房地产-物业：2020年中期投资策略线上交流会：由外望内,方知差距-国泰君安
地产行业动态跟踪报告：疫情影响涉及多面，看好全年业绩表现
行业动态跟踪报告疫情影响涉及多面，看好全年业绩表现地产2020年09月03日强于大市（维持）行情走势图相关研究报告《行业点评*地产*销售延续靓丽，各梯队整体向好》 2020-09-01《行业周报*地产*成交延续向好，中报负债指标稳健》 2020-08-30 《行业周报*地产*房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购》 2020-08-24《行业月报*地产*楼市延续改善，地产配置价值凸显》 2020-08-18 《行业动态跟踪报告*地产*地产四季度上涨效应是否仍在？》 2020-08-18证券分析师杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 **********************************.CN研究助理郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013************************.C N投资要点⏹疫情影响结算节奏，盈利能力同比下降。
由于疫情影响竣工节奏，上半年A 股上市房企整体营收同比增1.8%，归母净利润同比降19.4%，利润增速低于营收主因毛利率下降所致。
期末合同负债同比增8.9%至3.3万亿元，业绩保障度（期末合同负债/过去一年营收）132.3%，全年业绩增长仍有保障。
上半年上市房企整体毛利率、净利率为28.4%、10.7%，同比降4.2个、2.5个百分点，短期来看，限价及地价抬升仍将制约毛利率表现；中长期随着长效机制逐步建立，楼市、地市以稳为主，房企盈利水平预计将趋于平稳。
⏹ 疫情致销售承压，去化周期仍处低位。
2020H1上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为1.2万亿，同比下降11.7%，考虑7、8月楼市超预期修复，叠加后续供应放量对成交形成支撑，预计全年增速将较上半年有所回升。
期末板块整体存货达6.6万亿，同比增长13%，增速较2019年下降6.2个百分点。
用存货重估货值（存货/(1-毛利率)）减去合同负债后除以过去四个季度的销售回款来衡量去化周期，2020上半年末行业整体去化周期2.14年，较2019年末上升0.01年，仍处历史较低水平，其中行业龙头去化周期远低于其他三类房企。
房地产工作计划与目标(10篇)
房地产工作计划与目标(10篇)房地产工作计划与目标篇一1.计划摘要:对建议的计划进行简要总结，以便管理层快速浏览。
2.房产市场营销现状：提供有关房产市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确确定计划在销售量、房产市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.房地产营销策略:提供用于完成计划目标的主要房地产营销方法。
6.行动计划:这个计划应做什么？谁来做？什么时候能完成？这要花多少钱？7.预计损益表:汇总计划费用。
8.控制：讲述计划将如何监控。
在计划开始时，应简要概述计划的主要目标和建议。
计划概要能使高层管理者快速掌握计划的核心内容，内容清单应附在计划概要中。
计划的这个部分负责提供与房产市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.房产市场情势应提供关于所服务的房产市场的资料，房产市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按房产市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3.竞争情势主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、房产市场占有率、产品质量、房产市场营销策略以及有助于理解其意图和行为的任何其他特征。
4.宏观环境情势我们应该明确影响房地产未来的重要宏观环境趋势，即人口、经济、技术、政治和法律、社会和文化趋势。
应以描述房产市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
1.机会与挑战分析经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。
写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
房地产行业研究：整合加速，风物长宜放眼量
市场数据(人民币）市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 3390 沪深300指数 4913 上证指数 3625 深证成指 14689 中小板综指 14145相关报告1.《按揭改善销售下行，地产投资仍承压-11月统计局数据点评》，2021.12.152.《最大变化是从“稳市场”到“稳行业”-中央经济工作会议点评》，2021.12.123.《冬去春来-地产年度策略》，2021.12.64.《郑州土拍降温，碧桂园服务融资80亿港元-地产周报》，2021.11.215.《销售下滑幅度达年内最大，开发投资跌幅扩大-10月统计局数据点...》，2021.11.16杜昊旻 分析师 SA C 执业编号：S1130521090001 duhaomin ＠ 王祎馨联系人wangyixin ＠整合加速，风物长宜放眼量核心观点⏹短期稳健优先推荐国企，长期效率为主推荐民企。
今年地产行业动荡较大，房企暴雷不断，物管板块估值也随之承压。
我们预计明年春节过后，地产行业竞争格局会变得明朗，届时物管板块估值也会随之修复。
短期来看，国企物管公司因为关联房企稳健而享有更高确定性和估值，我们看好已经出台股权激励计划的保利物业。
中长期来看，物管公司自身的运营效率高低将决定其估值高低。
在这一点上，我们认为民营物业公司更可能胜出。
主要看好两类：第一，受益于物业行业整合加速，规模大幅提升，增值服务方面探索出成熟产品线后能快速起量的头部物管公司，推荐碧桂园服务。
第二，基础物管密度高，口碑好，且在增值服务方面发展有方的区域龙头物业公司。
这些物业公司的关联房企流动性危机解除后，未来估值修复弹性较大。
推荐金科服务、建业新生活。
⏹政策面预计持续友善。
虽然物业是地产的子行业之一，但不同于经常被调控的地产行业，物业行业受到政策的颇多支持。
今年以来，住建部和各个地方政府都出台了诸多支持物业公司做好质价相符，以及鼓励物业公司探索各类增值服务的文件。
我们认为，物业公司是政府基层治理的重要抓手，无论是疫情期间的防疫工作，还是突发灾难（比如河南7月的洪灾）时的救援工作，物业公司均做出了突出贡献。
中小盘2020年中期投资策略：决胜中小创,精选细分道-2020.6.8
03
“消费升级”组合：新宝股份(002705)、盈趣科技(002925)、全志科技(300458)、宜昌交运(002627)； “技术升级”组合：宝信软件(600845)、长缆科技(002879)、创业慧康(300451)、捷顺科技(002609)、捷昌驱动(603583)；
“增发并购”组合：安车检测(300572)、湘潭电化(002125)、天孚通信(300394)、博思软件(300525)；
2019Q1-Q3又有所下降，2019Q4-2020Q1 回升明显，截止2020Q1，创业板超配比例 4.3%。与此同时，主板虽然依然低配，但是 其低配的位置处于相对高位。
图：创业板公募超配现象处于历史中下水平
资料来源：Wind、国泰君安证券研究
7
01 斗转星移，中小创的新征程
再融资与并购重组：春已暖，花正开
借助再融资工具加强产业并购将快速成长为行业龙头。中小创有望打开“购买协同资产提升竞争力”的正向循环；2)创业板
注册制改革将在一定程度上提高了创业板的定位，提升市场对创业板的关注度，估值两极分化将会加剧，同时当下创业板
估 值仍在中枢以下区域，公募超配比例亦处历史中低位(超配4.3%)。
安全可控是主旋律，5G + AI引领新一轮科技创新。1）我国劳动力成本红利2010年出现拐点，我国投资边际效率不断下滑，
2020年6月8日
决胜中小创 精选细分道
——国泰君安中小盘2020年中期投资策略
01 投资要点
决胜中小创 精选细分道
01
再融资宽松周期提偏好，创业板注册制改革提估值：1)2018Q3以来，监管对并购重组的态度逐步由收紧变为放松，开启了新
一轮“再融资宽松周期”，2019年10月的《重组管理办法新规》、2020年2月的再融资新政是里程碑。展望2020，细分龙头
房地产销售的心得体会(通用20篇)
房地产销售的心得体会（通用20篇）房地产销售的心得体会篇1经过这次为期一周的培训让我得到了极大的收获，每天都能够学到不同的知识，接触到很多过去从未接触过得。
虽然来到公司并不久，但我也在这段时间内，经历了不少的事情，也了解了这个行业的一些潜在规则。
当初来到这个行业也是经人介绍，现在让我很感谢介绍我来到这里的朋友，我很喜欢我现在的这份工作。
公司领导对我很关照，同事们之间相处的氛围也让我感觉很好很和谐。
虽然在刚刚来到公司的时候因为业务能力的问题被领导批评了很多次，领导也是为此给我们开展了这次的培训为的就是加强我们这些新员工的业务能力以及巩固一些老员工有些疏漏的东西。
在培训刚刚展开的时候，我内心无比的惶恐，因为我知道自己的业务能力有多差，有些害怕在同事的面前丢脸。
结果领导可能是发现了我的想法，还是把我叫到了人群外，让我来演示一下，果然我连说话都结巴起来了，但我还是坚持完成了整段。
期间没有任何同事的笑声，在我演示完了之后大家给演示的我们还鼓掌了，领导也是站着在哪里鼓掌。
在那一刻，这些都让我无比感动，我也是无比的感激领导，也产生了想要为公司一直奋斗下去的想法。
在一开始除了培训之后的时间我都还要花费时间继续学习，因为我知道自己的能力和别人还是有着差距。
但到了后面培训快结束时我的能力就有了很大的长进，特别是领导再次喊我上台演示时，我的业务能力显而易见的提升了。
无论是话术，还是服务态度，亦或者是一些需要随机应变的问题，我都很好的解决了，所有同事都对我的变化产生了震惊，也给了我他们发自内心的掌声，这让我很开心，因为我的努力没有白费。
而这次培训也让我更加了解了一个道理，虽然天分很重要，但努力更重要，一天不行就两天，两天不行就一个星期，这次的事情给了我极大的自信，原来我并不是我以前想象的那样没用。
以前的我总是轻易的否定自己，觉得自己不行，现在我知道了我凭借努力也是可以做到的。
在以后的工作生活里，我一定会更加努力的，让自己做的更好更优秀。
房地产行业2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？
2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？文/EH50研究组写在前面岁月不居，时节如流。
站在此刻回忆过往，不仅感叹时光匆匆，亿翰智库坚持年报综述系列研究已有四年时间，在这四年的时间里，房企经历过高增，也迎接过挑战，体验过繁荣，也感受过焦虑，但每次的洗礼都使企业对发展、对战略、对经营有了更深刻的了解和认知，更加清楚未来的方向与道路。
年报综述之所以诞生是本着为企业挖掘价值，为企业发展提供更多借鉴和参考的初心，我们选取了A+H股具有代表性的50家企业（即EH50）作为研究对象，经验表明，典型房企的行为常常会指引行业未来一定阶段的趋势性走向，所以通过对企业先导性行为或前瞻性战略的分析可以帮助房企拨开迷雾见到月明。
2020年是个特殊的时点，不仅仅因为疫情的突然爆发，也因为2020年是多家房企三年规划或者五年战略的终点，也是企业新的战略规划的起点。
站在这个位置，我们可能都要思考过去的得与失，思考如何以新的姿态迎接未来的挑战，在这个过程中，我们需要做的不仅仅在于总结企业过往的经验，还需要以更加开放的心态去掌握同行的动向，特别是发展模式成熟，想法前瞻的企业的做法，更好的实现战略纠偏和战略更新迭代，保证企业更加平稳安全的向前走。
摘要2020年房地产行业确实经历了挑战，经历了挫折，在过去的时间内，可能每家房企都会忙着去理顺企业自身的战略，也保持着对同行的观察和学习，在这过程中，同行一些战略变化可能也会使企业充满疑惑，看不懂其中的道理在哪？行业又将出现怎样新的变化？（1）疫情之下，房企的销售业绩经历了怎样的修复过程？为何中国金茂能够在TOP30房企中表现如此亮眼，并且净利润率能达到如此高的水平？（2）收入、利润增长放缓甚至出现负增长的情况下，中国海外发展再次回到利润王的宝座，为何在这个时点，它能够依然保持着利润增长的稳健性和持续性？（3）融资的三道红线严重制约了房企的融资规划，为何有些房企能够在保持稳健成长的同时依旧维持了健康稳健的财务结构，在其他同行想方设法控负债、降杠杆的同时，能够反其道行之，加大对杠杆的利用？（4）疫情之后，土地市场出现了一波抢地热潮，不乏规模房企亦参与了高价土地角逐。
房地产销售的心得体会(10篇)
房地产销售的心得体会(10篇)房地产销售的心得体会1从__回到熟悉的__，回想起来，五天紧张而又充实的培训真的像场梦一样。
晚上，打开五天来相聚留念的瞬间，那些曾经陌生到熟悉亲切的面孔，那些一起欢呼尖叫的疯狂场面，那些课堂上大师的人生真谛，那些兄弟姐妹的工作经验分享，以及他们对工作的执着，对生命的热爱，对事业的追求，对朋友的真诚，无不烙印在我的心间。
第一天是我们的拓展训练。
拓展训练中的每一个项目，几乎都给我们留下了深深的思考。
比如叠纸游戏，为什么在教练给我们同样的指令，我们每一个人叠的结果都不一样，这让我明白在做任何事情的时候，不要像瞎子摸象一样，只按照自己所谓的想当然做事，结果却与教练想要得答案大相径庭，而我们需要的是在自己不是特别清楚如何做的时候，多问几个为什么，让事情更具体，方向更唯一，这样我们的努力才会事半功倍。
翻越毕业墙的成功让我们明白了团队力量的伟大，当你在站在4。
2米高溜光垂直的墙前时，让你翻过去，脑海里只有一个答案不可能，而在我们团队的共同努力下成为了可能，在这过程当中，由我们总指挥的统筹安排下，有人做了人梯，有人做了保护，有人做了接应，最后我们成功了，让不可能成为了可能。
在工作当中，你遇到了靠自己一个人的力量不可能解决的困难时，一定要想到你不是一个人在战斗，你背后还有我们强大的后盾，一滴水只有回归大海才不会干涸，团队的力量是无穷的，任何困难在我们团队面前都是纸老虎。
接下来的四天，我们开始了紧张而又充实的集中学习，我就学习的一些心得跟大家分享。
也许每个人都在抱怨现在的生活压力大，要结婚、要买房、要养孩子，一系列的压力都堆在我们面前，而面对这些压力，我们又不能逃避，只能勇敢地面对，没有压力，就没有动力，这样的人会成为行尸走肉，从而失去了人生的意义，在众多的压力面前，华总的压力情绪管理课程给了我们如何调整心态的一些方法，使其变成动力，使我们生活的更健康更阳光。
生活中的大多人都想成功，都想拥有自己的事业，而现在摆在我们面前只有工作，我们该如何的选择呢，其实就像马总说的一样，把工作当作事业来干的人很容易成功，工作是生存的________，事业是自身奋斗目标和进取之心的集成，是愿为之付出毕生精力的一种“工作”，是个人的价值所在，不扫一屋何以扫天下，小事都做不好，如何把大事做好，自己想要成功就要先把自己的工作做好。
2023 年房地产市场展望：以稳为主的供需新平衡
文/唐瑄 刘丽杰 贝壳研究院高级分析师2022年，在房企风险外溢、疫情频繁扰动等因素影响下，我国房地产市场进入了深度、持续的下调。
这种深度下调，是在一个长期下行的周期里叠加了短期下行力量。
长期下行周期指房地产市场需求中枢水平下降，主要是由城镇化速度放缓、人口出生率下降、老龄化程度上升的基本面所致。
需求下降、疫情扰动放大了房企风险的外溢性，加重了居民购房的观望情绪，使得短期市场修复艰难。
长短期因素叠加给市场运行带来诸多不确定因素，不利于市场平稳健康发展。
因此，房地产调控政策和金融政策在防风险、保交楼和稳需求等方面给予了更多支持，为接下来的市场运行注入了更强的托底力量。
供给侧出清过程中是否面临库存缺货局面？住房需求释放有何新的特点？明年市场量价会不会再现大幅下降？带着这些疑问，本文将从影响供给侧和需求侧的关键变量展开分析，以期找到市场新平衡的答案。
一、供给侧：从积库存到去库存影响供给侧的关键变量为供给量和价格的变化。
拿地减少不会导致短期缺货。
截至2022年10月，全国新建住宅销售面积累计同比下降约26%，住宅新开工面积累计降幅约39%，住宅用地成交规划建面累计降幅超40%。
拿地和新开工降幅明显大于销售，拿地和新2023年房地产市场展望：以稳为主的供需新平衡供给侧出清过程中是否面临库存缺货局面？住房需求释放有何新的特点？明年市场量价会不会再现大幅下降？房地产调控政策和金融政策在防风险、保交楼和稳需求等方面给予了更多支持，为接下来的市场运行注入了更强的托底力量。
71CHINA REAL ESTATE FINANCE 中国房地产金融Copyright ©博看网. All Rights Reserved.开工又代表了未来新房[ 全文新房均为新建商品住宅口径。
]的潜在供应量，这是否意味着2023年会出现新房整体供应紧缺的局面？我们认为不会。
2023年市场供应端主基调以盘活存量去库存为主。
当前新房库存仍然处于高位。
国泰君安2015年中期策略
国泰君安中期策略会曝下半年金股国泰君安证券2015年中期投资策略会于5月27日—28日在深圳举行宏观任泽平/张庆昌/宋双杰【放飞梦想，重仓未来】自我们2014年市场最低谷提出“新5%比旧8%好”“5000点不是梦”“对熊市最后一战”以来，房地产长周期拐点出现，旧增长模式最后也是最重要的一根支柱轰然坍塌，引发经济加速探底、货币加码宽松、改革提速等连锁效应，大牛市启动。
预计2015年晚些时候随着房地产投资着陆，经济将见中长期底部。
进入增速换挡期下半场，政策组合从“弱改革+紧货币”转向“强改革+宽货币”。
新一轮改革的时间表路线图是以财税始，以国企终，中间夹金融。
经济不起，宽松不止。
从下到上的企业转型和从上到下的政府改革正激起一代人的创业梦想，非常之时，必待非常之人，以立非常之功。
中国经济正处于转型时代的蝶变前夜，“转型牛”“改革牛”凝聚希望，放飞梦想，重仓未来。
策略乔永远/戴康/王德伦/罗雨/杨腾/张晓宇【风展红旗如画】消灭一切风险，隐性担保重启。
自2012年以来，改革、转型和风险暴露之间的微妙关系往往被市场所放大。
当下调控政策基调正在改变。
原有的激进改革、拥抱风险的取向，被限制转型风险的全面放松政策所取代。
“511意见”要求银行要对地方融资平台续贷，是确认“消灭改革路上一切风险”判断的重要信号。
另一方面，放松政策已远远落后于稳增长的需要。
下半年政策利率和流动性的进一步宽松已经不是可选项，而是必然的结果。
我们上调上证综指在三季度的目标到5000点，上调创业板指数的目标到4000点。
行业配置与主题建议：我们建议投资者在三季度继续侧重成长性公司及传统转型公司的机会。
中国制造2025是成长的大风口，建议沿智能制造、工业互联网+、应用端三个领域进行配置。
相关受益方向分别是：智能制造：机械、军工、新材料；工业互联网+：通信、电子、计算机；应用端：电力设备与新能源、汽车、生物医药。
我们还推荐供应链金融3.0主题、迪士尼、国企改革主题及新能源汽车主题。
2020地产产业链研究报告：策略视角如何看地产链
投资策略| 专题报告
目录
前言：扁平化周期下，传统行业比较框架的局限性逐步显现........................................................ 4 空间：城镇化中后期，需求改善和格局向好是两大收益来源........................................................ 6
研判：构建核心跟踪指标体系，定位目前产业链的投资机会
根据指标领先滞后关系及重要程度，可构建核心跟踪指标体系。基于研判框架 关注：1）赶工需求叠加逆周期加码，关注工程机械。2）竣工大周期、精装修 占比持续提升、叠加 B 端市场崛起促进格局改善，家装建材兼具β和α逻辑。 风险提示： 近几年供给端作用凸显，仅跟踪需求端，有可能会引起一定偏差。
空间测度的一般意义，在于研判市值天花板和估值中枢.........................................................................................6 城镇化中后期，需求改善和格局向好是主要的收益来源.........................................................................................7
研判：构建核心跟踪指标体系，定位目前产业链的投资机会...................................................... 20
根据领先滞后关系及重要程度，构建核心跟踪指标体系.......................................................................................20 关注受益于逆周期的工程机械、兼具 β 和 α 的家装建材 ......................................................................................21
房地产销售心得体会(15篇)
房地产销售心得体会(15篇)房地产销售心得体会1不知不觉我来到公司也已经两年了，在这两年我彻底了解了这个行业，也接触了很多从前的我从没有接触过得东西。
在这两年我成长了很多，增长了很多的社会阅历，也开始讨厌长大的我。
有一句话说我终于变成了自己讨厌的样子，我觉得说的很好，现在的我一定是以前的我最讨厌的那种人。
满嘴兄弟仁义，表里不一，自私自利，嘴巴讲的天花乱坠，但只是为了让对方消费。
以前的我不是最讨厌这种人吗，为什么现在我自己变成了这个样子，我想当初的我肯定想不到吧。
毕竟没有人能够跨越时间的隔阂，看到想到未来的自己，毕竟未来是多变的，没人能预料到。
在这里工作的这段时间了，我褪去了学生的青涩，变得和哪些大人一样，在这个社会里摸爬滚打。
开始理解了他们的苦衷，我想他们以前肯定也像我一样特别善良吧。
但是善良在谎言面前不堪一击，一次又一次的打击，让你不得不收起曾经那颗放在外面的善心，开始把自己也武装起来，让自己显得凶狠。
但也并不是所有人都这样的，在我刚刚来到公司的时候，很多人都对我很好，领导也对我很关照。
曾经的我第一反应会很感激，但现在的第一反应确实他有什么目的，他想对我干嘛。
我想这就是长大的苦恼，每个人都开始变得虚伪，而小时候好的就是好的，坏的就是坏的，善恶分明，现在知道了，好的坏的只是取决于那方是对你有益的，哪对你有益的那方就是好的。
成年人的世界不看感情，只看利益。
在公司的两年里，我想公司确实教会了很多，曾经我也是个内向羞涩的人。
但经过这几年的历练我也变得能言善辩起来。
我想这对于我来说是很大的改变，也开始了解了应该怎么样去看清一个人，通过一个人的衣着，谈吐，行为举止来看这个人的家境和生活条件。
这种东西虽然每个人可能都会一点，但一定没有我们经过系统训练的看得准。
而我想着应该就是我们这行的本事了。
还有就是我们的话术有些也是需要统一的，这样才会有一种我们的职业专业感觉。
每天遇见不同的客户，所以对我们也是一种极大的挑战。
房地产工作心得体会(10篇)
房地产工作心得体会（10篇）房地产工作心得体会最新（精选10篇）房地产工作心得体会最新篇1在繁忙的工作中不知不觉，从进方圆公司工作至今，时间已过了2个多月了。
在这段时间里，我从一个对房地产一窍不通的人转变成为一个销售员，自己对于这种转变是深有体会。
其实工作也不是想像中的那么难，只要多听，多学，多问，多想，多实践这就是我2个多月来工作所得出的心得。
之前刚来到我们的销售中心时什么都不懂说话也少讲，现在经过2个多月来我在销售中心上班学会了做一个销售员最主要的是沟通，学会了怎样做人和了解到做销售是怎样将自己所学到的销出去。
我最近可能有点放松，但我会改过继续努力做好这份工作。
现在做久了觉得自己非常之喜欢这项工作，因为我学到了以前所不知道的知识，也体会到了赚钱的艰苦。
通过这2个多月的销售经历，我明白了很多也学到了很多：做事要一定要有耐心，还要保持良好的心态，保持微笑去面对，这样才把事情做好，对任何事都不能心存轻视，要认真对待每一项工作。
房地产工作心得体会最新篇2房地产真的不是一般人可以去做的，这是我在从事房地产销售之后，经常和别人说的，房地产销售这份工作是一份很锻炼人的工作，也是一个需要足够抗压能力的工作，如果自己在工作的时候，不能抗住自己生活上的打击和工作的压力，就绝对不可能做好一个房地产销售。
我也才工作一段时间，但是这段时间也让我对销售这个职业有了重新的认识，我也终于明白工作和生活的不易，更是对于房地产销售这个工作岗位有了更多的认识，自己的之后的目标和方向也都有了一定的了解，所以尽管这份工作非常的辛苦和劳累，但是我还是会努力的坚持下去的。
从事房地产销售这个工作也是因为自己生活的无奈，对于生活的压力才会去从事这样的工作，起初我并没有抱着非常努力和认真的态度去做，但是在我进入到公司之后，看到公司的工作氛围的时候，我瞬间就对自己的工作充满了期待和好奇，每个人都在尽自己的努力完成订单，每个人都是非常的积极向上的，所有人全部的心思和精力都放在了自己的工作上，也正式因为自己被公司的工作氛围给震惊了，我也才会如此认真的去想要做好这份工作。
国有房地产企业资本结构问题及对策——以中粮地产为例
The Industrial Study | 产业研究MODERN BUSINESS现代商业46国有房地产企业资本结构问题及对策——以中粮地产为例潘筱婷浙江工商大学 浙江杭州 310018摘要:我国房地产企业的负债规模不断增长，去杠杆压力日趋显现。
本文以中粮地产为例，分析案例企业的资本结构并与行业进行对比，研究案例企业目前资本结构现状及问题。
其次利用静态优化模型并进行动态调整得出案例公司的最优资本结构。
最后针对案例企业的资本结构问题，在融资、投资、经营管理三个方面提出了优化建议，以帮助案例企业实现企业价值最大化的目标，也可以为中等规模的其他房地产企业在进行资本结构优化时提供参考价值。
关键词:融资；资本结构；对策；房地产企业中图分类号:F299.23 文献识别码:A 文章编号:1673-5889(2020)031-0046-03的特性——远离喧嚣的原生态，住宿和餐饮大多受到诟病。
什寒村作为一个刚开发不久的乡村，餐饮和住宿必然需要重点改善。
当地特色的饭店，在追求食材新鲜和地方特色的前提下，也应注重用餐的环境及卫生；乡村民宿，在追求方便快捷的同时也应符合我国相关住宿的条例，保证房间设施的安全性，确保游客人身财产的安全。
(三)加强乡村旅游从业人员的培训，提升服务质量为提升乡村旅游的服务质量，前提需要树立正确的服务理念，乡村旅游从业人员大多数来源于本乡村及其周边的村民，对于服务缺乏认知或认知程度不够，需要经过培训、讲座等多种形式，使服务理念深入人心，深刻认识到自身服务质量的高低会直接影响到乡村旅游的发展；同时提高旅游从业人员的专业技能，通过村委会建立服务培训的交流平台，定期举办研讨会、培训班或者邀请专家学者共同沟通，探讨工作中遇到的疑惑，强化岗位技能。
乡村旅游的开展是振兴我国乡村最为切实有效的办法，是我国打好脱贫攻坚战的有效途径，提升乡村旅游服务质量是保障乡村旅游可持续发展的原动力。
本文以海南什寒村服务质量为调查对象，提出具体的提升措施，值得乡村旅游发展的区域借鉴。
地产行业周报：房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购
2020年08月24日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购核心摘要⏹本周观点：本周我们梳理物管行业收并购情况，随着物管企业密集上市融资，行业收并购活动频繁，上半年上市物管公司共进行15起收并购，总金额达8.9亿元；单位物管面积收购价约18.8元/平，较2018-2019年16.6元/平明显提升。
随着更多物管企业上市融资，规模增长诉求与资本市场支持下，后续收并购竞争或愈加激烈，收并购项目估值或进一步上升。
本周住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，提出已形成重点房企资金监测和融资管理规则，预计下半年融资端将难现上半年宽松，房企将加快销售及回款、适度放缓拿地积极应对，同时亦将加速行业的优势劣汰。
板块投资方面，大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
⏹政策环境监测：1）住建部、央行联合召开房地产企业座谈会；2）江苏：做好住宅用地供应分类调控工作。
⏹市场运行监测：1）成交环比回升，短期有望维持高位。
本周（8.16-8.22）新房成交6.2万套、二手房成交2.4万套，环比升8.1%、6.0%；8月新房月日均成交同比升21.4%，较7月升13.6pct。
考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望维持较高水平。
2）改善型需求占比略降。
7月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.1pct至81%。
3）推盘环比回落，后续节奏有望加快。
8.10-8.16重点城市新推房源5986套，环比降36%；去化率68.5%，环比升10.5pct。
出于加快供货推盘抢收需求、加快周转以及融资或进一步收紧的考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。
2020年中期房地产行业投资策略：成长与重估并举
80 60 40
20
0 2013-02 2013-08 2014-03 2014-09 2015-04 2015-10 2016-05 2016-11 2017-06 2017-12 2018-07 2019-02 2019-08 2020-03 2020-09
-20
-40
商品住宅房销售额累计同比
百城住宅价格指数:同比（右轴）
数据来源：wind、民生证券研究院
居民增量储蓄利息保障倍数=（居民收入-居民支出）/居民部门贷款总额*金融机构加权平均利率 注：两条线相关性高，也说明地产依然是居民配置的首选，地位无可取代。
一、行业研判
1.1 全国需求整体平稳，结构化提升显著（续）
利率下行之下，对于收入水平较高的居民，其资产配置楼市意愿反而加强；因此，收入水平较高的区域 ，疫情后地产需求出现显著的提升。而从过去的趋势看，重点样本城市中的各线成交占比中，一线占比 出现显著提升，而三四线占比出现稳步下降。
20
12
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10
9
8 伴随房价上涨，房屋价值占居民
7 资产分量显著提升，相关性越发 显著。
6 2011-09 2012-09 2013-09 2014-09
2015-09
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2019-09
10 5 0 -5 -10 2020-09
居民增量储蓄利息保障倍数（向右平移9个月）
一线占比
三四线占比
数据来源：CRIC、民生证券研究院
二线占比
线性 (一线占比)
线性 (三四线占比)
线性 (二线占比)
一、行业研判
1.1 全国需求整体平稳，结构化提升显著（续2）
国泰君安证券2016年中期投资策略研讨会行业观点汇总
国泰君安证券2016年中期投资策略研讨会行业观点汇总宏观-任泽平/张庆昌/熊义明【休养生息，无为无不为】经济：随着房地产投资、库存、出口等触底，经济增速换挡的第三阶段完成，从快速下滑期进入缓慢探底期。
当前是周期性触底，而非结构性触底。
未来1-2年政治经济周期下，短期W型，中期L型。
随着经济企稳、货政回归稳健、菜价降、猪价接近见顶、美联储加息预期调整，通胀温和。
供给侧改革：货币政策从宽松转入中性观察。
财政政策兜底。
近期政策尝试通过加杠杆移杠杆来去产能去库存。
面对地方融资平台、产能过剩国企、三四线房企等三大资金黑洞，对策分别是债务置换、债转股、刺激地产。
大类资产：股市休养生息，业绩为王，寻找真成长。
债市休整。
房市分化，从一线向二三线及大都市卫星城蔓延。
美元阶段性见顶但仍在强势周期。
大宗波动。
策略-乔永远/牟一凌【以退为进，散而后擒】以退为进，散而后擒：实体+金融双重“去杠杆”正在成为推动市场逻辑演绎的重要边际驱动力量。
实体“去杠杆”体现为供给侧改革。
金融“去杠杆”体现为信用风险爆发与股票监管趋严。
双重“去杠杆”将继续限制短期A股市场的估值空间，但这也将为之后的市场反弹储备更多的超预期空间。
中期看，2016年三季度末、四季度初A股或将迎来更凌厉的反弹（受益于盈利弹性+估值弹性驱动）。
等待年内的第二次买点：包括美联储加息时点、英国脱欧等潜在共振来源均可能会使得调整超过预期。
但这种超调可能是有限且短暂的，并为市场留下年内第二次买点。
聚焦超级周期和业绩：年中可能启动新一轮企业盈利扩张周期，这极可能是中低速增长下中国面临的第一轮企业盈利扩张周期。
行业配置上，紧抓两主线：第一，业绩进入长期扩张的“超级周期”，以消费行业为主，比如航空、小家电、食品饮料等行业。
第二，估值被低估和错杀的业绩稳定增长的成长股，以新兴服务业为主。
主题重点推荐城市轨交、以及体育赛事等相关投资机会。
债券-徐寒飞/张莉【融资的拐点才是信用基本面的真正拐点】信用债市场观点：基本面现状：企业内部盈利继续低迷，但剔除产能过剩行业则并没有那么糟糕；宽松外部融资主导微观主体账面流动性和短期偿债指标继续提升，保增长压力下非财务支持因素也继续发挥作用。
参观房地产心得体会
参观房地产心得体会【篇一：公司组织考察外地房地产项目体会】考察外地房地产项目心得体会为了增加公司中层干部的房地产方面的知识，提升我们的房地产项目管理水平，公司于9.月9日、10号组织我们先后赴新乡、焦作、郑州考察部分精品楼盘和个别城中村改造项目。
通过这次学习的机会，我认为开拓了视野，拓宽了思路，丰富了自己房地产知识，提高了对各类房地产项目的认识。
下面将自己的心得体会简述如下：1、先进的全人车分流规划设计理念：这种设计是车行道由地下而入，使整个社区安静祥和，有效避免噪音、光源等污染，大大提升社区的安全性，保障孩童在园区内自由玩耍嬉戏，关键是在提高小区容积率的同时让人感觉不到小区的拥挤。
如果设计停车位，绿化达不到规划设计要求（一般不低于30%）。
（郑州：锦艺国际、焦作：远大未来城）2、利用架空层精心布局休闲设施，形成社区的“会所”为邻里交流和娱乐提供了完美空间，而且部分架空层不可以作为物业用房。
（郑州：锦艺国际、焦作远大未来城）3、科学的景观、绿化设计理念：把社区划为几个艺术景观片区。
社区中央花园、专业花卉花园、架空层花园、入户花园、阳台花园，五重绿化空间，贯串在一起使社区形成一个大花园。
（焦作：远大未来城）4、先进的外墙保温和外墙涂料相结合的施工工艺具体做法为：先按图纸建筑立面的设计要求对合成的板材切割，然后按照外墙保温施工规范要求对板材进行施工粘贴，上下用夹扣、自攻螺丝钉固定，再对板缝进行保温处理，最后用密缝胶进行勾缝，此类施工工艺减少了外墙装饰的施工工序，省去了外墙保温和涂料的交接验收问题，大大缩短了外墙装饰的施工工期，而且提高了外墙装饰立面效果。
（焦作：远大未来城）5、通过参观考察新乡金宸国际、万和城项目，听取拆迁项目负责人讲解城中村改造项目的拆迁经验，总结如下：（1）、项目实施顺序有两种：a、如果拆迁项目有闲置地，应拆迁、开发、安置同时进行。
这样可以减少资金压力。
b、如果拆迁项目没有闲置地，应先拆迁、安置、然后开发。
房地产估值历史新低是机会还是陷阱
中央及各地方政府通过释放流动性、分 期缴纳土地出让金、延长竣工、发放购 房补贴、加大人才引进等政策，为房地 产市场和企业减压，政策扶持下房地产 行业快速恢复，但下半年起政策持续收 紧。
2020 年 8 月 20 日， 住 建 部、 央 行 召开重点房地产企业座谈会，形成了重 点房地产企业资金监测和融资管理规 则，对房企有息负债规模设置了“三道 红 线 ” 监 管 新 规。“ 三 道 红 线 ” 具 体 是
行业估值历史新低 2020 年，申万房地产指数全年累计
下 跌 10.85%， 跑 输 沪 深 300 指 数 38.06 个百分点，跑输万得全 A 指数 36.47 个 百分点，在申万 28 个一级行业内排名靠 后。2021 年以来，申万房地产指数下跌 6.91%，跑输万得全 A 指数 9.40 个百分 点，300 地产指数下跌 13.96%，跑输沪 深 300 指数 13.10 个百分点。截至 6 月 22
32 2021/06/25
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价预期。 “三道红线”和房地产贷款集中度
管理制度分别针对房企和银行等金融机 构，旨在规范房地产融资规模，而集中 供地则是针对土地端，对政府土地出让 节奏和房企的拿地行为进行限制。银河 证 券 认 为， 至 此 政 策 已 经 形 成 完 整 闭 环。
“房住不炒”大背景下，政策不断 加码，行业整体规模增速放缓，多数盈 利指标有所下滑。《2021 中国房地产上 市公司测评研究报告》（下称“《报告》”） 显 示，2020 年 上 市 房 企 总 资 产 均 值 1577.89 亿元，净资产均值 336.91 亿元， 房地产开发业务收入均值 274.96 亿元， 同比分别增长 11.96%、13.75%、1.84%； 营业利润均值 52.47 亿元，净利润均值 32.17 亿元，净资产收益率均值 8.78%， 总资产报酬率均值 3.62%，同比分别变 化 -7.15%、12.17%、-7.60%、-23.66%。 除净利润均值外，其余各项盈利能力指 标均较上年有不同程度的下滑，营业利 润均值多年来首次下跌。随着限价政策 趋严，2018 年起房地产板块销售增速较 2016-2017 年有所放缓，2020 年疫情和 三道红线政策推动销售继续放缓；加之 毛利率持续走弱，2020 年业绩开始由正 转负。政策高压和精准调控下，地产行 业金融红利逐渐消失，A 股房地产板块 持续下跌。
2020年房地产发展趋势分析观后感心得体会
2020年房地产发展趋势分析观后感心得体会“疫情下地产发展趋势—地产分会研讨沙龙”2020年4月18日，在陕西省高级人才事务所圆满举行。
来自地产行业、施工单位、设计行业的多名企业家及高级人才事务所郜所长都对地产行业发展趋势进行了分析和预测，并对地产分会的发展提出了中肯的建议和意见。
中登集团董事长宋总从国家政策分析，疫情得到控制后，在国家对老基建和新基建加大投资的环境下，西安这个中西部核心城市具有新机遇和巨大的发展空间。
大明宫集团杨总从本土企业发展现状谈起，指出疫情冲击下，先立足于生存再谋求发展，如何找到突破口，做好地产项目的异业转行。
万达的申总谈到当前疫情下大企业发展布局及中小企业发展的困难，指出西安是一个有机遇有吸附力的城市。
经理人俱乐部常务理事白总从宏观和微观分析当下地产行业的发展趋势，指出未来要向精细化管理和设计、智能化（5G、云服务等）更加便捷方向发展。
广州集美集团党总从室内设计谈及文化项目的发展。
包含文旅项目、康养项目、博物馆项目等。
陕建集团李总从施工企业角度，谈到疫情下施工企业受到的冲击及目前企业发展的方向。
城开集团赵总也依据当前国家政策，对新基建、老城区改造、智能化社区方面谈了自己的见解。
此外还有来宝龙地产及富平的企业家也基于自己的项目阐述了对地产发展的观点。
最后郜所长从六个机遇期深刻分析了疫情下地产行业的发展趋势，地产人的发展方向，提出了要做一个有公众意识、社会责任、做事有质量感的地产人。
本次研讨会让我们受益匪浅，如何在严峻的形式中求发展，在挑战中找机遇，企业家们以严谨科学的态度，从宏观到微观，从总体布局到精细化设计，从策划、投资到建设和室内设计，全方位多角度的阐述了各自的见解。
让我们了解了西安地产发展现状，看到了地产发展的未来；让我们感受到地产行业发展转向精细化的趋势，定位精细化、规划精细化、设计精细化、管理精细化、营销精细化、服务精细化。
此外如国家政策大力扶持的老旧小区改造项目，商办楼的二次改造项目等也需进一步关注。
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2020年国泰君安中期投资策略线上交流会投资要点（行业评级：增持）01国内市场化扩张还未成主流，低附加值的基础物业服务为主流停留在单纯物业管理服务，并未形成物业增值到租金提升的正循环02 03 04五大行提供全周期的定制服务模式，业绩增长依赖于高利润率的增值服务围绕“投、融、管、退”的业务格局，其投资管理、金融服务能力也很卓越五大行商业模式的核心，就是让其管理的物业资产增值，由此就可以向业主收取更高的费用。
物业价值的提升，直接表现在租金水平上。
由五大行提供管理或提供顾问服务的物业，租金普遍高于其他物业。
国内物业管理正从低效人工密集式动输出迈向高效集约型现代服务模式的逐步转变推荐中海物业、宝龙商业，受益保利物业、招商积余、新大正。
01 02 03 042020年国泰君安中期投资策略线上交流会01现状2020年国泰君安中期投资策略线上交流会中国的物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状，由商品房开发商下属的物业管理公司负责经营。
太依赖房企扩张规模，业绩主要来源为低附加值的基础服务0180.2%71.1%84.1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%碧桂园服务新城悦佳兆业物业2018年兄弟开发企业项目面积占比2018年市场化拓展项目面积占比数据来源：中指研究报告，国泰君安证券研究数据来源：公司公告，国泰君安证券研究91%89%85%75%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%新大正招商积余宝龙商业中海物业2019年基础物业服务收入占比2020年国泰君安中期投资策略线上交流会大多数物管企业主营业务还停留在物业管理价值链的低端，提供最基本的四保业务（保修、保洁、保绿和保安）停留在单纯物业管理服务，并未形成资产增值到租金提升的正循环01资产增值租金提升提供资产管理服务数据来源：国泰君安证券研究2020年国泰君安中期投资策略线上交流会物业管理的传统业务属于劳动密集型服务，技术含量低，员工流失率高，缺乏严格的准入、培训和考核机制；同质化的服务也使得物业管理行业竞争激烈，利润水平低。
劳动密集型行业，利润率长期处于较低水平017.3%7.7%8.2%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%201620172018百强物业企业净利润率20,00040,00060,00080,000100,000120,00020142015201620172018南京:在岗职工平均工资杭州:在岗职工平均工资厦门:在岗职工平均工资长沙:在岗职工平均工资广州:在岗职工平均工资深圳:在岗职工平均工资物业管理行的净利润仍然处于较低水平近5年在职工资涨幅约50%（单位：元/年）数据来源：中指研究报告，国泰君安证券研究数据来源：WIND ，国泰君安证券研究2020年国泰君安中期投资策略线上交流会02先见2020年国泰君安中期投资策略线上交流会CBRE: 过去十年市值翻了12倍022.0012.0022.0032.0042.0052.0062.0072.0009-0110-0211-0312-0413-0514-0615-0716-0817-0918-1019-11世邦魏理仕(CBRE)标普500(可比)2019年CBRE 在《财富》500强中排名第146位，这家全球最大的商业地产服务公司，曾为世界最高的10栋大楼中的8栋提供物业管理服务。
数据来源：WIND ，国泰君安证券研究以2013年的上海长宁来福士广场物业管理服务为案例1、划分管理区域，制定人员进场数据来源：（注：其中红色为长宁来福士世邦魏理仕物业管理中心，蓝色为甲方运营部门）CBRE 长宁来福士广场项目2、健全标准的全周期服务流程，为项目保驾护航其实CBRE能做到机构物业第一，并非只是因为其单纯的物业管理业务，而是因为其在这个产业链条上做到一条龙服务。
数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目2、健全标准的全周期服务流程，为项目保驾护航为客户提供标准的收房流程为项目提供完善的设施设备巡检流程数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目3、依据调研和合理假设，测算出物业管理费收入、支出以及盈余数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目依据物管的支出项（管理处人员薪资及福利，酬金，保险，外判服务费，设施设备维护费，能耗，管理运作及其他开支，税费），能测算出每月的盈余。
4、第三方和CBRE财务、合规部门，使得财务决策机制透明高效正是由于CBRE在财务上的公开和透明，赢得了业主的信任。
而大部分内地物业公司往往都是暗箱操作，住户很难查证，且“包干制”下往往会采取降低各项开支的方式，暗自加大留给物业公司的费用。
数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目5、利用IT智能管理系统、解决方案除了提供专业的资产管理服务外，CBRE还搭建了智能化平台来提质增效，利用IT智能管理系统并解决方案。
数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目5、利用IT智能管理系统、解决方案MRI是全球首例管理公司与软件公司携手打造的物业管理支持软件，其系统模块分为商业管理、供应商管理、客户管理、总账及预算四大模块。
深入挖掘所选物业的财务和运营资料向用户提供关于所选择的物业组合数据“实时汇总”数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目针对项目进展状态，CBRE 将管理服务分为三个不同的时期：“前期”、“筹备期”、“运营管理期”，通过时间节点的划分，使工作更加系统。
服务时间要求服务内容前期前期物业顾问服务自合同期开始——项目竣工前3-6个月针对本项目公共区域的设备、设施及运营方式提供专业的物业管理顾问建议。
通过顾问管理模式使整个项目的设备设施及运营模式更具国际化水平，提高项目的销售或租赁条件。
审核项目规划方案及图纸，与设计方、承建方进行交流配合，从日后物业使用者和管理者的角度提出优化方案，增加项目在日后使用和管理上的合理性，提升项目整体品质。
筹备期筹备期物业管理服务项目竣工前3-6个月—项目竣工竣工前的一系列筹备管理服务及接管验收的各项工作，包括：设备设施安装试运行阶段的质量控制，物业各项交接验收计划的制定等。
另将重新审核管理预算、制定各项规章制度、管理人员入职培训、选聘外判单位、设备设施的调验、完成物业接管验收和制订物业管理运营方案等重要的管理服务内容，以达到项目正式运营后的良性运转。
全面运营管理期全面运营管理期管理自项目竣工—竣工后3年全面运营管理是针对项目的不同特性、客户需求提供全方位的专业经验、服务、管理和运行的服务。
通过全面运营管理服务使整个项目的运营管理达到国际化标准及市场需求，完成物业增值保值的管理理念。
数据来源：CBRE 写字楼项目物业管理服务建议书，国泰君安证券研究针对项目进展状态，CBRE将管理服务分为三个不同的时期：“前期”、“筹备期”、“运营管理期”，通过时间节点的划分，使工作更加系统。
数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目，国泰君安证券研究2020年国泰君安中期投资策略线上交流会CBRE 盈利模式：多重组合的酬金制模式02商业模式收费模式收费标准具体标准顾问服务顾问服务费工作时间预期而收取酬金制-按月收费顾问+驻场经理服务顾问服务费工作时间预期而收取酬金制-按月收费全权委托管理管理服务费工作时间预期而收取酬金制-按月收费CBRE 为业主提供的物业管理服务，从介入较少的“顾问服务”到介入较深的“全权委托管理”，收费标准依次提高。
eg. 酬金制模式为长宁来福士广场项目提供的全权委托管理服服务阶段建议服务期酬金（每月/元）备注前期顾问（如需）按实际月度支付35000待定筹备期3个月35000分期交付期预计21个月50000自2015年1月至2016年9月整体交付运营期12个月60000数据来源：国泰君安证券研究数据来源：CBRE 长宁来福士广场项目，国泰君安证券研究2020年国泰君安中期投资策略线上交流会03借鉴2020年国泰君安中期投资策略线上交流会五大行基础服务引流，增值服务提升业绩03142.4114.548.87.0 7.471.048.733.421.3 14.9 14.6%12.9%18.7%16.0%10.1%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%050100150200250世邦魏理仕仲量联行戴德梁行高力国际第一太平戴维斯单位：亿美元五大行营业收入占比及同比增长基础服务收入增值服务收入营业收入同比增长数据来源：五大行年报，国泰君安证券研究海外成熟物业增值服务是大头，且这一占比还在提升。
2018年高力国际、第一太平戴维斯和戴德梁行的增值服务收入占比总营收分别达到了数据来源：五大行年报，国泰君安证券研究对于增值服务，五大行都会涉及的是租赁服务、金融服务、价值评估和咨询服务，以及投资管理。
数据来源：五大行年报，国泰君安证券研究数据来源：五大行年报，国泰君安证券研究五大行的业绩增长依赖于高利润率的增值服务2020年国泰君安中期投资策略线上交流会五大行管理的物业增值，由此收取更高费用03数据来源：一百楼佳，国泰君安证券研究五大行商业模式的核心，就是让其管理的物业资产增值，由此就可以向业主收取更高的费用；写字楼日租金(元/平/天)等级物业公司上海中心16.5甲级写字楼CBRE 金茂大厦10.6甲级写字楼金茂物业环球金融中心16.6甲级写字楼CBRE 金砖大厦11.8甲级写字楼JLL 上海银行大厦14.0甲级写字楼东湖物业太平金融大厦11.5甲级写字楼JLL五大行的物管租金普遍高于其他物业物业价值的提升，直接表现在租金水平上，由五大行提供管理或提供顾问服务的物业，租金普遍高于其他物业。
2020年国泰君安中期投资策略线上交流会五大行内涵增长+外延收购扩张，奠定龙头地位03190620062018201320152011收购Trammell Crow Company 收购FacilitySource世邦（CB ）成立于旧金山收购ING Group N.V 在欧洲和亚洲的REIM ，及其在美国的全球房地产上市证券业务收购Norland Managed Services Ltd 收购Global Workplace Solutions 世邦并购魏理仕（RE ）更名为世邦魏理仕CBRE20041998CBRE 于纽交所IPO 上市CBRE 通过内生增长和一系列战略收购已发展成为全球规模最大的商业房地产服务和投资公司。
数据来源：CBRE 年报，国泰君安证券研究2020年国泰君安中期投资策略线上交流会04契机2020年国泰君安中期投资策略线上交流会发展潜力：万亿级市场容量04机构物业基础服务收入=2025年非住宅销售面积（37亿平）X 非住宅物业费均值（5.92元/月/平米）= 2628（亿元）住宅物业基础服务收入=2025年住宅销售面积（238亿平）X 住宅物业费均值（2.25元/月/平米）= 6426（亿元）增值服务收入=2018年中国社区增值服务市场规模（9221亿元) X (1+10%)^7= 1.80（万亿元）547192219054179692000400060008000100001200014000160001800020000基础服务市场规模增值服务市场规模59.7%14.4%12.6%4.3%2.1% 1.6% 1.6%45.8%19.9%14.5% 6.6% 3.0%2.1%3.3%住宅物业办公物业商业物业产业园区物业医院物业公众物业学校物业2017年百强企业各业态收入占比情况2018年百强企业各业态收入占比情况目前国内物业主要以住宅物业为主，与此同时其他物业空间在逐步打开。