2016年深圳水贝珠宝总部大厦项目专题研究报告

36%
24%
15%
9% 11% 5%
区域市场氛围
产业服务（质检等）
配套
交通
其他
水贝片区写字楼客户驱动因素分析图
除了行业聚集度及区域已形成的市场氛围外，产业客户对如金融、质检等服务的需求也在增加。
8
客户分析 客户发展趋势
全产业链化、高端化，且间接相关行业将成为产 业未来发展的主力
将聚集70%以上珠宝企 业总部, 带动金融、文 水贝珠宝集聚基地规模 以加工制造为主，产业 链中游，企业规模小， 品牌认知度低 全国最大 开始升级转型，销售研 化、商贸物流等行业的快 速发展；
2016.10 2016年下半年 2016下半年 2016下半年 2016.6 2016.1 2016.4
2016.1
总体量 办公体量 租售比例 （万㎡） （万㎡）
16 4.1 22 8 30.73 33.1 120
16.6
南山
福田
罗湖
工改+商业 工改+商业 工改+商业 工改 工改 工改 工改
军产 商业
珠宝衍生商贸服务客户
A座客户将以珠宝产业龙头企业为主，吸引部分罗湖其他区域实力较强企业入驻； B座客户以珠宝企业上下游产业链客户为主，吸引部分全市范围的投资客。
10
项目目标客户:
以珠宝行业上下游产业链客户为主，
吸引部分罗湖有实力企业进驻，
部分全市范围的投资客置业；
未来的竞争:
我们在聚焦罗湖区域内的租售项目的直面竞争同时，
95090.7
92711.98 113214.62 62275.99 119781
4425
3636 5660 3792 7543
93.06%
78.4% 84.98% 63% 71.5%
23042
34100 42209 39002 189991
香江金融中心
2015.12
2015.11
3个月
4个月
8.5-9.5
谨呈：深圳市明泰润投资发展有限公司
水贝珠宝总部大厦
项目专题研究报告
1
中国珠宝看深圳 深圳珠宝看罗湖水贝
• 根据罗湖区贸工局统计，罗湖有1500多家黄金珠宝类生产经营单位，年制造加工总产值800多亿 元人民币，年产销值1000亿元，占国内市场份额近50%。 • 黄金加工量约占上海黄金交易所全年成交量的80%、铂金加工量占上海铂金交易所成交量的80% • 钻石用量占上海钻石交易所全年成交量的70%－80%。
商务智慧、水贝核心区最丰富商务资源，吸引总部企业的入驻，以龙头企业带动相关产业的聚集和发展壮大。
9
客户分析 客户定位
以珠宝上、下游客户为主，牵引相关衍生客户， 实现珠宝全产业链客户，并吸纳项目品牌客户
以珠宝上、下游客户为主
珠宝行业客户 70 %
金融服务
其他
商贸服务 其他间接相关客户
珠宝衍生金融服务客户
还需面临南山、福田片区销售项目的干扰竞争。
未来竞争分析 在售项目存量
截止至2016年2月底，去年入市销售项目存量近 19万㎡，预计将与项目销售物业存在干扰竞争
入市时间 销售周期
2013.10 29个月
区域
项目
新天CBC
实收均价 （万元/㎡）
3.9-4.5
办公体量 （㎡）
77000
去化速度 （㎡/月）
7
53870
54932.88
3887
3983
21.6%
29%
宝安区 前海卓越时代广场
合计（统计截止至2016年2月底） 注：此处仅统计南山与福田区域在售的、对项目存在干扰竞争的写字楼项目，不代表整个商务市场的库存量。
12
未来竞争分析 未来竞争供应
区域 项目属性
商业 商业 商业 商业 工改 工改 工改+商业
引领更多的附加值高的
间接相关行业，且将成为 补缺城市产业发展主力； 助力城市向国际大都市 步伐的迈进。
发设计等环节增加值呈
上升趋势
过去 （集中于加工制造）
现在 （研发销售上、下游）
未来 （间接相关行业）
水贝片区更新改造后，产业链逐渐完善，且集中于附加值更高的上游和下游环节，本项目将以片区第一高的顶级
水贝区入驻企业行业类型
金三角区入驻企业行业类型
深南东区入驻企业行业类型
莲塘区入驻企业行业类型
6
客户分析 罗湖客户概况
罗湖整体客户置业关注点，主要集中在区域商务 氛围、区位交通便利性等方面
45%
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
23% 13% 5% 14%
商业
今明2年预计新增竞争办公体量约142万㎡，高品 质写字楼扎堆，竞争压力不可小觑
写字楼档次
超甲级写字楼 甲级写字楼 甲级写字楼 甲级写字楼 甲级写字楼 甲级写字楼 甲级写字楼
甲级写字楼
项目名称
世茂前海中心 海王星辰总部大厦 众冠时代广场 海信南方总部大厦 侨城plex 方大城 深业上城
皇庭中心
入市时间
地标级 人性化 便捷型 高复合
领袖级办公物业
引领来自百度文库入水贝商务3.0时代
4
水贝珠宝总部大厦
水贝商务3.0时代
以长久性、持续经营为目的，打造企业发展的载体 提供整合资源、跨界合作、高效服务的发展平台 成就永续生长的建筑
5
客户分析 入驻企业类型
罗湖区各区域产业客户特征明显，具有明显的聚 集性，水贝区内入驻企业，珠宝行业占大多数
2
水贝商务 1.0时代
厂房、低层办公 形象差 硬件配置弱 商务配套缺失
典型代表： 特力大厦、翠竹大厦 维平珠宝大厦、特发保税大厦等
水贝商务 2.0时代
类甲级写字楼 硬件配置一般 商务配套缺乏特色 对高端客户缺乏吸引力
典型代表： 百仕达大厦、富基park 特力-吉盟产业园、金展珠宝大厦
3
水贝珠宝总部大厦
甲级写字楼 甲级写字楼 超甲级写字楼 甲级写字楼 类甲级写字楼 类甲级写字楼 甲级写字楼
2379
销售率
89.6%
库存量 （㎡）
8008 6599 20026 17005
卓越城2期
福田区 CFC长富中心 京基滨河时代 海岸中心 南山区 卓越前海壹号
2014.06
2014.06 2014.10 2015.08 2015.3
20个月
20个月 17个月 7个月 11个月
4.2-4.6
4.85-5.5 4.8-5.5 5.5 7.8
区位交通便利
注册新公司
商务氛围
提升形象
拓展市场
罗湖区写字楼客户驱动因素分析图
商务氛围、区位交通便利等驱动因素成为罗湖区写字楼客户的主要关注点。
7
客户分析 水贝客户概况
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 行业集聚度
片区客户置业关注点除行业聚集度及区域市场氛 围外，对如金融、质检等服务的需求也在增加