加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用

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加油站土地拍卖评估方法资料

剩余使用年限=40年拍卖时无房屋建成，假设建成房屋耐用50年>土地使用权剩余年限40年，剩余使用年
限取40年。
复原率〔实例法〕选取类似实例，调查搜集近期发生实例的交易价格、净收益等资料，选用相应的收益法计
算公式V＝a/r，反求出复原率r=a/v. 将周边类似加油站实例复原率与当地社会平均水平比较得出估价对象的复原率。
车流量
日均（周均）车流量分档
入口
入口方便程度
规模
加油枪、油罐等数量
经过调查和统计各加油站的收益水平及影响因素进行分析、制订相应的修正系数修正评估加油站估价对象土地价格。
收益复原法
加
油站
土地使用权价值
含特许经营权价值
整
体
房屋价值
资
产
价
配套机器设备价值
值
加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-配套机器设备价值-房屋现值
收益复原法
1. 年正常净收益
2.
年正常净收益=销售收入-营业本钱-营业税金-各类费用
评估要点根据周边类似加油站〔稳定经营〕历史经营情况推算单位面积净收益。比较当地市场平均情况
收益复原法
2.加油站整体资产价值〔收益复原法〕 P - 加油站整体资产价值；a - 年正常净收益； r – 复原率；n – 剩余使用年限
影响加油站用地收益的因素较一般商服用地〔如商场、店铺〕影响因素差异很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，加油站土地拍卖评估不宜采用一般商服基准地价修正体系。
基准地价系数修正法
影响因素
修正指标
临接
道路情况
临接道路类型主干、次干、支路临接道路方向三面、两面、一面临路
加油站密度

加油站用地评估方法

加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。

在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。

同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。

在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。

至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。

加油站土地拍卖评估方法

现场勘查
对加油站土地进行实地勘查，了解土地的地理位置、地质条件、周边环境等基
本情况。
价值评估
根据土地的实际情况和市场行情，采用适当的评估方法对土地价值进行评
估。
资料收集
收集加油站土地的相关资料，包括但不限于土地规划、建设许可、环保要求等。
结果公示
将评估结果进行公示，接受社会监督和反馈。
03
加油站土地拍卖评估方法
目录
• 引言 • 引言 • 加油站土地拍卖评估方法概述 • 加油站土地拍卖评估的考虑因素 • 加油站土地拍卖评估方法的具体
应用 • 加油站土地拍卖评估的注意事项
01
引言
直接比较法
通过选取与待评估加油站土地相似的近期成交案例，进行比较分析和修正，得出评估值。
关键因素比较：土地用途、地段等级、面积规模、基础设施站土地的近期交易价格来评估待拍卖土地价值的方法。
详细描述
该方法首先选取一定数量的类似加油站土地作为比较对象，收集这些土地的近期交易价格、交易日期、交易条件等信息。然后，分析比较这些土地与待拍卖土地的相似性和差异性，根据这些因素对比较对象进行修正，得出待拍卖土地的市场价值。
况、市场需求等因素。
成本逼近法
总结词
成本逼近法是一种通过估算加油站土地的开发成本来推算其价值的方法。
详细描述
该方法首先估算待拍卖土地的开发成本，包括土地取得成本、基础设施配套费用、税费等。然后，根据土地的开发程度和未来开发潜力等因素，对开发成本进行调整，得出待拍卖土地的价值。在估算开发成本时，需要考虑土地所在地区的经济状况、政策法规等
05
加油站土地拍卖评估的注意事项
法律法规的遵守
遵守土地管理法律法规

浅谈收益还原法在土地价格评估中的应用

浅谈收益还原法在土地价格评估中的应用土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地的市场价格的测定。

土地价格评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法以及基准地价系数修正法。

本文主要介绍了收益还原法的概念、特点以及其在土地价格评估中的基本应用，同时也简要分析了收益还原法的一些缺陷。

标签土地价格评估；方法；收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等，是土地估价中最常用的方法之一，它是对土地、房屋、不动产或者其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。

它是根据预期原理，即求得未来收益权利現在的价值。

其主要是运用适当的资本化率（还原率）, 将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值, 求其之和得出估价对象价格的一种估价方法,采用收益还原法求得的价格,称为收益价格。

1 收益还原法的原理由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能够提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。

当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在的价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。

其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。

这就是收益还原法的基本原理。

2 收益还原法的基本公式收益还原法以土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于有收益的土地和建筑物或者房地产的估价。

土地的纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。

这种土地的纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它实际上就是地租。

收益还原法的最一般的计算公式为：V=a11+r1 +a2(1+r1)(1+r2) +…+ an(1+r1)(1+r2)+...+(1+rn)式中：a1, a2,…an分别为未来各年的纯收益；r1,r2,r3 …rn分别为未来各年的还原利率。

加油站土地评估收益法上市公司备案版

加油站土地评估收益法上市公司备案版————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：◆收益还原法的评估测算过程：收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益)的基础上,以一定的土地还原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

根据委托方提供的资料及估价人员的调查,估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角,土地为三角形。

三利大街南北贯穿高阳县,为该县中心主干道;保沧路向东直达河间,向西连接宏润大街,沿宏润大街向北可达保定,向南可直通保沧高速。

高阳县宏观经济平稳,估价对象所临道路车流量稳定，估价对象年销售量稳定，考虑到估价对象为**＊*＊下属加油站，油量供应稳定,供应价格稳定，对于加油站而言，其毛利率是固定的。

故本次估价设定未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变,有限年期的土地使用权价格计算公式为：Ｐ=ａ÷r×[1-1/(1+r)n］其中:P——土地价格a——土地年纯收益r——土地还原利率n——估价对象土地使用年期1、最高最佳利用方式分析估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。

三利大街南北贯穿高阳县,为该县中心主干道;保沧路向东直达河间,向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。

该站站前保沧路为双向四车道,中间无隔离带,沿路开口６0米,进出口宽度均为18米，过往车流量大，地理位置优越。

经当地国土资源局、规划局及相关经贸部门核准，评估对象符合城区和公路沿线加油站发展布局规划,用地手续和建设手续合法,现状利用方式符合最高最佳利用方式,有利于作为加油站用地的最佳功能发挥。

ﻩ收益预测的假设条件2、加油站年房地客观总收益的测算加油站作为一种特殊用途的土地,不像其他商业用地往往沿街分布或成片聚集,加油站之间一般都有一定距离的间隔,位置分布离散性较强。

收益还原法在土地估价中的应用_0

收益还原法在土地估价中的应用收益还原法是土地、房屋等不动产进行估价的基本方法之一，该方法适用于具有现实或潜在收益的土地估价。

在估价过程中能否准确的确定收益还原法中各参数取值，将对评估的科学性和结果的准确性造成很大影响。

标签收益还原法；土地价格评估在我国市地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法，前三者为国际上所公认市地价格评估的基本方法。

在我国，基准地价及其修正体系已日趋完善，使用频率和准确度也不亚于前三者，因此，基准地价系数修正法也可称为我国市地价格评估的基本方法之一。

在此结合土地评估实践，就收益还原法及其在土地价格评估中的应用作如下探讨。

1 收益还原法是土地估价的基本方法收益还原法，又称收益资本化法，即在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总和的一种方法。

收益还原法的经济涵义是：在一定量的土地上进行经济活动，土地提供的收益额，按照一定的资金报酬率计算，付出一定量的资本金，就可以取得与一定量土地提供的等量收益。

收益还原法是评估土地价格的基本方法。

它具有科学性、实用性。

科学性是指收益还原法符合市场经济条件下商品交易的法则，即符合等价交换规律的要求；实用性是指在土地资产评估中是完全可以应用的方法。

因此，其他的几种评估方法，均应以收益还原法为基础。

2 收益还原法的应用前提由收益还原法基本公式P=a/r可知，评估结果取决于土地纯收益及还原率准确程度。

对纯收益进行分析，可得到如下三种收益法的应用前提：第一，续用前提。

其含义是土地的现行投放状态对其未来使用与运营具有有效性。

第二，预用前提。

其含义是当土地尚未投人使用与运营，但其注定可以在未来投入使用与运营，且有收益。

第三，未来预期收益及其成本能用货币衡量，否则就无法利用收益还原法的公式；而土地还原利率是一种社会一般投资报酬率，受很多因素影响，主要包括社会、经济、生活等各方面，确定它也是一个难题。

浅谈收益还原法在土地估价实践中的应用

浅谈收益还原法在土地估价实践中的应用作者：高邦怀高帮胜李扣芹周国胜来源：《科技经济市场》2008年第04期土地估价中的收益还原法是根据预期原理，即求得未来收益权利的现在价值。

其主要是运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法，是不动产估价中最重要的最常用的基本估价方法之一，采用收益还原法求得的价格，称为收益价格。

1 总收益测算1.1确定房地产总收益1.1.1在确定总收益时，一般应考虑以下条件：总收益是指客观收益（一般情况下的正常收益），而不是待估房地实际收益。

如目前空置的写字楼，在评估时不能按零收益计，而应按同类写字楼的平均租金计算收益；经营效益特别好的酒店，不能按它本身的高入住率计算收益，而应参照市场同类酒店的平均入住水平计算；收益必须是长期可以固定取得的收益。

如土地登记用途为“工业”的房地产，目前改作商业使用，租金明显高于工业用途，但由于未进行土地变更登记，政府部门随时会对这种擅自变更用途的行为进行查处，责令业主补交工业用途与商业用途土地出让金的差价，所以目前的商业租金收益是一种无保障、不固定的收益，故不能作为客观收益。

收益是安全可靠的收益（即风险小的收益）。

1.1.2确定收益的方法根据资料收集情况及土地所在地的房地产市场情况，收益有土地收益（单纯的土地租金）、房地收益两种。

如确定土地收益调查、收集土地所在地的与待估宗地同区域的单纯的土地出租案例（土地租赁协议），结合待估宗地的区域因素、个别因素、期日等因素修正，采用市场比较法确定宗地的土地收益。

如确定房地收益，可通过调查待估宗地所处区域、同类用途、结构相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面积等情况，分析、比较确定待估房地的收益。

房地年总收益=年单位面积租金×房屋出租率×有效出租面积（有效使用面积）或者通过确定企业总的营业收入来确定收益（其收入包括主营业务收入和其他业务收入，凡与土地及地上建筑物相关的收入都不得遗漏，也不得重复计算）。

加油站用地评估方法

加油站用地评估案例（加油站土地估价的探讨）加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。

在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中(如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的,但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题:一是:不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作,就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作,如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。

同时在加油站的整体资产价值中,土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件,二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。

在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益)，否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营.至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。

加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用

加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。

即：加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。

无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。

无形资产的收益是一种超额收益。

因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。

在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。

公式：无形资产收益=总收益×收益分成率加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值加油站配套机器设备=配套机器设备重置价格－折旧总额＝配套机器设备重置价格－年折旧费×已使用年限房产价值=房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限⑴待估宗地区域加油站经营状况根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。

通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：周边类似加油站近三年财务指标表⑵该加油站年正常净收益预测通过对周边类似加油站2008年—2010年各项经营指标的分析, 近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。

加油站项目土地评估技术过程

一、估价方法根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商服，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，评估可以选用以下方法：考虑估价对象位于基准地价覆盖范围内，且估价对象所处区域可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的销售市场交易案例，能够通过市场比较法合理确定房地产总价，则选用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。

二、估价过程：1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

⑴基准地价成果介绍及内涵根据《某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》（某政发[2011]13号），某县城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。

基准地价内涵为在乡镇范围内，以2009年7月1日为基准地价基准日，在现状利用条件和“三通一平”土地开发程度下，各土地用途不同等级的平均容积率条件下，将土地按照商业、住宅、工业等土地用途，分别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。

不同用途基准地价见下表。

某县乡镇国有建设用地基准地价表单位：元/平方米等别乡镇名称用途级别基准地价一二三一商业430 370 300 容积率 1.0 1.0 1.0 住宅380 320 260 容积率 1.4 1.4 1.4 工业220 200 180二商业380 330 260 容积率 1.0 1.0 1.0 住宅340 280 220 容积率 1.4 1.4 1.4 工业210 190 170三商业330 280 220 容积率 1.0 1.0 1.0 住宅300 240 190 容积率 1.4 1.4 1.4 工业200 180 160根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：估价设定开发程度下的宗地地价＝（基准地价＋K f）×（1+∑K i）×K ai×K Y×K v×K t×ΠK ai式中：∑K i—宗地区域修正因素修正系数K ai—宗地个别修正因素修正系数K Y—年期修正系数K v—容积率修正系数K t—估价期日修正系数K f—开发程度修正额ΠK ai—特殊因素修正系数。

收益还原法在加油站土地评估中的应用

ｏｅｔｈｉｌｋａｄｇｔ。ｔｅｅｏｃｆａｉｌａｉａｄｈｗｔｏｆｍｓｏｊｃｉｅｍｓｗｒｎｌｚｄａｄｔｅａｐｉｔｎｏｍｔｏｎｔｃｎｃｔｉｎｉｓｈｈｉｏｐｔｉｔｎｒｔａｏｃｎｉｉｂｅｔｅｉｏｅｅａａｅｐｌａｉｆｈｄｈｅｌａ｝ｎｓｅｃａｚｏｅｎｏｒＩｖｎｅｙｎｈｃｏｅ
性、交易稀少性、用途受限性。因此在评估的过程中，当比较
案例充分且其间的相似性达到一定标准的时候，以用市场可比较法评估，但是我国目前加油站市场交易案例并不多见，
一
般很难采用市场比较法评估。而加油站是在经营期间内有持续性收益的经营ｌ土地，采用收益还原法估价。笔者生可
高超，吴钦（京范学理学院江南２ｏ）南师大地科学，苏京１７０９
摘要长期以来，加油站土地评估一直是土地评估领域中的热点和难点，特点主要体现在交易数量稀少，其缺乏市场交易实例。结合一定实例。讨用收益还原法评估加油站用地。在提出技术思路和要点的基础上，探分析加油站土地估价中如何确定客观收益及还原利率的选择，并介绍运用收益还原法评估加油站用地的方法。关键词加油站；收益还原法；土地价格中图分类号Ｆ０．３１３文献标识码Ａ文章编号０１ — ６１０６２ — ６４３５７６ｌ（ｏ）１５２ —０２
及未知数，无论怎样假设它们的变化（等差递增或等比递增

收益还原法在土地估价中的应用

第５卷
第１期
贵阳学院学报（自然科学版）（季刊）
ＪＯＵＲＮＡＬＯＵＩＦＧＹＡＮＯＬＥＥＧＣＬＧ
Ｖｏ．Ｎｏ．１５１
２１００年３月
Ｎｔｒｌｃｅｃｓ（ｕｒｒ）ａａＳｉｅＱａｅｙｕｎｔｌ
然的因素后所能得到的一般正常收益。有些学者
这个公式是在ａ每年不变：每年不变且大于ｒ
零；土地使用为ｎ年时使用。
在不考虑年期和其他因素修正的前提下，可将
收稿日期：０９—１２０２—１８
作者简介：王
一
筑（９８一）女，１６，安徽凤阳人。贵州大学资源与环境工程学院讲师。
５ — ２
已经对土地纯收益的测算提出了一些预测模型，但在实际工作中应用不足，以如何准确地预期未来所投资的主体收益水平和现时投资未来时段的收益
水平是当前迫切而重要的问题。
原利率对估价结果的影响很大，想获取相对准确要
关键词：土地估价；收益还原法；纯收益；还原利率
中图分类号：Ｆ０．３１３
文献标识码：Ａ
文章编号：１７ —６２（００１０２３６３１５２１）０ —０５－０
ＡｐｌｃｔｏｆＩｃｍｅＲｅｕｉｇＰｒｃｓｏＬａｐａｓｌｐｉａｉｎｏｎｏｄｃｎｏｅｓｔｎｄＡｐｒｉａ
收益还原法又称收益法，土地估价中最常用是的方法之一，它是将土地未来每年的预期可观收益以一定的资本化率（还原利率）一折算到估价期统日的一种估价方法。收益还原法计算土地价格基

经营收益法在加油加气站土地评估中的应用

53在《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）中将加油、加气等用途的土地在一级类商服用地二级类零售商业用地，但加油、加气站用地由于数量的有限性、竞争不足、交易稀少、用途受限等特征，在评估过程中与普通的商铺、商场、超市等零售商业用地有着明显的不同。

一般而言在市场中可以搜寻到较少的可比实例，但其价格与普通商业用地价格明显偏高，特殊者更有高出近5倍的情形。

土地评估中的经营收益法自然将成为能反应价值的重要方法。

一、加油加气站用地的特点1.用地取得方式及布局因此加油加气站在一级市场中应以招标、拍卖或者挂牌等方式取得。

加油站的选址一般按照经济性、环保安全、方便使用、节约用地、与道路交通相协调的原则进行布设。

加油加气站的目的应以方便使用为原则，所以其选址应在车流量大而集中的地方，一般需要一定的距离，位置分布有较强的分散性。

《汽车加油加气站设计与施工规范》（GB50156-2012）对其站址的选择进行了规范性约束。

加油加气站的站址选择，应符合城乡规划、环境保护和防火安全的要求，并应选在交通便利的地方；在城市建成区不宜建一级加油站、一级加气站、一级加油加气合建站、CNG加气母站，在城市中心区不应建一级加油站、一级加气站、一级加油加气合建站、加气母站，城市建成区内的加油加气站，宜靠近城市道路，但不宜选在城市干道的交叉路口附近，加油站、加油加气合建站的汽油设备与站外建（构）筑物的安全间距有相应的约束。

2.行业存在垄断利润根据原国家经济贸易委员会《关于规范加油站特许经营的若干意见》（2002年8月26日），在我国现阶段加油站经营采用特许经营制，加油站特许人为中石油公司、中石化公司及其授权的子公司。

这些政策决定了加油站的经营存在垄断性，外部资金难以进入，行业利润率具有保护性、唯一性、排他性，行业回报率高于社会平均资本化率。

二、加气站土地价格评估1.加油加气站用地价格影响因素临路条件、经过车辆的类型、车流量、规划因素、市场因素、油品的供给、地形等应是该类用地影响较大的因素。

加油站资产评估

加油站资产评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧.它是一种收益性物业,为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务.其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证)、固定资产（房屋和加油站设施设备）.也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。

加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。

加油站权利人在向银行申请抵押贷款时,向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。

采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。

一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学.其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量,从而测算加油站的客观收益。

经营成本则可以从过去经营状况来计算。

评估机构在评估时应首先评估整体资产价值,然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。

即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值—特许经营权无形资产价值—加油站配套机器设备价值。

无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体,但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。

无形资产的收益是一种超额收益.因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益,一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的.在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。

公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”,具体认为特许经营权占总收益的35％。

加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。

二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。

浅析收益还原法新技术思路在土地评估中的应用

浅析收益还原法新技术思路在土地评估中的应用摘要：本文通过分析近年来评估技术中收益还原法技术思路的新变化，探讨收益还原法新技术思路在土地评估中的应用，同时也提出了潜在影响较大的因素，为土地评估提供技术参考。

关键词：收益还原法；新技术思路；土地评估收益还原法（以下简称收益法）是评估的重要方法之一，无论在土地评估、房地产评估还是资产评估，收益法是常用的评估方法之一。

随着房地产市场的快速发展，收益还原法的技术思路出现一些新的变化。

1 收益法的原理及特点收益法基于预期收益原理，是在估算估价对象未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益总和的一种方法。

收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。

运用此方法在估价时，是把购买估价对象作为一种投资，即购买价款作为购买未来若干年收益而投入的资本。

收益法具有以下几个比较明显的特点：（1）收益性。

投资该估价对象应能够获得一定的收益，或具有潜在的收益。

如果没有了收益，则就没有了所谓将收益还原得到估价对象的价值了。

例如公共免费使用的建筑，基本没有收益，因此不适合采用收益法评估。

（2）预期性。

从投资的角度，投资者购买了估价对象后，是通过估价对象的未来收益来实现投资收益的。

因此投资者购买估价对象时必须预计估价对象未来能获取的收益以及收益方式，而其愿意付出的购买价格也是基于这个预期收益来确定的。

由此可见，从收益法的角度来看，估价对象未来的收益能力和收益方式都是影响估价对象价值的重要因素。

（3）折现性。

未来的收益必须通过折现，才能得到估价时点下价值，这其中涉及到收益法中一个重要参数——还原利率。

还原利率除了考虑资金的时间价值，更重要的是反映投资者的预期收益，即投资者在该项投资中期望所获得的收益。

从财务分析的角度来看，还原利率实际上就是内部收益率。

2 收益法技术思路的变化随着近年来房地产市场发展的速度加快，房地产收益形式及收益能力出现了新的变化。

土地估价实务辅导：益还原法的适用范围

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收益还原法以求取⼟地纯收益为途径评估⼟地价格，它只适⽤于有收益或潜在收益的⼟地和建筑物，或是房地产的估价。

例如，租赁⽤房地产或企业⽤房地产的估价均可采⽤此法。

收益还原法是具有理论依据⽽应⽤⾯很⼴的⼀种估价⽅法，⽽对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益⽤地的估价则⼤多不适⽤。

同时，由于收益还原法主要适⽤于有收益或潜在收益的⼟地或房地产，注意：⽽关于收益性⼟地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受⼀般的经济⾏情和⼯商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它也是⼀件困难的事。

这是收益还原法的⼀个缺点。

关于加油站、停车库土地评估方法的最佳选择

关于加油站、停车库土地评估方法的最佳选择一、有收益的土地评估的常用方法1、首选方法——收益法的原理：运用适当的资本化率，将待估物业预期的未来各期正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。

即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。

收益法的计算公式为：L = (A/r)*[1-1/(1+r)n]式中：L ——土地的价格A ——土地的年纯收益r ——土地的资本化率n ——土地的使用年限。

2、次选方法——市场比较法原理：将估价对象与近期已经发生了交易的类似房地产（此处指土地）加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产（此处指土地）的已知价格,修正得出估价对象价格的一种方法。

市场比较法计算公式为：比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数；估价对象价格=三个比准价格的算术平均值。

二、收益法的缺陷及改进我们知道，使用收益法的理想状态是——有稳定的、确定的现金收入流量和稳定的还原利率。

但是，在目前条件下，要找到确定的现金收入流量、稳定的还原利率，都是非常困难的事情。

所以，这种方法明显不足。

那么，如果能够找到替代的方法，将会有意想不到的效果。

再看市场比较法，由于其使用前提是必须有相对完善的市场、正常交易的案例，这样就可以进行方便的对比分析，从而确定估价对象的价格水平。

现在的问题是，在评估停车库、加油站的土地时，现金收益流量是很难确定的，还原利率也难以确定，因此必须用替代方法。

刚好，市场比较法的前提条件又是成立的——目前深圳市属于市场化出让的加油站、停车库土地的案例分别已经达到3宗以上，正常交易的市场化条件已经基本具备，将很顺利的解决市场比较法的案例选择问题，结果的确定将是很有效果的、很有说服力的。

土地估价收益还原法

土地估价收益还原法土地估价收益还原法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。

土地未来地租的资本化是其基本原理。

收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。

二.运用收益还原法评估宗地价格的程序.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。

总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。

总费用土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。

房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括: .经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。

经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。

生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。

求取年纯收益.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×土地估价收益还原法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。

用收益还原法评估加油站所引出的思考

用收益还原法评估加油站所引出的思考
郑洁
【期刊名称】《中国房地产估价师》
【年(卷),期】1998(000)003
【摘要】与其它物业相比，除了房地合一之价值的共性外，加油站有其特殊性，即特许经营权之价值，而且该部分权重比较大。

还包括一些动产(如加油器、油罐车、办公车辆及办公设备等)。

【总页数】3页(P49-51)
【作者】郑洁
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F293
【相关文献】
1.浅谈收益还原法在加油站土地评估中的应用
2.房地产价格评估收益还原法评估公式与投资效用分析
3.关于对“加油站市场价值评估研究”的不同看法——兼议特许经营加油站评估需要注意的问题
4.高校院系办学绩效评估的科学方法论——同济大学校内院系办学绩效评估引出的思考
5.收益还原法在养殖水面使用权评估中的应用研究
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