加油站评估

三、估价过程

（一）运用收益法评估测算地价

1、销售收入的确定

虽然宗地已建有加油站必须的建筑物、构筑物以及加油设备，但并未正式投入使用，无实际收入，但防城港市类似加油站经营情况很多，而且主要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量，在同一区域范围内，如道路类型和车流量相似，就能获取客观的平均收入数据。通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例，通过市场调查的方法了解每个参照案例成品油年销售量，取其平均数，作为待估加油站年销售收入。本报告为确保推算结果能尽量的接近客观销售收入，将参照案例定为3个，详细情况见下表：

根据比较结果资料显示，待估加油站建成后年平均销售量为5567吨。估价时点的各类油销售平均价格为9777元/吨，各类成品油进货平均价格为8717元/吨，各类油销售价格和进货价格估价时点各品种的成品油进价和售价如下表：

由于石油是不可再生资源，从历史情况来看，油价都一直在上升，石油需求量也一直在增长，所以我们保守的估计并假定加油站未来的成品油销售量、进油价和售油价保持稳定不变，则加油站预计销售收入为：

销售收入=5567×9777= 54,428,559（元）

2、年销售成本

销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），则：

销售成本=5567×8717= 48,527,539（元）

3、年运营费用

主要为管理费用，包括工作人员的工资、交通运输费、广告费等，经过调查类似加油站情况，按其销售收入的2%计取，即：年运营费用=54,428,559×2%=1,088,571（元）

4、年折旧费的确定

加油站已建成，但尚未启用，折旧费指加油站固定资产每年的价值折旧，包括储油罐、加油机、房屋建筑物、构筑物等。根据委托方的介绍，加油站目前连建筑物及设备的投入约为600万左右，其中房屋建筑物约为350万，设备部分为250万，资产综合折旧年限为20年，则年折旧费为30万元。

5、增值税

按照《国家税务总局关于加油站一律按照增值税一般纳税人征税的通知》（国税函[2001]882号）文件，加油站为一般纳税企业，应交增值税，税率为17%，则：

增值税=（销售收入-销售成本）×17%

=（54,428,559-48,527,539）×17%=1,003,173（元）

6、营业利润

营业利润=销售收入-年销售成本-年运营费用-年折旧费的确定-增值税=3,509,275（元）

7、确定由土地使用权产生的净收益

上述计算的营业利润包含了由房屋产生的收益、正常经营的商业利润和特许经营权产生的超额利润，扣除正常经营的商业利润、房屋产生的收益和成品油特许经营权产生的超额利润，所剩余的即为土地使用权所产生的利润。

（1）经营利润

经营利润是指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，按运营费用加流动资金为基数计算经营利润，流动资金是指维持正常经营所需的周转资金，主要为每次进货所需资金，按平均每月进货一次计算，流动资金所需量为进货总成本的1/12，按照一般

企业正常经营利润为8%～15%，本次综合考虑取商业利润为12%，则：

经营利润=（年运营费用+平均流动资金）×利润率=（1,088,571+48,527,539÷12）×12%=615,904（元）

（2）房屋产生的利润

结合房地产行业的一般利润水平，按房屋建设成本即其占用的固定资产资金的利润率15%考虑由房屋产生的利润，根据参照案例加油站房屋投资额平均值，房屋的投资额350万元，房屋产生的利润为3500000×15%=420,000（元）；由于评估时是以一年作为一个计算时段，根据现值年金公式，将房屋产生的总利润分摊到各年，则每年房屋产生的利润为：A=P×i/1-(1+i)-n,其中A为房屋每年产生的利润，P为房屋产生的总利润，n为收益年限，i为收益率。则房屋每年产生的利润=420000×[8%/1-(1+7%)-40]=31,504元。

（3）成品油特许经营权产生的收益

根据对防城港市同类加油站经营情况的调查，考虑到我国从2005年12月11日起放开成品油市场，综合考虑取成品油特许经营权的超额利润为3%，则：成品油特许经营权的超额收益=销售成本×3%=1,455,826（元）

由土地使用权所产生的年净收益如下：

年净收益=营业利润-年经营利润-房屋利润-成品油特许经营权产生的收益=3,509,275-615,904-31,504-1,455,826=1,406,041（元）

8、报酬率的确定

通过以安全利率加上风险调整值的方法求取房地产的报酬率，安全利率按1年期银行存款利率2.25%计，然后对影响房地产的社会经济条件时行分析，由于估价对象为投资风险较大的收益性土地，故确定风险调整值为 6.75%，资本化率即报酬率Y=2.25%+6.75%=9%。

9、收益年限的确定

批发零售用地，出让年限为40年，故收益年限取n=40年。

10、国有建设土地使用权评估价值的确定V= A/Y[1- 1/(1+Y)n ]

V=1,406,041/9%×[1- 1/(1+9%)40]

V=15,125,293 （元）

折合评估单价：2082.06元/平方米

2、市场比较法

（1）比较案例的选择

从收集的土地交易案例中，我们选择与估价对象属于同一供需圈、用途相近、交易时间接近、在地域上属近邻区域或类似区域的三个案例作为比较案例。

案例A：水营村加油站用地，该案例位于防城区防城镇水营村（防

城至东兴公路边），宗地编号：GC2009-034，土地总面积3254 平方米，土地使用年限为商业40年，容积率：≤1.0，土地用途为批发零售用地，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“生地”，2009年11月26日公开挂牌出让成交价为*** 万元/亩，单位面积地价为****元／平方米。

案例B：东兴大道西侧加油站用地，该案例位于防城港市港口区东兴大道西侧，宗地编号：GC2009-033，土地用途为批发零售用地，土地总面积2504平方米，土地使用年限为商业40年，容积率：≤0.5，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场地不平整”，2009年11月26日公开招标出让成交价为****万元/亩，单位面积地价为***元／平方米。

案例C：江白路加油站用地，该案例位于江山半岛江白路与东兴一级公路交汇处，宗地编号：GC2010-069，土地用途为批发零售用地，土地总面积4771平方米，土地使用年限为40年，容积率：≤0.5，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场地不平整”，2011年3月8日公开挂牌出让成交价为***万元/亩，单位面积地价为****元／平方米。

（2）比较因素选择

根据估价对象和比较实例的特点，我们选择的比较因素包括了影响地价的全部主要因素。因素选择情况见表3。

表3 比较因素选择说明表