联合开发房地产若干法律问题
联合开发房地产若干法律问题
联合开发房地产若干法律问题联合开发房地产若干法律问题引言随着城市化进程的不断推进，房地产行业成为了我国经济发展的重要支柱产业之一。
为了满足市场需求，联合开发模式在房地产开发中得到了广泛应用。
然而，联合开发房地产项目往往涉及复杂的法律问题，包括合同签订、产权归属、责任界定等方面。
本文将就联合开发房地产中存在的若干法律问题进行探讨。
1. 合同签订问题在联合开发房地产项目中，合同的签订是一项关键环节。
合同应当明确规定各方的权利义务、合作方式、利益分配等内容。
此外，还应对开发过程中可能出现的变更、解除等情形做出相应的约定。
合同的签订应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，确保各方的利益得到有效保护。
2. 产权归属问题联合开发房地产项目往往涉及多方参与，包括房地产开发商、土地使用权人、项目投资者等。
在联合开发过程中，如何确定房屋的产权归属是一个重要问题。
一般情况下，土地使用权归属于土地使用权人，而新建房屋的所有权归属于房地产开发商或者投资者。
在实际操作中，各方应当明确约定相关权利义务，并遵循国家相关法律法规的规定进行处理。
3. 责任界定问题在联合开发房地产项目中，由于各方的参与，可能会出现各种责任问题。
例如，房地产开发商应当对工程质量负责，土地使用权人应当对土地使用权的合法性负责，投资者应当对投资资金的合法性负责等。
当发生问题时，各方应当按照相应的法律法规和合同约定进行责任界定，并承担相应的法律责任。
4. 合作关系解除问题在联合开发房地产项目中，可能会出现双方合作关系解除的情况。
例如，合同期满、一方无法履行合同义务、协商一致解除等情形。
解除合同时，各方应当注意解除程序和权益保护。
根据中华人民共和国合同法的规定，解除合同应当经过相互协商或者依照合同的约定进行，并应当保护各方的合法权益。
5. 环保和土地问题在联合开发房地产项目中，环保和土地问题也是需要重视的法律问题。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国环境保护法》等法律法规的规定，开发商应当遵循环保要求，在项目进行中严格控制污染，保护土地资源。
最高法：《联合开发协议》是内部关系，一方仅享有债权，不能对抗权属证书上登记的权利人
最高法：《联合开发协议》是内部关系，一方仅享有债权，不能对抗权属证书上登记的权利人《联合开发协议》，是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的合同行为。
通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于此类法律关系。
合作开发项目的房屋产权归属应依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。
裁判要旨：在审理合作开发房地产纠纷时，判断争议房屋产权的归属应当依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。
在没有证据证明双方变更了合作协议约定的情况下．一方当事人仅以为对方偿还部分债务或向对方出借款项、对争议房产享有优先受偿权，以及“五证”登记在其名下等事实为由，主张确认全部房产归其所有的，人民法院不予支持。
案件来源：南昌新洪房地产综合开发有限公司与江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产开发公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审民事裁定书，[最高人民法院(2011)民申字第777号]，载于《中华人民共和国最高人民法院公报》2013年第1期（总第195期）。
在法律没有另行规定的情形下，《联合开发协议》不足以对抗《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等权属证书的公示性。
裁判要旨案涉房屋所在土地的《土地使用权证》上所载的土地使用权人，案涉房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》也是由润泽公司取得，依据《中华人民共和国物权法》上述规定，案涉房屋的产权人应认定为润泽公司。
赵培凯主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益，但其主张的依据为其与润泽公司之间签订的《联合开发协议》，该协议是其与润泽公司之间的内部关系，在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确权之前，赵培凯享有的仅是对润泽公司的债权。
在法律没有另行规定的情形下，该债权不足以对抗《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等权属证书的公示性。
自然人参与合作开发房地产若干问题分析
自然人参与合作开发房地产若干问题分析来源：fgf1240:日期:2011—11-11自然人参与合作开发房地产若干问题分析——以自然人参与的方式及所得税处理为角度方桂法一些自然人拥有富余资金,想参与房地产开发,获取资金效益。
可是,自然人很想弄清楚参与开发是否有法律依据，可以以怎样的方式参与开发,开发完毕后取得的红利如何缴纳所得税等一些问题，为自己投入的资金有个法律保障和获取更大效益铺平道路。
本文就这些问题，结合现行的相关法律、司法实践以及房地产会计提供的所得税相关实务,为自然人参与房地产合作寻求理想的途径。
一、关于合作开发房地产的模式自然人要知道如何参与投资房地产，首先要弄清楚我国现行房地产合作开发相关规定以及相关的合作开发模式.(一）、合作开发的法律依据1、开发依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股,合资、合作开发经营房地产。
这个规定为房地产合作开发提供了法律依据。
2、合同依据2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条明确了“合作开发房地产合同"的概念。
该条规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
这个规定明确了房地产合作开发合同与其他合同不同的本质，提出了房地产合作可以出让土地使用权、资金等投资,也就是说集体土地使用权和划拨土地使用权不能进行合作开发；并明确了合作关系是共同投资，共享利润、共担风险，可以不共同经营.3、效力依据2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条明确了合作主体对合作开发房地产合同效力的影响。
该条规定合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效.但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。
房地产合作开发项目合同法律特征
汇报人： 2023-12-21
目录
• 引言 • 房地产合作开发项目合同基本
概念 • 房地产合作开发项目合同法律
特征
目录
• 房地产合作开发项目合同常见 风险及防范措施
• 房地产合作开发项目合同纠纷 解决机制
• 结论与展望
01
引言
背景与目的
当前中国房地产市场 发展迅速，合作开发 模式逐渐成为主流。
02
房地产合作开发项目合同基本 概念
合同定义与性质
定义
房地产合作开发项目合同是指两个或 两个以上的当事人，为实现一定的经 济目的，共同出资开发房地产，共享 利益、共担风险的协议。
性质
该合同是一种双务、有偿、要式合同 ，具有约束力强、涉及面广、内容复 杂等特点。
合作开发项目合同类型
01
02
03
按合作方式划分
律师调解
当事人可以委托律师进行调解，律 师可以协助双方达成和解协议。
仲裁解决机制
仲裁机构
当事人可以向仲裁机构申请仲裁 ，由仲裁机构对纠纷进行裁决。
仲裁程序
仲裁程序包括申请、受理、开庭 、裁决等步骤，具体程序按照仲
裁机构的规则进行。
仲裁裁决
仲裁裁决具有法律效力，当事人 应当履行。如果一方不履行仲裁 裁决，另一方可以向法院申请强
本文旨在探讨房地产 合作开发项目合同的 法律特征及风险防范 措施。
合作开发项目合同的 签订对于双方权益的 保障和项目顺利进行 至关重要。
合作开发项目概述
01
合作开发是指两个或多个法人或 其他组织，基于合同约定，共同 出资、共同经营、共享利益、共 担风险的一种开发模式。
02
合作开发项目具有资金投入大、 开发周期长、涉及面广等特点， 因此合同法律特征及风险防范措 施尤为重要。
房地产合作开发中房屋所有权原始取得之判定
房地产合作开发中房屋所有权原始取得之判定房地产合作开发中，房屋所有权的原始取得一直是争议的焦点。
房地产开发商和购房者之间的签约协议、商业合同及不确定性因素的影响，往往使得房屋权属的判断变得复杂化。
本文将从现有法律法规的角度出发，结合实际案例，对房地产合作开发中房屋所有权原始取得的判断进行探讨。
一、房地产合作开发的定义及构成要素为便于理解本文，先来了解一下房地产合作开发的定义及构成要素。
房地产合作开发，是指开发商、用地方等权利人和购房者、租户等自然人或单位，在签订合同的基础上，共同进行房地产开发活动，以达到一定的利益回报。
其构成要素包括：一是房地产开发主体，包括房地产开发企业、土地使用权人、购房人、租户；二是房地产开发产品，包括商品房、商业物业等；三是房地产开发过程，包括规划、设计、施工、销售等。
二、房屋所有权的原始取得在房地产合作开发中，对于房屋所有权的原始取得，通常是通过签合同方式来完成的。
合同就是双方之间依法订立的协议，具有法律效力。
在一般情况下，合同所约定的房屋买卖交易价格即为房屋的真实交易价格，在法律上被认定为“交易价格”的确认方式。
但是，因为房地产合作开发的合同类型复杂，存在着不确定性影响的因素。
往往出现开发商与购房人之间签订的合同未明确房屋所有权取得的方式、时间等，这就需要依据相关规定和判例进行分析和判断。
三、房屋所有权的判断标准房屋所有权的原始取得方式，其判断标准主要有以下几种：1.房屋交付是否已完成房屋是否已建成、交付，是房屋所有权判断中非常重要的依据。
如果合同明确规定，房屋的所有权在交付时即转移，则开发商在将房屋交付给购房者之前，虽然可以进行物权担保设立，但其对于房屋的占有权和处分权依然属于开发商。
即使开发商另行向第三方抵押贷款，也不影响付清全款的购房人获得合法房屋所有权。
2.购房款的支付情况购房款的支付情况，也是房屋所有权原始取得的重要标准。
只有购房者将房屋款项全部支付完成，否则开发商还可享有该房屋的所有权。
房地产开发常见法律问题及解答简版修正
房地产开发常见法律问题及解答1. 建设用地的取得问题问题：如何取得建设用地？答：建设用地可以通过购买或租赁的方式取得。
购买建设用地需要符合国家土地管理法规定的条件，并缴纳相应的土地出让金。
租赁建设用地需要与土地所有权人签订土地租赁合同，并按照合同约定支付租金。
问题：如何确定建设用地的用途？答：建设用地的用途应符合城乡规划和土地利用总体规划的要求。
开发商需要向相关地方政府申请用地规划变更或调整，经批准后方可实施开发。
问题：如何进行建设用地的续期？答：建设用地续期需要符合国家土地管理法规定的条件，并按照相关程序进行申请。
续期申请一般需要在当前用地期满前一定时间内提出，否则可能面临用地被收回的风险。
2. 工程建设过程中的法律问题问题：如何与施工单位签订施工合同？答：在选择施工单位时，开发商应严格按照相关法律法规及招标采购程序进行，签订具有法律效力的施工合同。
合同中应明确双方的权利义务、工程标准、支付方式等内容。
问题：如何确保工程质量？答：开发商应按照国家建设工程质量管理标准和相关法律法规的要求，对工程进行监理和验收，确保工程质量符合相关标准和要求。
如发现质量问题，应及时采取补救措施或追究责任。
问题：如何处理工程变更和索赔？答：在工程建设过程中，如遇到需要变更工程内容或因不可抗力等原因影响工程进度的情况，应按照合同约定和相关法律法规的规定进行变更和索赔处理。
双方应及时协商解决争议，并保持书面记录。
3. 商品房销售及交付问题问题：如何进行商品房销售？答：商品房的销售需要获得相关政府部门的预售许可证，并按照法律规定的程序进行销售。
开发商应将合同内容和相关信息向购房者公开，签订具有法律效力的购房合同。
问题：如何处理购房者的维权诉求？答：购房者在购房过程中如发现房屋质量问题或合同履行方面的争议，可以向相关部门投诉或提起诉讼，维护自己的合法权益。
开发商应积极配合相关部门的调查，并及时采取必要的补救措施。
问题：如何交付房屋？答：房屋交付前，开发商应按照合同约定和相关法律法规的要求进行验收，确保房屋符合质量标准。
联合开发房地产若干法律问题
联合开发房地产若干法律问题随着城市的不断发展和人口的增加，联合开发房地产项目成为了一种常见的房地产开发模式。
联合开发不仅可以加快房地产项目的开发进度，还可以更好地利用各方的资源和专业知识。
然而，在联合开发房地产项目过程中，也存在着一些法律问题，本文将对这些问题进行详细探讨。
I. 合作协议的订立联合开发房地产项目需要各方共同承担风险和利益，因此，合作协议的订立至关重要。
合作协议应明确各方的权益、责任和义务，并且合作协议一般由律师起草。
在签署合作协议之前，各方应仔细审查协议的条款，确保自身的利益不受损害。
II. 权益分配问题联合开发房地产项目通常涉及多个参与方，每个参与方都有自己的权益。
在分配权益时，应考虑各方的投入和风险，以及项目的贡献和预期回报。
权益分配可以通过协商或者根据各方的投资比例来确定，但无论采用哪种方式，都应遵守法律法规。
III. 土地使用权问题联合开发房地产项目通常需要使用土地，而土地使用权的获得涉及到土地法律制度和程序。
各方在联合开发前，应确保土地使用权的合法性，包括土地证书、审批手续等。
另外，还需要明确土地使用权的期限和使用条件。
IV. 资金投入和融资方式联合开发房地产项目需要大量的资金投入，各方可以根据自身情况选择适合的融资方式。
常见的融资方式包括自筹资金、银行贷款、股权融资等。
在选择融资方式时，各方需要考虑利率、还款期限、抵押物等因素，并且应当遵守相关的法律法规。
V. 建设和销售管理联合开发房地产项目的建设和销售管理也是一个复杂的过程。
建设过程中需要遵守建设法律法规，确保施工安全和工程质量。
销售过程中需要遵守商品房销售法规，包括房屋交付、合同签订、产权办理等。
同时，还需要合理地管理房地产项目，保障购房者的权益。
VI. 纠纷解决机制尽管各方在联合开发房地产项目中会尽力遵守合作协议和法律法规，但纠纷仍然可能发生。
因此，在合作协议中应明确纠纷的解决机制，可以选择仲裁、诉讼等方式进行解决。
关于合作开发房地产项目的涉税政策探讨
关于合作开发房地产项目的涉税政策探讨自国税发[2006]31号文件发布、财税[2006]75号文件出台后，许多房地产开发企业为了适应国家政策以及房地产市场的调整，同时又要兼顾同行之间的竞争、企业自身涉税风险以及企业的可持续发展，纷纷通过各种合作方式寻求合作伙伴。
虽然合作开发房地产项目已经比较普遍，但企业对于合作开发中相关的涉税政策一直比较模糊。
本文将以国税发[1995]156号、国税发[2006]31号文件及其他相关政策为依据，结合房地产开发企业的实际情况，对日益增多的房地产开发企业合作建造开发房地产项目业务涉税方面的政策进行探讨。
一、关于“合作开发”的涵义（一）定义及要件《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，为房地产合作开发提供了法律依据。
房地产合作开发是房地产开发中一种比较普遍的形式。
通过合作开发的形式，可以有效地把土地、资金、资质等房地产开发的要素结合起来，从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到各自的利益。
实践中，房地产合作开发的概念也有被称为“合作建房”、“结合建设”等。
可见合作开发是一种整合房地产开发各要素的民事行为。
其法令特征及其要件是：共同投资、共享利润、共担风险。
1、《XXX关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条规定：合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。
——仅指合作建房。
2、《XXX关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第四条“关于合作建造开发产品的税务处理问题”以及第五条“关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题”的规定。
此不仅包括合作建房，还包含其他形式的合作开发项目。
（二）合作开发方式作为房地产合作开发的方式，从税收政策规定来看，大体表现为以下几种形式：１、国税发[1995]156号规定的合作方式第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
最高院关于合资、合作开发房地产合同纠纷的裁判观点（上）
最高院关于合资、合作开发房地产合同纠纷的裁判观点（上）一、合同性质部分①【裁判观点】合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润、共担风险。
合作开发房地产项目的合同。
土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下,通常是这类合同的重要内容。
确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同，还是单一的土地使用权转让合同。
应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。
【裁判理由】在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容，有的还要另行签订土地使用权转让合同。
其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。
各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。
《房地产合作开发协议书》中合作各方关于房产的分配，并没有无论项目盈亏任何一方都不承担合作风险亦获取固定利益的约定。
合作各方均承担了实际的合作风险。
该协议的实质是华茂公司以土地使用权出资，与相对方合作开发。
因此，华茂公司与苏福伦、香港益群公司、陈培森之间通过《房地产合作开发协议书》及对该协议的实际履行行为形成合作关系。
【案例来源】（2005）民一终字第60号【2007年第8期公报案例】②【裁判观点】合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。
【裁判理由】奥康公司在与碧波公司联合开发过程中的主要义务是提供土地并办理相关手续，所分配的利益是18000平方米住房的包销款1980万元，不承担经营风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定。
关于审理联合建房法律法规
关于审理联合建房法律法规房地产联建是较为多见的一种房地产开发形式，实践中产生的问题也比较多，就存在的法律问题作以下详解。
一、联建的定义及特征所谓的联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。
我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：（一）、主体特定性。
体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必须具备房地产开发的资格，否则，联建合同被认定为无效。
《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。
比如，甲公司与乙公司签订的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。
根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。
根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同不再直接认定无效而是作改性处理,即认定为借款合同.需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。
房地产合作开发模式风险和注意问题
房地产合作开发模式风险和注意问题合作的风险:当然，不是所有的合作都是一帆风顺的，在合作的过程中，由于受各种不确定性因素的影响以及合作双方对项目的追求点不同，最终导致合作双方反目成仇的例子也不是很少，总的来说，合作失败主要体现在双方在合作之前签订的合同存有很多的漏洞。
房地产合作开发合同内容繁杂,标的巨大，履行期限长,容易引发纠纷。
因此，签订房地产合作开发合同一定要谨慎、规范。
实践中，在合作开发中常见的一些问题值得注意。
1、合同不要约定保底条款联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。
但有很多合作开发合同却约定:不论项目是否赢利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润.根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定,此类条款属于联营合同中的“保底条款”,这种条款违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则,损害了其他联营或联营体债权人的合法权益，应认定为无效。
2、加强和完善对“共管账户"的管理措施在非法人型合作开发合同履行中，为办理合作开发项目的转账结算、投资资金使用资金收付活动，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用.在实践中，因“共管账户”的管理不规范而产生纠纷的例子很多.有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理,“共管账户”完全由另一方控制。
为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对“共管账户”的使用管理办法。
尤其是预留印鉴中的财务章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。
3、不能借合作开发之名，行借贷之实例如，房地产合作开发合同中的投资方与土地方约定：投资方仅提供资金，不承担其他义务,由对方在项目完工后返还出资方的本金及利息。
根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定，企业之间相互借贷资金收取利息,是被禁止的。
因此，以合作开发为名,而行借贷之实,也是无效合同.根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定,出借方只可收回本金，对已取得或约定取得的利息应予收缴，对借款方则应处以相当于银行的利息的罚款。
房地产合作开发的方式及法律风险解析
房地产合作开发的方式及法律风险解析房地产在法律上也称为不动产，是由房产与地产有机结合后形成的一种新的财产形态。
对于房地产开发而言，需要具备开发用地、建设资金、开发资质等基本要素，缺少了任何一个基本要素，房地产开发都无从谈起。
在实际开发经营中，开发建设单位往往不能同时具备这些基本要素，于是，房地产合作开发应运而生。
这种开发方式推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。
一、房地产合作开发的法律特征依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。
据此我们可以看出合作建房需要符合以下几个条件：一是必须以合作双方名义办理合建审批手续；二是办理土地使用权变更登记；三是其中一方应该具有房地产开发经营资质。
据此房地产合作开发的实质内容，可以清楚地看出：房地产合作开发的法律特征是属于《民法通则》所规定的联营。
二、房地产合作开发的主体根据《民法通则》的规定，以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中的规定，联营主体应当是实行独立核算，能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人，此外，个体工商户、农村承包经营户、个人合伙，以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者事业法人联营的，也可以成为联营合同的主体。
但是在房地产合作开发合同中，当事人中必须有一方具备房地产开发经营资质。
三、合作开发的模式及法律风险1、非法人型合作开发。
联营可以不组成新的法人，采用这种形式进行房地产合作开发，是非法人型合作开发。
对外承担债务的方式是联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任；依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。
在这种情况下，合作各方一般可采取的方式有：（1）联合成立一个项目经理部，合作各方共同作为项目主体进行合作开发。
合作开发房地产,投资建造方能否排除执行？
合作开发房地产，投资建造方能否排除执行？合作开发房地产，投资建造一方无权排除强制执行阅读提示由于进行房地产开发需要一定的准入门槛，实践中存在不少合作开发建设的情形。
各方通过签订《联合开发协议》《联建协议》《项目投资协议》等形式，约定由有资质一方提供土地并办理行政审批手续、由其他方出资实际建造，以达成共同开发房地产项目的目的。
往往，合作建造的不动产附属的建设用地使用权人并非投资建造一方，当“名义所有权人”的债权人申请法院执行合作开发的不动产时，投资建造一方的合法权益如何保护？本文通过整理最高人民法院近年处理此类问题的裁判观点，梳理涉及合作开发房地产执行纠纷中，各方权益保护的注意事项，以供读者朋友参考。
裁判要旨建设用地使用权权利人之外的主体在建设用地上营造建筑物，不属于合法建造，不符合《物权法》第三十条的规定。
投资建造一方不能当然取得建筑物所有权，无权排除相关权利人对合作开发不动产的强制执行。
案情简介2004年9月，佳某公司与工行某支行签订借款合同，并以在建工程（包括诉争房屋）为其提供抵押担保，公证处对借款合同予以公证，并作出公证债权文书。
2006年7月，崇某公司与佳某公司签订联建协议，合作开发某房产项目（包括诉争房屋），约定由崇某公司实际投资开发，满足一定条件时佳某公司将项目过户至崇某公司。
该项目建设用地使用权人为佳某公司。
2007年2月，工行某支行根据公证处基于公证文书作出的执行证书，申请陕西高院执行，后将该笔债权转让至信达某分公司。
执行过程中，陕西高院查封合作开发的房产项目（包括诉争房屋）。
2015年6月，崇某公司提起执行异议，陕西高院认为崇某公司无相关房屋权属登记手续和房屋权属证书等权属证明文件，裁定驳回其异议。
崇某公司遂提起案外人执行异议之诉。
陕西高院一审认为，根据《物权法》第三十条规定，佳某公司与崇某公司均为房屋建造人，自房屋建成即共同享有对涉案房屋的所有权，判决崇某公司对案涉房屋享有所有权，不得执行案涉房屋。
联合开发房地产的规定是什么
联合开辟房地产的规定是什么联合开辟房地产的规定包括以下几个方面：1. 定义和范围联合开辟房地产是指两个或者多个主体共同合作进行房地产开发项目，共享风险和利润的一种合作模式。
主体可以包括房地产开发商、投资商、建造公司等。
2. 合作协议联合开辟房地产必须经过合法有效的合作协议进行规范。
合作协议应包括项目的基本信息、各方的权责益、资金投入分配、利润分成方式、开辟进程和管理机构等内容。
3. 资金投入及分配合作方在联合开辟房地产项目中需要投入资金进行开辟，资金投入应符合法律法规的要求。
在资金分配方面，可以按照各方投入的比例来确定利润的分成比例。
4. 管理机构及职责联合开辟房地产项目应设立专门的管理机构来负责项目的执行和管理。
管理机构的成员应包括各方的代表，具体职责应在合作协议中明确规定。
5. 工程建设联合开辟房地产项目的工程建设需要遵守相关的法律法规及建设标准，按照规定程序进行审批和施工。
6. 营销和销售联合开辟房地产项目的营销和销售需要符合相关的法律法规，合作方应共同制定市场推广策略和销售计划，并确保销售活动的合规性。
7. 盈利分配与风险分担联合开辟房地产项目的利润分配方式应在合作协议中明确规定，各方应根据各自的投入比例进行利润的分配。
风险方面，各方应按约定承担相应的风险。
8. 终止与纠纷解决如果联合开辟房地产项目需要终止，各方应按照合作协议的约定进行解决。
如发生纠纷，应通过友好商议、调解或者诉讼等方式解决。
本所涉及的附件如下：- 联合开辟房地产合作协议范本- 项目基本信息表格- 资金投入与分配表格- 工程建设审批流程图- 营销和销售计划表格- 利润分配与风险承担协议范本本所涉及的法律名词及注释：1. 联合开辟：指两个或者多个主体共同合作进行房地产开辟项目的一种合作模式。
2. 合作协议：合作方根据自身合法权益，在平等互利的基础上达成的双方均允许的合作协议。
3. 资金投入：各方在联合开辟项目中投入的资金。
联合开发模式的利弊
3.此模式是以订立合作开发合同为基础，是以履行合同为模式的联合开发。
模式2：项目公司型的合作开发
甲公司与乙公司共同出资设立丙公司，以丙公司名义购买土地并进行开发。
优势
以公司的名义进行房地产项目的直接开发，效率更高。灵活性较强，若遇到市场变化可通过公司决议调整发展项目。
弊端
1.如果新组建项目公司，则受到房地产开发资质的限制。根据《房地产开发企业资质管理规定》第三条的规定，“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。”因此，组建的项目公司应当取得相应的资质，才能从事房地产项目开发。因申请办理房地产开发企业资质核定续繁杂，需要的时间较长势必会影响开发进度；而且，新注册企业申请核企业资质等级较低，不能承担建筑面积25万平方米以上的开发建设项目。
模式1：联合开发模式
甲公司提供土地，乙公司提供资金，双方订立合作开发合同，按照约定对房地产项目进行开发管理，承担相应义务。
优势
手续简单。合作双方只要签订合作开发协议并按约定履行各自的权利义务，即可通过契约控制的方式来掌控管理整个房地产项目。
弊端
1.合同履行周期较长，容易产生分歧。具体来说，一份完备的合作合同至少应包含合作的模式、合作条件、收益分配和亏损的承担。包括各方如何投资、何时以何种形式投资？违反投资约定该如何处理？收益分配的条件、方式和程序如何？亏损如何承担等。此外，关于土地使用权的使用方式、土地出让金的支付情况、合作后土地使用权的归属、行政审批程序及证照办理的义务、项目资金的监管等，也应当进行明确的约定。如果签约合同的内容不完备，势必为合作以后的纠纷埋下伏笔。
弊端
联合开发房地产若干法律问题
联合开发房地产法律问题1. 背景介绍随着城市化进程的加速和人口增长，房地产市场的发展愈发迅猛。
为了满足需求和提高效益，联合开发成为一种常见的房地产开发模式。
联合开发涉及多个法律主体的合作，因此会引发许多法律问题。
本文将探讨联合开发房地产中的若干法律问题。
2. 联合开发合同联合开发合同是联合开发的基础，在合同中应明确各方的权利和义务。
合同应包含以下内容：•参与方的身份和责任：合同需要明确参与方的身份，如开发商、投资商和施工队等，并明确各方的责任与义务。
•开发规划和分工：合同应详细描述项目的开发规划，并明确各方的分工和职责。
•资金和利益分配：合同需要明确资金的来源和分配方式，以及利益的分享比例等。
•项目管理和监督：合同中应规定项目的管理和监督机制，确保项目按照计划进行并保持合法合规。
3. 土地与资源获取在进行联合开发之前，需要确保土地和资源的获取合法。
以下是与土地和资源获取相关的法律问题：•土地出让和征收：联合开发需要合法获得土地，因此应符合土地出让和征收的法律程序。
应确保土地用途符合规划，且权属清晰。
•自然资源获取：如果项目需要使用自然资源，如水资源、矿产资源等，必须获得相应的许可和合规手续。
4. 环境保护和规划审批联合开发项目的规划和开发应符合环境保护法律要求，并取得规划审批。
以下是相关的法律问题：•环境影响评估：联合开发项目应进行环境影响评估，评估结果应符合相关法规要求。
如果评估结果存在环境风险，应采取相应的措施予以防护。
•规划审批：联合开发项目的规划应符合城市规划法规定，并获得相应的审批。
5. 建设与质量监督联合开发项目的建设和质量控制是保证项目顺利进行和保证质量的关键。
以下是相关的法律问题：•建设施工：联合开发项目的建设应符合相关的法规和标准，施工过程需要合格的施工队伍和设备，并遵守安全生产要求。
•质量监督：联合开发项目应有质量监督机构进行监督，确保工程质量符合要求。
6. 项目竣工和交付联合开发项目的竣工和交付涉及多方的利益，以下是与项目竣工和交付相关的法律问题：•竣工验收：联合开发项目的竣工应进行验收，确保项目符合合同要求和相应的质量标准。
从最高院案例看房地产合作开发各方连带责任的承担原则
从最⾼院案例看房地产合作开发各⽅连带责任的承担原则未与承包⼈签订施⼯合同的房地产合作开发⼀⽅，应否对与承包⼈签订施⼯合同的合作开发另⼀⽅所⽋承包⼈⼯程款承担连带责任——从最⾼院案例看房地产合作开发各⽅连带责任的承担原则⼀、问题的提出很长⼀段时间以来，随着国家对房地产市场的各项调控政策的出台及贯彻实施，⼀些中⼩房地产公司遇到了许多困难，它们利⽤本⼟公司的优势，往往具有拿到开发⽤地的优势，但由于房地产开发项⽬是个资⾦密集、开发建设周期长的复杂化的系统⼯程，它们在拿到地后苦于缺乏开发资⾦；另⼀种情形是，少数⼤型房地产商，为开拓业务，进军本⼟以外的房地产市场时，往往没有本⼟开发企业的优势，常⽆法独⽴获得开发项⽬地块，在这种情形之下，不得不寄希望于与别⼈合作开发项⽬。
合作开发正可以使上述企业取长补短，推动资⾦和⼟地的有机结合，也因此盘活了诸多房地产开发项⽬，促进了房地产市场的繁荣与发展。
房地产合作开发的模式，从合作的紧密程度分类，⼤抵有项⽬公司型和⾮项⽬公司型模式。
项⽬公司型是由双⽅以现⾦、⼟地作价出资依法成⽴项⽬公司，以项⽬公司的名义进⾏开发，当然，项⽬所负债务也理所当然由项⽬公司承担，这不是本⽂讨论的问题。
本⽂着重讨论⾮项⽬公司开发模式。
⾮项⽬公司型合作开发，⼜称⾮法⼈型合作开发，即双⽅不另外设⽴专门的项⽬公司，⽽只以合同为基础设⽴内部管理机构或只按合同约定义务共同配合进⾏开发。
⾮项⽬公司型主要⼜可以分为两类：联合管理机构型和松散型合作。
联合管理机构型可理解为《民法通则》中规定的联营（因不具备独⽴民事主体地位，不属于法⼈型联营），如属于合伙型联营体，可进⾏登记，但不具有法⼈资格和条件。
合作⽅是否对因项⽬产⽣的⼀切责任承担连带责任在实践中争议并不⼤。
松散型联营可以理解为《民法通则》五⼗三条规定的协作型联营；该种情形下，双⽅按照合同的约定各⾃独⽴履⾏义务、分享收益。
整个项⽬运作是由⼀⽅名义进⾏操作，即：《⼟地使⽤证》、《预售证》等证照全部以⼀⽅（称办证⼀⽅，下同）名义办理，另⼀⽅（称配合⼀⽅，下同）属于配合形式，双⽅对合作开发的权利、义务，体现在双⽅的合作开发合同之中。
房地产投资中的联合开发模式
房地产投资中的联合开发模式随着城市化进程的不断推进，房地产行业成为了一个高度竞争的领域。
为了应对市场需求的多样化和项目复杂性的提高，开发商们纷纷采用联合开发模式来实现资源共享、风险共担、互利共赢。
本文将重点探讨房地产投资中的联合开发模式，并分析其优势和挑战。
一、联合开发模式的定义及特点联合开发模式是指开发商与其他相关方合作，在房地产项目中共同投资、共同开发、共同经营。
这种模式下，各方根据自身资源和能力，在资金、土地、技术等方面进行合理分工和合作，实现风险共担的合作关系。
联合开发模式的特点包括：1.资源共享：各方通过合作实现资源的共享，充分利用各自的优势资源，提高项目的整体效益。
2.风险共担：各方共同承担开发项目的风险，在风险分散的基础上降低了个体的风险压力。
3.利益共赢：通过合作实现利益最大化，使各方获得可观的投资回报。
二、联合开发模式的优势1.风险分散：联合开发模式可以分散开发商个体的风险，减少投资风险的压力。
各方共同投资，共同承担风险，一方遇到问题时可以得到其他方的支援。
2.资源整合：联合开发模式可以整合各方的资源，提高资源利用效率。
开发商、土地拥有者、投资者等各方的资源优势可以得到更好的发挥，实现资源共享与协同发展。
3.专业化分工：各方根据自身的专业特长和业务能力进行合理分工，提高了项目的整体水平和效益。
专业的开发商可以负责规划设计和工程施工，土地拥有者可以提供合适地块，投资者可以提供资金支持，形成合力。
4.市场竞争力：联合开发模式集中了各方优势资源，提高了项目的市场竞争力。
多方参与合作可以提供更多的创新思路和资源支持，使项目在市场上更具竞争力。
5.推动区域发展：联合开发模式可以促进区域经济的发展，推动城市更新和产业升级。
通过合作共赢，可以实现土地资源的合理利用，推进区域的经济发展。
三、联合开发模式的挑战1.利益分配：联合开发模式中，各方在利益分配上往往存在争议。
需要通过合理的合作机制和协议来确保各方的权益得到保障。
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联合开发房地产若干法律问题
对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。
即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。
于是联合开发应运而生。
联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房
地产项目，对房地业的发展功不可没。
但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦
发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂(例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类
案件都占很大比例)。
因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，
如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。
笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。
一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供
资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。
提供土地使用权的一方，我们称之为供地方;另一方则是从事房地产开发经营的房地产开
发企业，我们称之为建筑方。
这种意义上的联合开发房地产是狭义的。
从广义上讲，任何由两
方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资;不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用;不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作;不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如
下特征：
(一)、主体特定性。
体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。
《房
地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：(一)有100万元以上的注册资本;(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
以确保
进入该领域的公司具备相应的开发能力。
(二)贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。
比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。
根据最高人民法院关于
审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。
需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均
等的付出和收益。
比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作(或者仅派人监督)，而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
(三)法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。
首先是合作双方的关系，
如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定(文将详细分析);其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。
而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。
由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。
再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
(一)、组建新的法人。
即双方出资(城市房地产管理法)第二十七条规定：“依法取得的
土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。
该条对以土地使用权出资提供了法律保障。
)成立项目公司，以项目公司的名义进行
开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。
以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。
同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机;再比如以土地使用权出资必须办理土地使用
权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成;更重要的是项目公司的利润
只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
(二)、组建联合管理机构。
即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有
的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。
联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。
实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。
而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。
为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
(三)、不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。
这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式(统称非法人型联营)中，除了合作双方之间容易产生纠纷外(下文将
详细论述)，实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任(不论以合作任何一方的名义直接产生)都承担连带责任?有一种观点对此持肯定态度，理由是
联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。
还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定
四、做好联合开发审批备案工作，确保项目的合法性。
以协议方式(即不组建项目公司)联合开发房地产，双方应当共同获得政府部门对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。
实践中，可以采用共同列名的方式，即在批准文、证照的中将联合开发双方的名称一一列明;也可以在批文、证照中列明主要建设方的名称，在批文或证照的备注中注明其他联合开发单位的名称。
行政审批的操作过程是否完善，是司法实践中衡量联合开发是否有效的关键。