20170711鹿邑商业项目业态定位报告(终)

2月2日
2月17日
2月19日
2月29日
3月23日
6月3日
下半年，相对平 稳，但因城施策， 地方性调控增多
央行官网发布通知，从 2 月 21 日起，职工 住房公积金账户存款利率，已调整为统一 按1年期定期存款基准利率即1.5%执行。
中国人民银行决定，自3月1日起，普 遍下调金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点，2016年第一次降准。
恒大帝景
建业联盟 新城 建业新区 森林半岛
碧桂园凤 凰湾 碧桂园 ·天 誉 洛阳碧桂 园 恒大绿洲
建业北海 森林半岛
建业壹号 城邦 恒大御景 恒大罗马 假日 建业智慧 港 恒大名都
恒大名都
建业森林 半岛 建业龙城
建业美茵 湖 建业高尔 夫花园
中房印象 碧桂园 ·天 玺 平顶山碧桂 园 恒大名都 蓝湾新城 建业桂园 恒大御景 半岛
宏观市场
宏观政策
国内一线房企动向
截止2017年国内房企20强全部进入郑州，一线房企纷纷看好三四线房地产市场，加大三四线城市土地布 局。
碧桂园 保利 绿城 建业
2016年，碧桂园新增土地储备规划面积中，一二线城市占比为22%，三四线城市占比为78%。 2017年6163亿元可售货值中，约43%的目标市场为三四线城市。
建业壹号 城邦 新乡碧桂 园 恒大金碧 天下 绿地泰晤 士新城
建业桂园 建业森林 半岛 建业联盟 新城 建业壹号 城邦 恒大雅苑 绿地迪亚 庄园 绿地迪亚 上郡 建业 ·菊香 里 郑开绿地 城 绿城桃李 春风
建业华阳 峰渡 建业左岸 国际
建业颐祥 园 建业公园 里 恒大城
万达广场 建业森林 半岛 建业壹号 城邦 融创：
项目规划定位
PART4. 审视自身 把握机会研判
项目定位执行
PART5. 精准规划 紧跟市场需求
1
了解宏观 窥探市场走向
宏观市场
宏观政策
2016年房地产市场政策一览表
2016年上半年，国家密集出台一系列楼市调控政策，刺激楼市，加速去库存，一二线城市高歌猛进，量 价齐升，三四线城市成交有一定回升，但效果未现;
保利建 业 ·香槟国 际 建业智慧 港 建业城
建业凯旋 广场 建业壹号 城邦 湖光明珠
4个 万科： 9个 绿地： 保利： 7个 4个 恒大： 万达： 1个 9个
恒大翡翠 华庭
绿城： 金地： 2个 2个 碧桂园： 华润： 9个 1个 中海： 1个
建业壹号 城邦 建业生态 新城
郑开碧桂 园 恒大未来 城 许昌碧桂 园
宏观市场
序号 1 2
房地产市场业界声音
开发商 万科 恒大 战略布局或讲话 万科在三四线城市新增土地量已超过二线城市 恒大地产董事局副主席兼行政总裁夏海钧指出，房企钟情三四线城市是因为在“限 购令”等宏观调控下，不受限购影响的三四线城市可以令房企继续保持稳定增长的
势头。
3 碧桂园 碧桂园董事长杨国强提出了“卫星城与三四线之王”的战略定位。即在三四线城市 定位趋高 4 华夏幸福 华夏幸福董事长王文学向高管下达军令状，要求集团必须在三年内完成全国百城布
紫气盛世嘉园
法姬娜新城国际 法姬娜·欧洲城 紫云阁
新天地
汽贸城 华联城市广场 顾家商业建材城
万象国际
报告框架
宏观政策分析 城市市场研判 竞品营销分析 PART1. 了解宏观 窥探市场走向 PART2. 认识鹿邑 熟悉城市脉络 PART3. 熟悉竞品 方可百战不殆
鹿邑，河南省直管县，古称鸣鹿、真源、苦县、谷阳、仙源，位于河南省的东部豫皖
交界处。东临安徽省亳州市，西接淮阳县，北靠柘城县，南望郸城县。总面积1238平
方公里，是连接中原经济区和皖江经济带、长三角的枢纽。 鹿邑县东临南北交通大动脉京九铁路干线，G35济广高速公路和G105国道，北靠东西
方向亚欧大陆桥陇海干线铁路G30连霍高速公路和310国道，境内禹亳铁路、永登高速
财政部发布《关于调整房地产交易环节 契税、营业税优惠政策的通知》，下调 契税营业税，取消144平“红线”限制。 国务院办公厅发布了《关于加快培育和 发展住房租赁市场的若干意见》，要求 落实鼓励个人出租住房的优惠政策 。
央行、银监会发布《关于调整个人住 房贷款政策有关问题》的通知， 不限 购城市首套房首付最低降至两成。
武汉
1、本地限购2套； 2、外地最多购买1套
南京
本地限购2套，外地限购1套（5年以上纳税或 社保证明）
东莞
1、外地限购1套（3年以上纳税或社保证明； 2、二套房申请公积金贷款，首付比例调至 70%
上海
本地二套房首付提升至50%，外地限购1套
广州
本地人不可买第三套
杭州 三亚
1、外地限购1套（5年以上纳税 或社保证明）； 2、单身限购1套，二套房首付 提至70% 1、本地限购3套，外地限购1套（1年社保）； 2、二套房首付80%（贷款未结清），第三套停贷
建业 ·大 宏 ·熙和府 建业东京 梦华 建业壹号 城邦 建业桂园 恒大翡翠 华庭 建业贰号 城邦 建业壹号 中心 建业森林 半岛 恒大名都 建业联盟 新城 建业森林 半岛 碧桂园应 天府 万达广场 建业十八 城 绿城诚园 碧桂园归 德府 建业香槟 圣园 建业春天 里
建业森林 半岛
建业壹号 城邦 建业桂园
苏州
1、本地限购1套（新房） 2、二套房首付提至40% 1、本地限购2套（144㎡以下） 2、外地最多购买1套（144㎡以下）
深圳
无锡
厦门
宏观市场
宏观政策
三四线房地产市场政策刺激
由于一二线城市火爆带动，客户对楼市所带来财富集聚效应认识更加深刻，配合一二线城市房价上涨， 挤压客户回流，三四线地方购房补贴的全面落地，是楼市复苏的强心剂。
房地产行业重新洗牌， 合并拿地，小型开发商 逐步被市场淘汰
一二线城市政策收紧，开发商逐步 进入三四线城市，市场竞争加剧 大型开发商对小型开发商冲击性较
逐渐被认可；城市共融性增强，
客户对品质楼盘需求增加；
为严重
2
认识鹿邑，明晰城市脉络
城市概况
城市概况
鹿邑
全省超百万人口大县，老子故里，历史悠久，文化古迹众多，区位优势明显，农业资源丰富，工业发展 较快；
鹿邑县商业项目业态定位报告
市调工作梳理：公司策划团队本着多维度真实调查和理性分析原则，开展了市调工作.....
市调项目（14个） 在售项目（5个）
上清湖1号 森林湖畔 运河上郡
售罄交房（7个）
建业城
商业项目（2个）
建业明道宫 缤纷城 万家灯火
建业城销售主管 郭倩
业内人士访谈
2016年保利地产通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个项目，其中多数位于 三四线城市。
打造绿城小镇，以全新产品线，差异化产品挖掘三四线项目价值。
根据建业地产公布的数据，上半年合约销售金额达60.6亿元人民币，较去年同期上升18%。 而在60.6亿元销售额中，来自三四线城市的销售额占到九成以上。
城市经济：近五年来城市GDP持续增加，增长率维持在10％以上，经济 发展整体向好； 经济地位：鹿邑发展潜力巨大。近年来，鹿邑县坚持以科学发展观为指 导，着力壮大经济规模，大力推进结构调整，致力实现发展转型，经济 社会实现了又好又快发展。鹿邑先后被确定为“河南省循环经济试点单 位、河南省首批产业集聚区、河南省承接沿海发达地区梯度转移重要承 接地、河南省先进产业集聚区、全国农产品加工创业基地”。 周口市各县人均GDP(元）
数地级城市，形成全省布局。
那么，房地产市场调控长效机制建立 对鹿邑有哪些影响？
宏观市场
市场预判
鹿邑县房地产市场预判
随着国一二线家因城调控机制建立，城市“限购令”持续加强，各大房企纷纷转战三四线城市扩张， 对三四线城市挑战与机遇并存。
开发商 格局
竞争 白热化
品质楼盘 附加值需 求
随着品牌开发商进入，品质楼盘
5月1日起“营改增正式实施”，建筑 业和房地产业适用 11% 税率，二手房 税率仍按5%征收。
宏观市场
宏观政策
2016年房地产市场政策一览表
2016年下半年至今实行分类城市，分类调控政策，一二线楼市调控政策不断收紧，并持 续扩大区域，一二线城市全面观望，售量锐减，三四线城市政策发酵，市场回暖;
北京购买首套普通自住房首付不低于35% ，购买手套非普通自住房首付不低于40% 武汉部分区域首付比例提升至 25% ，二 套房首付比例提升至 50% 。本地人最多 可购2套房，外地人限购1套。
公路与G311国道，S207省道和S214省道均在城区交汇并向周边地区环形辐射，北离商 丘市陇海铁路商丘站60公里。 鹿邑是一个典型的内陆农业大县，主要农作物有小麦、玉米、高粱、棉花、烟叶等。
城市概况
经济发展
城市经济
鹿邑近年经济运行情况良好，城市经济总量高，居民可支配收入增势明显，房地产有相当成长前景；
来自百度文库
局！逆势而动，大举进军三四线。
5 中海地产 新增三四线城市土地占比55%。今年以来，这些房企更是加大在三四线城市拿地力 度。
宏观市场
一线房企在河南项目
建业森林 半岛 安阳碧桂 园 建业桂园 建业森林 半岛 恒大观邸 濮阳建业 城 建业壹号 城邦 恒大悦龙 台 建业春天 里 安阳建业 城 恒大绿洲 碧桂园天 汇 建业桂园
苏州市居民申请 2 套贷款，需提供 2 年 内累计1年纳税社保正面；首套房首付 20%，已有一套及以上，停止贷款
8月11日
8月31日
9月30日
10月1日
10月2日
10月3日
对在武汉市拥有 1 套房居民家庭，二套房 贷款首付最低40%
将在郑州市对拥有2套及以上住房的本
暂停向拥有 2 套及以上住房本市居民 出售新建商品住房，与此同时，重点 查处捂盘惜销等违法违规行为。
市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房
的非本市户籍居民家庭限购 180平方米 以下(不含180平方米)的住房。
宏观市场
一二线城市限购限贷调控布局
1、本地限购2套 2、外地最多购买1套 1、本地限购2套 外地限购1套； 2、首套住宅首付35% 二套住宅首付50% 1、本地限购1套； 2、外地首套房首付40%
恒大名都 恒大翡翠 华庭 恒大宽景 一品
宏观市场
一线房企-建业运营模式
河南代表性企业开发模式——建业地产，从开始的“品牌价值链”搭建，到后来“系列性、系统性”运作模式所形 成的口碑效应，以及“合作化发展”的品牌价值延伸，一度使建业成为河南“省域化品牌地产领袖”型企业。 开发历程 建业地产自身定位为专业化领袖型区域品牌地产开发商。 建业在“2007中国房地产百强企业名单”中位列第41位， 并荣膺“2007年中国中西部房地产公司品牌价值TOP10” 第一名。 2002年，被业界称为“建业模式”的建业省域化发展战 略全面启动。目前建业的房地产业务已扩展至河南省多
建业桂园 常绿九天 庄园 常绿九鼎
碧桂园
恒大帝景 建业凯旋 广场
恒大御景 湾 建业壹号 城邦 建业森林 半岛
南阳华耀 城
常绿林溪 谷 建业森林 半岛 常绿林溪 建业十八 美地 城 西平建业 常绿大悦 森林半岛 城 遂平建业 森林半岛
华诚 ·荣邦 花园
建业森林 半岛
建业桂园 建业联盟 新城
建业新城 半岛 建业西湖 庄园
建业未来 城
恒大名都 碧桂园南阳首 府 碧桂园清 月湾 建业十八 城五期 绿城百合 新城
建业十八 城
建业南湖 壹号 恒大翡翠 龙庭 博林碧桂 园 建业壹号 城邦 建业城 建业森林 半岛
截止2017年地产20强房企全部进入郑州市场，同时除了本土房企老大建业持续并 深入地市外，恒大、碧桂园、万达、绿城、绿地等一线房企先后进军河南地级市 场。
合肥
1、同一身份自然人，法人 限购1套 2、二套首付提升至40%
北京
天津
1、本地限购3套，外地限购1套； 2、首套房首付30%，二套房首付40%
济南
1、本地限购2套（180㎡以下）； 外地限购1套（180㎡以下）
成都
1、本地限购2套； 2、二套房首付提升至50%，三套房限贷
郑州
1、本地限购2套（新房），外地限购1套 2、二套房首付调至8成，单身限购1套
宏观市场
房地产市场小结
一二线 城市
VS
三四线 城市
16年上半年：高歌猛进，量价齐升 16年下半年：全面观望，售量锐减
16年上半年：促销主流，成交回升 16年下半年：价格上扬，售量回暖
17年--至今：售量探底，价格松动
17年--至今：库存告急，量价齐升
2017年房产市场调控长效机制建立，一二线城市中心人口外溢，三四线城市房地产市 场迎来了发展利好。
25000 19925 20000 21429 17574 17012 15942 14156 16124 16723 19552