住宅投资回报率(ROI)计算和分析‘红亽∞

住宅投资回报率(ROI)计算和分析‘紅亽∞。
第一部分 投资回报率简介
首先介绍一下什么是投资回报率ROI(Return On Investment)，投资回报率就是在一定时期里，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例，通俗地说就是衡量用钱去赚钱的一个数量指标。
投资回报率=净现金收入÷投入资金%
投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率(Cash on Cash) 另一种是称为增值投资回报率(Soft Profit) 。
下面我们就以北京的住宅为例计算一下投资回报率并做简单分析，本计算仅是用于介绍投资回报率的的计算方法，只起示范作用。
在北京二环附近，一栋三居室，八十平方米的，五年新的高层住宅，中等装修，买入价格70万人民币，租金每月2200人民币，每月杂费占租金5%(管理费、空置率等) ，请计算投资回报率:
我们分为以下三种情况：
第一种，买主一次付清，没有按揭的现金投资回报率
第二种，买主一次付清，没有按揭的增值投资回报率
第三种，买主支付30%首期，有按揭情况下的两种投资回报率
我们先来计算第一种：
买主一次性付清70万人民币，没有按揭
租金总收入=2200×12=26400人民币
净租金收入=26400×95%=25080人民币(每月杂费5%)
所以，投资回报率=25080(净现金收入) ÷700000(投入资金)=3.6%
但是，我们要考虑金钱的时间因素的话，即把钱存入银行就一定会有利息收入(钱放在家中不产生利息收入) ，假设目前银行的利息是5%，我们按简单利息计算则70万存入银行，每年利息大约是700000×5%＝35000人民币
存入银行的投资回报率＝35000÷700000＝5%
所以，在这种情况下，仅仅从现金投资回报率上讲，用70万买一个房子出租，还不如把70万存入银行的投资回报率高，每年少收入近10000人民币(35000－25080) 。也就是说，仅从现金投资回报率讲买房子投资还不如存银行。
第二部分 增值情况下的投资回报率
下面我们计算一下，所谓的增值情况下的投资回报率，在这种情况下，就是把房地产增值也包括进去，这一部分只有当卖掉或重新贷款时才能拿到手，也称为Soft Profit。
我们接着看上面的例子，
A，假设房子一年内增值5%，增值部分＝5%×70万＝35000人民币
投资回报率＝(35000＋25080)÷700000＝8.5%
在这种情况下，比起存入银行高出3.6%
B，假设房子一年内增值10%，增值部分＝10% ×70万＝70000人民币
投资回报率＝(25080＋70000) ÷700000＝13.6%
在这种情况下，比起存入银行高出8.6%，投资人才觉得投资有比较满意的回报。
从以上我们可以看出，只有当房价每年能上涨5-10%时，投资住宅才有价值，但如果房价不上涨，或上涨幅度很小，

那么投资住宅就变得得不偿失。
第三部分 具有按揭情况下的投资回报率
我们继续上面的例子，假设首期为房价的30%，即21万人民币，按揭贷款额49万，按固定利率，15年，5.75%计算。
所以每月付给银行(本金和利息)4070元，每年是48800元，其中利息27600元，本金21200元。
A， 现金投资回报率(Cash on Cash)
全年租金净收入25080元，全年支付银行贷款48800元，每年要补贴23720元(48800－25080) ，首期210000元
投资回报率＝－23720 ÷210000＝－11.3%
在这种情况下，并没有产生现金收入，而是还要每月补贴1976元(23720 ÷12)
同时，210000人民币存入银行，如果利息是5%的话，每年可获得10500元的利息收入，所以累积损失就达33700元。
但我们还要考虑在付给银行的按揭中，有21200元的本金积累，所以每年净损失是12500元(33700－21200)
每月的净损失是1000元人民币左右，如果不考虑把21万元存入银行产生的利息收入，每年要补贴23720元，本金累积21200元，所以每年的实际损失是2000元(23720－21200) ，在这种情况下，每年实际上亏损2000元。但不管在什么情况下，每月都要补贴1976元。
B， 增值情况下的投资回报率
⑴ 假设增值5%
增值部分35000元(5% ×700000)
投资回报率=(35000－23720) ÷210000＝5.3%
同样每月还要补贴1976元，但增值的投资回报率理论上是5.3%
如果考虑到把首期存入银行，产生的利息收入计算，银行的利息5%，所以在这种情况下投资回报率只有0.3%
⑵ 假设增值10%
增值部分70000元(10% ×700000)
投资回报率＝(70000－23720) ÷210000＝22%
把存入银行的利息收入扣除，投资回报率是18%
但这种投资回报率的计算是理论上的，只有当把房子卖掉后投资人才能拿到。不管怎样，投资人每月都要补贴1976元。
从以上的分析，可知当房价上涨时，按揭买房的投资回报率大于一次性付清的，但风险也在增加。在这种情况下，如果房价在短期内，比如一到两年，有大幅度的上涨，快速出手，还能赚一笔。就像前一段时间和上海和美国的洛杉矶一样。如果房价在一两年内没有在大幅度上涨，或者下降，那么风险就明显加大了。很难说北京的房价上涨还是下跌，但我知道，不仅在美国，还是在中国，有很多个人和财团前一段已经在房地产上大赚了一笔，他们又开始寻找新的机会了，我想他们不会在短时间再回到房地产这块了。
第四部分 综述
(一) 我们在计算投资回报率时，还要考虑到所投资金的时间效应，即首期或房款存入银行一定有利息收入，利率平均来说会在5%左右，这是很容易被忽略的。尤其是对于一次把房款一次付清者，这种收入相当可观。
(二) 我们从上个实例的分析可以看出，在按

揭的情况下，投资人面临很大的风险，每月都要补贴相当一部分支付银行贷款，在这种情况下，只有当房价有显著上涨，出售后，才有利可图，否则就容易变成房奴。
(三) 房地产投资的缺点之一就是脱手时间长(不像股票那样随时可以卖掉) 。如果房地产市场急转直下，房价下跌，投资人想卖也卖不到好的价钱，进入卖也亏损，不卖每月也要补贴的困境，时间一长，若无经济能力支付银行贷款，就要面临被银行查封(Foreclosure)的危险。在这种情况在美国很常见，原因是买主付的首期太少所致(5-10%)，由于在国内，可能多是30%首付，一般不会被银行查封(除非房价下跌30%)，而是被迫亏钱卖掉。
(四) 北京住宅的租金相对房价很低，差不多是全世界之首，对投资人非常不利。单从投资回报率的分析上，尤其是财力不足，要*按揭买房的人 ，投资北京的住宅会面临着相当大的风险，投资时要格外小心。
所以，在进行房地产投资时，不应只建立在对市场的美好企盼上，而是应该在科学的分析与对市场客观预测结合起来的基础上，只有这样才会把风险降低，取得房地产投资的成功。