房地产-物业：2020年中期投资策略线上交流会：由外望内,方知差距-国泰君安

2020年国泰君安中期投资策略线上交流会投资要点（行业评级：增持）

01国内市场化扩张还未成主流，低附加值的基础物业服务为主流停留在单纯物业管理服务，并未形成物业增值到租金提升的正循环

02 03 04五大行提供全周期的定制服务模式，业绩增长依赖于高利润率的增值服务

围绕“投、融、管、退”的业务格局，其投资管理、金融服务能力也很卓越

五大行商业模式的核心，就是让其管理的物业资产增值，由此就可以向业主收取更高的费用。物业价值的提升，直接表现在租金水平上。由五大行提供管理或提供顾问服务的物业，租金普遍高于其他物业。

国内物业管理正从低效人工密集式动输出迈向高效集约型现代服务模式的逐步转变

推荐中海物业、宝龙商业，受益保利物业、招商积余、新大正。

01 02 03 04

2020年国泰君安中期投资策略线上交流会01

现状

2020年国泰君安中期投资策略线上交流会

中国的物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状，由商品房开发商下属的物业管理公司负责经营。

太依赖房企扩张规模，业绩主要来源为低附加值的基础服务

01

80.2%

71.1%

84.1%

0%

10%20%

30%40%50%60%

70%80%90%100%碧桂园服务

新城悦

佳兆业物业

2018年兄弟开发企业项目面积占比

2018年市场化拓展项目面积占比数据来源：中指研究报告，国泰君安证券研究

数据来源：公司公告，国泰君安证券研究

91%

89%

85%

75%

0%

10%20%30%40%50%

60%70%80%90%100%

新大正招商积余宝龙商业中海物业

2019年基础物业服务收入占比

2020年国泰君安中期投资策略线上交流会大多数物管企业主营业务还停留在物业管理价值链的低端，提供最基本的四保业务（保修、保洁、保绿和保安）

停留在单纯物业管理服务，并未形成资产增值到租金提升的正循环

01

资产增值

租金提升

提供资产

管理服务

数据来源：国泰君安证券研究

2020年国泰君安中期投资策略线上交流会

物业管理的传统业务属于劳动密集型服务，技术含量低，员工流失率高，缺乏严格的准入、培训和考核机制；同质化的服务也使得物业管理行业竞争激烈，利润水平低。

劳动密集型行业，利润率长期处于较低水平

01

7.3%

7.7%

8.2%

0.0%

2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%

18.0%20.0%2016

2017

2018

百强物业企业净利润率

20,000

40,00060,000

80,000100,000120,0002014

2015

2016

2017

2018

南京:在岗职工平均工资杭州:在岗职工平均工资厦门:在岗职工平均工资长沙:在岗职工平均工资广州:在岗职工平均工资

深圳:在岗职工平均工资

物业管理行的净利润仍然处于较低水平

近5年在职工资涨幅约50%（单位：元/年）

数据来源：中指研究报告，国泰君安证券研究

数据来源：WIND ，国泰君安证券研究

2020年国泰君安中期投资策略线上交流会02

先见

2020年国泰君安中期投资策略线上交流会

CBRE: 过去十年市值翻了12倍

02

2.00

12.00

22.0032.0042.0052.0062.0072.0009-01

10-0211-0312-0413-0514-0615-0716-0817-0918-1019-11

世邦魏理仕(CBRE)

标普500(可比)

2019年CBRE 在《财富》500强中排名第146位，这家全球最大的商业地产服务公司，曾为世界最高的10栋大楼中的8栋提供物业管理服务。

数据来源：WIND ，国泰君安证券研究

以2013年的上海长宁来福士广场物业管理服务为案例

1

、划分管理区域，制定人员进场

数据来源：（注：其中红色为长宁来福士世邦魏理仕物业管理中心，蓝色为甲方运营部门）CBRE 长宁来福士广场项目

2、健全标准的全周期服务流程，为项目保驾护航

其实CBRE能做到机构物业第一，并

非只是因为其单纯的物业管理业务，

而是因为其在这个产业链条上做到

一条龙服务。

数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目

2、健全标准的全周期服务流程，为项目保驾护航

为客户提供标准的收房流程为项目提供完善的设施设备巡检流程

数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目

3

、依据调研和合理假设，测算出物业管理费收入、支出以及盈余

数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目

依据物管的支出项（管理处人员薪资及福利，酬金，保险，外判服务费，设施设备维护费，能耗，管理运作及其他开支，税费），能测算出每月的盈余。

4、第三方和CBRE财务、合规部门，使得财务决策机制透明高效

正是由于CBRE在财务上的公开和透明，赢得了业主的信任。而大部分内地物业公司往往都是暗箱操作，住户很难查证，且“包干制”下往往会采取降低各项开支的方式，暗自加大留给物业公司的费用。

数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目