《大骗局》：怎样识破房产中的骗局

《大骗局》：怎样识破房产中的骗局山东省分行信息中心信息发布组孟宪华2006-08-14买房识破欺诈作为房屋这种特殊商品的出售方，地产商的唯利是图让不少老百姓恨得直咬牙。

当你准备穷一生之所有，去认购一套房子时，几乎每走一步，都有开发商在不经意间留下的“陷阱”。

买房是件大事，多耗些脑细胞本也是情理当中的事。

但最可恨的是，费了很多劲最后买的房还让人不舒服。

因此消费者在购买商品房时，一定要仔细阅读认购书及其他书面资料，必须实地查看楼盘。

同时要小心谨慎，识破各种买房陷阱。

第一，识破“房托”下套。

现在，不少开发商制造假象让你认为这个楼盘非常抢手。

为了达到这种效果，他们利用“房托”的方式自我炒作，以此来形成一种“人人争相抢购”的泡沫效应。

因此，当作为购房者的你若看到售楼处人流涌动的火爆场面时，千万不要着急，驱散蒙在眼前的浓雾仔细看一看，究竟有多少真正的购房者，又有多少“房托”。

第二，别忙下单，多走多看。

看房子时我们应有针对性地进行走马观花。

因为对于质量不好的楼盘来说，售楼人员往往只会带领消费者参观事先已经选定好的两三套经过装修的样板房，购房者往往会被其精美的装修所蒙蔽，许多形迹却没被发现。

所以购房者在看房时不妨发扬一下走马观花的精神，多看几套房子，说不定就会发现问题呢！第三，莫信规划，立字为据。

许多开发商在推出楼盘时，也会同时推出园区规划,但由于开发商与购房者所签的协议对先期的园区规划并无约束力，而开发商也会因此把园区规划变成一纸空文，造成不少购房者因此吃亏。

所以购房者在购房时，不要过分相信开发商对园区规划的设计，除非他把这些都写入到你们的合同当中。

第四，知己知彼，掌握主动。

在双方的讨价还价中，销售商会使用种种借口，让购房者做出更大的让步。

而购房者应该事先多了解一些房产信息，对所要购买的楼盘与其他与之相似的楼盘在质量、价格、物业等方面对照分析，做到心中有数。

并将自己所掌握的信息，适时地传递给开发商，让对方知道你是购房的行家，并适时地戳穿对方的小伎俩，这样你就能在购房时掌握主动权了。

随着二手房市场的迅速发展，越来越多的购房者看中二手房的物美价廉，但是，在二手房交易过程中也存在着许多陷阱。

那么,如何才能防止上当受骗呢？第一，下定金时要明确议价期限。

下定金时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时能拿回款项。

与中介签好房间协议后，要拿份协议原件。

在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。

第二，注重实地调查。

签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。

其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。

再次到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。

最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。

第三，签约前多查相关证件。

比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。

同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。

最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。

第四，付款后要收取收据。

房款支付后，应由卖方出具收据。

除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。

如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。

第五，收房过户要验收。

买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。

在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。

房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。

如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

租房识破欺诈近年来，城里的人多了起来，对住房的需求自然也多起来。

没有房子怎么办，只能去租了。

因为租赁市场活跃，所以近两年，一批转租骗子伺机出动，专门骗取租金差价。

为此，业内人士提醒，租房人最好是季付租金，而不要交付大笔的年租或半年租。

如果实在要交付大笔房租，可从以下几点辨别房东真伪：第一，请房东出示身份证件、户口本原件，因为现在不少骗子都使用假身份证行骗，而原件与复印件相比更容易辨别。

第二，请房东出示房屋权属证明原件，加产权证或是使用权证，若产权证正在办理过程中，那么应当出示与原产权单位签署的购房合同。

第三，让房东多介绍一下房子和小区周边的状况，从言谈间了解房主是否熟知房子的基本情况。

第四，从周围邻居处侧面了解一下房屋及房东状况，看看是否属实。

租房的另一个陷阱就是所谓的“阴阳合同”，即房主和租户双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报租金或少报面积的方式，降低租赁合同标的，报低租金少纳税，称为“阳合同”，房主与租户另签一份合同，作为实际支付租金的合约并实际履行，称为“阴合同”。

在这里，我们给签订“阴阳合同”的当事人提个醒：在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸逃过纳税，但由于此合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清楚谁是谁非，结果只能是“机关算尽太聪明”，反误了自己的钱财。

签订“阴阳合同”，酿成房主与租户间的麻烦和纠纷的情况时有发生。

有时是租户只按“阳合同”履行，不承认“阴合同”的存在；有时是房主利用“阴合同”在政府监管之外的“优势”，不断给租户加码收取租金或其他费用。

装修识破欺诈装修能把冷冰冰的房子变成温馨浪漫的家，挥洒再多的汗水装修者也愿意。

但在装修前、装修中、装修后的过程中，由于消费者对情况不了解，往往出现许多空子，被那些装修骗子所利用。

由于消费者对家装材料的成色、品牌、价格不熟悉，一些施工队就往往在此方面做文章，利用以劣代优、以低价报高价、以次品报正品来欺瞒消费者，使消费者多花冤枉钱。

一家油漆店老板透露说，现在有不少店家与油漆工私下有就样的“君子协议”，由他们介绍客户上门，然后给介绍人一定的“好处费”。

你要想全面识破这些骗子的诡计，更好地保护自己。

就一定要注意下面几点内容: 一，对装修所用材料的材质、规格和等级书面作出规定。

装修公司或工头报价时由于消费者更多地会关注单项的价格，而经常忽略工艺说明，尤其是用什么材料、什么规格、什么等级以及甲醛、苯含量等方面的规定。

我们一定要当面核实清楚材质、规格和等级，并作为合同的附件出现，以免装修公司随意提供不合格、不环保的材料。

二，防止装修公司在单项面积上做手脚。

一般消费者也是关注单项的价格，至于实际的面积一般是大致估计，实际上这一块也是装修公司或工头做手脚的地方，如果每项面积都稍微增加一些，单项价格又高，那么少则几百，多则几千就出去了，你讨价还价的最后成果均烟消雾散，落得一身被欺骗的感觉。

我们在单项价格谈定了以后，一定要不怕辛苦，要和装修公司或工头一起把单项的面积尺寸丈量一下，并记下来，落实到纸面上。

三，防止装修公司在最后提供给客户的报价单上做手脚。

一般情况下，装修公司或工头会给消费者一个最后给定的样本，要求消费者确认并签合同，一些奸诈的装修公司或工头会在工艺说明或面积上做些手脚，简化一些工艺或者对某些材料进行偷换。

四，防止装修公司在材料进场时提供劣质产品。

虽然在合同上和报价单上写得很清楚，该用什么材质、什么规格、什么等级的产品，但一些抱有侥幸心态的装修公司或工头总会铤而走险，改头换面来个以假蒙真。

材料进场的时候，最好要自己亲自到场，带上合同和报价单，并请懂行的人或监理到场一起验收。

五，材料陆续进场时先进部分好的材料让你验收以求蒙骗过关，趁消费者不在进劣质材料。

有的干脆不先告诉消费者装修进程，先让劣质材料使用在隐蔽工程里。

消费者要不定时地出现在工地上，避免装修工头摸清了你的时间规律打时间差，有请监理的最好要求监理天天有1一2小时在工地上。

六，防止装修工头的水电工是全能工。

只要有足够的时间，一定要请一个有专业水平和上岗证的水工、电工，专业本来就代表了一种保障，水电是隐蔽工程，出了问题，麻烦就无穷大了。

七，防止装修公司或工头要求增加工程。

有些装修公司或工头在报价的时候会故意把一些明显需要的工程舍弃掉。

等签了合同报完价后再“增添”项目，这个时候的单价就不是由消费者说了算了，而是由他说了算，价格往往比较高。

八，装修公司或工头总会劝说消费者多做一些木工活，打柜啊，吊顶啊，做门啊什么的。

因为对他们来说水电工和木工活是他们赚钱的大头，所以他不劝说你才怪。

消费者一定要按照实际情况来定夺，千万不要耳根太软。

九，防止装修工人随意卖所谓的“废物”。

这点主要适用于旧房，因为新房没有什么东西可以卖给收废品的人。

也许卖掉的东西不是很值钱，但不经消费者同意随意卖就是原则性问题了。

十，提早要中期款，得注意其动机。

刚开工没几天。

工头总会说要进材料，没有钱了，而且中期工程已经到了，催着消费者付中期款。

负责的工头是不会这么做的，可心怀鬼胎的人却经常使用这一招。

我们在签合同的时候最好通过钱来限制工头，这已被多次验证是最有效的。

而且把什么环节、什么标准交什么钱规定好，免得相互间有歧义，付款比例最好按照3：3：3：1比例，这样即使有问题也可以及时停手。

更重要的一点就是在装修的时候我们一定要找口碑好的装修公司。

不找身边从来没有人跟其打过交道的装修公司和马路游击队；提早请监理把关，从收房、签合同到材料进场、隐蔽工程验收和中期、后期工序验收,夫妻双方口径统一，一定要确定合同款交付比例和各项工序的合格标准，不到时间、不达标准坚决不付款、不认可。

摘自《大骗局——形形色色的骗术揭秘》/李且东编著/中国友谊出版公司/2006年5月/20.00元。