经济适用房与中低价房住宅区可行性实施报告

经济适用房与中低价房住宅区

项目可行性研究报告

第一部分：项目总论

第二部分：市场研究

2.1宏观环境分析

党的十六大明确了全面建设小康社会的奋斗目标，省委省政府根据中央精神和实际，提出了力争率先全面建设小康社会和率先基本实现现代化的“两个率先”要求。作为副省级省会城市，**市委市政府要求全市上下要在实现“两个率先”中发挥带头与示作用。

大力提高人民群众的居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要容之一。低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭的居住条件改善问题。全国人大十届一次会议上，政府工作报告明确提出“建立和完善对低收入者的救助制度，重视解决城市特殊困难家庭在住房、子女就学、医疗和取暖等方面遇到的

问题”。省十届人大一次会议上，省政府工作报告明确要求“高度重视提高困难群众的生活水平，完善对低收入者的救助制度，建立廉租住房制度，对城镇生活困难较大的家庭，在就医、子女入学、住房等方面给予优惠和照顾”。《**市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》关于房地产业发展部分也明确要求：“进行满足不同消费层次的房地产开发，加快河西、宁南、亚东等大型城市新区的建设，同时适当进行经济及廉价、廉租房的建设，改善城市中低收入家庭的住房条件”。

随着我国改革开放的不断深入，经济发展的步伐也在继续加快，以上海为龙头的长江三角洲经济更是充满了强劲活力。**市作为省省会，得益于优越的位置，其经济发展表现也相当不俗，目前衡量经济发展的一些主要指标，**市不仅在省靠前，在全国也是遥遥领先。**市政府根据自身经济发展势头，对城市科学、合理定位，提出要把**建设成为一个与世界经济体系和国际市场全面接轨的具有较高美誉度的国际化大都市。根据国务院已批准的**市城市规划，确定**为滨江城市。结合城市规划，**市主城区正有条不紊改造，短时间城市面貌已经有较大改善，居民住房条件也得到不断提高，但由于历史遗留条件，部分地段居民居住条件还亟需解决。

为了促进**市社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境，突破目前落后的基础设施对**市经济和社会发展的制约因素，**市政府将继续对主城区进行全面的改造。但**由于特

殊的自然环境和历史因素，在其整治过程中所面临的问题也是复杂的。我国城市建设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展经济适用房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。同时，在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城市，对城市基础设施有了较高的要求。这也突出了我国城市建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费，同时在一定时期对环境问题认识不足，导致整个城市环境形势严峻。追求城市经营的可持续性，是在国民经济快速发展的同时，还要谋求经济发展与人口、资源、环境相协调，使经济发展推动社会进步，积极促进社会公正、安全、文明、健康发展。

通过宏观环境分析可以看出，不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，经济适用房和中低价房的建设在未来很长时期，有着存在和发展的必要性。因此，建设地块经济适用房与中低价房住宅区是可行的

2.2本市经济适用房及中低价房建设发展分析

经济适用住房是指享受政府划拨建设用地、减免部分相关税费、开发商微利开发而建设的面向城镇低收入住房困难家庭的具有经济性、适用性和社会保障性的普通商品住房。建设经济适用住房是解决低收入家庭住房困难问题的有效手段之一。**市政府根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》精神，紧密结合我市居民收入、住房及**老

城改造、新城建设的实际情况，充分发挥政府在住房领域的调控和保障职能，坚持政府、单位、个人合理负担的原则，出台了《关于建设经济适用住房优先解决低收入家庭住房困难的实施意见》、《关于缓解近阶段被拆迁房购房困难的实施意见》等一系列关于建设经济适用住房改善低收入家庭住房困难问题的政策措施。

在本市经济适用房政策作为住房保障容之一，有存在的必要。从本市来看，经济适用房是经济发展的必然，也是房地产市场的及时雨，是改善住房的必须手段。因此，从本市看建设地块经济适用房与中低价房住宅区是有政策保障的。

2.3本市经济适用房及中低价房建设现状

2.3.1本市近3年建设情况

2002年，**市开始大规模建设经济适用住房，重点为城市建设中国有、集体土地上被拆迁居民以及城镇“双困”家庭提供住房保障，共有9大片区，规划用地面积6157亩，总建筑面积397余万平方米，可建住宅4.6万多套。至去年底，投资已达38.8亿元，9大经济适用住房片区已累计竣工近260万平方米，总共将近3万套。

据**市房改办资料显示，2003年度**经济适用房实际竣工交付住宅252幢、12284套，总建筑面积达到91．76万平方米。

2004年**上市的房屋面积为800万平方米，其中经济适用房的供应量为159万平方米，中低价商品房的供应量为15万平方米，两种类型的房屋供应量约占整个市场供应量的20％截至2004年底，**建成经济适用房面积达257.9万平方米，13个经济适用房片区，用地总面积1.4万亩。按每户60平方米面积计算，**已有4.4万户中低收入家庭住上经济适用房。目前建成的经适房中，80％是拆迁户，其余为低保户、残疾人士等。

2005年全年新开工121.51万平方米，竣工121.99万平方米（12209套），在建工程总量达212.83万平方米，占全省开工量近500万平方米的24%，占全省竣工量150万平方米的81%。

2005年经济适用住房开、竣工情况表

按照年初的计划，2006年**经济适用房计划开工200多万平方米，其中老项目56万多平方米，新项目约150万平方米，其中3个项目已开工建设，一个项目即将动工，另一个项目用地已经省厅审批，其余6个项目正在办理用地、规划等前期手续。

通过对前几年经济适用房建设面积的统计（见下表），可以发现经济适用房的建设规模呈现稳步发展的态势。