青州东晖置业·云门山大学城项目前期策划报告129p
2019邯郸左西村项目前期策划报告117p
丛台区
客户特征：本区域主要以在本区域内工作、经商的中等收入水平客群为主，自住需求占主导,主要 看中项目的生活便利性以及居住习惯。
访谈语录
“看了85平米二房，南北面价格差好几百；朋友买高开区那边，但我习惯 了住丛台”-----王女士 金世纪新城看房者
“客户就是在这周边生活的，经商的比较多，也有在事业单位上班的，收 入都还不错”-----星城国际置业顾问
丛台区
安居·东城
户型
2-2-1
2-2-1
3-2-1
3-2-2
面积
97-98㎡ 100-106㎡
118-120㎡
140-172㎡
一期仅剩顶层在售。二期处于咨询预订阶段，140-144㎡的三室二卫产品的关注 度较高，100㎡左右的二居室多为年轻人青睐。
140-144㎡
同区间面积 多种户型选择
100-105㎡
中心城区空间结构规划图
地块位于高教组团，赋予了本项目拥有精良 教育资源的的既定优势
未来把握3
城市未来重点发展“四大新区”、“五 个中心” “六大新城”；
南湖新城以南湖景区为中心，推进中华路两侧和南 湖水系周边区域整体开发，以商贸、服务、教育、 金融、居住、休闲为特色，高标准打造相对独立功 能完善的南湖新城，引领城市南部扩建性发展。
“看二居室的，三居室的面积太大，总价有点负担不起；周边生活配套齐 全，离新世纪近，将来购物吃饭都方便”----陈小姐 兰先生 安居东城准 业主（婚房需求）
“单位有团购优惠，具体的优惠还在谈；位置离高开区挺近，但价格比那 边便宜一两千，当然选择这边了；选择三居室110㎡左右；如果130平的总 价60万够的话，就要大的。”----林女士 电厂职工 意向楼盘 顺田君邑
项目策划报告智慧花街花样年华
4、首期价格策略
• 根据项目定位和企业发展需求，本案首期价 格采用“低价入市，逐步提高”的策略。
• 首期开盘价格为2680元，总价控制在26万左 右，首付8万，月供约1000元。
• 而后根据销售情况，可分三个阶段逐步将房 价提高到3000元，总价控制在30万左右。
1、营销推广策略
“区域营销＋项目营销”
• 推广形式： 媒体的软宣和新闻报道为主，户外、平面媒体广 告为辅。
节点五：06年9－10月
➢ 活动一：9月教师节专项推广活动
（1）活动目的：促进销售，提升项目文化内涵和社会形象；
（2）活动口号：大学城风情社区，支持“西部大学城”建设。
（3）活动形式：
A方案（价格优惠）：针对大学城中教师购房实行专门优惠，在活动期内购房 的教师给予9.5折－9.8折优惠;
公关事件
开盘活动 小众营销公关活动 优惠促销 年底盘点
现场线
现场展示、宣传、包装物料
销售体系组建 销售环境、销售团队组建与销售手段
05年12月
06年4月
06年5月
06年7－8月 06年10月 061年2月12月
（2）项目推广的六大核心 节点
• 在智慧城项目的营销推广中，每一个流程环节 对应着每一个推广节点，因此每一个时间节点 的控制至关重要，建议，智慧城项目的营销推 广以以下六大节点为核心展开：
所谓“营销树”结构的推广方式，就是以项目重大时间节点为 主干，讲新闻舆论、公关事件以及广告宣传整合在一起，与重 大节点的主题对接，实现项目营销“好戏连台、立体轰动”的 效果。
舆论 公关
事件 引爆
广告 宣传
节点
节点
节点
舆论 公关
事件 引爆
广告 宣传
XX年瑞德地产南宫依云山庄项目前期策划方案108p
•GDP增长趋势图 •人均收入增长趋势图
•项目区域解读 项目竞争环境
•◎南宫市经济发展面向好 • • 2010年南宫市经济保持较快增长。全
年预计完成GDP61.6亿元，同比增长11%； 财政收入1.6086亿元，增长13.9%；规模以 上工业企业主营业收入80.2亿元，增长26% ；工业增加值17.8亿元，增长25%；全社会 固定资产投资73.1亿元，增长56.1%；城镇居 民人均可支配收入1.1万元，增长12.1%；农 民人均纯收入4468元，增长6.1%。
备注 约290亩
XX年瑞德地产南宫依云山庄项目前期策划方案108p
•小结
•利好条件：
•1、项目占地19.2公顷约合290亩，规模较大，具有开发大盘基础； •2、1.2的容积率，使本项目可以开发低密度舒适社区； •3、随着未来南宫市开发区向东部的进一步发展，将为本项目带来地块升级以及客户群等利好条件。
•多层6+1（不带电梯）价格在1400——2100元/㎡之间； •多层6+1（带电梯）价格在1800——2400元/㎡之间； •小高层的均价为2400元/㎡左右； •别墅的价格在2700——3400元/㎡之间；
•总体来看，南宫市内十个项目的价格对比来看，当地的商品房销售均价在2000元左右。
学习改变命运,知 识创造未来
•南宫经济发展态势良好，居民人均可支配收入及人均收入提升，为南宫房产市场奠定良好的消费基础。
学习改变命运,知 识创造未来
XX年瑞德地产南宫依云山庄项目前期策划方案108p
•项目区域解读 项目竞争环境
•城市发展规划——
•
城市向东
•一轴：106国 道
学习改变命运,知 识创造未来
•东开发区
大学城项目策划方案概要
大学城项目定位及产品建议策划报告与之前所提策划报告有所不同的是, 本报告的主旨是嘉汇公司基于对弘晟公司所开发的大学城项目的理解, 在经过充分的市场调研后而作出的相关分析和切实可行的操作方案。
第一部分项目分析一、项目概况该项目位于呼和浩特,本基地原为罗家营村,东西 362.57M , 南北 822.3M-936.6M 2,基本呈长方形,地势平坦。
规划总用地面积为:333849.81 M2,地上总建筑面积:460600 M2,地下总建筑面积:90000 M2,用地性质为:住宅用地。
本基地由以下几部分组成:11F 小高层住宅, 6F 普通住宅,公共服务设施,沿街的商业。
二、大学城区域房地产市场认知1、大学城初具规模大学城作为呼市政府在城市东部重点打造的项目, 目前已初步形成规模,目前已有六所大学, 3万余师生入驻,各项配套设施逐步完善。
未来规划在 2— 3年内达到10万师生的规模。
2、大学城区域在售楼盘较少仅有两家。
其中一家为纯商业项目大商汇(已交付使用 ,主要以呼市和周边地区投资客户为主。
另一家为住宅项目学府嘉苑 (位于 110国道南侧, 9栋多层,未知原因处于停工状态。
3、住宅房地产尚处于启动期由于市政配套和生活配套有待完善的原因, 大学城周边房地产开发尚处于启动期。
本项目因其位置和规模因素, 在大学城区域具有标杆作用。
4、对外围消费者的吸纳能力有待提高随着大学城规模的不断扩大, 市场普遍对大学城区域前景看好。
大学城周边的住宅对外围消费者的吸纳能力是大盘开发成功的关键。
三、项目 SWOT 分析优势:规模优势— 46万平米规模的品质大盘,具有规模优势良好通达性—紧邻 110国道与呼包高速,区位交通通达性良好人文氛围—大学城区域高知群体赋予项目丰厚的人文氛围提前团购—大学城教师团购为项目在一定程度解决前期开发资金流劣势:市政、生活配套—城郊区域, 市政配套与生活配套尚不成熟。
城市交通系统有待完善,娱乐和休闲设施缺乏。
青州市拟取得地块调研分析10.10.08
青州市拟取得地块调研分析策划营销部二0一0年十月八日目录一、青州市概况 (3)（一）区位说明 (3)（二）城市概况 (3)（三）经济水平 (4)二、房地产市场情况 (6)（一）总体市场情况 (6)（二）在售楼盘情况 (8)（三）市场特征总结 (13)三、拟取得地块分析 (15)（一）地块位置 (15)（二）地块指标 (16)（三）地块照片 (16)（四）地块比较分析 (22)四、意向地块价格预测 (23)五、结论及建议 (23)一、青州市概况（一）区位说明青州地处山东半岛中部，东接风筝都潍坊，西临工矿重镇淄博和化工基地齐鲁石化公司，南依邻果之乡沂蒙，北傍洋口渔盐海区和胜利油田。
胶济铁路和羊临铁路、济青高速公路和长深高速公路在境内交叉贯通，309国道、胶王路等穿境而过，被列为山东半岛城市群副中心城市。
（二）城市概况青州为古九州之一，拥有5000多年文明史和2000多年城建史，“东夷文化”的发祥地。
境内名胜荟萃，风光秀丽，具有得天独厚的人文与自然景观条件。
青州市拥有丰富的旅游开发资源、深厚的工业基础和便捷的交通，是一座既有古老文化底蕴，又朝气蓬勃的城市，位列山东30强、全国百强县之一。
青州现有人口90万左右，其中市区人口25万左右，辖区面积1569平方公里，市区面积31平方公里（正在扩张中）。
人口密度适中。
青州旅游资源丰富，有国家一级博物馆“青州博物馆”，有国家级重点风景名胜区云门山风景区，国家森林公园仰天山森林公园和全国重点文物保护单位驼山。
龙兴寺佛教造像是中国“二十世纪百项考古发现”之一。
（三）经济水平1.经济发展青州市2009年度完成生产总值300亿元，增长12.8%；实现财政总收入36.5亿元，其中地方财政收入14.7亿元，分别增长15.9%和25%，全社会固定资产投资191.7亿元，增长23.7%。
社会消费品零售总额106.7亿元，增长19.3%。
全市各项存款余额269.8亿元，较年初增加65.8亿元；新增贷款61.6亿元，增长54.1%。
城市春天前期策划报告提交
前言受云星地产集团委托，我司于2005年5月开始正式介入城北区北湖路项目。
由于该项目所处环境复杂，而且兼顾云星地产品牌在南宁的推广重任，因此不敢怠慢，期间对南宁的宏观市场、中观市场、微观市场做了细致的调查，虽辛劳，但幸有所获。
作为城市中心的大型地块，决定了本项目的发展前景，如何对不利条件进行规避、转化、提升，也就成为本案策划的重点。
结合项目以及云星地产的实力，我们提出了“文化型地产商”的品牌形象雏形，并联动之前的“荷塘月色”等数个项目文化品牌的积累，希望在本项目建设过程中，实现品牌提升。
而从市场角度考虑，我们认为项目应该也必须打造成南宁城市住宅的标志，基于上述策划构想，我们对南宁产品方面作了细致深入的研究，并结合其他区域市场的产品，提出了多个产品创新理念，以期本案能从市场突围而出。
余下工作依然任重道远，惟望各方能通力合作，让云星·城市春天成为南宁城市新居住理念的经典之作。
预祝云星·城市春天圆满成功！第一部分市场调查报告1南宁市宏观环境研究1.1南宁市宏观经济发展概况1)国内生产总值（GDP）——近年来增长趋势明显加快，进入高速发展期。
南宁的经济一直以来都呈现稳步发展的趋势，但从2003年开始，进入一个高速发展期，近两年来，平均增长速度在10-15%。
同比云星集团进入的其他几个区域：以清晰地看出南宁虽然增长速度较快，但是与其他城市相比，经济总量基数低，整个城市发展还有较大空间，而南宁也正进入一个高速发展期，房地产的发展前景极为看好。
2)城镇居民人均可支配收入——南宁市城镇居民人均收入稳步增长，生活质量逐渐提高。
从人均经济收入的总量上看，南宁城镇居民整体收入水平还比较低，南宁市在房产消费方面，多数处于一次置业阶段，二次置业和多次置业还不普及；而目前南宁市区人均居住面积不足13㎡。
所以随着整体宏观经济的向好，居民收入的稳步提高，消费能力逐步提升，对房产的支付比例会增加，购房需求应仍保持强劲。
青州市云门山中心学校_企业报告(业主版)
目录
企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、采购需求 .................................................................................................................................1
合并品目超市直购订单公告
技有限公司
0.9
2022-08-15
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
（2）计算机设备（51）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
青州市云门山中心学校青州市云 青州市诺邦电脑销
门回小一体机成交公告
售服务中心
13.2
2022-04-07
TOP2
TOP7
青州市云门山中心学校计算机网 青州市辰昊电子科
络系统工程项目
技有限公司
2.3
2022-12-03
TOP8
青州市云门山中心学校云门回小 青州市天悦电子产
便携式电脑采购成交公告
品经销处
2.1
2022-08-09
TOP9
青州市云门山中心学校计算机设 青州市天悦电子产
备网上商城采购
品经销处
2.1
2022-08-11
售服务中心
2.2
2022-0学校云门山中 青州市诺邦电脑销 心校触控一体机采购成交公告 售服务中心
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项目紧邻云门山路、海岱路
紧邻云门山风景区、广福寺风景区，环境优美 周边高等教育学校有四处，紧邻处于教育园区 面积约为650亩，整体容积率在1.0-1.1之间
交通便捷、出入便利
又是景观资源 高教园区内 大规模开发
企业解读
企业发展战略 之前开发项目 其他关联产业情况 ————分析项目开发需注意的内容、 可借力的方面等
威猛工程 机械厂
本项目
周边配套
青州市云门山街道办事处 云门山卫生院
目前教育资源丰富，未来各项配套将逐步完善
本项目周边有青州市委党校、潍坊工程职业学
云门山街道中心幼儿园
院、山东师范大学历山学院、潍坊护理职业学 院等学校，教育配套丰富，但缺乏商业、医疗、 金融、餐饮等其他配套；
本项目可借用以云门山街道办事处、米河镇镇
尧王山 风景区
尧王山路 商业轴线
范公亭路行政 办公轴线
驼山 风景区 云门山 风景区 南阳河
城市产业规划
产业规划—“一城四区六大基地”城市发展格局，城市产业 聚集带日渐形成，为本项目提供强大产业支撑
邵 庄 工 业 园
开发目标
开发 目标
目标排序：高口碑>高利润>高速度
——良好口碑的树立，高知名度是前提，成功运作则是保证
——高利润的实现，在选择开发物业类型的同时，亦要考虑市场的空间、开 发的节奏，以保证项目的最大化销售和最大化溢价
——项目的快速销售、成功开发，产品是基础，营销是手段
首期 目标
快速回现
——要求项目首期回现为主，通过滚动开发以保证中后期项目的成功运作
本项目位于青州城市南部云门山风景区的文化产业园
内，坐拥周边优美的自然环境以及高等教育资源；
根据《青州市城市总体规划》，向东、向南发展成为
青州市发展的主要方向；
青州人民 政府
本项目距离市政府约7公里，距离中心城区约5公里，
车行到达市区约10分钟。
本项目
距离 约7 公里
云门山风 景区
本项目
项目四至
青州市现状建设用地36.5平方公里，建成区主要集中在 ‚东南西北四条环路‛以内，以及南环以南和东环以东部 分区域。现状建成区人口25万。青州市城市总体规划重点 塑造‚三山二水映古城，四轴五片画青州‛的整体环境风 貌，以‚古‛字和‚青‛字凸显山水历史文化名城的城市 特色。
城市概况
青州市位于山东半岛中部，下辖6个街道，15个镇，是古九州 之一，拥有得天独厚的历史人文和自然景观资源，获得“中国 旅游优秀城市”等多个荣誉称号
青州为古九州之一，有着 5000多年的文明史和2000 多年的城建史，是 ‚东夷 文化‛的发祥地。境内名胜 荟萃，风光秀丽，拥有得天 独厚的历史人文和自然景观 条件，拥有丰富的旅游开发 资源、深厚的工业基础和便 捷的交通运输条件。
青州市获得的荣誉称号 ： 国家卫生城市 中国优秀旅游城市 全国民族团结进步模范 集体 全国社区建设示范市 全国科技进步先进市 省级历史文化名城 全省30强县
城市中心 拥有最优越 的可达性和 区位优势 城市要素 向中心聚集 城市中心 规模经济， 涵盖了城市 商务、商业 、金融贸易 、教育等所 有城市功能
人均收入<300美 元
2010年青 有城市更 州市城镇 新改造背景 居民人均 形成大量购 可支配收 房需求 入2349美 政府同时 元 大量投资基 础设施与捷 运系统建设 在全市中 低价房分布 中郊区占到 绝对比重
地块面积：650亩； 容积率：1.0-1.1； 建筑面积：43335-476690平方米。 可开发地块问题；（手续问题、开发
难易问题等）
项目属性界定
城市远郊区 交通便利 优势景观资源 高教园区内 大型低密住宅项目
区域事实
位于城市南部，距离市政府约7公里，城市重点向东发展，处于 云门山板块
区域属性界定
市场调研结果梳理 核心问题讨论 整体战略及定位撰写 物业发展建议 经济测算 报告成稿
根据客户建议深化研究，
完善报告
提交终稿报告
提交成果
——
《青州东晖置业· 云门山大
学城项目前期策划报告》
《青州东晖置业· 云门山
大学城项目前期策划报告》 终稿
报告研究思路
——基于目标，从本体、区域、市场和客户出发，确定本项目的研究思路
5
5
宏观与市场现状分析
宏观背景分析
城市规划分析 人文 城市经济指Байду номын сангаас分析 房地产政策分析
市场现状分析
城市区位解读
城市区位—青州是全省区域经济布局的交汇点， “一体”的 中心，“两翼”的联结点
根据《山东半岛城市群总体规划》，青州市城市定位是山东 半岛重要中间区位城市，以机械加工为主导产业，商贸旅游发 达的历史文化名城（ 2004—2020年青州市总体规划）； 在山东省‚一体两翼‛发展全局中，青州市处于全局的中心 位置，自东向西，从南至北均在此交汇；
目标解析：
低容积率条件下打造高品质的项目形象；通过‚形象‛+‚热销‛ 实现开发目标
目 录
contents
Ø设定目标 Ø提出问题 Ø解决问题
项目属性界定及发展目标 宏观与市场现状分析
1
2
实现目标需要解决的核心问题 3 弱势区域的房地产开发与成 熟区域的开发有何区别？ 项目整体发展战略及定位 4
物业发展建议及开发节奏建议 物业发展建议及开发节奏建议
未来人口流向
2010年 城市化率
潍坊 49.63%
寿光 55.5%
高密 51%
诸城 49%
青州 46.4%
2010年青州城市化率46.4%，在山东省同等级别的全国百强县 市中处于末位，城市化率有待提高； 随着青州市城市化进程的加快，青州市周边乡镇人口逐渐向市 区集中，城市规模不断扩大，青州城市化率逐步提高，根据规划 及发展目标，青州市力争在2015年城市化水平达到55％，2020 年达到67％，城市人口在未来几年将快速提升；
中心城区
凤凰山路
两条道路均为城市级道路，能快捷的到达城 市中心区；
卢郭路可从东侧到达云门山； 南环路不但贯穿整个城市，而且还是青州
云 门 山 路
卢郭路 海 岱 路
与周边地区联系的交通干道，云门山路、海 岱路均与南环路相交，争强了与周边地区的 联系。
本项目
云门山路
海岱路
周边产业
中联大件 起重 威猛工程 机械厂
谨呈：青州东晖置业有限公司
青州东晖置业·云门山大学城项目
前期策划报告
项目研究工作的阶段划分
2012/09/15 2012/09/21 2012/11/11
2012/10/25
市场调研阶段
前期策划报告撰写阶段
前期策划报告修改阶段
工作内容
项目目标沟通 地块考察及周边配套调研 房地产市场及典型项目调研 业内及潜在购房人士访谈 调研资料整理及讨论
人均收入4000- 人均收入 >5000美元 5000美元
城市总体规划
项目处于位于文化产业园区内，位于青州市未来发展方向上， 未来发展潜力巨大
北阳河 玲珑山北路-云门 昭德路城市综合 山路商业轴线 发展推进轴线
青州市总体规划以‚平衡 发展，内优外拓‛，突出城 市及内部各组团的特色为指 导思想。 整体空间形态结 点，标图示意 构概括为：三山二水映古城 ，四轴五片画青州。 铁北城市片区重点发展石 油化工、物流等产业；城东 城市片区重点发展新政务、 旅游及生态农业、花卉等产 业；云门城市片区重点发展 文化产业、旅游及机械制造 等产业；北城城市片区与古 城城市片区重点提升城区商 业居住档次及功能。 根据《青州市城市总体规 划》，向东、向南发展成为 青州市发展的主要方向。 青州市城市居住区正向东 、向南扩展，项目位于城市 南部，在城市未来发展方向 上。另外，项目位于文化产 业园区内，高档住宅未来发 展潜力巨大。
郊区快速 干道初步形 成，市政基 础设施完善 郊区主流 客户为本区 域的中高收 入阶层 购房目的 为第一居所 、第二居所 或投资
中心 城扩大 ，规模 不经济 ，效率 低 主城 、副城 、新城 （卫星 城）分 化
都市 绵延区 多城 互动
人均收入300-3000 美元
人均收入>3000美 元，城市化率70%
本项目处于云门仙境旅游区内，紧邻
云门山风景区和广福寺风景区，风景区 依托山景资源，弘扬寿佛文化，吸引大 量游客前来；
云门山风景区
由于本项目紧邻云门山风景区和广福
寺风景区，将大大提升本项目的形象， 降低因距离而产生的心里抗性，拉近与 客户的距离。
广福寺风景区
本项目
基地指标
本项目占地650亩，总建面43335-476690平方米， 属低密度大体量开发项目
落实定位
目 录
contents
Ø设定目标 Ø提出问题 Ø解决问题
项目属性界定及发展目标 宏观与市场现状分析
1
2
实现目标需要解决的核心问题 3 弱势区域的房地产开发与成 熟区域的开发有何区别？ 项目整体发展战略及定位 4
物业发展建议及开发节奏建议 物业发展建议及开发节奏建议
5
5
项目区位
本项目位于城市南部云门山风景区的文化产业园内，处 于城市重点发展方向上
周边工程机械类为主，收入相对较高，为本项目提供一 定量的客群
本项目周边产业主要是以山东工程机械厂为
首的工程机械类企业； 山东工程 机械厂
仅山工就有2000多名职工，普通职工收入在
3000元/月，产业人口将会为本项目提供一定 的客源。 山东塔鑫工 程机械公司
普通工人工人工资3000元/月左右，山工人数2000人 左右，周边中小型工程机械类工厂，如果价格合适周 边工厂工人会去买房 ——山工 邸先生
青州市云门山回民小学 青州市云门山回民初中