长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告

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长沙县星沙商业乐园商业策划书共17页文档

“星沙商业乐园”商业策划书1、项目规模简要及本方案的目的1．1规模概述星沙商业乐园项目由兆佳（香港）××公司，湖南兆佳实业有限责任公司投资，由湖南兆佳房地产开发××公司开发，占地面积93.4亩，建筑面积47689平方米。

位于长沙县星沙经济技术开发区内，城区主干道开元路和星沙路的交汇处，地理位置优越。

项目建筑施工进度已于9月25日整体封顶，目前进入装修阶段。

星沙商业乐园作为星沙第一个整体品牌优势，规模化经营平台的复合型商业项目，将整合周边经营商户的各种经营业态，形成良性互动的成熟商业模式，彻底改变星沙现有经营内容单一、营业额低、比较分散、商户信誉不好的局面。

其商业发展形势和升值潜力被普遍看好。

星沙商业乐园建筑风格上采取围合式布局，西班牙式建筑风格与传统商业建筑手法相结合，按功能划分A、B、C、D四区，共四层（C、D区为三层），一层面积15069.98平方米；二层面积15047.19平方米；三层面积11438.46平方米；四层面积6299.5平方米；层顶面积247.37平方米。

其中一、二层为独立商铺，以经营品牌服饰为主体，兼营儿童商业乐园、休闲、娱乐等项目，上、下层连体商铺49间，单层商铺342间。

三、四层规划为商场、办公、金融、餐饮、会务中心、康体中心等投资项目招商，顶层屋面为花园式屋面。

1．2本策划书的目的结合周边区域市场的商业经营业态调研和商业模式的分析，整合本项目现有资源特征，采用先进、科学的招商策略，组织专业的招商人员，制定相应的商业计划。

从而达到“快速”、“高效”、“低投入”的效果，使整个项目的招商工作取得圆满成功。

2、项目分析2．1项目硬件缺点分析2．1．1工程现状：在11月底A、B栋外立面和兆佳广场出来，工程进度相对拖后，影响了招商和销售的进行；2．1．2缺乏大板块的营业空间：大型商家进驻在选择铺面上出现较大困难，可选择性不强；2．1．3物流系统不完善：没有提供大型货物电梯，对3、4楼客户货物的存放、移动存在一定的影响；2．1．4三、四楼铺面划分不合理：A栋三、四楼铺面密度过大，B栋三、四楼共只有6个铺面；2．1．5项目之前的销售单位过于分散，不利于整体招商；2．1．6停车场离A区等商业区距离较远；2．2项目软件市场分析2．2．1价格偏高：目前星沙区域市场周边同性质商用物业价格在3000-6200元/平方米不等，星沙商业乐园在同类别产品中因为其品牌优势和规模化经营平台策略，以及地理位置较好、户型面积合理、且控制好套价，所以更有市场竞争力。

2018-2019【精品】年长沙市星沙CBD发展实施报告

地下空间与北侧长永高速相连通，设置地
下接入口；
4、远大路、人民路、三一大道、星沙大道、
黄兴大道等纵横路网联系城区；
新长海
广场 4
3
星沙CBD空间布局
布局思路：
商业街
主要轴线
一街两区三轴线四中心
人文景观轴
景观主题公园
商贸发展轴
景观主题公园
公园绿地
商务发展轴
功能分区
景观主题公园
文化中心居住、配套区
活力的六本木繁华的拉德芳斯
拉德芳斯拥有欧洲最大的购物中心
• 拉德芳斯拥有欧洲最大的购物心，拥有250多家商店, 营业面积10多万平米。位于拉德芳斯中心，周边有环形道路，值得星沙CBD设置商业网点时候借鉴。
拉德芳斯经验借鉴
1. 建立合理的开发机制，保证建设规划的有效实施。
2. 注重规划合理性与景观文化环境的营造。
星沙CBD交通规划
1、地铁引进CBD ，经星沙大道设漓湘路站；
2、板仓路拓宽为6车道，同时留出20米绿化带；板仓路西侧地下空间设置大型公共地下停车场；
3、规划在漓湘路以北形成较为完整的地下交
通网络系统，减少地面交通量：利用现状
地形高差，将部分支路作为地下或半地下
支路，人车分流，营造良好的街道景观。
1
国内外CBD案例
2
区域发展环境研究
3
星沙CBD发展思路
4
实施步骤建议
星沙CBD发展实施步骤
第一步：用3—5年时间营造CBD发展的良好环境以工程机械等产业升级和房地产业为引擎产业，鼓励工程机械产业战略产业链条高端部分，加大生态环保型城市综合体投资开发力度，同步进行CBD市政基设施建设与环境建设；以房地产业的先期发展，带动商业的发展；着力于增加人气及商业氛围的营造。

某商业综合体招商业态定位报告

某商业综合体招商业态定位报告尊敬的各位领导：我荣幸地商业综合体编写这份招商业态定位报告。

本报告旨在为商业综合体的招商工作提供相关指导和战略规划。

根据市场调研和分析，我们为商业综合体制定了以下商业定位策略和建议。

一、市场背景分析1.消费升级趋势：随着经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对于购物中心的需求也在逐渐升级。

2.城市规划发展：商业综合体所在的城市或地区的城市规划和发展情况将直接影响商业综合体的定位。

3.人口分布：商业综合体所在地区的人口分布情况将决定商业综合体所能服务的潜在消费群体数量和需求。

二、商业定位策略根据市场分析，我们建议将商业综合体定位为“时尚与品质生活中心”。

这个定位旨在满足消费者对于时尚、品质与便利的需求。

1.时尚定位：商业综合体将引进国内外知名品牌，提供时尚、潮流的购物体验。

鼓励原创设计师品牌入驻，举办时尚活动和秀场，使商业综合体成为潮流时尚的聚集地。

2.品质生活定位：商业综合体将引入高品质的生活方式品牌，涵盖高端餐饮、休闲娱乐等领域。

通过提供舒适的环境和高品质的服务，为消费者创造品质生活体验。

3.便利定位：商业综合体将提供便捷一站式购物体验，通过引进超市、药店等便利店，以及为消费者提供多样化的优质服务，满足消费者对于便利和效率的需求。

三、商业招商策略1.定位主题区域：商业综合体应根据市场需求和消费者偏好，确定特定的主题区域，如时尚区、美食区、休闲区等，吸引相应的品牌入驻。

2.引进国际品牌：引进一些国际知名品牌，以增加商业综合体的品牌影响力和吸引力。

提供独家商业特许经营权，增加商业综合体的独特性。

3.开展市场营销活动：通过开展各种营销活动，如折扣促销、会员特权、限时购等，吸引消费者前来购物消费，并提升商业综合体的知名度和美誉度。

4.加强合作伙伴关系：与各行业的领先企业建立合作伙伴关系，共同推动商业综合体的发展，实现互利共赢的局面。

5.注重客户体验：通过优化商场布局、提供便利的停车和购物环境，提升消费者在商业综合体的体验感受，增加消费者的满意度和忠诚度。

第一生产力-长沙星沙HAPPY MALL整合推广

系列报广：
文艺青年装X神器屋顶全景摩天轮空降GOGO MALL 异国情调料理的美味，要搭配邂逅和放松，夜晚给你的，比黑暗更多。
系列报广：
直男们的撩妹圣地屋顶全景摩天轮空降GOGO MALL 暧昧逼人的空间，惹火的热闹。人与人的距离，比你想象的更短。
炒作活动
直邮爱意情话，写给你
关键词－Three
商业区域化
东西南北，龙盘虎踞
关键词－Four
推广格式化
全城尽卖高大上，喊口号大赛
结论：
1、操盘思路的模式化：住宅先行和商业先行的城市综合体诉求遵循大盘操作模式，先立势再立意。
2、推广诉求的同质化：品牌、区域、地段、规模、实力、
代言、国际、商务…… 3、建筑形态的格式化：不重视与消费客群的交流与沟通。
愉悦、开心
本项目属性：星沙CBD 30万大型城市综合体，未来将打造 15万㎡时尚商业。
本项目的意义：对于星沙而言，是10万星沙人告别传统商圈的娱乐首选。对于长沙而言，是商业格局之上的又一个全新杰作。
项目定位：
星沙CBD·快乐目的地
[贰]
赢形象
2016，本项目重新出发， “中茂城”已成为历史，和过去说再见，和未来说HELLO。因此，我们希望以全新的姿态在市场发声。
消费目的地
如何才能让客户来？
城市综合体的始祖——豪布斯卡（ HOPSCA ）
『HOPSCA』：Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park （生态公园）、Shoppingmall（商业）、Club（会所）、 Apartment（公寓）。生态是HOPSCA的核心要素。
休闲式购物目的地消费
Shopping park

湖南长沙省府板块项目定位及设计报告(46页)

心
寓、商业
2万
售罄
融城国际大酒店
酒店、写字楼、酒店公寓、行政公馆
2万
建设中
奥林匹克花园
住宅、酒店、写字楼
规划中
写字楼年底或者明年动工
新城国际公馆
住宅、写字楼、商商住楼3万,办住楼、商业公楼4万 (预计)
规划中
湘府东苑普通住宅、商业楼约3万
规划中
湖南立达湘府大厦
写字楼、底商
约2万
规划中
市场环境项目基本情况物业定位及规划设计
3.1 项目定位体系
区域典型项目：长沙标志商务中心
名称：长沙标志商务中心位置：长沙市雨花区湘府中路119号（紧邻省政府、天心区政府）规模：11万平米建筑规划：一栋16层五星级宾馆和办公楼综合体（A座）、一栋3层商业楼（B座）、一栋18层公寓（C座）以及一栋18层国际商务公寓（D座）组成；配套：新一佳省府旗舰店/风情商业街，五星级酒店，娱乐中心等政府部门：湖南省省委、省政府、天心区区委、天心区政府、天心区公安局、天心区法院、湖南省商检局、五凌电力、电力科技园、省人才交流中心；面积单元：一般都在300平方米以上，多数购买半层或整层；入驻企业：央企、电力公司、证券公司
1 市场环境
长沙房地产
房地产市场健康平稳发展，未来仍将持续发展态势
2009年11月份中部六省会城市房地产市场价格比较（单位：元/平方米、%）源自序号城市1 武汉
2 太原
3 郑州
4 合肥
5 南昌
6 长沙
住宅均价
5934
4762
4850
4742
5091
4263
房价属于正常健康水平
数据来源：各市统计局

如何做好一个综合体项目

如何做好一个综合体项目要做好一个综合体项目，需要从多个方面进行考虑和努力。

下面将从定位策略、规划设计、项目运营等方面详细阐述。

首先是定位策略。

在做好一个综合体项目之前，需要明确项目的定位。

定位策略需要从市场需求、竞争环境和资源优势等多个方面考虑。

通过市场调研和分析，了解目标用户对综合体项目的需求和期望，进而确定项目的定位和差异化竞争策略。

同时，也要考虑综合体项目所在地的竞争环境，避免定位雷同化，并利用项目所在地的资源优势进行差异化竞争。

其次是规划设计。

综合体项目需要进行全面的规划设计，包括项目定位、功能划分、空间布局和建筑设计等。

在项目定位上，需要考虑不同业态的协调与融合，打造一个具有鲜明特色和完整功能的综合体。

在功能划分上，需要根据市场需求和用户习惯，确定各个业态的面积、布局和配套设施等。

在空间布局和建筑设计上，要注重景观和绿化，打造一个舒适宜人的环境。

另外，还要注重交通出行的便利性和安全性。

第三是项目运营。

一个成功的综合体项目需要具备稳定的运营能力。

首先是运营团队的组建，需要拥有专业的管理人员和运营人员，包括市场营销、物业管理、安全保障和客户服务等岗位。

其次是市场营销的策划和执行，要根据项目定位和目标用户，开展精准的市场推广活动，提高项目的知名度和美誉度。

再次是物业管理和安全保障，需要建立健全的管理体系和安全防护措施，提供高质量的物业服务和良好的生活环境。

最后是客户服务，要通过有效的反馈机制和沟通渠道，了解用户需求和反馈，及时解决问题和改进服务。

在综合体项目的做好过程中，还需要注意以下几点。

首先是项目可持续性，要注重项目的长远发展和生命周期管理，避免只顾眼前效益而忽略了项目的可持续性。

其次是与周边环境的协调，要合理利用和保护周边环境资源，避免对周边环境造成不良影响。

再次是风险管理，要在项目的各个阶段进行风险评估和管理，确保项目的顺利进行。

最后是创新与创意，要不断追求创新，引入新的业态和概念，提升项目的竞争力和吸引力。

长沙商业综合体建筑调研报告

标准层面积
1200—1900 1700 2600—3000 2000 2000 1500 1200 2700 1900 —— 2500
产权划分
—— 6 25 9 24 8 6 10 14 6 10
层数：基本在30层以上，其中保利国际广场达50层。层高：主力层高3.8—4.2米，其中建发汇金国际层高达5米。
核心驱动力：五星级酒店和集中商业是长沙综合体的核心驱动力，长沙配有5 星级酒店项目达10个以上。部分项目以写字楼和公寓产品为特色。
项目名称酒店体量（万方）名称写字楼体量（万方）公寓体量（万方）住宅体量（万方）商业体量（万方）超高层高度
华远华中心
万达广场德思勤城市广场北辰三角洲复地崑玉国际运达中央广场顺天国际金融中心保利国际广场
二、长沙综合体现状分布格局规模定位开发商核心驱动力
发展模式
格局：长沙现有综合体项目超过50个，2012年之前综合体项目主要分布在南城板块，约占34%。2012年之后，综合体项目遍地开花，市中心板块成为最热门板块，约占21%。
板块名称
金星北板块
滨江新城板块
12年之前 0
12年之后 1
梅溪湖板块洋湖垸板块
武广版块
北城板块星沙板块
市中心板块
南城版块
7
2 4 0
7
3 6 5
尚东板块南城板块武广板块
分布格局：市中心板块的写字楼项目主要沿湘江路、芙蓉路、韶山路、五一路、劳动路五条主干道呈“两横三纵”的分布格局。
芙蓉路沿线
湘江路沿线
长沙市中心版块写字楼分布特征五一路沿线劳动路沿线

长沙方略地块城市综合体项目定位及商业发展初步思考_143p_前期策划

东南商圈中南商圈
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中心商圈分析
中心区商圈分布于星沙大道以西、
特立路以南，京珠高速以东、漓湘路以北区域，是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈，它以通程商业广场及周边为中心，其辐射范围涵盖星沙及周边乡镇。本商圈经营类别丰富，商业经营面积
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《长沙市城市商业网点布局规划》（2005年-2020年）指出，长沙商业网点设臵一个市中心商业整体规划，星沙将建设一个市级副中心商圈。作为长沙的两大商业次中心之一，发展脉络越发清晰，人气越来越旺。
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所等，各个档次都涉及。
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中南汽车世界商圈分析
中南汽车世界商圈基本位于
中南汽车世界中心干道卫星路，基本类型以满足中南汽
类型超市餐饮万佳惠、幸福生活超市
主要商业物业及配套
鹅羊山寨、人民公社、中南食府、湘西酒家、灶王爷、农家老妈等
各类排挡，露天夜宵摊，果汁饮品，特色小吃
宾馆
银行公交
双舟大酒店
建设银行 501，127，101，102，808，703等
本商圈大部分区域经营档次低下，铺面过多，整体出租率情况受学校寒暑假影响较大，故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差，业态以学生类用品为多，其他业态属于空白状态。
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某地产项目定位策划报告

某地产项目定位策划报告尊敬的XXX领导：根据您的要求，我对我们即将推出的某地产项目进行了定位策划。

经过市场调研和分析，我提出如下报告：1. 项目背景在这里简要描述项目的背景和目的。

比如，该项目位于一个发展迅速的城市，项目的目的是满足当地居民对高品质住宅的需求，并为他们提供一个舒适便利的生活环境。

2. 市场分析对当地的房地产市场进行全面的分析，包括供需情况、竞争对手情况、目标客户群体、市场趋势等等。

通过深入了解市场，我们能够确定项目的差异化和竞争优势。

3. 定位策略基于市场分析的结果，我们决定将该项目定位为高档住宅。

其中的关键要素包括：- 高品质：项目将采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，致力于提供一个精致舒适的居住空间。

- 便利性：项目将位于交通便利的地段，附近配套设施完善，包括商场、学校、医院等，为居民提供便捷的生活条件。

- 绿化环境：项目将注重绿化设计，营造一个和谐宜居的生活环境，提供居民一个放松身心的空间。

4. 目标客户群体在确定定位策略后，我们需要确定项目的目标客户群体。

通过市场分析，我们认为以下人群将是我们的主要目标客户：- 中产阶级：他们有一定的经济实力和消费能力，并且追求高品质的生活。

- 年轻购房者：这些年轻人正处于事业的发展阶段，他们希望享受现代化的居住环境和便利的生活方式。

- 家庭人群：有孩子的家庭也是我们的潜在客户，他们注重居住环境的安全和舒适。

5. 营销策略在吸引目标客户的过程中，我们将采取以下营销策略：- 品牌建设：通过品牌宣传和营销活动，提升我们在该地区的知名度和美誉度。

- 线上线下结合：利用互联网平台进行宣传，以及参加当地的房地产展览会等线下活动，增加项目的曝光度。

- 打造样板房：在项目现场建造精美的样板房，吸引潜在客户参观，并展示项目的高品质。

- 社交媒体运营：通过社交媒体平台，与客户进行互动，传播项目的信息和优势。

- 合作伙伴关系：与当地房地产经纪机构建立合作关系，借助他们的渠道和客户资源来推广项目。

三线城市综合体策划定位及开发运营要点

三线城市综合体策划定位及开发运营要点在当今经济快速发展的背景下，三线城市综合体的开发运营成为了一种有效推动城市经济发展和促进居民生活质量提升的方式。

综合体包含了商业、住宅、办公、文化娱乐等多种功能，能够满足人们各方面的需求。

但在策划定位及开发运营过程中，需要考虑以下要点。

一、策划定位1.市场调研：了解当地人口结构、消费水平、消费习惯等市场信息，明确目标用户群体和市场潜力。

2.差异化定位：结合市场调研结果，确定综合体的定位和特色，以满足当地市场需求并与竞争对手形成差异化竞争优势。

3.可持续发展：考虑城市发展规划，确定综合体的定位与城市发展战略相互协调，保证项目可持续发展。

二、开发运营2.多元化商业模式：引入不同类型的商业形态，如超市、专业店、餐饮、文化创意产品等，满足不同群体的需求，形成多层次、多样化的消费空间。

3.注重公共服务设施：提供健康医疗、教育和社区服务等公共设施，提升居民生活品质。

4.增加休闲娱乐设施：引入娱乐场所、运动场地、文化艺术等休闲设施，满足居民的休闲娱乐需求，提升居民生活质量。

5.资源整合协调：与当地政府、企业、社会组织等各方合作，整合资源，实现项目的互利共赢。

6.创新营销手段：利用互联网和社交媒体等新兴渠道进行营销推广，吸引目标用户群体，提升项目知名度和影响力。

7.关注环境保护：注重环境保护，采取绿色建筑设计和可持续发展理念，营造舒适的生态环境。

三、运营管理1.优秀团队建设：组建专业的运营团队，包括物业管理、市场营销、安全管理等，确保综合体的高效运营。

2.提供全方位服务：提供便利的停车、安全的交通、周到的物业服务等全方位的服务，提升用户体验和满意度。

3.活动策划：定期组织丰富多样的活动，如主题展览、文化演出、户外运动等，吸引人流，促进商业活力和社区凝聚力。

4.用户反馈及改进：定期收集用户的反馈意见并加以改进，提高综合体的服务质量和用户满意度。

5.量化目标管理：设定明确的运营目标，并进行量化，定期评估和调整运营策略，确保项目的可持续发展。

长沙红星项目定位报告及操作思路

红星天裕项目定位报告1、地块分析........................................................................... 错误！未定义书签。

1.1 地理位置 ....................................................................... 错误！未定义书签。

1.2 项目概况 ....................................................................... 错误！未定义书签。

1.3 交通系统 ....................................................................... 错误！未定义书签。

1.4 周边环境 ....................................................................... 错误！未定义书签。

1.5 环境分析 ....................................................................... 错误！未定义书签。

1.6 地块分析小结 ............................................................... 错误！未定义书签。

2、市场研究........................................................................... 错误！未定义书签。

2.1 商业市场 (3)2.2 酒店市场 (6)2.3 写字楼市场 (7)2.4 区域市场分析小结 (7)3、竞争分析 (9)4、需求分析 (12)4.1 消费者研究 (12)4.2 零售商访谈 (12)5、项目SWOT分析............................................................. 错误！未定义书签。

湖南长沙星沙经济开发区商业市调报告

规划劣势
缺乏前期规划，商圈内停车位的不足影响了整体的人流动线，一定程度上削弱了其对有车一族消费人群的吸引力。
明城国际大酒店位于天华南路与漓湘西路交汇口，紧邻县旅游局，位置优越，出行便利。距离长沙星沙汽车站1.8公里； - 距离长沙火车站11.1公里； - 距离长沙黄花国际机场 18.9公里。是长沙经济技术开发区首家档次最高、规模最大的五星级商务会议型酒店。酒店占地面积28000平米，建筑总面积70000平米，楼高 99.9米，30层，总投资约10亿元人民币，拥有各类典雅舒适客房411间/套；国际会议中心拥有各类高标准会议室10个，餐厅设有宴会厅、中餐厅、咖啡厅以及特色餐厅-食街和各类豪华包厢36个，餐厅共有餐位3652个。
现在的星沙
经济基础雄厚，一片繁荣的景象
第九届全国县域经济竞争力排行榜，长沙县再次获得中国中部百强县第一名。（来源：潇湘晨报）建区13年，星沙经济发展非常快，近年来经济保持40%左右的高速增长。（来源：中国经济时报）
星沙经济
经济快速发展，良好的经济势头，拉动整个星沙的经济水平。
长沙县经济在短短的几年时间，经济翻3.4翻，GDP增长速度飞快。12年GDP总产值达到 890亿元，与05年相比，增长 464.52%，同比去年增长 12.67%。
套需求。档次跨度较大，从高档次餐但大部分区域经营档次不高，特别是星沙之
饮、购物场所、健身娱乐场所到一般前老城区1、2、3、4、5、6区铺面过多，缺
的街边店、杂货店、招待所等，各个乏合理规划和有效管理，故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差，另一方
档次都涉及。
面空置率很高、经营环境也不好。
中南商圈
14家世界500强企业先后落户星沙，三一重工、山河智能等296家规模工业企业在星沙发展壮大。区内已形成以三一重工等为主体的先进制造技术产业，以LG、飞利浦、曙光等为主体的电子信息产业，以金沙利等为主体的轻印包装，以娃哈哈等为主体的食品饮料，以长沙力元、华天铝业等为主体的新材料产业，以金农、亚华、福来格等为主体的生物工程等产业格局。

星沙中央商务区(CBD)开发建设项目招商计划书

星沙中央商务区（CBD）开发建设项目招商计划书一、项目建设的背景国家级长沙经济技术开发区是湖南省现代制造业基地，是长株潭重要的经济增长极。

长沙县综合经济实力居湖南第一，中西部前列，是全国百强县。

2008年初，长沙经开区、长沙县提出促进产城融合，建立新优势，实现新跨越的战略目标。

为加快推进新战略，促进产城融合，提升城市品质，争创区域竞争优势，推动区县从以第二产业为主向二、三产业齐头并进的转变，从工业制造基地向宜居城市转变，从长沙市副中心向湖南省乃至中西部区域经济中心转变，经开区和长沙县决定在县城长永高速以南、星沙大道以西、盼盼路以北、京珠高速以东区域内开发建设星沙中央商务区（CBD）。

2008年5月，长沙经开区、长沙县共同委托深圳新摩尔公司对星沙CBD开发建设进行了可行性研究，并通过了评估。

2009年9月，长沙经开区管委会出台《关于加快产城融合、促进第三产业发展的试行办法》。

2010年2月，长沙经济技术开发区管委会、长沙县人民政府联合成立星沙CBD开发建设领导小组，下设开发建设指挥部，由长沙经济技术开发有限公司出资1亿元，长沙县星城建设投资有限公司出资5000万元，共同组建长沙新盛地实业投资有限公司，具体承担星沙CBD的开发建设和运营管理。

2010年5月，长沙县发改局对星沙CBD建设项目予以备案立项。

2010年9月，星沙中央商务区控制性详细规划和城市设计实行国际招标。

2011年元月，星沙CBD开发建设项目列入《长沙县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，作为县域大力发展现代服务业的重要载体。

目前，经开区管委会和长沙县人民政府正在研究出台新的支持星沙CBD开发建设的扶持优惠政策。

二、项目建设的优势一是具有优越的区位交通条件。

长沙经济技术发区（长沙县县城星沙）紧靠省会长沙市，处于长株潭两型社会综合配套改革试验区的核心地带，距长沙火车站、武广高铁站、黄花国际机场、霞凝新港均约8公里，已构筑水、陆、空交互的立体化交通网络，形成了以星沙为中心的“十分钟经济圈”，实现了与长沙市区的全面对接。

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城市发展多核：当城市CBD发展到一定规模，会受到交通、土地利用等条件的制约，因此，大多数城市会在离开CBD区，在于CBD以城市重要交通干线相
连的地区重新建立城市副中心。
副中心特点：
1.便于结合地域特点，打造与CBD及其他副中心不同的中心，靠近机场的就涉外，靠近物流的，就多设计物流。 2.拥有完善的功能，但比CBD较低一级的中心性。 3.通过发达的公共交通系统、高速公路和城市干道与CBD紧密联系。
商业
看起来很美
如果能我们仅仅依靠单一的“城市综合体”，能真正对项目进行最深层次的解读吗？
住宅
将目光放远一点，重新审视……
星沙商业中心
东城
传统
本案
商业
区域
星沙作为一个国家级的经济技术开发区，已不再局限于作为一个长沙县下属的乡镇，而是从这种狭隘的城镇发展定义中跳脱出来。
从而致使星沙对于长沙市乃至全省的发展都有着举足重轻的作用!星沙作为长沙县域的政治、经济、文化中心，同时又是长沙城市总体规划中 “一主、二次”结构的副中心，它将在很好的承接省会长沙的政治、经济、文化各方面的影响的基础之上继续向东，向整个长沙县纵深扩展。使得长沙产业结构的进一步优化。
前文观点回顾
1
周边竞争的阵地战
比拼硬件
无法出位
2
分竞合击 ห้องสมุดไป่ตู้精博大
开发效益最大化
3
主次划分商业类—— 住宅类—— 品质标杆市场跟随
用区位内极缺的 “精品商业”诉求策略凸显项目“稀缺”、“高质素
配套”的信息点。
产品诉求的营销架构
明线
引发共鸣
生活理念财富价值
势能
暗线
产品价值
形态资源
我们需要的：
长沙星沙城市综合体项目开发定位策略报告
2020/8/17
城市综合体的特征
高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间连续性内部、外部联系完整性巨大的社会效应巨大的升值潜力
巴黎拉德芳斯新城
？项目自身？
商业+住宅两项资源整合在同一个项目单一的城市综合体会成为我们的核心卖点吗？
立足星沙；辐射长沙东城；影响整个东城的
大东城·新城市副中心
我可以成为？项目竞争策略导入
项目定位的明朗与清晰却为我们带来了另一个问题那就是商业物业与住宅物业两种不同属性的产品将如何面对市场
商业与住宅这两种产品构成所进行的销售节奏如何
进行控制。
而两种产品客户群该如何进行前期预热和加强对目
以城市主干道为依托，为项目日后的发展打下坚实基础
以轨道交通日益成为现实带来了充足的发展保障。
政府努力倡导的新兴商圈马坡岭商圈所带来的聚集效应。
三大要素优势，再加自身周边区域对商业物业配套的需求，凸显本案价值，项目功能定位：“覆盖全长沙的副中心” 。
跳出东南新城、忘记高科技园，我们应该是
因此本项目功能定位我们可以清晰的看出明显的属于城市综合体的第二阶段－－城市次中心，并能得到板块内外的有力的支撑。与此同时那我们必须对项目的构成要素进行重新认识与思考。
“内，外”支撑的合力。
“内”支撑：区域内部对商业配套直接导致的需求
“外”支撑：由于整个商业市场的迅速发展带来的商业需求
重新发现项目三大要素
其中人们首选的是轨道交通。
本项目所得到区域内,外支撑
区域市场内部因住宅项目增多而直接导致的商业需求
道路条件的改善从而带动的项目自身所
商业需求具商业产品引起的商业集聚效应所引起的需求
长沙整体商业市场向东拓张
的需求
星沙板块内部商业中心单一化所面
临的调整政府对马坡岭商圈的一系列支持措施的实施
内部交通网络：星沙已建成了星沙大道、东四线、长永高速与开元西路跨线桥、开元西路、开元东路、黄兴大道、望仙东路等一批主要道路。 2006年县城建设又拉通了潇湘东路、湘龙路、东一线、北环线，完成了东七线、东八线的路基工程，至此，东八线以西县城路网骨架已经基本形成。2007年还将继续完善建设滨湖路、凉塘路、东九线等道路设施项目。
竞争策略导入：
住宅——针对周边楼盘建立有限价格优势，获
得比较竞争优势。
商业——树立区域同类产品领袖印象，树立价格标杆，建立游
戏规则。
周边市场竞争激烈，本案并无先天优势。
商业产品区域内稀缺，且无片区领袖。
本案住宅与商业共享的资源让此类产品具备成为区域领袖的先决条件！
将来的我项目整体形象定位
以通程商业广场为首的星沙商业圈
星沙的东拓南延：我们可以从上图明确的看出整个星沙乃至整个长沙的发展脉络，长沙的拓展紧紧依靠城市主干道而存在。以上纵向三条道路分别是：长沙城市二环，星沙大道和目前最东边的黄兴大道。一条横向的城市北部的主干道开元路。当星沙大道与开元路两条城市主干道交汇时，星沙通程商业圈的诞生就不是一种“偶然”而是种“必然”！
随着星沙通程商业圈的发展，周边商业区域已逐渐发展成熟。因此站在城市持续发展的角度来看单一的区域的商业中心对于日渐膨胀，即将成为长沙第六区的星沙来说必须再有一个商业中心对自身高速发展进行有力的硬件支撑。
以通程商业广场为首的星沙商业圈
威尼斯
本案
将目光再拉近一点……
马坡岭商圈
都市综合体发展的第二阶段
以作为卫星城区域定义自己的发展方向，牵引着长沙城市发展的脚步 ——东进，东进再东进！
让我们将目光聚集到星沙……
外部交通网络：星沙西面与长沙市区相继拉通和既将拉通多个对接出入通道，目前市、县之间16个对接口，已建成的为开元西路互通。在建项目为：火星北路长沙县段；开元西路接开福区新世纪大道；火星南路南延至韶山路等。处于设计阶段的为人民东路东延至东绕城线。
标客户群的吸引力。
新景祥建议：
住宅产品
主打产品（红海），贴近市场行情，用“同质优化”策略，在中端住宅竞争激烈的区域市场做一个跟随者。
商业产品
利润产品（蓝海），填补区域市场的空白，高举高打，创造精品，树立价值标杆，成就区域领袖
竞争策略推演：
住宅
聚集人气配套商业商业资源
商业
三大资源为住宅和商业相辅相承 ➢对于住宅而言，需要商业的配套为其作为支撑； ➢但对于商业来说，三大资源的整合不单为自己在商业运营上创造机会，也为整个项目提升价值空间。