2020年央企物管旗舰招商积余专题研究：中航物业、招商物业、机构物业管理行业、未来提升空间
中航物业的“物业服务集成商”模式实践
个 劳 动密 集 型 行业 、 一个 简单服 务 的 提供 者 ， 拘
束 了 业管理 行业 的前景。未来 中国物 业管理 市场上 需要 物 的， 必定 是 知识 密集 型的 、 够为业 主量 身定 做各 类服 务 能
的高 度 ， 前期介入和 延伸服务 的赢利方 式 由逐步 试点 走 将
向全面 “ 复制 ” 并 获取 了良好 的社 会效 益和 经济效 益 ， ， 公 司综合实力持续 提升 ， 年保持 近２％ 每 ５的高 速增长 。
环节与客户 一起 创造 价 值 ， 而实现 价值 最 大 从 化。 据发展战略， 根 中航 物业 近年 来 一直 尝试 向地产 开发 运 营上下游 延伸 ， 上游 涉及地 产 策 划、 计、 工 、 售 等阶 段 ， 设 施 销 下游 伸 向物业 经 营及 满足 业 主 需求的 各项 服 务， 而不 断 挖掘 从
一
的物业管 理咨询公 司， 以输 出物业管理 方案和 管理 技术为
主 业， 提供 咨询策 划、 织协 调的专项服 务， 组 拥有从专业化 角 度提 高 技术 标 准和 能 力、 瞻性 把 握市 场发 展 规律 的 前
企业 。 就需要 我们 物业服 务企 业掌握 时机 ， 这 尽快 完成向
个 商业 模式 想要成 功 ， 最重要 的是其盈 利模 式 ， 而
ｉ
ｌ
Ｆ０ ｕｓ ｃ
航物业的 “ 物业服务集成商’ ’ 模式实践
在物 业服 务 企业 发 展过 程 中， 业要 从 基 础性 的事 企 务 中寻求 解脱 ， 要转 变企 业的职 能 ， 未来 物业 服务 企业商
业模式要 向服 务集成商 的模式 转变。 物业 服务企 业不是业
务项 目的前端 和后 端 着手， 向前期 介入要广度 、 要效 益 ， 向 服务延伸 要深度、 要效 益， 走出一条切 实可行的赢利新路 。 “ 物业 服务集成 商 ” 赢利模 式 ： 供 知识密集型 服务 提
2020年中国物业服务百强企业研究报告
２０２０年中国物业服务百强企业研究报告目录第一部分研究背景与目的 (1)第二部分百强企业研究方法体系 (2)第三部分 2020中国物业服务百强企业名单 (4)第四部分 2020中国物业服务百强企业发展特点分析 (7)一、管理规模：管理面积均值达4279万平方米，市场份额提升至四成，各层级持续分化 (7)1.管理面积均值增长15.08%，管理项目数量均值增长10.42% (7)2.依托兄弟公司开发、合作、布局优势，稳健扩规模 (8)3.注重高质量并购、拓宽服务边界，市场拓展加速 (8)4.抢抓主流市场深耕，单个城市管理面积均值达138.03万平方米 (11)二、经营绩效：做大规模与做强增值服务双重发力，营收均值突破10亿元 (13)1.营收增速高于在管面积增速2.3个百分点，各层级企业收入差距拉大 (13)2.业主增值服务渗透率大幅上升，居家服务收入贡献增长显著 (15)3.成本结构基本固化，智能化投入短期成效甚微，营业成本率仅下降0.46个百分点 (17)4.净利润率差异化显著，规模与增值服务成为提升盈利空间的关键 (20)三、服务质量：以温度与深度服务赢得人心，收缴率与续约率保持高位 (22)1.坚守抗疫一线获业主信赖，彰显服务价值 (22)2.重点企业满意度80.50分，社区卫生、安保与有偿服务备受关注 (24)3.百强企业二手房价格高出周边同等项目4.21%，优质服务助力业主资产保值增值 (26)四、发展潜力：把握政策红利与资本机遇，实现业务延伸与规模增长 (27)1.百强企业储备面积均值增长63.75%，TOP10企业储备面积均值超2亿平方米 (27)2.百强企业非住宅管理面积占比提升五个百分点，广阔空间仍有待开拓 (28)3.物业费动态调整、“老旧改”等政策红利推动下，企业迎来新机遇 (31)4.资本持续助推企业规模扩张，加速人才结构优化 (32)五、社会责任：稳就业提供岗位数超120万，诚信经营纳税总额达126亿元 (35)1.就业岗位数量增长9.05%，纳税总额增长16.09%，承接保障房面积增长11.05% (35)2.积极参与疫情防控、开展公益活动，全面践行社会责任 (37)第五部分 2020中国物业服务百强企业专项研究分析 (40)第六部分结语 (55)专题：透视资本道与术，构筑物业服务价值高地 (56)中指研究院1第一部分 研究背景与目的由中指研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行十三年，这十三年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业综合实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。
中航地产：“四不像”的物管毛利率远低于同行
２０１６年 ，百 强 物 管 公 司 住 宅 平 均 物 这 四类 中 ，地 产 开 发 商 子 公 司 占 比超 好 的 市 场 口碑 ，即 便 向物 业 管理 业 务
业 收 费 ２．２４元／平 方 米／月 ，平 均 毛 利 过 ８０％，代 表 公 司有万 科物 业 、绿 城 方 向倾 斜 ，未 来也 会 面 临重 重 挑 战 。
Ｉ行业 ·公司
Ｉｎｄｕｓｔｒｙ·Ｃｏｍ ｐａｎｙ Ｉ
中航地产 ：“四不像＂的物管毛利率远低于同行
雪球财经 供稿
在 地 产 行 业 聚 拢 效 应 益 发 白热 万 元 的 关联 交 易 ，采取 的服 务 方式 即 与 此 同 时 ，中 航地 产 为净 利 润 贡 献 近
化 的 当 下 ，央 企 中 靛 地 产 （０００Ｏ４３） 为 包 干 制 。此 外 ，有 大 量子 公 司 与 中 五 分 之 四 的 物 管 业 务 ，又 多 倚 赖 与
产 ，其 盈 利 能 力 与 同 行 一 比 ，高 下 立 制 的收 入 不 考 虑 成 本 和 费 用 的 支 出 ， 模 式 梳 理 ”，并 “根 据 调 整 后 的 战 略 方
显 。 中 航 地 产 ２０１ ７年 年 报 显 示 ，公 收 入 金 额 即 为 营 业 利 润 ，毛 利 率 为 向 ，梳 理 组 织 管 理 ，重 塑 组 织 能 力 ”。
因 之 一 。 中 航 地 产 ２０１７年 年 报 显 不 像 ”。截 至 ２０１７年 底 ，中航 地 产 的 中 航 地 产 或 许 也 不 知 该 问 题 的 答
示 ，其 天 津 分 公 司 与 中航 直升 机 有 限 房 地 产 业 务 收 入 仅 占 总 营 收 的 案 。（ＩＤ：地 产 深 度 报 道 ，作 者 ：冀 鹏
2020年物业管理行业招商积余分析报告
2020年物业管理行业招商积余分析报告2020年6月目录一、华丽转身，聚焦物业资产管理 (5)1、强强联手：聚焦物业资产管理 (5)（1）第一阶段：多元化经营阶段（1985-2005） (5)（2）第二阶段：“一体两翼”阶段（2006-2010） (6)（3）第三阶段：主攻地产开发阶段（2011-2015） (6)（4）第四阶段：聚焦物业资产管理阶段（2016-至今） (6)2、华丽转身：招商物业借壳中航善达 (8)二、招商物业：背靠招商蛇口，业务资源雄厚 (11)1、历史沿革 (11)2、股权结构 (11)3、主营业务 (12)4、财务分析 (14)5、母公司招商蛇口实力雄厚 (15)三、招商积余：善积余庆，殷实美好 (16)1、主营业务 (16)2、物业管理业务 (17)3、资产管理业务 (24)（1）商业运营 (24)（2）持有物业出租及经营 (26)4、地产开发业务 (26)四、珠联璧合：打造央企物业管理旗舰 (28)1、提升品牌价值，增大市场影响力 (28)2、共执牛耳，实现规模增长新突破 (29)3、立足珠三角布局全国，资源优势互补 (31)（1）区域布局互补 (33)（2）住宅物业和非住宅物业的互补 (33)（3）市场化能力和母公司支持的互补 (33)五、盈利预测 (34)华丽转身，聚焦物业管理。
公司自2016年开始逐步转让房地产开发业务，并于2019年迎来历史性的变化。
招商蛇口以现金方式受让中航国际控股持有的中航善达22.35%股份，并以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。
至此，公司完成华丽转身，彻底聚焦物业资产管理。
招商物业：背靠招商蛇口，业务资源雄厚。
招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业，隶属于招商蛇口，服务范围覆盖居民生活、企业机构、城市公共共三大类，并以住宅类物业为主。
住宅类总管理面积占比约65%，营收占比达到70%以上。
近年发展较为迅速，运营项目数量从2016年的341个增长至2019年的607个，管理面积从2016年的4345万平方米增长至2019年的8537万平方米。
中航物业：多赢的管理新美学
中航 物业 始终 把 团队建设 和员工 成长放 在重 要
保， 还是 教育和公 益事业 ，中航物业 主动 承担社会责
城 市开 发 ‘ 物 业 管理
ＵＲＢＡＮ ＤＥ Ｖ ＥＬＯ ＰＭ ＥＮ Ｔ ２ ０１ ３ ６
． １ ３ ７ ，
中航物业 ： 多赢 的管理 新美学
关键词 ：新 国企 ／ 机构物业 ／ 战略管控
印象上 ， 中航物业一直 在做的事是传承 、 融合航 空工 业文化理念和深圳改革开放精神 ， 打造一支物业管理 的强师劲 旅 ， 在机构物 业市场 、 创新 商业模式等方 面成绩突 出。近年来 ， 他们意 识到大环境 的变化 ， 毅然 走向转型发展的新国企展道路 。
将企业 文化建设 视为常规性 、 动态化的管理过程 。
同 时 ，中航 物业 一直 将社 会责 任 当做 自身核 心
竞争力之一 。中航物业 的企业使命是 “ 使 物业更有价
值， 让员工更有成 就 ，回报股东 ， 回报社会 ” ， 将社会
公益支持经 费列入预算体 系 ， 实 行专款专用 。 公司凭 借“ 业主 主导 ，明天ｏ
●文／ 许妲
项 目签约现 场
从经济学 上讲 ， 企业 的发展总要经 历 “ 初创一成
长一成熟一 衰败 ” 的抛物线形 的过程 ， 而为 了避免企
业走 向衰败 ， 必须在发展高 峰期到来之前寻求企业 的 “ 第 二曲线 ” ， 即适合企业 发展的新 的商业模式 。 作 为
老牌企业 ， 中航物业管 理有限公 司（以下简 称 中航 物 位置 ， 提倡 “ 人本 、 进取 、 和谐 ” 的价值理念 。 建立 包 括管 理 、 专业 、 操作 三大类 职业通道 ， 以吸引和培 养 各类人 才 ， 适 应战略发展 的需要。在人才 的引进 和培 养方 面 ， 采取职 业素质 与技能并重 、 多渠道 、 多元 化
2019年机构物业管理领域龙头央企中航善达研究
2019年机构物业管理领域龙头央企中航善达研究
正文目录
报告核心逻辑 (3)
中航善达：机构物业管理领域的龙头央企 (4)
历史沿革：经历四次战略转型 (4)
股东背景：背靠中航国际 (4)
2016年起向物业管理坚定转型 (5)
机构物业管理业务：致力于成为中国卓越的机构物业平台运营商 (7)
聚焦机构物业管理，管理规模持续扩张 (8)
三大服务优势塑造良好口碑，助力规模扩张 (10)
业绩贡献稳定提升，盈利能力存在改善空间 (11)
房地产开发和商业运营业务：轻重并举，以轻为主 (13)
房地产开发：积极去库存，坚定谋转型 (13)
商业运营：“九方”品牌具备影响力，侧重轻资产扩张 (14)
推进招商物业整合，实现央企强强联合 (16)
招商物业：雄厚资源优势，住宅占比超六成，盈利能力改善中 (16)
中航+招商物业强强联合，将实现规模翻番，资源翻番 (19)
规模翻番：提升品牌影响力，摊薄管理和研发成本 (19)
资源翻番：央企强强联合，多元业态并进 (20)
投资建议 (21)
不考虑收购招商物业的情景分析 (21)
考虑收购招商物业的情景分析 (23)
PE/PB – Bands (23)
风险提示 (23)。
深耕物业 再启征程 招商积余(001914)来了
特别报道SPECIALR E P O R T百年招商，积余产业再启征程！2019年12月16日，招商局积余产业运营服务股份有限公司在深圳证券交易所隆重举行重组更名暨上市仪式并取得圆满成功。
随着上市钟声的敲响，公司证券简称正式变为“招商积余”，证券代码变为“001914”。
不忘初衷，回顾重组更名历程！2019年4月15日，中航善达启动重大资产重组，发布公告称拟通过发行股份方式购买招商局物业管理有限公司（本文简称招商物业）100%股权，中航善达第一大股东中航国际控股拟向招商蛇口转让中航善达22.35%股权。
2019年9月4日，中航善达22.35%股权过户至招商蛇口，招商蛇口成为中航善达第一大股东。
2019年11月22日，中航善达重大资产重组事项获得中国证券监督管理委员会无条件审核通过。
2019年12月5日，公司发行股份购买资产涉及的新增股份在深圳证券交易所上市。
2019年12月16日，公司正式启用证券简称“招商积余”、证券代码“001914”。
变更前变更后公司中文全称中航善达股份有限公司招商局积余产业运营服务股份有限公司公司英文全称AVIC SUNDAHOLDINGCOMPANYLIMITEDChina merchants Property Operation &service Co.，Ltd.公司证券简称中航善达招商积余公司英文简称AVIC SUNDA CMPO公司证券代码000043001914深耕物业 再启征程招商积余（001914）来了强强结合 优势凸显招商积余拥有中航物业管理有限公司（本文简称中航物业）和招商物业两家前十强物业公司、中物协副会长单位，物业资产服务覆盖全国60多个主流城市，服务面积超过1.5亿平方米。
未来，招商积余将承载着招商局集团存量资产的管理、运营及服务的百年使命，致力成为A 股物业管理龙头、机构类物业领域领先企业与央企物业管理旗舰平台。
中航物业是深圳乃至全国最早的物业管理公司之一，是中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位、深圳知名品牌企业。
招商局广场物业管理模式研究
招商局广场物业管理模式研究新时代管理中心目的：分析研究写字楼的物业管理现状，以招商局广场工程为目标。
探索和创新更好的管理模式。
实现公司、客户、员工、社会多方和谐共赢。
第一章写字楼工程物业管理的现状与开展趋势招商局物业被称为写字楼管理专家，在管的写字楼工程有二十多个，甲级写字楼、政府办公楼、银行等高端工程管理效劳的面积有超过700万平米。
总体管理水平和市场认知度较高，特别是北京和武汉公司有较强的市场竞争力，通过市场竞争拿到了很多的高端写字楼工程。
写字楼工程是公司的经济支柱。
随着招商地产综合配套成片开发的战略实施，会有越来越多的地产开发的写字楼工程需要由物业提供专业的效劳。
对物物业来说，不能不说是面临着空前的开展机遇，我们应该着眼未来，提前布局，精细筹划，作好准备。
一方面效劳好地产和客户，另一方面对公司的员工和社会负责。
目前写字楼的物业管理，主要有承包制和酬金制两种形式。
较之于物业管理的承包制，物业管理的酬金制更加合理，它无疑是商业地产物业管理的开展方向。
随着房地产热的降温，房地产行业的顾客时代已经到来，我们认为，物业管理是房地产开发的一个重要的环节，通过物业管理的优质效劳、提高客户满意度、吸引和保持更多的客户对于房地产工程开发有着特别重要的意义。
招商局物业本着以人为本、以客为先理念，在现有的根底上要不断探索创新尝试新的写字楼管理模式，化解当前物业开展所面临的困难，向长期良性开展的方向迈进。
第二章、创新性的股份制物业管理模式一、什么是股份制物业管理模式？物业管理公司以物业管理入股，参与写字楼或商业地产工程的经营管理活动，与业主同呼吸共命运。
按约定条件分享工程的经营成果。
二、股份制物业管理模式的好处有那些？1、免去业主对物业管理公司的专门监管部门的设置，节约人员本钱。
2、克服了物业管理公司对于酬金制有意做大不必要本钱或对于承包制减少必要本钱来增加利润的弊病。
3、优质的物业效劳与地产工程有机结合提升整体价值。
追求卓越 无畏前行——中航物业二十年发展侧记
品牌企业实录月度企业——中航物业二十年发展侧记追求卓越无畏前行特邀记者/李华光1980年，伴随着改革开放的号角，中国航空技术进出口公司在深圳设立中航技广州公司深圳办事处，同年8月，中航物业的前身——深圳中航建设服务公司成立。
1984年，中航生产服务公司在原建设服务公司动力部和房管部的基础上组建成立。
1989年，深圳中航生产服务公司更名为深圳中航企业集团物业公司。
1992年，深圳中航企业集团物业公司变更为深圳中航物业公司，中航物业伴随着深圳改革开发的发展一路高歌猛进，自此登上了中国物业管理行业的大舞台。
在公司成立之初，运营和管理模式基本等同于旧有的后勤部门职能，所管理的项目也以深圳中航苑这样集团自有的项目为主。
当时的中航物业没有什么市场压力，也基本与外面的同行绝缘，颇有“独在小楼成一统的悠然”。
但是，随着深圳在改革开放后的迅猛发展，整个城市都在发生着巨大而深刻的变化，对于物业管理的需求也不断扩大，物业管理市场蓬勃发展的态势已经初露端倪。
面对着不断扩大的市场和越发激烈的竞争环境，中航物业逐渐发现，坐等业主选择只能让商机在眼前溜走，所以公司决策层决定背水而战，拼出属于中航物业的宽广未来。
1996年，中航物业第一次参与市场化竞争，在深圳市鹿丹村物业管理投标中排名第四，遗憾地错失了这一项目。
1997年，公司参与深圳市桃源村物业管理投标，排名第五，又是空手而归。
1998年，公司参加深圳市梅林一村物业管理投标，因微弱的劣势排名第二，与项目无缘。
一次次的失败让中航物业感受到了市场的残酷，但也坚定了中航物业人拼搏的信心与必胜的信念。
终于在1998年下半年，中航物业通过洽谈的方式顺利接管武汉信合大厦物业管理项目。
1999年，中航物业一举中标中国工商银行深圳市分行所属6处物业管理项目，获得该行总建筑面积11万余平方米的物业管理权，同时成立金融中心分公司并注册。
自此，中航物业走上了一条荆棘满布但充满生机的市场化道路。
抓住市场机遇加快自身发展经过“先做大后做强”还是“先做强后做大”的一翻思索之后，中航物业选择了前者，通过不断参与市场竞争，持续拓展，并快速占领市场。
中航物业 突破“角色”局限 打造物业服务集成商
▲
ＣＵ Ｓ
业下 一 个 “ 大市 场 ” 突 破 口。 的
一
个核心一 一物业 服务集成商
物 业 服 务 集 成 商 有 一 个 很 学 术 化
的 定 义 ， 单 地 说 就 是 物 业 服 务 不 能 再 简 仅 仅 停 留在 原 有 服 务 需 求 的生 产 者 的局
量 消化 这 类非 核 心业 务的 市场 。 至于 那 些
有 限 公 司总 经理 朱俊 春就 曾经 在《 中航 物 业 的 发 展 危 机 》中
写 道 ：“ 当前 我 们 致 力 于 做 强 做 大 ， 最 担 心 的是 未 强大 之 我 前， 先染 上企 业 的 恐龙 病 “ 强 先 老 、未 大 先 笨 ” 未 。为 此 ，中 航 物 业 决 定 在 企 业 发
■
文／ 张磊
展 的模 式上进行深 层次的刨新 ， 出中 走 国企 业 “ 大 就 死 “ 一 的发 展 怪 圈 。 体来 具
大 趋 势 也 在 国 际标 准化 质 量 管 理 体 系 的 换 皈 中 得 到 了体 现 。 际 标 准 化 质 量 管 国 理 体 系 ９ 版 到 ２ ０ 皈 的更 新 中在 物 业 ４ ００ 管 理供 应 链 昕 使 用 的
酒 店 、金融 、 校 等 众 多 高 档 高 项 目的 行 业 巨擘 。 深 圳 地 方 从
性 的 企 业 ， 展 成 业 务项 目遍 发
＿ 全 国二 十 多大 中 城市 的大 型 ， 曼 集 团 ， 以说 一 次 次 突 破 成 就 可
了 中航 物业 如 今 的 成 功 ， 在 但 中 航 物 业 人 眼 里 这 并 不 是 成 功 的 全 部 ， 们甚 至 对过 快 地 他 发展 心 生 警 惕 ， 航 物 业 管 理 中
2020年物业管理行业专题研究报告
时间
2018年4月9日 2018年7月11日 2018年11月16日 2019年1月23日 2019年1月23日 2019年3月28日 2019年3月29日 2019年5月10日 2019年6月18日 2019年7月10日 2019年9月25日 2019年12月12日 2020年2月27日 2020年4月22日 2020年5月7日 2020年5月7日
标的公司
南京紫竹物业 兰州城关物业 物业资产包 哈尔滨景阳 青岛华仁物业 某公建物业 嘉兴中力物业
招商物业 青岛雅园 港联不动产服务 中民物业 新中民物业 银盛泰物业
乐生活 开元物业 成都诚悦物业
本次中报总评的样本说明：我们剔除上市公司中规模较小的银城生活服务、和泓服务、浦江中国、祈福生活服务、烨星集团，加上拟上市的华润万象生活，以 24家上市公司（含拟上市）作为上市公司的基础观察样本（下称基础样本）。我们亦加入行业中尚未上市，但是规模体量较大的万科物业、龙湖智慧服务、恒 大金碧服务，为全观察样本（下称全样本），共计27家。
碧桂园服务, 2.3 绿城服务, 2.1
保利物业, 1.6 彩生活, 1.5
雅生活服务, 1.4
300
400
万科物业, 1.3
500
600
2.3 外延并购，机遇和风险并存
资本市场赋能，上市物业管理公司账面货币资金充裕，外延扩张潜力雄厚。 截止2020年6月底，23家已上市物业管理公司总货币资金高达508亿元，广义现金更达 到578亿元，为总资产的50.47%，现金运营潜力巨大。 上市公司人才储备优化。
资料来源：各公司公告，中信证券研究部测算，其中保利物业不含城市服务。本表面积口径为收费面积口径，部分公司为中信证券研究部测算
65.5 199.4
2020年物业管理行业深度研究报告
3000 2500 2000 1500 1000 500
２０２０年物业管理行业深度研究报告
CONTENTS
目录
1. 物业管理的“盛世” 2. 行业的护城河与最大短板 3. 不存在的选择题 4. 物管行业的升级与平台化公司的崛起 5. 重点公司推荐 6. 风险提示
1. 物业管理的“盛世”
pXiZpWpWqPyQnNrOpPpRqMqQmObR9R7NtRoOnPpPeRpOmNfQmNxOaQqRoRNZnOtMxNqQmP
近期新股发行认购情况
公司
发行规模（亿港元） 香港认购倍数
世茂服务
97.65*
13.86
合景悠活
30.24
44
第一服务
6.31
66.69
卓越商企服务
30.66
652
正荣服务
13.08
102
金融街物业
9.69
146.22
建业新生活
23.63
142.52
宝龙商业
16.39
53
保利物业
53.82
223
时代邻里
股价
港元
48.60 35.75 58.00 8.51 5.22 13.98 20.10 7.39 7.86 31.80 4.78 14.60 21.20 7.25 22.70 3.79 5.26
近期二级市场估值及调整情况
52周高位 港元
相较于高 位
跌幅(%)
52周低位 港元
市值 亿港元
56.5 48.6 92.9 11.8 9.4 18.1 27.7 11.9 13.7 62.7 7.3 21.2 39.3 14.3 29.9
市盈率
2020E
物管2020年中报总结：不断突破成长边界，物管蓝海方兴未艾
行业报告 | 行业点评房地产证券研究报告 2020年09月14日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001 **********************张春娥 分析师SAC 执业证书编号：S1110520070001 *******************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业研究周报:热门城市限购持续加码，龙头房企8月销售增长明显——房地产销售周报0913》 2020-09-132 《房地产-行业研究周报:热门城市限购持续加码，土地市场热度逐渐改善——房地产土地周报0913》 2020-09-133 《房地产-行业专题研究:业绩增速中枢下移、杠杆端略有回升——2020年中报总结》 2020-09-09行业走势图不断突破成长边界，物管蓝海方兴未艾——物管2020年中报总结中期业绩高增长持续，增收更增利：2020年上半年20家上市物业管理公司合计实现营业收入371.3亿元，同比增长31.8%，合计归母净利润51.0亿元，同比增长43.0%。
上半年受疫情影响，物管公司在项目拓展等方面受到影响，收入端增速有所回落；但由于疫情期间社保减免、补贴等相关政策支持，以及疫情期间对于社区增值服务有一定的促进，物管公司上半年录得利润端增速显著高于收入端，实现增收增利的双向增长。
盈利能力提升，精细化管理见成效：2020年上半年20家物管公司毛利率为27.1%，较上年同期提升0.8pct ，毛利率的提升得益于物管公司近几年在规模增长的同时不断优化组织结构和人员配置，同时叠加上半年社保减免，人员成本下降显著，上半年人力成本在营收中占比为37.8%，较上年同期下降4.0pct 。
物管行业逐渐从粗放式管理向精细化运营转变，借助数字化、信息系统管理等多方手段提质增效，SA&G 费率较上年同期下降0.8pct 至8.8%，得益于管理效率不断提升，盈利能力持续向好，上半年归母净利润水平达13.7%，较上年同期提升1.0pct 。
招商积余央企物管旗舰的新征程
招商积余：央企物管旗舰的新征程2019年12月16日，随着上市钟声的敲响，招商积余重组更名上市宣告成功，证券简称正式变为“招商积余”，证券代码变为“001914”。
善积余庆，殷实美好，百年招商，积余巨轮再启征程。
这一事件引起了物业管理行业和资本市场的广泛关注。
如今，时隔一年，招商积余在重组后发生了哪些变化？这艘央企物管旗舰何去何从？在重组中传承百年品牌使命早在上市敲钟的当天，中国物业管理协会会长沈建忠就表示：作为中国物业管理协会副会长单位的中航物业和招商物业，为千千万万户家庭、企业提供着安全、温暖、可靠的服务，为物业管理行业的转型升级贡献着方案和智慧。
重组后的招商积余耀世而生，不仅成为了行业瞩目的龙头公司，还为物业管理行业横向整合树立了重要典范。
沈会长的话语间，透露出两个信息：被整合的中航物业与招商物业，实力本来就强；整合后的招商积余，实力叠加，将对行业产生重要影响。
中航物业处于非住宅类物业市场领先地位，在政府类、企业总部类、高校类、医院类、场馆类、公共交通类等细分领域颇有建树。
招商物业侧重于中高端住宅类物业并在产业园区物业等垂直领域，保持有不错的口碑。
两者业务互补性强，截至2020年6月底，招商积余在管项目1315个，在管面积1.72亿平方米，非住宅类在管项目的数量占比高达68%，这在行业头部企业中，独树一帜。
然而，非住宅物业的强势，并不代表住宅物业就式微。
依靠母公司招商蛇口在房地产开发业务中的带动，招商积余的住宅物业得到极大的补充。
要知道，2020年招商蛇口逆势上扬，雄踞年度中国房地产企业销售榜单TOP10（注：数据来自克而瑞研究中心），发展势头强劲。
招商积余在招商局系统内的定位也较为突出。
“积余”与招商局集团及中国房地产行业有着悠久的历史渊源。
招商局集团的前身是创立于1872年的轮船招商局，其于1914年实行航产分业，成立“积余产业公司”，这是招商局集团最早的直属房地产企业，也是20世纪中国最早出现的有案可查的房地产运营公司之一。
央企物业发展现状
央企物业发展现状
央企物业是指中央企业负责的物业管理服务，近年来，随着房地产市场的不断发展，央企物业也得到了快速发展。
目前央企物业的发展现状如下：
1. 市场竞争力较强：央企物业通常具有较高的品牌知名度和信誉度，拥有丰富的管理经验和专业的技术团队，能够提供高品质的物业服务，具有较强的市场竞争力。
2. 规模不断扩大：随着央企物业的不断发展和扩张，其管理规模也在不断扩大。
一些央企物业已经从单纯的住宅小区物业管理向商业、办公、酒店等多元化方向发展，并逐渐形成了自己的品牌和特色。
3. 科技应用不断深化：随着科技的不断发展，央企物业在智能化、信息化、数字化等方面也不断深化应用，提高了管理效率和服务质量。
例如，一些央企物业采用了智能门禁系统、智能停车系统、智能安防系统等智能化管理手段，提高了物业的安全性和便捷性。
4. 政策支持力度加大：随着国家对房地产市场的调控和监管力度不断加强，央企物业在政策支持方面也得到了更多的优势。
例如，一些地方政府出台了支持物业服务企业发展的政策措施，为央企物业的发展提供了更好的政策环境。
总之，央企物业作为房地产市场的重要组成部分，其发展现状呈现出较强的竞争力和市场活力。
未来，随着市场的变化和政策的支持，央企物业将继续发挥其优势和特色，为人们提供更加便捷、安全、高品质的物业服务。
中航物业(CPM)在物业管理行业所处的现状及优势
中航物业（CPM）在物业管理行业所处的现状及优势中航物业（cPm）在物业管理行业所处的现状及优势提要：依托中航技深圳公司和中航物业（总）公司作后盾，招牌响亮，信誉卓著，技术实力雄厚，人才阵营强大，这是cPm 对外发展经营的重要保证中航物业（cPm）在物业管理行业所处的现状及优势1.现状cPm是随着特区的建立，改革开放和市场经济体制不断完善及深圳中航集团的发展壮大，逐步从一个不起眼的小公司发展成为深圳市最具规模的“经营型”物业管理名牌企业。
年经营收入已近亿元，这是深圳市物业管理行业企业绝无仅有的，纵观近五年cPm的发展，首先是在思想上和观念上进行大的转变，把创建文明大厦、文明小区作为整个物业管理工作的动力，把规范化管理作为这个动力的联动器，把市场开发、对外承接物业管理项目作为这个动力的添加剂，采取稳扎稳打，逐步推进的经营方式，以实现质量方针中提出的“创建中国物业管理行业的名牌企业”的宏伟目标。
其次是在经营发展过程中，始终坚持以人才管理为核心，同时在质量管理、目标管理、信息管理、成本管理等方面下功夫，一靠人才，二靠科技，多管齐下，走出了一条专业化、社会化、经营型的发展道路。
2.优势在深圳最有名气的物业管理公司如万科物业，他是以接管政府开发和万科自己开发的物业为主，并以精品意识和超前创新见长，号称中国物业管理“领路人”，他们一般不接其他企业开发的物业，其主要原因是不想加大投入，影响自身的发展；中海物业对接管物业要求规模要大能赚钱，他们是以规模管理、规模效应取胜，并号称“全国规模第一”；万厦物业是在莲花北村社区文化搞得有声有色而出名，后来又接管了梅林一村，相对来说规模也比我们大一些。
但也各有其弱点，我们完全有能力赶上或超过他们。
目前cPm在深圳物业管理行业中正处于高速发展时期，而且有我们的独到之处，主要优势表现在：（1）依托中航技深圳公司和中航物业（总）公司作后盾，招牌响亮，信誉卓著，技术实力雄厚，人才阵营强大，这是cPm对外发展经营的重要保证。
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2020年央企物管旗舰招商积余专题研究：中航物业、招商物业、机构物业管理行业、未来提升空间
目录
1、公司定位央企物管旗舰，志存高远 .................................................................. - 3 -
1.1、中航物业：坚持市场化运营，聚焦机构物业，近年加速发展............ - 4 -
1.1.1、中航物业营收较快增长，具备提升空间..................................... - 5 -
1.1.2、中航物业规模较快增长，业务布局全国..................................... - 6 -
1.1.3、中航物业聚焦机构物业，所处赛道仍然处于蓝海成长期......... - 7 -
1.2、招商物业：市场化改革，释放增长动能................................................ - 8 -
1.2.1、招商物业营收较快增长，利润水平改善空间较大..................... - 9 -
1.2.2、招商物业规模稳定增长，设施运营国内领先水平................... - 10 -
1.2.3、招商物业在商办物业管理领域具有优势................................... - 11 -
1.3、公司类现金资产为后续发展提供坚实基础.......................................... - 13 -
2、机构物业管理行业：万亿级蓝海，竞争格局有利龙头企业快速成长......... - 15 -
2.1、目前全国物管行业整体空间约1万亿，机构物业占比约55% ......... - 15 -
2.2、机构物业具有一定的技术门槛，各细分领域均有广阔的成长空间.. - 16 -
2.3、物业管理行业仍处于生命周期中的成长期.......................................... - 18 -
3、公司利润水平在整合后存在进一步提升空间................................................. - 19 -
3.1、科技赋能、人均在管面积的增加提升毛利率...................................... - 19 -
3.2、中后台协同降低管理费用，提升利润率.............................................. - 21 -
3.3、财务结构的优化进一步提升利润率...................................................... - 21 -
3.4、物管公司分拆上市后毛利率普遍提升.................................................. - 22 -
4、盈利预测与估值 ................................................................................................ - 24 -。