中国房地产指数系统百城价格指数2012年总结与2013年展望

中国房地产指数系统百城价格指数2012年总结与2013年展望2013年1月6日

目录

摘要 (1)

第一部分：2012年中国房地产市场总结 (2)

1.价格：百城价格指数止跌后连续7个月环比上涨，十大城市涨幅略高 (2)

2.需求：全年成交量为近三年同期最高，12月达2010年调控以来高点 (7)

3. 供应：新增供应低于过去两年，“金九”为全年推盘高峰 (11)

4. 供求对比：新增供应总体低于同期需求，库存高位盘整，出清周期大幅缩短 (11)

第二部分：2013年中国房地产市场展望 (13)

1. 宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向 (13)

2. 市场展望：整体市场好于2012年，全年增速前高后低 (15)

3. 关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧 (20)

研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统

主要研究成员：

中国指数研究院总院：莫天全黄瑜葛海峰何田潘雪佳吴珊师洋张静李映雪许梁于跃李威张红莉刘

丽杰许琳贾静李晶荣晨张婷金鑫王亦君陈茜高静王亮周宣蒋云峰苑承建白彦军张英赵丽一

中国指数研究院各地分院：汪勇张志杰罗勇成张化学林建晖刘宣薛玲李力杜丙国周瑞蓉钟文辉张

伟高院生张晓伟陈佳黄雪胡佳娜钱慧群朱柏润薛建行王玲陈宏军

摘要

1. 2012年中国房地产市场总结

价格方面，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续7个月上涨，十大城市同比于11月首次上涨，百城同比也于12月首次上涨。重点城市成交方面，2012年住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达29%，12月成交创2010年调控以来单月新高。各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长41%，增幅在各类城市中最高，但与2009年相比仍低近40%；三线城市回升最晚、增幅最小，但绝对水平已接近2009年高点。重点城市供应方面，批准上市量同比下降3.4%，9月为全年推盘高峰；新增供应总体低于同期需求，扭转上年销供比低于1的局面，库存持续高位盘整但出清周期持续缩短，部分城市供不应求。

2. 2013年中国房地产市场展望

(1)宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向

宏观经济方面，“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好。货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，为房地产业继续带来利好。房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。

(2) 市场趋势：整体市场好于2012年，全年增速前高后低

在经济环境基本面向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年。成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%，房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显。价格方面，货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。

(3) 关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧

不同城市和不同企业分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头企业继续跑赢大市，小企业被收购、兼并可能性加大，行业集中度进一步提高。在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品。

第一部分：2012年中国房地产市场总结

1.价格：百城价格指数止跌后连续7个月环比上涨，十大城市涨幅略高

1)百城价格指数连续7个月环比上涨，12月同比止跌微幅上涨

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示

1，自2010年6月首次发布百城

价格指数以来，百城住宅价格整体呈涨-跌-涨趋势。2010年9月开始百城住宅价格连续12个月环比上涨但涨幅逐渐缩小，至2011年8月百城住宅均价为9831元/平方米，较2010年8月累计上涨9.97%，达到百城价格指数公布以来的历史高点；2011年9月开始连续9个月下跌至2012年5月的9523元/平方米，累计跌幅为3.13%；2012年6月止跌后连续7个月上涨，涨幅较为稳定，没有明显提高，12月价格为9715元/平方米，超过年初水平0.2%，较去年同期微幅上涨0.03%，结束之前连续8个月的同比下跌，但仍低于2011年8月的历史高点1.18%。

2)十大城市住宅价格变化趋势与百城整体一致，涨幅略高，目前已接近历史高点

十大城市住宅价格变化趋势与百城整体一致，目前价格已恢复接近阶段性高点。自2010年6月发布以来，十大城市住宅价格连续两个月下跌至当年8月的14875元/平方米；9月开始连续11个月环比上涨但涨幅逐渐缩小，至去年7月均价为16274元/平方米，较2010年8月的最低水平累计上涨9.41%；2011年8月开始连续10个月环比下跌，整体跌幅略大于百城平均水平，至2012年5月价格为15684元/平方米，较2011年7月的历史高点累计下跌3.63%，但仍高于2010年8月的最低水平；2012年6月以来连续上涨至12月的16157元/平方米，较历史高点（2011年6月）跌幅在1%以内。

3)各类城市对比：一二线城市对市场反应更敏感，三线城市变化最较小

整体来看，各线城市住宅价格环比变化走势整体一致，各线城市价格自2010年9月开始连续12个月均环比上涨但涨幅逐渐缩小，其中一线城市环比涨幅由1.74%缩小至0.06%，下降幅度最大，价格绝对水平由20775元/平方米上涨至22347元/平方米；二线城市由1.21%缩小至0.33%，价格由8709元/平方米上涨至9501元/平方米；三线城市由1.33%缩小至0.45%，变化幅度最小。2011年下半年至2012年上半年各线城市价格整体均呈下跌趋势，一线城市2011年9月开始下跌，早于二三线城市10月开始下跌；三线城市跌幅最小，平均为0.21%，而一二线城市平均跌幅在0.3%左右。2012年6月以后，各线城市价格再次上涨，