房地产市场动态报告

宝山果园工程阶段性市场调研报告

二0 0三年五月市场动态报告

中原公司

2003-5-26

目录

一、上海宏观市场走势 (3)

1.1成交量环比下跌，供应成交比例再度攀升 (3)

1.2商品房市场结构变化多端 (4)

1.3总体房价升势稳健，区域楼价频显起伏 (6)

2003年楼市发展态势 (10)

二、宝山区域市场动态 (11)

2.1市政动态 (11)

2.2新工地动态 (11)

2.3楼盘动态 (12)

2.4价格走势 (12)

三、个案市场动态 (13)

一、上海宏观市场走势

2003年一季度，上海楼市继续飘红，各项统计指标同比均显上升态势，与2002年一季度相比，商品房批准上市预售面积增加11.9%，预售登记面积增加20.3%，存量产权房交易面积上升41.2%，商品房成交均价上扬12%，存量住宅

成交均价上浮26.2%。以下对今年一季度新建商品房市场的运行态势做简要归纳。

1.1成交量环比下跌，供应成交比例再度攀升

去年底四季度受税收政策等因素影响，商品房预售面积摸高817万平方M，相比之下，今年一季度621万平方M的销量现实除较大的落差，但与去年一季度的516万平方M相比，20.3%的增幅足以印证一季度市场在传统的淡季中，仍保持着强劲的吸纳力。相对于成交量，一季度的供应量虽然同比增长了11.9%，但仍显捉襟见肘。批准上市预售面积较成交面积少了近100万平方M，使去年全年1：1.08的供应成交比上升到今年一季度的1：1.19。可见，今年一季度，供应成交比是历季来最紧张的季度。

根据分区统计的供应量成交情况来看，长宁、黄埔、宝山、闵行、青浦、杨浦、松江供应较为紧张；嘉定一季度未见上市供应量，而静安、南汇、浦东、闸北等区则供应相对宽裕；卢湾一季度呈现低位性的供应成交，上市量9.2万平方M，预售面积才1.8万平方M。

表-1 各区域供应成交比例变化情况

1.2商品房市场结构变化多端

商品房户型结构稳步上移

一季度，本市100平方M/套以下的商品房成交面积为105.65平方M，仅占总量的19%，比去年第一季度增加了5.83万平方M，而100平方M/套以上的成交面积为515.7万平方M，占到总量的83%，比去年一季度增加了101.68万平方M。由于大户型商品房成交量和所占比重明显上升，直接拉动了全市套均面积水平的上升，一季度商品房成交量和所占比重明显上升，直接拉动了全市套均面积水平的上升，一季度商品房成交套均面积达到了128万平方M，较2002年同期增加3平方M/套，较2000年，2001年同期分别增加了6.4平方M/套和5.8平方M/套。

表-2一季度商品房成交面积结构变化情况

单位：万平方M

表-2反映出，大户型商品房除了成交面积绝对值增加外，在成交面积绝对值增加外，在成交结构中的比重也稳步上升，100-150平方M/套的商品房成交比例同比增长2个百分点。

从今年一季度各月住宅成交面积区段看，成交比例最高的是130-150平方M/套的住房，其成交套数占总量比重，1-3月份分别为22%、19%和24%。同时，该类户型在市中心各区无一例外地成为成交的主力户型，成交比例分布在20-37%的幅度上；150平方M/套以上的住宅成交比例3个月来保持在17-20%的范围内，而70-100平方M/套的住宅成交比例三个月内从22%下降到19%。可见，由于市场供应量不足，尤其是中低价位、小户型的住宅供应短缺，致使购房者对大中户型实行梯度性的被动消费，加之部分投资客对高端产品投资炒作倾向日益显现，直接驱动了户型结构的上移。

购房对象结构窄幅波动

根据统计，今年一季度购房对象中，本市居民购房比例较上年同期回升1.3个百分点，而境外人士购房比例则下挫2个百分点。纵观各区的购房对象颁，整体上仍维系着外围区域本市居民购房比例高于市中心区域的格局。除闵行、松江、青浦三区外，外围区域要市居民购房比例均在90%以上；黄浦、浦东、普陀、闵行外地购房者比例均在20%以上；而境外购房者仍聚集在静安、徐汇、长宁等区域，购房比例在15%上下，其中静安区2-3月份，境外人士购房比例超过30%。从境外人士购房的绝对量分布来看，以浦东、闵行、静安、徐汇、长宁为众，一季度境外人士购房2213套，上述五区所占比例达到80%。

1.3总体房价升势稳健，区域楼价频显起伏

房价一直是最能吸引人们眼球的焦点，业内人士关注房价是通过房价走势来研究市场，而广大购房者则更是基于自身投资与消费的需要来判断入市的空间。今年一季度全市楼价仍出现了意料之中的稳健上升趋势，商品房成交均价为5310元/平方M。其中，住宅为5155元/平方M，其环比和同比变化情况见下表。

表-3

上海市商品房成交均价变化情况

表-3表明，一季度上海楼价出现同比升势明显，环比微幅上扬的态势。

纵观最近几个季度和月份的楼价运行情况，可具体概括为：

价格结构继续上移

在总体楼价上升的态势下，与去年同期相比，今年一季度各价位段成交套数所占比重发生相应变化。具体情况见表-4。

由表-4可见，一年里价格结构上移倾向明显，6000元/平方M以下住宅成交比例普遍下降，6000元/平方M以上的住宅成交比例全线上扬，其中，8000元/平方M以上的高价位住宅成交比例提高了7.5个百分点。

各行政区域住宅月度成交均价波动频繁

受供应结构和各类不同需求等因素影响，最近四个月，各行政区域商品住宅成交均价波动走势明显。与去年12月成交均价达到相对高位的水平比较，有9个区今年1月份成交均家出现不同程度下挫，有4个区连续两个月成交均价下滑。值得探究的是成交面积最大的浦东、闵行、普陀楼价波动相对频繁。具体情况见表-5。

表-5 各区住宅均价阅读变化情况

单位：元/平方M