不许业主封阳台物业败诉省高院
顶楼阳台封窗法律案件(3篇)
第1篇案件背景近年来，随着城市化进程的加快，许多老旧小区的居民为了改善居住环境，提高生活品质，纷纷对住宅进行改造。
其中，顶楼阳台封窗成为了一种普遍现象。
然而，在封窗过程中，由于缺乏相关法律法规的明确指导，引发了一系列法律纠纷。
本文将以一起顶楼阳台封窗法律案件为例，分析相关法律问题。
案件概述某市某小区业主李某，因居住在顶楼，担心安全问题，决定将阳台封窗。
在未取得物业管理公司和相关部门同意的情况下，李某自行联系施工队进行了封窗。
封窗完成后，小区物业管理人员发现李某未经同意私自封窗，认为其行为违反了小区管理规定，遂要求李某拆除封窗。
双方协商未果，李某拒绝拆除，导致矛盾升级。
物业公司将李某诉至法院，要求法院判决李某拆除封窗，并赔偿由此造成的损失。
案件焦点本案的焦点主要集中在以下几个方面：1. 业主是否有权自行封窗？2. 物业管理公司是否有权要求业主拆除封窗？3. 若业主拒绝拆除，物业管理公司应采取何种措施？法院判决法院经审理认为，李某作为业主，享有对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
但是，业主在行使权利时，应当遵守物业管理法规和小区规章制度，不得损害他人合法权益。
根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》，业主对房屋进行改造，应当取得物业管理公司的同意。
李某在未取得物业管理公司同意的情况下，自行封窗，违反了相关法律法规和小区规章制度，其行为构成侵权。
法院判决：李某应拆除封窗，并赔偿物业管理公司因拆除封窗而产生的合理费用。
法律分析1. 业主是否有权自行封窗？根据《物权法》第七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
但是，业主在行使权利时，应当遵守物业管理法规和小区规章制度，不得损害他人合法权益。
因此，业主在封窗前，应当取得物业管理公司的同意。
2. 物业管理公司是否有权要求业主拆除封窗？物业管理公司作为小区的管理者，有权制定和实施小区规章制度，对业主的行为进行管理。
根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》，业主对房屋进行改造，应当取得物业管理公司的同意。
小区业主违章搭建 物业管理企业可否诉请拆违——上海市物业管理行业协会案例讨论纪实
管理 企业 与业 主 的 诉 讼 中 出现 的一 些
物业 管理 公司没有诉权 ，行政机关又 不 能及时处理违 章 ，物业管理 公司就
业 管理 期间， 如果 尚未成立 业委会 ， 而
的起 诉 。 郭 某 对物 业 管理 公 司主 张 的
行政管理部门报告 。 对于在建过程 中的 违章搭建 ， 区县房地产行政主管部门可
以代为改正 ， 对于 已经建好的 ， 可以 申 请区县人民政府组织强制拆除。 由于 但
事实并无疑 义， 审法院也 予以确认。 一 本案 争议的焦点在于 ，物业管理 公 司
开 罚单给物业管理 公司，而 不管公司 是否尽 到告知的义务 ，是 否有强制执 法权 。另外 ，物业管理 公司参加行政 主管部 门的评比 、 行业协会的测评 ， 小
区有无违章 问题往往是一 个重要 的考 量标准 。
住宅小区违章搭建现状
蔡兴发 （ 上海 市物 业管理行业协
会会 长） 现在 ， ： 违章搭建问题在小 区
由物业 管理公司进行 强行拆 除 ，这种 约定难 以得 到法律 上的保护 ，一旦对 簿 公堂 ， 恐怕这不是一个有效条款 ， 履 约保证 金的约定也难 以得到 法院的支
持。
解为是合 同纠纷 ，解决 这种纠纷可以 向法院提起诉讼 。 二是法院认为物业管理公司不是
直接受害者 ，不是 经济利益的直接受 损者 ， 因而 没有诉讼 主体资格 。 当明 应 确两点：ຫໍສະໝຸດ 先 ， 如前所述 ， 物业管理 公
李林波法官 （ 上海市 静安区人民
封闭自家阳台与物业管理权是否相悖
产损失 ，并补偿 ５万 元的精神赔偿 。 反 诉被告美 时净公 司认为 ，保安 服务只是 为 维护物 业管理 区域的公共 秩序而实施 的防范性安
全保卫 活动 ， 并不 能消除小 区内盗窃案件 的发生 ；
也不能 因为提供 了保安 服务 ，就必须 保证小 区内 每个 居 民人 身和财产安 全不遭受不法 侵害 。本 物 业管理 公司聘请 的保安人 员经过 了专 业培训 ，均 持有上 岗证 ； 作案嫌疑 人员非小 区内住户 ，系 且
陈 先生 封 闭 自家 阳 台 时 ，物 业 管 理 企 业 必 须 表 明 和 宣 示 立 场 ，也 就 是 说 ，物 业 管 理 企 业 行 使 反 对
该 行 为 的物 业 管 理 权 ，根 本 不 是在 行 使 一 种 可 以
的整体美观 、市容环境 及其 他公共利益 ，故对原 告美时净公司 的诉讼请求不 予支持。 同时 ，反诉 原告陈先生和林女士与反诉被告 美时净公司签订 了物业 管理服务合 同，可 以认定 双方存 在着合法 的物业 服务合同关系 ，故双方均应受 到物业管理 服务合 同的约束 。本案 中，反诉被告美 时净公 司
２０ ０ ９年 ７月 １
与 业 主 签 订 了物 业
自封 闭 阳 台” 。
作 为 海 景 公 寓 闭 ，存 在 着 不 安 全
２０ ０ ９年 １ Ｏ月
的保 安 既 未 对 他 们
天 陈 先 生 已外 出度 本 电 脑 ，翻 越 陈 家
长 时 间精 神 恍 惚 ， 成 灰 色 塑钢 窗封 闭
业主 已购 买 的房 屋 。在此 种不合理 的情 况下 ，包 括 陈先生 在 内的业 主们 ，无奈之 下只好在 上述违 反 法律 的合 同上签字 。可见 ， 上述合 同是无效 的。 请 求法院依法 驳 回原告 的诉讼请 求。
四川成都：一业主封闭自家阳台被物业诉请拆除法院：驳回诉请
四川成都：一业主封闭自家阳台被物业诉请拆除法院：驳回诉请住房临近马路噪声太大，在小区尚未达成一致意见的情况下，业主高某为提高居住舒适度、增强安全性及私密保护，按照小区前期已经由开发商统一封闭阳台的样式颜色封闭自家房屋阳台，物业公司以高某未遵守小区临时管理规约等为由，要求高某立即拆除已封闭阳台并恢复原状。
近日，四川省成都市中级人民法院依法终审审结这起物业服务合同纠纷案。
法院二审认为，物业公司诉请要求业主立即拆除已封闭阳台并恢复原状，既在法律上没有明确规定，其又未提供证据证明高某封闭阳台危及建筑物安全、损害其他业主合法权益，也未提供证据证明高某有实施妨碍物业服务与管理的行为等，故依法撤销一审判决，判决驳回物业公司的诉讼请求。
2020年9月，高某在成都近郊一小区购买临近马路的住房一套。
该小区共有14栋楼，1栋至4栋在开发商交房前已全部封闭了阳台，其余楼栋交房时开发商未封闭阳台。
高某与开发商签订购买房屋合同时，被要求签订了前期物业服务协议，并以签收承诺书的方式，要求其承诺遵守以前期物业服务协议附件呈现、由开发商与物业公司制定的小区临时管理规约。
该规约中明确，原则上不封闭阳台，经全体业主表决，户数与面积达到法定条件封闭阳台、露台的，须由建设单位与物业服务企业共同制定封闭方案并公示，且要求做到统一设计、统一材质、统一施工等五个统一。
同年12月开发商交房后，高某先后多次与小区物业就封闭阳台问题进行沟通协商，2021年5月该小区物业公司组织业主就封闭阳台事宜进行投票表决，后因参加表决业主占比等未达到相关要求，未能启动封闭阳台工作。
随后，高某按照小区先期已封闭阳台的1栋至4栋的样式颜色，对所购房屋阳台进行封闭。
物业公司则以临时管理规约规定不得封闭阳台等起诉，要求高某立即拆除已封闭阳台并恢复原状。
一审法院认为，高某作为小区业主，应遵守小区临时管理规约中的规定，在小区尚未达成一致意见的情况下，不得擅自封闭阳台等，故判决高某限期拆除已封闭阳台并恢复原状。
封阳台的判例
封阳台的判例
封阳台的判例主要涉及建筑物的使用权、物权保护以及公共区域和私人权益之间的平衡等法律问题。
以下是一些封阳台的判例：
1. 封阳台影响绿化和美观
在某小区，有业主将阳台封闭，导致阳台无法进行绿化和美化。
法院最终判决，封阳台行为侵犯了小区的美观权和绿化权，要求业主恢复原状并赔偿相关损失。
2. 封阳台导致噪音扩散
一位业主封闭了阳台并安装了玻璃窗，导致阳台成为了扩散噪音的区域。
与此同时，其他业主也因此受到噪音干扰。
法院判决认为，封阳台行为应当限制于不影响邻近业主权益的范围内，要求业主对噪音问题进行整改。
3. 封阳台影响楼道安全
一些业主在楼道外扩建或封闭阳台，导致楼道狭窄并影响逃生通道的使用。
法院裁定，业主的行为违反了消防安全规定，要求其恢复原状并采取相应的消防措施。
需要注意的是，封阳台的具体法律判例可能因地区和具体案件而有所不同。
在日常生活中，封闭阳台时应遵守相关法规，尊重公共区域和他人的权益，避免对周围环境和其他人造成不良影响。
最好在进行任何封阳台行为前，咨询专业人士或了解当地的具体法律规定。
对北京市大成物业管理公司与长安新城业主因封闭阳台引起物业管理纠纷案的分析
对北京市大成物业管理公司与长安新城业主因封闭阳台引起物业管理纠纷案的分析摘要：笔者认为，在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督,是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定.所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为,应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为，本案约定业主不得封闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回是正确的。
一、基本案情原告北京市大成物业管理公司被告李恕等长安新城十二名业主原告诉称,我公司受北京大成房地产开发集团有限公司（以下简称大成开发公司)的委托，负责该公司开发建设的“长安新城”项目的物业管理。
被告李恕等业主购买了该项目日1楼房屋,并于2002年6月28日与我公司签订了《物业管理服务合同》,领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋入住手续。
2003年1月18日,被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。
被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与大成开发公司签订的委托管理合同的义务。
在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。
被告业主辩称，我们于 2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了大成开发公司开发建设的经济适用房一长安新城日1楼的房产。
2001年6月至7月,12名被告分别与大成开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台.大成开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。
入住后,我们发现日1楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如,交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定；另2002年11月26日,长安新城日1楼8单元 802号业主家中发生盗窃案件，随后日1楼3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入；不利于保暖、防尘、隔热等等.为此，长安新城日1楼的100位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》，并于 2002年12月9日交与原告负责人。
业主自行封闭阳台,物业公司能否作为原告起诉的案例
业主自行封闭阳台，物业公司能否作为原告起诉的案例业主自行封闭阳台，物业公司能否作为原告起诉的案例提要：律师说法]我们知道，业主在购买房屋后，对自己所购的房屋就享有一种不动产物权，即建筑物区分所有权，也就业主自行封闭阳台，物业公司能否作为原告起诉的案例2004年2月，张先生与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：开发商于2005年1月前交付房屋（用途为住宅），该商品房阳台为封闭式。
然而，张先生于2005年1月与开发商办理交房手续时发现：开发商所交付的房屋前后阳台并未封闭，只是在阳台外围构筑了一些铁栏杆。
此后，张先生多次就阳台问题与开发商及开发商委托的前期物业管理公司进行交涉，在交涉无果的情况下，张先生便自行将阳台封闭。
该物业管理公司向律师咨询：能否以张先生的行为违反相关物业管理协议，擅自装修，严重影响小区整体外立面的统一与观瞻，妨碍正常物业管理为由将其起诉至法院？[律师说法]我们知道，业主在购买房屋后，对自己所购的房屋就享有一种不动产物权，即建筑物区分所有权，也就是业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
由于所有权是一种支配权、绝对权和对世权，因此业主在对其建筑物专有部分行使所有权时，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，就可以自由行使之。
但如果业主在自己的房屋乱搭乱建或装修产生如下后果：1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工计划；2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的权益；3、影响其他单位或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益；4、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果，权利受到侵害的业主或相关利害关系人可以对其提起民事诉讼。
那么，具体到本案，物业管理公司是否属于相关利害关系人，张先生的行为又是否损害了物业管理公司的合法权益呢？按目前通行的说法，个别业主自行封闭阳台的行为并没有损害物业管理公司的合法权益。
业主封闭房屋平台法院驳回物业诉讼请求
业主封闭房屋平台法院驳回物业诉讼请求
芳源里小区业主自封平台法院驳回物业的诉讼请求昨天上午,北京市第一中级人民法院作出终审判决,认定家住大兴区旧宫镇芳源里小区的冯先生等10户业主封闭房屋平台的行为合法,驳回了物业公司要求他们拆除的诉讼请求。
据了解,此案判决对类似情况具有一定的示范意义。
法院经现场勘查查明冯先生等10户业主居住的住房北侧窗外凹入处是一个小平台(深约1米,长约3米),冯先生等十户业主认为该平台会为窃贼提供落脚地,从而危及自身安全,经多次与物业公司交涉并提交申请后,十户业主统一用相同材料的塑钢窗封闭了平台,但没有占用平台,其房屋结构没有变化。
物业公司以冯先生等10户居民侵占了该楼房全体业主对公共部位的所有权,改变了房屋及配套设施的外观为由要求冯先生等10户业主拆除安装的塑钢窗,对其外墙外立面恢复原状。
双方发生争执,付诸法律。
一中院认为,冯先生等10户居民的房屋北侧平台可供人落脚,确实会给犯罪分子以可乘之机,从而危及业主的家庭安全。
因此,冯先生等10户业主有权利要求相关部门采取实际措施消除这一安全隐患,同样也有权利采用一些合理的措施来保护其家庭所面临的危险隐患。
法院考虑到,冯先生等10户业主在封闭平台的过程中,曾多次与物业公司协商并提交书面申请,封闭后的房屋外貌整齐统一,对该楼整体外观形象并无影响。
法院认定,物业公司要求业主拆除塑钢窗的理由不足,不应得到支持。
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业主半封闭阳台改建成全封闭，法院判恢复原状！
业主半封闭阳台改建成全封闭，法院判恢复原状！2017年，小冰被小区物业公司起诉至乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院。
原来，他未办理规划许可手续，便将自家半封闭阳台加装铝合金窗及玻璃板，变成了封闭阳台。
“我在未侵害他人及公共利益的情况下，依法享有建筑物专有部分的处分权，封闭阳台是为了满足生活需求，未侵害他人权益或者公共利益，也未对小区外观造成不良影响。
”小冰当庭陈述，自己在签订物业服务合同的时候，物业公司提供的是格式条款，未对合同中免除或限制业主权利的格式条款尽到提醒注意义务，由此认定该物业服务合同无效。
物业公司则认为，小冰作为业主，私搭乱建的行为已经改变了房屋规划设计，违反了合同约定和法律规定，应当立即停止违约行为，并恢复房屋设计的原状。
乌市沙区法院审理后认为，小冰与物业公司签订的物业服务合同虽然是格式条款，但该合同中约定，小冰应遵守法律、法规以及临时管理规约，这是小冰作为业主的基本义务，无需公司特别提醒，因此小冰提出的合同无效不成立。
其次，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
本案中，小冰未办理建设工程规划许可证就对阳台进行封闭施工，属违法建设，专有部分也不例外。
法院判决小冰将房屋阳台恢复原状。
小冰不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。
该院二审驳回了小冰的上诉，维持了原判。
法官提示作为业主，在行使权利的同时，还应当遵守物业服务合同以及法律、法规、管理规定。
未经审批和许可，私搭乱建，既违反了和物业签订的服务合同约定，也违反了法律规定，最终结果是违法建筑被拆除，业主费时费力得不偿失。
关于封闭阳台的法律依据
关于封闭阳台的法律依据关于封闭阳台的法律依据建筑规范对封闭阳台的定义是“栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台”。
因此，现行规范对阳台区分全封闭和未封闭两类。
全封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
根据我国《民法通则》，业主作为房屋的所有人，对自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、处分权能。
他对自己的房屋进行必要的添附、装饰、装修，是行使处分权能的一种表现。
业主与前期物业签订的《物业管理服务合同》、《业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。
业主对阳台具有专有所有权，可自主使用。
业主与物业是经营管理者与消费者的关系。
物业管理公司属于服务行业，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。
根据《合同法》的相关规定，物业管理合同是一种格式合同，其格式条款应当合理，不得免除制定者的责任、加重对方责任或者排除对方主要权利。
此类规定不仅保障了消费者的权益，还限制了公司和企业的滥用经济优势。
因此，本案双方签订的物业管理合同属于格式合同，对于其中有争议的条款，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。
在本案中，原告物业管理公司在与业主签订《商品房买卖合同》时未对房屋的南、北阳台是否为封闭阳台的约定进行明确，导致在物业管理合同中出现了争议。
同时，物业管理公司还强制不准许业主“擅自封闭阳台”的约定，该约定不合理且应为无效。
因此，法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十一条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条的规定，最终驳回了原告的诉讼请求，保护了业主的合法权益。
在我国，物业管理企业是从房地产开发企业中分离出来的，其收费及服务质量等问题常常引发诉讼纠纷。
目前，对于物业管理纠纷是否受《消费者权益保护法》保护的争议较大。
然而，根据法律规定，物业管理公司与业主之间属于消费关系，因此受到《消费者权益保护法》的保护。
江苏 封阳台 产品质量问题 诉讼判决
江苏封阳台产品质量问题诉讼判决被起诉的业主之一高先生，两年前购买了一套城东某楼盘的房子，在与开发商签订的《南京市商品房买卖契约》中，开发商在附件10《补充协议》第7条中写着：不得封闭阳台。
今年拿房后，在《物业服务协议》、《业主临时公约》中也提到了这—点。
但是业主今年拿房后，对小区二期施工带来的噪音、灰尘十分烦恼，便与其他多位业主一起，向物业递交了封闭阳台的书面申请，但迟迟未得到满意答复。
在此情况下，小区多位业主自行安装了无框阳台。
为打官司做“攀爬试验”虽然阳台是业主购买的，但开发商认为，阳台影响到小区的整体外观形象。
但业主反对，并表示大家都愿意安装外观一样的阳台，甚至由物业统一安排费用。
双方纠纷事件愈演愈烈，开发商及物业公司一不做二不休，起诉了签过协议的3位业主。
但是业主们毫不示弱，请来了委托代理人、南京刘洪律师事务所虞兴东律师，并为打官司做了充分的准备：他们向法官提供了实景照片，以证明封闭阳台后的小区比不封闭的小区更加整洁美观。
甚至还有业主为此做了“攀爬试验”并录像，录像显示白天通过空调架从一户未封闭的阳台，可以轻易地爬到另一户家中，而物业却没有发现。
“不封闭阳台，存在安全隐患!”一位业主说。
但律师对此危险行为表示了反对，录像也并未拿上法庭。
法院认定合同无效9月底，法院判决：业主对自己房屋的阳台享受专属的区分所有权，可以自主使用。
而业主封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区的整体美观、市容环境及其他公共利益。
原告物管公司与被告是物业经营管理者与消费者(业主)的关系；而经营者不得以格式合同的方式做出对消赞者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。
而双方签署的《南京市商品房买卖契约》、《物业服务协议》、《装修管理协议》，均为开发商提供的格式合同文本，对其中限制被告权益的条款未尽提醒义务，而该条款排除了被告对自家阳台享有的主要权利。
因此，其中关于不得封闭阳台及封闭阳台的违约责任的条款无效。
[物业管理案例]业主擅自封闭阳台违约 物管公司断水断电制裁(专业解决方案)
![[物业管理案例]业主擅自封闭阳台违约 物管公司断水断电制裁(专业解决方案)](https://img.taocdn.com/s3/m/08030df95fbfc77da369b129.png)
业主擅自封闭阳台违约物管公司断水断电制裁张先生入住位于顶层的新房后，未经开发商同意封了观景阳台并加了防护栏。
开发商根据《物业公约》中约定的“为维持小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏”的约定，要求他拆除，张先生认为这房子是自己的，这是自己应有权利范围内的事，拒不拆除，于是开发商决定对张先生罚款1600元，张先生拒不交纳，不得已，物业公司对他采取了断水断电的“制裁”措施。
在此期间，因为开发商在顶楼做了霓虹灯广告影响了张先生晚上休息，张先生便把霓虹灯的电源掐断了。
最后，因双方纠纷无法解决，开发商把张先生告上了法庭。
开发商提出的诉讼请求是：1、张先生拆除护栏并交纳罚款；2、张先生以后不得再破坏楼顶广告牌，并赔偿因破坏广告牌给开发商造成的损失；3、此案诉讼费用由张先生负担。
张先生提出了反诉，他的诉讼请求是：1、开发商不得妨碍业主基于房屋所有权而采取的封闭阳台、窗户等维持居住安全的措施；2、赔偿因断水断电给自己造成的损失；3、开发商应拆除楼顶广告牌。
若业主委员会同意在楼顶安装，开发商应把收入交业主委员会，并将其1／2付给顶层受影响最大的住户；4、此案诉讼费用由开发商负担。
法院经审理后判决：1、开发商要求对张先生罚款的诉讼请求不予采纳；2、张先生拆除护栏；3、开发商经业主委员会同意后可继续发布霓虹灯广告，收益由物业公司和全体业主共有，分给顶层业主的比例为1／3；4、此案诉讼费用由双方各自负担一半。
法院的判决是正确的。
这个案子虽然简单，但里面反映出的问题并不少。
小区物业管理公司是否有对业主的罚款权？当前，很多物业管理企业的心态和指导原则不对，物业管理者没有把自己当作是提供服务者，而是把自己当作了管理者，所以在工作中就有很多与其职能不符的做法，对业主进行随意罚款就是其中之一。
从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。
除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为“罚款”。
业主封闭阳台案物业二审被判败诉
业主封闭阳台案物业二审被判败诉9月19日下午，长安新城的12户业主终于吃下一颗定心丸。
他们自行封闭阳台并不像物业所说的属违约要自行拆除。
北京市二中院维持一审判决认定，合同中的霸王条款无效，业主的行为并无不妥。
纠纷原委不签约就不给钥匙长安新城位于丰台岳各庄桥的西北方向，该经济适用房吸引了大量的买主，李恕就是其中一员。
2002年的6月30日是李恕拿钥匙的日子，之前，小区物业———大成物业准备了《房屋管理公约》、《装修细则》、《业主公约》等几本物业管理服务合同让业主签字。
“里面的约定太多了，我没细看就签了字。
”李恕表示，他不是对自己不负责任。
在开发商“不签就不给钥匙”的态度上，看不看约定意义不大。
当看见房屋后，李恕知道一场纠纷避免不了了。
房屋北面阳台是封闭的，而南面则是一个由不足1.1米的护栏挡住的开放式阳台。
可购房合同附件中清楚地写着白色塑钢窗封闭阳台。
“开放式阳台既不利于冬天的保暖和夏天的隔热，也不利于防盗防尘。
更可怕的是，护栏不足以保护儿童的安全。
”历数了开放式阳台的弊病后，李恕等业主找到大成物业要求统一封闭阳台，但遭拒绝。
物业拿出了当初签订的物业管理服务合同，里面非常明确地告知了业主不能擅自封闭阳台，并称购房合同里写明的封闭阳台并不能理解为所有的阳台。
最后，着急装修的李恕等18户业主还是为各自的南阳台统一装上了白色塑钢窗。
法院判决该合同没有约束力数天后，其中的12名业主被物业以违反合同为由告上法院，要求他们自行拆除塑钢窗并将阳台恢复原状。
一审法官许琳认为，购房合同是开发商预先拟订、没有与业主协商的格式合同，其中明确了装修标准为“封闭白色塑钢窗阳台”，业主有理由相信南阳台也为封闭式。
因此当条款发生争议时，应做出不利于提供格式条款一方的解释。
而物业管理服务合同审批前没有与业主协商或通告，因此对业主没有约束力。
结果，一审驳回了大成物业的诉讼。
败诉后，大成物业不服，以业主擅自封阳台存在安全隐患、一审法院对事实认定不清为由上诉至市二中院。
法官支持业主自封阳台 驳回开发商拆除要求
法官支持业主自封阳台驳回开发商拆除要求
大兴芳源里小区10名业主自封阳台的行为遭到非议。
开发商认为“影响楼体外观”，并要求业主拆除。
昨天，市一中院认定：“业主的安全应该得到保障、统一施工不影响外观。
”法官终审驳回了开发商的拆除要求。
冯先生等10户业主居住在大兴区芳源里小区。
据介绍，在他们住房的北侧窗外凹入处，有一个深约1米、长约3米的小阳台(用来放置空调外机所用)。
认为该阳台会给窃贼提供落脚地点，冯先生等10人先后使用相同的塑钢窗户将该阳台统一封闭。
没想到阳台封闭后，物业公司以侵占公共部位、改变房屋统一外观为由，要求冯先生等人将其拆除。
市一中院法官实地考察现场后认定，该阳台确实会给犯罪分子以可乘之机，冯先生等人可以要求相关部门采取措施，也可以自行采用一些合理的防护措施。
此外，10名业主没有占用被封闭的阳台，封闭的阳台也外貌整齐统一，对该楼整体外观并无影响。
因此，物业公司无权要求拆除该封闭措施
来自《中国物业管理信息网》“文档资料”专栏
网址：
1。
关于封闭阳台的法律依据
关于封闭阳台的法律依据关于封闭阳台的法律依据（关心圭寸闭阳台的业主必看）关于圭寸闭阳台的法律依据（关心圭寸闭阳台的业主必看）一、建设部《住宅建筑设计规范》中，对封闭阳台的定义是“栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台。
”因此，现行房屋建筑设计规范和建筑面积计算有关规定，对房屋阳台区分全圭寸闭和未圭寸闭两类。
全封闭阳台建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭阳台建筑面积按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
阳台建筑面积：a.原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；b.挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；c .凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；d.半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
二、1.我国《民法通则》规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利”。
业主作为房屋的所有人，对自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、处分权能。
他对自己的房屋进行必要的添附、装饰、装修，是行使处分权能的一种表现，也就是行使所有权的表现。
2.我们业主与与前期物业签订的《物业管理服务合同》、《业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。
理由是：如果我们业主不签订《物业管理服务合同》和《业主公约》，我们将拿不到自己房产的钥匙，所以该合约是格式的霸王合同，属于无效合同，对业主没有约束力。
3.业主与物业是经营管理者与消费者（业主）的关系。
业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。
4.业主接受物业管理公司的管理服务应属消费行为，其是处于弱者地位的自然人。
物业管理公司属于企业法人，有独立的财产，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；就其性质而言，物业管理公司属于服务行业，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。
不许业主封阳台物业败诉省高院
不许业主封阳台物业败诉省高院Prepared on 21 November 2021不许业主封阳台物业败诉省高院:物权高于"小区整体美观" 不许业主封阳台物业败诉省高院:物权高于"小区整体美观"“我想安装封闭阳台，但是物业不同意怎么办”翻开南京不少小区的网络论坛，这样的疑惑普遍存在。
由于安装封闭阳台带来的不同看法，让不少业主和物业之间矛盾重重，甚至南京有小区曾经为此发生过流血冲突。
然而发生在江苏南通的一起安装封闭阳台纠纷中，当上被告的业主却获得了最终的胜利。
这起被江苏高院视为经典的案例说明：物权高于所谓的“小区整体美观”，业主有权安装封闭阳台。
[案件] 封闭阳台惹出官司朱女士是南通天安花园小区的一名普通业主，入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。
“房檐过窄，一下雨阳台就有积水。
另外，我的房子靠着马路，噪音大、灰尘多，对我的生活质量影响不小。
”朱女士说，为了美观起见她特意安装了无框阳台。
然而即使是无框阳台，也让她和物业的矛盾闹到了不可调和的地步。
物业拿出了朱女士在领取钥匙时签订的《天安花园物业管理公约》和《补充协议》。
《补充协议》第六条明确约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。
而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着：“不得擅自封闭阳台”。
朱女士承认自己在合同上签过字，但是她也有想不通的地方：“房子是我买的，我在自己家阳台上安装，怎么就不行了呢”“你作为业主对阳台有支配权，但不代表你有任意使用的权利，阳台从设计到交付，都是不封闭的，这符合国家规范和阳台的功能，能够满足业主的需要。
”物业方面解释说，“阳台的主要功能是提供晾晒等，你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能，是对使用阳台权利的扩大。
”在物业看来，白纸黑字的合同，还有朱女士的亲笔签名，这还有什么好说的由于朱女士拒绝拆掉阳台，物业以违约为由将她告上了法院，要求将阳台恢复原状、确认《补充协议》条款的合法有效。
物业与业主封阳台纠纷可以起诉处理吗
Is life a dream or a game, or a story that belongs to each of us!同学互助一起进步（页眉可删）物业与业主封阳台纠纷可以起诉处理吗导读：对于物业跟业主之间因为封阳台引发的纠纷是可以起诉处理的，但起诉处理物业纠纷时需要写清楚被告的详细信息，表明本人的诉求及物业纠纷的事实和理由，物业纠纷的管辖法院一般是被告人所在地的法院，物业纠纷的原告需要跟案件有直接的利害关系。
一、物业与业主封阳台纠纷可以起诉处理吗?物业与业主封阳台纠纷可以起诉处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
二、物业纠纷的民事诉讼状怎么写?1、文头。
一般写“民事起诉书”或“民事起诉状”。
2、列明诉讼主体。
原告和被告是基本的诉讼主体。
有第三人的，还要列明第三人。
自然人诉讼主体的，要按照“姓名，性别，民族，出生年月日，职业，住址，身份证号、联系方式”的顺序写明。
其中姓名、性别、出生年月日(确实不清楚的可以写个大概年龄)住址、联系方式5项是必须有的。
单位诉讼主体的，要写明单位名称、法定代表人、住址(住所地)联系方式，最好能附有其营业执照的复印件。
3、诉讼请求。
诉讼请求要用序号分开，每条按照“请求依法判令____X;”的格式来写。
另外，现在有的法院要求诉状还要列明案由。
但案由不是必须有的部分。
4、事实与理由。
即先说明事实(比如受到侵害)，再说明要求赔偿的理由(实体法的规定)和提起诉讼(程序法的规定)的理由。
实践中为了简便，有些简单的案件也可以不详细列明理由，只写“依法应承担责任”、“依法起诉至贵院”即可。
5、文尾。
文尾要写清递交诉状的法院、具状人(原告)起诉时间。
向人民法院递交的诉状中，必须有至少一份是由具状人亲笔签字(盖章、按手印)的原件。
东莞人注意啦！国家并没有小区不让封阳台的这种规定
东莞人注意啦！国家并没有小区不让封阳台的这种规定昨天去东莞考察店铺，完事后大伙闲聊。
团队的董老师（大伙都习惯把董师傅叫董老师）聊到一个话题。
关于封阳台的事，还特意找来些报道给大伙看，大伙看完后都沉默了。
为啥呢？因为这个话题比较沉重。
“封阳台”这个词出自于哪，已无从考究，也不重要了。
就像鲁迅说的，其实地上本没有路，走的人多了，也便成了路。
故名思意，封阳台就是将阳台封起来的意思。
为什么话题沉重，因为封阳台跟安全划上等号。
新浪新闻，就在这个月9号，东莞东城一小区，一4岁小男孩，不小心从9楼阳台坠楼身亡。
据当地公安居介绍，小孩妈妈出去买菜，家中没有人照看小孩，小孩因楼下吸引，而发生的不幸。
这样的事故绝非个例，而现在正是暑假，学校都放假了，孩子们已不再受学校跟老师的保护，而家长们却要忙于工作，这样的安全隐患大大的增加。
在此特别提醒家长，一家要照看好自己的小孩。
这位小孩的家长80年后，正是社会的中坚力量，也是家里的顶梁柱。
作为我们80后来讲，在外努力拼搏为了什么？不就是希望自己的家人能够幸福么，再苦再累，只要家人能幸福，就一切都值了！当时我们就在想，他们家阳台要是封起来，这种不幸的事也许就不会发生了。
再想想整个东莞还有多少这样的安全隐患呢？深感焦虑！安全是家的首要条件！封阳台=安全的家！也许有人会说，阳台并不是想封就封的。
有的小区物业规定不让封。
为此我特意查过资料，国家并没有这方面的规定说，不允许封阳台，而恰恰相反。
“业主作为房屋的所有人，对自己的房屋享有完全的占有、使用、收益、处分权能。
他对自己的房屋进行必要的添附、装饰、装修，是行使处分权能的一种表现，也就是行使所有权的表现。
”此话引用我国《民法通则》我们也经历过这种，小区物业为了整个建筑外观整体上的美观，而不让封阳台的这种事情。
而很多业主也以为确实有这样的规定，也只能听物业的摆布。
我们应该学会用法律的武器来维护自身的权利。
再者说了，是美观重要，还是安全重要呢！卫生是家的必备条件！封阳台=干净的家！东莞位于中国华南地区，广东省南部，珠江口东岸，东江下游的珠江三角洲。
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不许业主封阳台物业败诉省高院:物权高于"小区整体美观" 不许业主封阳台物业败诉省高院:物权高于"小区整体美观"
“我想安装封闭阳台，但是物业不同意怎么办？”翻开南京不少小区的网络论坛，这样的疑惑普遍存在。
由于安装封闭阳台带来的不同看法，让不少业主和物业之间矛盾重重，甚至南京有小区曾经为此发生过流血冲突。
然而发生在江苏南通的一起安装封闭阳台纠纷中，当上被告的业主却获得了最终的胜利。
这起被江苏高院视为经典的案例说明：物权高于所谓的“小区整体美观”，业主有权安装封闭阳台。
[案件] 封闭阳台惹出官司朱女士是南通天安花园小区的一名普通业主，入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。
“房檐过窄，一下雨阳台就有积水。
另外，我的房子靠着马路，噪音大、灰尘多，对我的生活质量影响不小。
”朱女士说，为了美观起见她特意安装了无框阳台。
然而即使是无框阳台，也让她和物业的矛盾闹到了不可调和的地步。
物业拿出了朱女士在领取钥匙时签订的《天安花园物业管理公约》和《补充协议》。
《补充协议》第六条明确约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。
而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着：“不得擅自封闭阳台”。
朱女士承认自己在合同上签过字，但是她也有想不通的地方：“房子是我买的，我在自己家阳台上安装，怎么就不行了呢？”“你作为业主对阳台有支配权，但不代表你有任意使用的权利，阳台从设计到交付，都是不封闭的，这符合国家规范和阳台的功能，能够满足业主的需要。
”
物业方面解释说，“阳台的主要功能是提供晾晒等，你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能，是对使用阳台权利的扩大。
”
在物业看来，白纸黑字的合同，还有朱女士的亲笔签名，这还有什么好说的？由于朱女士拒绝拆掉阳台，物业以违约为由将她告上了法院，要求将阳台恢复原状、确认《补充协议》条款的合法有效。
[法院]3个要点判决物业败诉此案经过两审，法院均判决物业败诉。
在三个判决要点上，法院将道理说得非常透彻。
要点一格式条款不能限制“物权”朱女士是这套房子的所有权人。
阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋
的专有部分，朱女士享有专有所有权。
《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据《合同法》规定，应属无效。
封闭阳台本是业主行使“物权”范围内的行为，而物业公司以位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的“物权”，导致双方权利义务的失衡。
要点二封闭阳台没损害他人利益朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。
她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法已经顾及小区环境的整体美观，而且没有损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。
要点三物权高于“整体美观”业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。
建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护也属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。
这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。
然而利益衡量之下，业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。
[说法]利益博弈让业主能装封闭阳台江苏省高级人民法院的资深法官认为，当今社会利益主体多元化趋势日趋明显,社会主体的权利冲突也日益加剧，法官在裁判时必须考虑审判结果对于权利保护、社会效果可能带来的影响。
这起案件就是双方当事人、小区和社会等各方利益的一场博弈。
朱女士对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分立面外观，对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此限制她封闭阳台，又会侵犯她的正当权利，两者显然存在利益冲突。
住宅是满足人类生存需求的最基本的生活资料，又是满足人类生活质量要求的享受资料，因此，由此派生而来的业主的居住利益，包括住宅不受侵犯、合理利用改造以提供生活质量等权利应当获得保护已成为社会共识。
而建筑物和小区整体美观如何保护，法律并无明确规定。
一般认为，只在特定情况下，如处于风景名胜区、城市主干道等，方能凌驾于业主意志之上。
因此，就本案而言，依“两害相权取其轻,两利相较取其重”的衡量原则，业主基于物权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。
律师观点：
1、业主委员会定物业没有权利定政策；
2、只要在阳台范围内进行封闭，不影响他人或者他人建筑物的采光通风等，
那么业主有权利封闭阳台。
物业对封闭阳台有监督的权利，但没有禁止的权利。
3、物业无权限制，应当由业主委员会决定。
4、如果不侵犯他人权利，物业无权，任何人都无权干涉。
5、封阳台并没有超出自家产权面积,也没有侵占公用空间,开发商和物业公司无权干涉。
6、你买房时被骗了，露台所有权不归你所有，属于整体业主的共同所有，你无权占为己有，不光物业能管，政府有专门管这个投诉的部门，除非别的业主不想理这事，否则业主委员会有权力和你打官司，你肯定赢不了的。