2014年物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识点复习备考资料大全

２０１４物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识点一工伤处理的有关规定为使员工在工作中因遭受事故伤害和患职业病等得以妥善处理，根据《劳动保护监察条例》，特制定本规定。

1、确定工伤范围：员工由于下列情况之一，负伤、致残、死亡，应当确认为工伤：(1)员工从事日常生产工作时发生的工伤事故。

(2)在生产工作环境中，接触职业性有害元素或患职业病的。

(3)在生产工作区域内由于不安全因素，造成的意外伤害或者由于工作紧张突发急病，造成死亡或经抢救治疗后丧失劳动能力的。

(4)因履行职责遭致人身伤害的。

(5)在发生灾害或险情时，员工从事抢险救灾、救人等维护国家、社会和公众利益的。

(6)因公外出，由于工作原因遭受其他意外，造成伤害、失踪、突发急病等。

(7)在上下班的规定时间和必经路线上发生非本人责任，或非本人主要责任的道路交通机动车事故。

(8)劳动法律和法规规定的其他情形。

2、员工因下列情形之一造成负伤、致残、死亡的不应定为工伤：(1)违法或犯罪;(2)自杀或自残;(3)斗殴;(4)酗酒;(5)蓄意违章;(6)劳动法律法规规定的其他情形。

3、员工在工作中因工伤身体受到的损伤必须在24小时内向人事部汇报。

轻伤者由部门组织调查，查清事故原因并确定事故责任，提出处理意见，经人事部确认，安全领导小组批准后方可按工伤处理。

重伤事故由安全领导小组组织有关人员调查确认后，由人事部向当地劳动局安全部门送交工伤报告。

4、员工工伤就医，必须在医务室就诊，由医务室医生负责转院，或到指定合同医院就诊。

工伤待遇按规定处理，医疗费用、药费、住院费、膳食费、就医经费均由单位负担。

5、工伤期间工资待遇按国家规定办理。

２０１４物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识点二关于办理退休手续的有关规定根据劳动部门有关劳动法规及文件的规定要求，结合具体情况制定本规定。

1、凡符合国家规定退休条件，同时工龄满10年，单位和个人缴纳基本养老保险费的，为其办理退休手续。

2、基本养老金的计算办法严格按当地劳动部门规定执行。

3、凡提前病退人员，必须由本人申请，领导审批后报劳动局鉴定批准后方可办理手续，病退鉴定费由个人垫付，劳动局正式批准后单位报销，经鉴定不符合提前病退标准和条件的，鉴定费由个人自负。

4、凡办理退休人员的医疗费报销，自领取退休金之月起，由所在街道报销。

5、根据劳动部门有关规定，正式办理退休的人员洗衣、洗理费由单位支付，标准暂定为30元，再加副食补贴汉族75元，回族为9元整。

6、本规定与国家政策有冲突时，以国家文件为准。

２０１４物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识点三物业管理合同的要素在物业经营管理活动中，不论是那种类型的合同，其构成要素主要由如下部分构成：(1)物业描述，旨在界定管理对象及其范围;(2)合同期限，旨在界定合同双方责任和权力存续的时问;(3)管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准;(4)业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制定工作计划、确定管理绩效考核标准;(5)管理者的权力范围，旨存清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限;(6)物业经营管理服务报告的内容要求，旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中，具体席该包含的有关内容要求;(7)服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准(包干制)或计算方法(酬会制)，以及该服务费用的支付方式;(8)成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算，并就其分配和使用方案作出安排。

２０１４物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识点四物业管理公司业务内容物业管理公司的业务内容包括基本业务、辅助业务及内部业务。

物业管理公司一业为主、多种经营、微利服务、规模管理的基本特性，决定了它的业务内容的广泛性的特点。

一、物业管理公司的基本业务物业管理公司的基本业务涉及范围相当广泛，主要包括：(一)前期物业管理前期物业管理包括从规划设计开始，到物业建设以及物业的销售、租赁活动的管理。

(二)物业的使用管理物业的使用管理包括建筑物的维修和定期养护，辅助设备的定期检修保养，保证供水、电、热、气以及电梯和消防系统的正常运转，保证道路、污水排放管道畅通无阻。

(三)环境养护与管理环境养护与管理包括维护物业整体规划不受破坏，制止乱搭乱建、乱贴乱画等行为;做好物业管理绿化和室外保洁工作;做好防盗、治安保卫工作，维护公共秩序和交通秩序等。

(四)物业产权户籍管理物业产权产籍管理包括产权、户籍的登记和确认，以及房屋交换的管理等。

(五)提供全方位、多层次的后期服务全方位、多层次的后期服务包括专项服务及特约服务。

专项服务包括房屋装饰、装修、家电维修、代收各种费用等，特约服务包括代卖代租物业、代办票务、代接送小孩入托、代换液化气、代办酒席、代收发信件、介绍工作和家教等。

二、物业管理公司的辅助业务物业管理公司的辅助业务是指物业管理以外的各种经营活动，如兴办餐饮服务业，开办房屋装饰材料、卫生洁具、家用电器公司等，创办幼儿园、托儿所、门诊部、图书馆、电影院、歌舞厅等文化娱乐场所等。

物业管理公司可根据自己的特长，兴办物业管理以外的服务业务。

三、物业管理公司的内部业务物业管理公司的内部业务是指企业内部的管理与协调工作。

物业管理公司的内部业务主要应该抓好以下工作：(一)人才的选用与培训人才是企业之本。

企业的竞争最终是人才的竞争。

物业管理公司要重视和加强人才管理，就必须做好人才的选拔、培训和使用等各方面工作。

特别是人才的培训与再培训，是提高员工的专业技能和职业道德、提高物业管理水平和服务质量的关键。

(二)劳动与分配管理采用聘任制招聘人才，制订合理的劳动定额和岗位责任，严肃劳动纪律，确定报酬和奖惩方式，实行报酬与绩效挂钩，能者多劳，多劳多得多奖。

这是企业高效运转和实现目标的重要保障。

(三)设备维修管理物业管理公司在对物业进行维修、养护、清洁、检查时，必须配备一整套的仪器设备和专用工具，对这些设备也需要管理和维护，要做到有专人负责，定期维修保养，严格按照操作要求使用，等等。

(四)服务质量管理物业管理公司要向业主和用户提供优质服务，首先必须根据合同要求确定质量标准，要培训员工，使他们都达到标准的要求;其次则要实行全员质量管理，抓好服务质量的考核与监督，真正做到以优质的服务维护好业主和用户的切身利益。

( 五)多种经营管理多种经营效益的好坏，在物业管理公司中具有很重要的地位。

经营得好，不仅能为业主和用户提供更为丰富的服务内容，而且可弥补物业管理经费的不足，并为企业创造更大的经济效益。

所以，多种经营的好坏对物业管理公司也是非常重要的。

２０１４物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识点五物业管理招标书招标书是反映招标理念、招标重点的权威性文件，政策性强，要求文字准确、内容全面。

目前较为规范的招标书主要包括四个方面：(一)目标物业规划建设基本情况1.工程概况。

包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。

2.主要设备设施介绍。

包括配电系统(总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据)、给排水系统(蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水)3.提供的目标物业设计图和竣工图纸目录(图纸附件)。

(二)物业管理内容1.房屋建筑本体、公共部分的维护、管理;2.公共配套设施、设备维护、运行管理;3.公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运;4.公共绿化、山水园林小品的养护和管理;5.安全护卫及公共秩序管理;6.公建配套设施(便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所)的运营管理;7.楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理;8.交通、车辆行驶和停泊管理;9.物业及物业档案资料收集、管理;10.社区文化的开展;11.法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。

(三)有关事项的说明1、物业管理相关事项说明。

包括以下几项内容：1)物业管理范围。

指目标物业所在区范围内的所有物业。

中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。

区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。

2)管理期限与前期介入。

应明确中标企业管理期限(一般三年或五年)及起止日期。

还应明确定标后中标企业何时开始介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确，物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕，正式签定。

3)物业管理用房。

应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。

4)管理费标准。

这是招投标关键项目。

应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说明此项内容的评分标准。

最终签订的物业服务合同中，管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准。

5)公用水电费。

包括共用机电设备耗电、公共用电及绿化与清洁用水等，公共水电费是否另行拨付或在物业管理费收支预算中体现，以及物业管理处工作、生活用水用电如何安排等，均应明确说明。

6)清洁卫生和绿化服务。

应说明此项服务的范围、要求，特殊区域的清洁卫生、绿化安排及费用也应列明。

7)物业管理酬金。

一般按每年物业管理服务费总收入的10%计提。

8)机动车辆管理。

说明管辖区域机动车辆出入口、停车场安排及停车收费方面基本要求。

9)维修资金。

此项直接关系到物业管理预算和管理公司责任、义务，要明确说明，包括重大维修改造的资金安排，设备设施维修安排、维修资金收支要点以及房屋、设备保修期内的保修费责任单位等。

10)商业用房。

说明位置、面积、房租标准、产权归属、装修档次等。

11)开办费问题。

说明物业管理前期费用、开办费用的安排意见。

12)员工宿舍及食堂。

应说明过度期、正常期宿舍与食堂安排情况。

13)关于装修管理要求。

说明目标物业装修工程基本要求，如防盗门、装修材料等。

14)管理目标及奖惩办法。

招标方对管理目标的要求要明确提出，如业主客户满意率以及几年内达到建设部何等级别的考评标准等。

可以要求中标单位交纳风险抵押金。

如达不到管理目标，可以少退或不退抵押金，如达到目标，可以另行奖励。

风险抵押金在管理期结束时应按同期银行利率一并归还本息。

15)其它事项说明。

如各类标识、道闸、岗亭、垃圾收集与中转、大门、宣传栏等一般应由建设单位配齐。

中标企业在标书中承诺的其它添置设施由投标企业投资、落实。

２０１４物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识点6物业管理答辩、评标会一般程序在物业管理招投标工作中，答辩、评标会是整个活动的重点和高潮，招投标方倾情投入，社会媒体全面报道，公证处进驻现场，行业代表广泛参与。