成都中海国际商业街区发展策划报告-戴德梁行-130页[130页].pdf

2002
0.00 2003
中高档写字楼分布情况
港鹏银行大厦
铂金时代（在建 ）
新世纪广场
新时代广场 冠城广场
绿洲大酒店
中银大厦
世界贸易中心
城市之心
四川国际大厦
国信大厦
民兴金融大厦
国栋广场
世都大厦
川信大厦 天府绿洲
仁恒广场
时代广场 海外交流中心
宏达大厦
开行大厦
世代锦江
@世界
时代数码大厦
威斯顿联邦大厦
中高档写字楼访谈
2. 光华商圈
光华商圈的商业氛围正在得到增强。以西南财经大学为中心也将兴起一些商业项目，如大地·金 色年华等。这里的商铺均价已经在向万元靠近，部分商铺单价已经突破万元。
3. 羊西线商圈
历来是餐饮娱乐业繁华之地，2003年欧尚超市的入驻弥补了区域内零售商业的缺乏。长久以来 积聚的人气和商气使区域内的商业容量相当大，该区域商业项目的销售情况良好。
解决问题的方法
宏观环境 市场分析，制定策略
优势发掘 项目定位 首期公建配套细化及建议 初步经济匡算
区位价值 片区规划的契机
城
市
成都城市建设迈入快速发展阶段
建
设
近期城市发展目标（2003-2005） （一）建设东、南新城，打造中央商务
重
（二）促进产业发展
点
高新技术产业向高新西区及高新南区集中；
（三）畅通城市交通
我们有什么资源？ 我们能创造些什么？
我们和其他区域的公建将形成怎样的关 系？ 我们如何建立和其他公建的竞争优势？
问
题
的
分
配套与配套之间的关系如何？
析
配套与配套
配套之间应如何布局组合？
配套与住宅
根据住宅定位，需要什么公建配套支 持？
哪些配套对住宅的促进较大？哪些较小？
创新与突破
公建配套怎样让成都人眼前一亮？ 公建配套可以怎样创新？ 如何增加项目的辐射范围？
展成为城市新区。 本项目位于高新西区与城区交界处，
规模较大，有条件成为中心
项目定位应顺势而为： 新市镇+休闲+中心
政府的对高新西区的建设力度 对本项目影响较大。
但区域仍缺乏集聚人气的市政 公建，商业配套缺乏。
政企互动，推动政府 配套先行，填补区域
解决问题的模型
宏观环境 市场分析，制定策略
本项目商业部分的对策
1. 用休闲气氛浓优势来改造商业气氛差的局 限。
2. 吸引社区外面的消费人群。 3. 区位决定了跟城市核心区域同样或者类似功
能的商业形态，生存空间小。差异化、特色 化是本项目商业配套成功的关键。
写字楼市场概况
30.0
3.50
27.0
26.5
25.0
2.95
2.78
21.5
2.46 20.0
• 公建配套的开发除了要立足于项目本区域外，关键还要加强辐射 力，引导外区域市场、引领消费者。
核
心
问
题
区位困境
规模困境
问题
效益Байду номын сангаас境
问
题
的
分
市场
析
资源 竞争
各种公建各自面临一个什么样的市场？
市场上的公建有几种开发模式？ 这些开发模式各有什么优劣势？ 这些开发模式分别适合什么开发条件？ 这里需要什么样的开发模式？
80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
0.0%
交通 物管服务
位置 硬件设施
租金 档次形象
周边配套 商业配套 智能化水平 办公氛围 建筑品质 市政配套
劣势
①周边人流的特性：在附近产业就业的人流为主 ②现有居住人口的缺少，依靠居住人流不足以支撑本 项目的商业体量 ③产业气氛浓，商业气氛差
优势
① 交通 ② 环境优势 上风上水等 ③ 生态旅游通道 ④ “鬼佬”资源---外企多 ⑤ 羊西线餐饮、汽车一条线延伸带，休闲气氛浓 ⑥ “地王”——规模大，有足够的发挥空间
[中海•国际社区项目] 发展策划汇报
本项目的困境
配套的困境
效益困境——投入大、回收慢、价值低 规模困境——大大超过社区需要
区位困境——项目远离城市中心区
公建配套一般是占总建筑 面积的5～7％，本项目接 近13%（15.7万平米/125万 平米），超出社区需要约
8～10万平米
位于高新技术产业区，受 产业氛围影响
20.8 18.3
3.00 2.46 2.50
15.0
11.0 10.0
7.7
5.0
15.1
14.9
1.70
9.7
9.0
8.9
0.65
2.00 15.5
1.50
1.14 1.00
6.3
0.50
办公搂竣工面积（万平米） 办公搂销售面积（万平米） 办公楼供需比
0.0 1997
1998
1999
2000
2001
建设地铁1号线，规划期末开工建设 地铁2号
线。
城
市
成都城市发展进入外溢阶段
发
展
阶
段
西
满
向东
向南
解决问题的模型
宏观环境 市场分析，制定策略
优势发掘 项目定位 首期公建配套细化及建议 初步经济匡算
区位价值 片区规划的契机
规 划 契 机
中海国际 社区
区域为生态休闲功能。 高新西区将配套完善居住等功能，发
周边居住人群少
我们怎么看本项目的开发？
• 公建配套应分经营性和非经营性两种类型看待：经营性的公建要从 市场出发挖掘其市场价值，非经营性的公建要从提升整个社区价值 的角度思考如何开发，本项目要在两者之间取得平衡点；
• 公建配套要处理好三个关系：一、配套与住宅的关系；二、配套与 配套的关系；三、配套与区域的关系；
1.2、盐市口
供应量较大，2002年至今商铺总供应体量为46387平方米，供销比为 88.9%。
1.3、西大街
由原骡马市商圈延伸出来，承继了原有的商业资源
各商圈的概况
2、城西商圈
2.1金沙商圈
宏信·金沙园的水景商业街 将要上市的欧倍德商贸中心 围绕金沙遗址有望兴起的大量商业项目。 该区域商铺均价在8000元/平方米左右，随着该区域的发展、人气和商气的积聚，商铺均价有望 突破万元大关。
优势发掘 项目定位 首期公建配套细化及建议 初步经济匡算
市场分析 制定策略
城市商圈竞争格局
1、城市中心传统商圈 2、城西商圈 3、城南商圈 4、城北商圈：专业市场为主 5、城东商圈：高校经济圈
各商圈的概况
1、城市中心传统商圈
1.1、春熙路
总体供应量最大，达到5万余平方米，商铺的销售情况良好，供销比为81.2%
各商圈的概况
3、城南商圈
3.1. 沿革 城南商圈发展的开端，主要是以下列特色作为起点 “磨子桥科技一条街” “科华路海鲜一条街” “领事馆路餐饮一条街” “人民南路酒吧一条街”
3.2 主要业态： 餐饮 娱乐 休闲
3.3 主要新兴项目： “海派天地”、 “天府汇城”、 “华晖广场”、 “新天地”
本项目商业部分分析