加油站资产评估备课讲稿

加油站资产评估
加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。

它是一种收益性物业，
为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。

其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。

也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。

加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。

加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。

采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。

一、收益还原法：
加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。

其年收益测算可以采
用以下两种方法：
1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；
2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。

经营成本则可以从过去经营状况来计算。

评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机
器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。

即：
加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。

无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。

无形资产的收益是一种超额收益。

因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收
益是非常困难的。

在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。

公式：无形资产收益=总收益X收益分成率
收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。

加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。

二、成本法：
加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。

加油站土地价值可以采用土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修
正法测算其宗地价格。

在深圳市，市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定：按市场地价计收地价的加油、加
气站，位于一级地段的加油站按1200万元/个、加气站按300万元/个计收，加油加气混合
站按1500万元/个计收，根据位置不同，位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别为一级地段地价的9、8 7、6折计，出让年限为20年。

加油站房产价值可采用重置成本法，重置成本采用政府颁布的标准。

公式：房产价值=房产
重置价X成新率。

笔者在实践中积累了一些这方面的经验供同行参考。

估价案例：对深圳市XX区XX加油站房地产价值进行评估
一、项目概况：估价对象位于XX市XX区，北靠XX路，南临XX路，西距盐田检查站约1分种车程，距盐田港约5分钟车程，且随着汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、公交车等车流量日益增大，地理位置优越。

根据营业执照（注册号XXXXXX、执照号深司字XXXXXX ）及成品油零售经营批准证
书（油零售证书第XXX号）确认，深圳市XX加油站有限公司具备从事成品油零售业务资质，
经营范围：汽油、柴油、润滑油零售业务、小百货零售。

估价对象深圳市XX加油站于2002年年底竣工，2003年1月23日试业,5月23日正式营业
至今。

目前估价对象地块四周建有围墙及一栋建筑物，地面安装9台加油机，设36支加油枪，加
油站上方建有一面积约500平方米的波浪形钢制棚架，临盐横路开口宽约400米，整个加油站地坪全为混凝土，
面积约1500平方米。

地下安装8个油罐，每个油罐储存容量为5万公升，总容量为40万公升，加油站储备有90#、93#、97#、98#四类汽油及0#柴油，品种较为齐全，现每天加油量约为5.5万公升左右。

XX加油站土地面积1996.5平方米，建筑面积527.41平方米，建筑楼层2层，框架结构建筑物竣工日期2003年03月03日。

根据深房地字第XXXXXX号《房地产证》确认深圳市XX加油站有限公司为此次估价对
象的权利人；宗地号：XXXXXX；土地用途：加油站用地；房屋用途：加油站；土地使
用年限：20 年(2002-11-25 至2022-11-24 )。

建购价款Y 1,428,660.46 元。

二、评估目的：向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。

三、评估基准日：二OO三年十二月三日。

四、评估原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则、估价时点、公平原则。

五、估价方法选用及估价技术路线：
(一)收益还原法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收
益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

1、XX加油站2003年2—— 10月经营状况：
XX加油站于2003年1月底开始经营，具有较完整的财务报表，根据其财务报表，2003年2——10月份该加油站各项财务指标如下表：
通过市场调查并结合深圳市类似加油站经营状况考察了解，并与评估标的作比较分析，类似
加油站开业的第一季度，都会出现亏损现象，开业半年后营业收入才能逐渐稳定，并逐步上
升。

而根据评估人员向该加油站提供的相关资料可知，XX加油站于2003年1月开始经营，
2003年1月23日试业，5月23日正式营业至今，该加油站凭借优越的地理位置仅在试业的第一个月出现亏损，虽然试业期间营业收入较不稳定，但第二月便产生了盈利，并呈稳步
上升的趋势。

2、加油站年正常净收益预测：
通过对XX加油站2003年2―― 10月各项经营指标的分析，至2003年8月各项财务指标趋
于稳定，我们确定以其8―― 10月的各项财务指标为计算依据来预测该油站未来18年年客
观收入、成本及利润（不包括营业外收支及其他业务利润）等（详见下表）。

通过我们对周边
类似加油站的调查了解，此方法测算的结果基本上附合实际情况。

则该加油站年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-营业费用-管理费用-财务费用
=2,305,322 万元。

3、估价对象价值的确定：
收益还原法计算公式：V= a+ r x [1-（1+r）-n]
V表示房地产价格；
a表示房地产年纯收益（2,305,322元）;
r表示房地产资本化率（12%）;
n表示房地产的剩余使用年限（18.9年）。

数据代入计算公式，V=2, 305, 322- 12%x [1- （1+12%）-18。

9]=16,955,068 元。

4、特许经营权价值P:
采用无形资产评估里的“三分说”理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占
加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取35%，则P=V X
35%=16,955,068X 35%=5, 934, 274 元。

5、机器设备价值评估S:
评估过程略。

S=1, 250, 000元。

6、加油站房地产价值：
加油站房地产价值=V-P-S=16,955,068-5, 934, 274-1 , 250, 000=9, 770, 796 元。

（二）成本法评估
1、土地价值评估：因委估物业位于深圳市XX区xx路，土地面积1996.5平方米，属三级地
段，按照深圳市有关加油站市场地价的规定，委估物业土地价值为一级地段市场地价的八折。

计算公式：地价=一级地段加油站市场地价x 0.8x年限修正系数=1200x0.8X [1- （1+4%）-18。

9]/[1-（1+4%）-20]=924.48 万元。

根据深圳市基准地价评估测算经验，土地还原利率取4%。

在其它地区城市，国土部门可能对加油站的市场地价没有作出专门规定，可以按照该地区一
级地段商业用地平均市场地价进行测算。

2、建筑物价值评估：委估物业建筑面积527.41平方米,采用重置成本法评估建筑价值。

重置成本是根据最新颁布的《深圳市建设工程价格信息》上的数据，考虑一定的投资利息与利
润综合取定，成新率采用平均年限法，残值率为0，则：建筑物价值=重置成本X成新率=1380
X 527.41 X 18.9/20=687,795 元。

加油站房地产价值
=土地价值+建筑物价值=9244800+687795=9，932，595 元
六、估价结果确定：通过对估价对象的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值的因素进行综合
考虑之后，根据市场调查及评估人员的经验，分别采用收益法和成本法评估加油站房地产价值，两种评估方法计算
的结果较相近，取其算术平均值作为最后结果。

评估总值评估单价：=（9，770，796+9，932，595）/2=9，851，696元。

18，680 元/平方米（建筑面积）。

评估总值大写人民币玖佰捌拾伍万壹仟陆佰玖拾陆元整。

参考文献：
1 、《深圳市房地产年鉴》（2003 年版），深圳市规划与国土资源局
2、《收益法评估理论与实践》，上海市资产评估协会
3、《深圳市建设工程价格信息》，2003年第10期
4、作者：****。