原味地保留，让老外滩恢复它最辉煌的使用功能，并在新建筑上糅入后现代主义的元素，使老外滩地块兼具传统和时尚特质

其主要商业功能包括城建展馆、国际酒店、世界美食、休闲酒吧、行业会馆、生活天地，是宁波最顶级的社交平台，一个高档次、多元化的商业街区。