用收益还原法评估加油站项目土地价值的技术方法

加油站评估思路

加油站土地估价的探讨---- 大成房地产土地评估加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄斷利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄斷性质的用地，评估中应考虑垄斷地租的修正。

在加油站等具有超额垄斷利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄斷地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道» 一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。

同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。

在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄斷收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。

至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄斷地租？就目前看，答案是否。

土地估价的五种方法

五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。

一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。

押金利息收入会是一个小考点。

(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。

在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。

（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。

在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。

**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。

建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。

在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。

这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。

B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。

C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。

3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。

土地估价方法之收益还原法实用1篇

土地估价方法之收益还原法实用1篇土地估价方法之收益还原法 1土地估价方法之收益还原法导语：如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值，他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性土地投资分析。

如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益，而随着等待时间的增长，资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。

第一节收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=p-r(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r-[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的`土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+。

+a3/(1+r1)(1+r2)。

(1+rn) 本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

加油站用地评估方法

加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。

在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。

同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。

在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。

至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。

加油站土地拍卖评估方法

现场勘查
对加油站土地进行实地勘查，了解土地的地理位置、地质条件、周边环境等基
本情况。
价值评估
根据土地的实际情况和市场行情，采用适当的评估方法对土地价值进行评
估。
资料收集
收集加油站土地的相关资料，包括但不限于土地规划、建设许可、环保要求等。
结果公示
将评估结果进行公示，接受社会监督和反馈。
03
加油站土地拍卖评估方法
目录
• 引言 • 引言 • 加油站土地拍卖评估方法概述 • 加油站土地拍卖评估的考虑因素 • 加油站土地拍卖评估方法的具体
应用 • 加油站土地拍卖评估的注意事项
01
引言
直接比较法
通过选取与待评估加油站土地相似的近期成交案例，进行比较分析和修正，得出评估值。
关键因素比较：土地用途、地段等级、面积规模、基础设施站土地的近期交易价格来评估待拍卖土地价值的方法。
详细描述
该方法首先选取一定数量的类似加油站土地作为比较对象，收集这些土地的近期交易价格、交易日期、交易条件等信息。然后，分析比较这些土地与待拍卖土地的相似性和差异性，根据这些因素对比较对象进行修正，得出待拍卖土地的市场价值。
况、市场需求等因素。
成本逼近法
总结词
成本逼近法是一种通过估算加油站土地的开发成本来推算其价值的方法。
详细描述
该方法首先估算待拍卖土地的开发成本，包括土地取得成本、基础设施配套费用、税费等。然后，根据土地的开发程度和未来开发潜力等因素，对开发成本进行调整，得出待拍卖土地的价值。在估算开发成本时，需要考虑土地所在地区的经济状况、政策法规等
05
加油站土地拍卖评估的注意事项
法律法规的遵守
遵守土地管理法律法规

加油站用地评估方法

加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。

在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。

同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。

在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。

至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。

加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用

加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。

即：加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。

无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。

无形资产的收益是一种超额收益。

因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。

在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。

公式：无形资产收益=总收益×收益分成率加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值加油站配套机器设备=配套机器设备重置价格－折旧总额＝配套机器设备重置价格－年折旧费×已使用年限房产价值=房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限⑴待估宗地区域加油站经营状况根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。

通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：周边类似加油站近三年财务指标表⑵该加油站年正常净收益预测通过对周边类似加油站2008年—2010年各项经营指标的分析, 近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。

收益还原法在加油站土地评估中的应用

ｏｅｔｈｉｌｋａｄｇｔ。ｔｅｅｏｃｆａｉｌａｉａｄｈｗｔｏｆｍｓｏｊｃｉｅｍｓｗｒｎｌｚｄａｄｔｅａｐｉｔｎｏｍｔｏｎｔｃｎｃｔｉｎｉｓｈｈｉｏｐｔｉｔｎｒｔａｏｃｎｉｉｂｅｔｅｉｏｅｅａａｅｐｌａｉｆｈｄｈｅｌａ｝ｎｓｅｃａｚｏｅｎｏｒＩｖｎｅｙｎｈｃｏｅ
性、交易稀少性、用途受限性。因此在评估的过程中，当比较
案例充分且其间的相似性达到一定标准的时候，以用市场可比较法评估，但是我国目前加油站市场交易案例并不多见，
一
般很难采用市场比较法评估。而加油站是在经营期间内有持续性收益的经营ｌ土地，采用收益还原法估价。笔者生可
高超，吴钦（京范学理学院江南２ｏ）南师大地科学，苏京１７０９
摘要长期以来，加油站土地评估一直是土地评估领域中的热点和难点，特点主要体现在交易数量稀少，其缺乏市场交易实例。结合一定实例。讨用收益还原法评估加油站用地。在提出技术思路和要点的基础上，探分析加油站土地估价中如何确定客观收益及还原利率的选择，并介绍运用收益还原法评估加油站用地的方法。关键词加油站；收益还原法；土地价格中图分类号Ｆ０．３１３文献标识码Ａ文章编号０１ — ６１０６２ — ６４３５７６ｌ（ｏ）１５２ —０２
及未知数，无论怎样假设它们的变化（等差递增或等比递增

加油站用地评估方法

加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。

在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。

同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。

在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。

至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。

加油站土地拍卖评估方法上课讲义

方法比较
基准地价系数修正法方法不完善成熟，需要进一步实践修正。收益还原法比较接近实际情况。成本逼近法特许经营权费≠垄断地租，偏远农村可考虑此方法。
加油站土地拍卖估价案例
一. 项目概况
估价对象位于××市××区，北靠××路，南临××路，随着城镇的扩张，汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、公交车等车流量将会日益增大，地理位置优越。地块宗地号：××××××；该地块土地面积1681.0平方米；土地用途为加油站用地；规划建筑密度为≤15%，建筑限高为≤7.5米，容积率≤0.2，总建筑面积397.0平方米；土地使用权年限：40年。
收益还原法
• 年正常净收益年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-各类费用
评估要点根据周边类似加油站（稳定经营）历史经营情况推算单位面积净收益。比较当地市场平均情况
收益还原法
2.加油站整体资产价值（收益还原法） P - 加油站整体资产价值；a - 年正常净收益； r – 还原率；n – 剩余使用年限
车流量
日均（周均）车流量分档
入口
入口方便程度
规模
加油枪、油罐等数量
经过调查和统计各加油站的收益水平及影响因素进行分析、制订相应的修正系数修正评估加油站估价对象土地价格。
收益还原法
加
油站
土地使用权价值
含特许经营权价值
整
体
房屋价值
资
产
价
配套机器设备价值
值
加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-配套机器设备价值-房屋现值
收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的
经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：

土地估价方法之一收益还原法

复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·[1-1/（1 r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：P= a1 /（1 r1） a 2/（1 r1）（1 r2）… a3 /（1 r1）（1 r2）…（1 r n）本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。

土地估价方法之一收益还原法

（3）案例解析
5、实际计算中常见错误
（1）项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误
（2）年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限
（3）有几个还原率时，还原率采用不准
（4）计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。
例题解析：特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
（1）承租土地使用权的概念
（2）采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。
（6）土地价格确定
土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：
a 1
（2）收益还原法的适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法
（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式

关于加油站、停车库土地评估方法的最佳选择

关于加油站、停车库土地评估方法的最佳选择一、有收益的土地评估的常用方法1、首选方法——收益法的原理：运用适当的资本化率，将待估物业预期的未来各期正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。

即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。

收益法的计算公式为：L = (A/r)*[1-1/(1+r)n]式中：L ——土地的价格A ——土地的年纯收益r ——土地的资本化率n ——土地的使用年限。

2、次选方法——市场比较法原理：将估价对象与近期已经发生了交易的类似房地产（此处指土地）加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产（此处指土地）的已知价格,修正得出估价对象价格的一种方法。

市场比较法计算公式为：比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数；估价对象价格=三个比准价格的算术平均值。

二、收益法的缺陷及改进我们知道，使用收益法的理想状态是——有稳定的、确定的现金收入流量和稳定的还原利率。

但是，在目前条件下，要找到确定的现金收入流量、稳定的还原利率，都是非常困难的事情。

所以，这种方法明显不足。

那么，如果能够找到替代的方法，将会有意想不到的效果。

再看市场比较法，由于其使用前提是必须有相对完善的市场、正常交易的案例，这样就可以进行方便的对比分析，从而确定估价对象的价格水平。

现在的问题是，在评估停车库、加油站的土地时，现金收益流量是很难确定的，还原利率也难以确定，因此必须用替代方法。

刚好，市场比较法的前提条件又是成立的——目前深圳市属于市场化出让的加油站、停车库土地的案例分别已经达到3宗以上，正常交易的市场化条件已经基本具备，将很顺利的解决市场比较法的案例选择问题，结果的确定将是很有效果的、很有说服力的。

加油站评估思路

加油站房地产价值评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。

它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。

其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。

也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。

加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。

加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。

采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。

一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。

其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。

经营成本则可以从过去经营状况来计算。

评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。

即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。

无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。

无形资产的收益是一种超额收益。

因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。

在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。

公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。

加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。

二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。

加油站用地评估方法

加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。

在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。

同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。

在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。

至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。

加油站项目土地评估技术过程

一、估价方法根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商服，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，评估可以选用以下方法：考虑估价对象位于基准地价覆盖范围内，且估价对象所处区域可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的销售市场交易案例，能够通过市场比较法合理确定房地产总价，则选用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。

二、估价过程：1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

⑴基准地价成果介绍及内涵根据《某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》（某政发[2011]13号），某县城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。

基准地价内涵为在乡镇范围内，以2009年7月1日为基准地价基准日，在现状利用条件和“三通一平”土地开发程度下，各土地用途不同等级的平均容积率条件下，将土地按照商业、住宅、工业等土地用途，分别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。

不同用途基准地价见下表。

某县乡镇国有建设用地基准地价表单位：元/平方米等别乡镇名称用途级别基准地价一二三一商业430 370 300 容积率 1.0 1.0 1.0 住宅380 320 260 容积率 1.4 1.4 1.4 工业220 200 180二商业380 330 260 容积率 1.0 1.0 1.0 住宅340 280 220 容积率 1.4 1.4 1.4 工业210 190 170三商业330 280 220 容积率 1.0 1.0 1.0 住宅300 240 190 容积率 1.4 1.4 1.4 工业200 180 160根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：估价设定开发程度下的宗地地价＝（基准地价＋K f）×（1+∑K i）×K ai×K Y×K v×K t×ΠK ai式中：∑K i—宗地区域修正因素修正系数K ai—宗地个别修正因素修正系数K Y—年期修正系数K v—容积率修正系数K t—估价期日修正系数K f—开发程度修正额ΠK ai—特殊因素修正系数。

加油站土地评估收益法上市公司备案版

加油站土地评估收益法上市公司备案版————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：◆收益还原法的评估测算过程：收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益)的基础上,以一定的土地还原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

根据委托方提供的资料及估价人员的调查,估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角,土地为三角形。

三利大街南北贯穿高阳县,为该县中心主干道;保沧路向东直达河间,向西连接宏润大街,沿宏润大街向北可达保定,向南可直通保沧高速。

高阳县宏观经济平稳,估价对象所临道路车流量稳定，估价对象年销售量稳定，考虑到估价对象为**＊*＊下属加油站，油量供应稳定,供应价格稳定，对于加油站而言，其毛利率是固定的。

故本次估价设定未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变,有限年期的土地使用权价格计算公式为：Ｐ=ａ÷r×[1-1/(1+r)n］其中:P——土地价格a——土地年纯收益r——土地还原利率n——估价对象土地使用年期1、最高最佳利用方式分析估价对象位于高阳县保沧路与三利大街丁字交叉口西北角，土地为三角形。

三利大街南北贯穿高阳县,为该县中心主干道;保沧路向东直达河间,向西连接宏润大街，沿宏润大街向北可达保定，向南可直通保沧高速。

该站站前保沧路为双向四车道,中间无隔离带,沿路开口６0米,进出口宽度均为18米，过往车流量大，地理位置优越。

经当地国土资源局、规划局及相关经贸部门核准，评估对象符合城区和公路沿线加油站发展布局规划,用地手续和建设手续合法,现状利用方式符合最高最佳利用方式,有利于作为加油站用地的最佳功能发挥。

ﻩ收益预测的假设条件2、加油站年房地客观总收益的测算加油站作为一种特殊用途的土地,不像其他商业用地往往沿街分布或成片聚集,加油站之间一般都有一定距离的间隔,位置分布离散性较强。