计税评估
纳税评估分税种特定分析指标及其使用方法(总局)
纳税评估分税种特定分析指标及其使用方法一、增值税评估分析指标及使用方法（一）增值税税收负担率（简称税负率）税负率=（本期应纳税额÷本期应税主营业务收入）×100%。
计算分析纳税人税负率，与销售额变动率等指标配合使用，将销售额变动率和税负率与相应的正常峰值进行比较，销售额变动率高于正常峰值，税负率低于正常峰值的；销售额变动率低于正常峰值，税负率低于正常峰值的和销售额变动率及税负率均高于正常峰值的均可列入疑点范围。
运用全国丢失、被盗增值税专用发票查询系统对纳税评估对象的抵扣联进行检查验证。
根据评估对象报送的增值税纳税申报表、资产负债表、损益表和其他有关纳税资料，进行毛益率测算分析、存货、负债、进项税额综合分析和销售额分析指标的分析，对其形成异常申报的原因作出进一步判断。
与预警值对比。
销售额变动率高于正常峰值及税负率低于预警值或销售额变动率正常，而税负率低于预警值的，以进项税额为评估重点，查证有无扩大进项抵扣范围、骗抵进项税额、不按规定申报抵扣等问题，对应核实销项税额计算的正确性。
对销项税额的评估，应侧重查证有无账外经营、瞒报、迟报计税销售额、混淆增值税与营业税征税范围、错用税率等问题。
（二）工（商）业增加值分析指标1.应纳税额与工（商）业增加值弹性分析应纳税额与工（商）业增加值弹性系数=应纳税额增长率÷工（商）业增加值增长率。
其中：应纳税额增长率=（本期应纳税额-基期应纳税额）÷基期应纳税额×100%；工（商）业增加值增长率={本期工（商）业增加值-基期工（商）业增加值}÷基期工（商）业增加值×100%。
应纳税额是指纳税人缴纳的增值税应纳税额；工（商）业增加值是指工资、利润、折旧、税金的合计。
弹性系数小于预警值，则企业可能有少缴税金的问题。
应通过其他相关纳税评估指标与评估方法，并结合纳税人生产经营的实际情况进一步分析，对其申报真实性进行评估。
纳税评估
3、上级税务机关发布的宏观税收分析数据，行业税负的监控
4、本地区的主要经济指标、产业和行业的相关指标数据，外 部交换信息，以及与纳税人申报纳税相关的其他信息。
财务数据分析应用
财务报表种类 资产负债表 利润表 现金流量表 反映内容 反映企业在某一特定日期的财务状况。 反映企业在一定会计期间的经营成果。 反映企业在一定会计期间现金和现金 等价物流入和流出。
投入产出法(举例）
基本情况：ＸＸ水泥厂该公司2007年生产耗用原材料: 石灰石21502吨， 燃煤6318吨，粘土2379吨，铁粉594吨，磷石膏424吨，水渣或粉煤灰 2757吨，实际入库产成品21200吨。
经对评估期运用投入产出法进行计算该厂生产水泥数量为： 1、评估期32.5R普通硅酸盐水泥生产数量=本期全部投入原材料数量 （石灰石21502吨+燃煤6318吨+粘土2379吨+铁粉594吨+磷石膏424吨+水 渣或粉煤灰2757吨）33974吨×投入产出比0.64（下线）=21743.36吨。 2、评估期32.5R普通硅酸盐水泥生产数量=本期全部投入原材料数量 （石灰石22002吨+燃煤7318吨+粘土2379吨+铁粉594吨+磷石膏424吨+水 渣或粉煤灰2757吨）33474吨×投入产出比0.66（上线）=22422.84吨。 该厂2007年度共实际入库产品产量为21200吨，与评估期测算出的水 泥生产量下线少计产量543.36吨，与评估期测算出的水泥生产量上线少 计产量1222.84吨。
约谈 举证
调查 核实
评估 处理
案头分析
评估处理
确定纳税评估对象
确定纳税评估对象是指纳税评估岗按照一定的方法， 通过对纳税人纳税申报资料及相关涉税信息进行案头整体 分析，对纳税人进行筛选进而确定纳税评估对象的过程。 分析内容包括： （一）申报资料逻辑、钩稽关系。包括纳税申报主表、附表 及项目、数字之间，不同税种纳税申报表的相关项目之间， 申报表与审批表之间，申报表与税控装置数据之间，申报 数据与财务报表数据之间、不同系统之间相关数据的关系。 （二）零负申报、亏损、低税负（额）申报的纳税人的检索。
房地产评估师的不动产估值与税务评估
房地产评估师的不动产估值与税务评估不动产估值与税务评估是房地产评估师日常工作中的两个重要方面。
通过对不动产的估值，评估师可以为房地产市场提供专业意见和信息，为投资者和业主提供决策参考。
同时，税务评估也是评估师必须掌握的技能之一，它关乎纳税人的权益，对于确保税收的公平和合理性至关重要。
一、不动产估值不动产估值是评估师的核心工作之一。
在进行不动产估值时，评估师首先需收集和分析大量的市场数据、土地规划信息和房地产交易信息等。
其次，评估师需要对不动产进行实地考察，了解其具体情况和特征。
最后，根据所有收集到的信息和研究结果，评估师会运用各种估值方法和技术，如市场比较法、收益法和成本法等，对不动产进行评估。
在不动产估值过程中，评估师需考虑多种因素，例如房地产市场的供需关系、土地规划和政策要求、周边基础设施和生活便利度等。
此外，评估师还需了解当地法规和规定，遵循估值行业的职业道德和规范。
二、税务评估税务评估是评估师必备的技能之一，涉及到税务法规和规定。
在房地产交易和所有权变更中，纳税人需要缴纳相应的土地增值税和契税。
税务评估的目的是确定不动产的合理估值，以计算纳税人应缴纳的税款。
税务评估过程中，评估师需了解当地税务法规和政策，包括税率、计税依据和纳税申报制度等。
评估师需运用估值方法和技术，如市场比较法和收益法，确定不动产的公允价值。
通过合理有效地进行税务评估，可以确保纳税人的权益，并遵守相关法规和规定。
三、不动产估值与税务评估的关系不动产估值与税务评估密切相关。
在进行税务评估时，评估师需要了解不动产的估值情况，以确定纳税人应缴纳的税款。
同时，在进行不动产估值时，评估师也需要了解税务评估的要求和标准，以确保估值结果与税务评估的要求相符。
在不动产估值与税务评估中，评估师需要保持相对客观和中立的立场，确保评估结果的准确性和可靠性。
评估师还应不断更新专业知识，了解相关法规和政策的变化，以适应不同地区和不同时期的估值和评估要求。
江西省国家税务局关于印发《江西省国家税务局纳税评估工作规程》的通知
江西省国家税务局关于印发《江西省国家税务局纳税评估工作规程》的通知文章属性•【制定机关】江西省国家税务局•【公布日期】2005.02.06•【字号】赣国税发[2005]33号•【施行日期】2005.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文江西省国家税务局关于印发《江西省国家税务局纳税评估工作规程》的通知（赣国税发[2005]33号）各市、县（区）国家税务局：现将《江西省国家税务局纳税评估工作规程》印发给你们，请认真贯彻执行。
执行中有何问题，及时报告省局（征管处）。
附件：1-2（略）二○○五年二月六日江西省国家税务局纳税评估工作规程第一章总则第一条为进一步加强税源管理，提高税收征管质量和效率，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和有关税收制度，特制定本规程。
第二条纳税评估是指税务机关依据国家有关法律、法规和规章，运用信息技术和科学方法，对纳税人、扣缴义务人（以下简称“纳税人”）当期纳税申报情况的真实性和准确性进行评估分析，并依法及时进行处理的一项日常管理活动。
第三条纳税评估主要对象为增值税一般纳税人，以及查账征收的增值税小规模纳税人、消费税纳税人和企业所得税纳税人。
纳税评估主要内容是对纳税人纳税申报的真实性和准确性进行评估，重点是应纳税款、应纳税所得额、销售收入（数量）和增值税进销项税额等。
第四条纳税评估应按照依法、规范、效能、客观的原则，采取人机结合的方法，按照计算机自动筛选、人工案头审计、约谈举证、实地核查、评估处理的程序进行。
第五条省、市国税局负责对纳税评估工作的指导和管理。
征收管理部门负责纳税评估的综合协调和考核检查；税种管理部门负责各税种纳税评估的指导及纳税评估指标峰值的测算；计划统计部门负责纳税评估指标峰值的发布。
各设区市国税局在省局发布的范围内确定本地区纳税评估指标峰值。
县（市、区）国税局负责纳税评估的具体实施工作。
第二章计算机自动筛选第六条系统预置评估指标，分为通用指标和选用指标，根据评估对象不同分类如下：（一）增值税一般纳税人。
纳税评估管理
纳税评估信息资料归集措施
1. 报告法：是指税务机关依法要求纳税人报告 生产经营情况，从而取得资料旳一种措施。 ——税务登记备案资料、纳税申报资料等
2. 采访法：是指评估人员直接向评估对象有关 人员提问，根据有关人员旳回复取得资料旳一 种措施，涉及税务约谈、税务问询等措施取得 资料。
3. 直接观察法：是指评估人员经过实地调查获 取资料旳一种措施。
主体：基层税务机关旳税源管理部门及其税收 管理员
对象：主管税务机关负责管理旳全部纳税人及 其应纳全部税种。
期限：原则上在纳税申报到期之后进行，评估 旳期限以纳税申报旳税款所属当期为主，特殊 情况可以延伸到往期或以往年度。
纳税评估旳特征和原则
二、纳税评估旳特征
体现了税务行政执法由“事后处分型”向“事 先服务型”旳转变
纳税评估案例
六、处理提议及根据 （1）有关白条和不正当凭证列支问题根据《中华人民共和国税
收征收管理法》第十九条要求、和《中华人民共和国外商投资企 业和外国企业所得税法》第十七条第一款要求。（2）有关应付 福利费问题根据《国家税务总局有关外商投资企业和外国企业为 其雇员提存医疗保险等三项基金以外旳职员集体福利专用税务处 理问题旳告知》国税函[1999]709号文要求。(3) 有关捐款问题 根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细 则》第十九条第八款、第十款要求。（4） 有关固定资产损失问 题根据 《国家税务总局有关外商投资企业财产损失所得税前扣 除审批管理旳告知》（国税发[2023]46号）第一条要求。（5） 税率问题根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税 法》第五条要求、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第十 九条要求、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》 第一条、第五条要求、第十七条第一项要求、《中华人民共和国 外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第十九条第一项、 第六项、第十项要求：福建省XX房地产开发有限企业应补缴外 商企业所得税125309.45元。
企业所得税纳税评估指标体系与分析方法
企业所得税纳税评估指标体系与分析方法企业所得税是指企业根据税法规定，以企业利润为基础，按一定税率计算的税款。
企业所得税纳税评估指标体系和分析方法的建立，对于评估企业实际纳税情况、合理避税和优化纳税筹划具有重要意义。
下面将从指标体系和分析方法两个方面，对企业所得税纳税评估进行探讨。
一、企业所得税纳税评估指标体系1.纳税收入指标纳税收入是企业所得税的计税基础，对于评估企业纳税情况具有重要意义。
纳税收入指标体系可以包括企业销售额、利润总额、销售成本等，通过比较这些指标的变化，可以判断企业纳税情况的好坏。
2.可抵扣费用指标企业可以通过合理申报各项费用来减少应纳税额。
可抵扣费用指标体系可以包含管理费用、研发费用、工资福利等，通过比较可抵扣费用占纳税收入的比例，可以判断企业是否合理地减少应纳税额。
3.税负指标税负是指企业纳税所占利润的比例，也是评估企业纳税情况的重要指标。
税负指标体系可以包括所得税占利润总额的比例、税率等，通过比较税负指标的变化，可以判断企业纳税情况的变化。
4.税收递延指标税收递延是指企业在一定条件下，将纳税时间推迟到未来的税款。
税收递延指标体系可以包括递延所得税资产、递延所得税负债等，通过比较税收递延指标的变化，可以判断企业是否存在合理的纳税筹划。
二、企业所得税纳税评估分析方法1.比较分析法比较分析法是通过比较企业的纳税指标与同行业或同类企业的指标进行对比分析。
例如，可以比较企业的销售额占行业总销售额的比例，利润总额占行业利润总额的比例等。
通过比较分析，可以找出企业在纳税方面的优势与劣势，进而进行相应的纳税筹划。
2.趋势分析法趋势分析法是通过分析纳税指标的变化趋势，推测企业将来的纳税情况。
可以通过建立时间序列模型，预测企业未来的销售额、利润总额等纳税指标。
通过趋势分析，可以为企业合理的纳税策划提供参考依据。
3.比率分析法比率分析法是通过计算不同纳税指标之间的比率，来评估企业纳税情况的好坏。
纳税评估指标体系
(主营业务收入变动率超出预警值范围，可能存在少 计收入问题和多列成本等问题，运用其他 指标进一 步分析。
分析单位产品当期耗用原材料与当期产出的产成品 成本比率，判断纳税人是否存在帐外销售问题、是 否错误使用存货计价方法、是否人为调整产成品成 本或者应纳所得额等问题。
主营业务成本变动率超出预警值范围，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题。
与预警值相比，如相差较大，可能存在多列费用问 题。
(本期主营业务收入－基期主营业务 收入)÷基期主营业务收入×100%。
本期投入原材料÷本期产成品成本× 100%。
(本期主营业务成本-基期主营业务成本)÷基期主营业务成本×100% ，其中：主营业务成本率=主营业务成本÷主营业务收入 (本期主营业务费用 -基期主营业务费用)÷基期主营业务费用×100% ， 其中：主营业务费用率=(主营业务费 用÷主营业务收入)×100%。
〔本期营业(管理、财务)费用 -基期营业(管理、财务)费用)÷基期营业(管理、财务)费用×100%。
(本期营业费用+本期管理费用+本期财务费用)÷本期主营业务成本×100%。
利润总额÷成本费用总额×100%，其中：成本费用总额=主营业务成本总额+费用总额。
(本期主营业务利润 -基期主营业务利润)÷基期主营业务利润×100%。
(本期其他业务利润 -基期其他业务利润)÷基期其他业务利润×100%。
净利润÷平均净资产×100%。
(利润总额+利息支出)÷平均总资产×100%。
主营业务成本÷〔(期初存货成本+期末存货成本)÷2〕×100%。
如果营业(管理、财务)费用变动率与前期相差较大，可能存在税前多列支营业(管理、财务)费用问题。
企业所得税资产处置收入计税金额评估价
企业所得税资产处置收入计税金额评估价一、企业所得税资产处置收入企业所得税是指企业在经营活动中取得的所得，根据法律规定需要缴纳的一种税种。
企业所得税资产处置收入是指企业通过处置资产所获得的收入，包括出售、转让、赠与、报废等。
对于这些处置收入，企业需要按照相关法律法规进行纳税申报和缴纳企业所得税。
二、计税金额计税金额是指企业在计算企业所得税时所应纳税的金额。
在企业所得税资产处置收入中，计税金额的确定非常重要。
企业所得税的计税金额一般是根据企业所得税法和相关税收法规进行计算的，具体计算方法如下：1. 出售资产对于出售资产所获得的收入，一般可以扣除相应的成本、费用和直接相关的税费，计税金额等于出售收入减去相关成本、费用和税费。
2. 转让股权对于股权转让所获得的收入，计税金额一般是根据股权转让所得的差价进行计算，即转让价款减去取得该股权的成本。
3. 赠与资产对于赠与资产所产生的收入，计税金额是按照相关规定的市场价值计算的。
4. 报废资产对于报废资产所产生的收入，计税金额是按照相关规定的残值计算的。
三、资产处置收入评估价资产处置收入评估价是指对于企业所得税资产处置收入的计税金额进行评估的价值。
一般情况下，这个评估价是由专业的评估机构进行评估的。
评估的依据主要包括市场价值、资产状况、行业发展趋势等因素。
对于资产处置收入评估价的确定，需要专业的评估师进行评估，评估结果将作为计算企业所得税的依据。
评估价的准确性和公正性对于企业所得税的计算非常重要，因为评估价的高低将直接影响企业所得税的金额和负担。
在资产处置收入评估价的确定过程中，评估师需要综合考虑多种因素，包括市场行情、资产价值、预期收益等。
评估师需要具备专业的知识和丰富的经验，以确保评估结果的准确性和客观性。
企业所得税资产处置收入计税金额评估价是企业在计算企业所得税时所必须考虑的重要因素。
通过对资产的评估，可以确定合理的计税金额，从而保证企业所得税的合规性和公正性。
企业所得税纳税评估
指标及其运用
收入类指标及其运用 成本类指标及其运用 费用类指标及其运用 利润类指标及其运用 各指标结合使用
案例：某电缆厂纳税评估
一、企业主要财务数据
2010年 2009年 变动率 单位：万元 行业
主营业务收入
主营业务成本 主营业务利润
11618
8452
9682
6966
20.09%
企业所得税纳税评估工作的主要内容
纳税评估初步审核分析 1、纳税人是否按照税法规定的程序、手续和时限履行纳税 申报义务，各项纳税申报资料是否完整、齐全； 2、企业所得税纳税年度纳税申报表及其附表、企业所得税 预缴纳税申报表、核定所得率征收企业所得税纳税申报表 及项目、数字填写是否完整、准确，逻辑关系是否正确； 申报数据与税务机关所掌握的相关数据是否相符； 3、结合税务机关设立的管理台账，审核收入、费用、利润 及其他有关项目的调整是否符合税收法律、法规和规章的 规定； 4、纳税申报附送的相关税务机关审批资料，如财产损失税 前扣除等事项的审批手续是否已经完成，资料是否齐全完 整。
企业所得税纳税评估工作的主要内容
纳税评估案头分析
1、确定评估对象 （1）通过审核比对分析发现有问题或有疑点的； （2）所得税重点税源企业； （3）生产经营情况发生较大变化的； （4）所得税税负异常变化的； （5）连续三年以上亏损的； （6）纳税信用等级低的； （7）日常管理和税务检查中发现较多问题的； （8）享受减税、免税且经营规模较大的； （9）减免税期满后利润额与减免期相比变化异常的； （10）有关联交易的； （11）其他需作为重点评估对象的。
企业所得税纳税评估工作的主要内容
《企业所得税纳税评估分析系统》案头分析的方法有： （1）比较分析法 ①绝对指标比较分析法：将评估对象同一项目在不同属期的 数值进行比较，对有增减额的，分析其有无不按税收政策 规定处理的分析方法。 ②相对指标比较分析法：将评估对象当期两个相关项目的比 值指标与测算的同类纳税人的平均水平进行比较，对指标 值超出预警值的初步认定为疑点问题的方法。 ③变动率比较分析法：将评估对象当期某项变动指标（变动 率）与测算的同类纳税人的平均水平进行比较，对指标值 变动幅度超出预警值的初步认定为疑点问题的分析方法。
计税基础资产评估报告
计税基础资产评估报告计税基础资产评估报告一、前言计税基础资产评估报告是以评估专家团队为基础，对某一特定时间段内的计税基础资产进行全面、系统、客观的评估分析的报告。
本报告旨在为有关税收政策制定提供科学依据，为税收征管提供准确的计税基础数据。
二、评估目的本次计税基础资产评估旨在全面评估特定时间段内的计税基础资产情况，以便更好地制定税收政策，确保税收征管有效进行。
三、评估方法评估报告采用了多种评估方法，包括调研、数据分析和专家咨询等。
首先，通过对相关法律法规和政策文件的综合分析，确定了评估的范围和指标体系。
随后，采取问卷调查的形式，广泛搜集了各类计税基础资产相关数据。
为保证数据的准确性和可靠性，我们对数据进行了多次核实和筛选，并进行了数据统计和分析。
同时，还请来了相关专家组成评估团队，利用专业知识和经验对数据进行全面的分析和解读。
四、评估结果1. 计税基础资产总体情况根据数据分析，特定时间段内，计税基础资产总量呈现了稳步增长的趋势。
各类计税基础资产均有所增加，其中企业固定资产、个人财产和自然资源等占比较大。
2. 各类计税基础资产的分布情况根据数据显示，个人财产分布较为广泛，包含了各类金融资产、不动产和动产等。
而企业固定资产则主要集中在制造业和房地产行业。
自然资源主要分布在矿产资源丰富的地区。
3. 计税基础资产评估结果根据专家团队的评估结果，计税基础资产总体质量较高，但仍存在部分问题。
其中，某些地区个人财产涉及隐瞒、虚报等情况较多，需要进一步加强征管；企业固定资产有一定比例存在停产或闲置情况，需要优化资源配置；自然资源的合理开发利用还有待加强。
五、评估建议基于评估结果，我们提出以下建议：1. 加强征管力度，对个人财产涉及的隐瞒、虚报等行为进行严肃查处，提高纳税主体诚信意识。
2. 优化企业固定资产配置，督促企业合理利用资产，避免闲置或停产情况。
3. 提高自然资源的开发利用效率，建立合理的资源开采和保护机制，以实现可持续发展。
内控制度下的纳税评估
纳税评估结果可以反映企业财务管理的真实状况，揭示潜在的风险和问题。这可以促使企业更加重视内控制 度的执行，加强内部监督和管理，确保内控制度的有效实施。
提升内控制度意识
纳税评估作为企业外部监管的一种手段，可以提醒和督促企业加强内控制度的建设和执行。这有助于提高企 业管理层和员工对内控制度的认识和重视程度，形成良好的内控氛围。
纳税评估流程和方法
纳税评估流程
纳税评估工作一般分为确定评估对象、实施案头分析、开展实地核查、做出评 估结论和处理等步骤。
纳税评估方法
纳税评估方法主要包括比较分析法、趋势分析法、结构分析法、因素分析法等。 这些方法可以单独使用，也可以结合使用，以便更准确地判断纳税人申报的真 实性和准确性。
03 内控制度与纳税评估关系 分析
06 内控制度下纳税评估存在 问题及改进建议
存在问题分析
纳税评估体系不完善
当前纳税评估体系在内控制度的约束下，存在评估指标单 一、评估方法落后等问题，导致评估结果不准确、不全面。
信息沟通不畅
企业内部各部门之间以及企业与税务机关之间信息沟通不 畅，导致纳税评估所需数据和信息无法及时、准确获取。
缺乏专业人才
评估结果
发现该公司在增值税纳税方面存在多处问题，如计税依据 不准确、税额计算错误等，导致多缴或少缴税款。针对这 些问题，提出了相应的改进建议。
案例二：某企业所得税纳税评估案例
评估背景
评估目的
评估方法
评估结果
该公司为一家服务型企业，涉 及所得税的纳税事项较多。
通过对该公司所得税纳税情况 的评估，发现潜在的税收风险 ，提出改进建议。
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纳税评估、税务检查的财务指标
此外还应结合企业所得税申 报表，看企业超过税法允许 列支部分的费用有没有作纳 税调整。
取得运输发票的审核协查
可能存在：产品发出应确认销售而未确认的情况； 可能存在：使用虚假运输发票抵扣增值税、列支费用的情形；
营业外收支增减变动分析
分析： 营业外支出变动率＝（本期营业外支出数－基 期营业外支出数）÷基期营业外支出数×100％ 营业外收入变动率＝（本期营业外收入数－基 期营业外收入数）÷基期营业外收入数×100％
三项费用指标分析
营业费用、财务费用和管理费用
分析：
三项期间费用增减变动率＝〔本期营业、管理、财务
费用之和-基期营业、管理、财务费用之和〕÷基期营
业、管理、财务费用之和）×100％
营业（管理、财务）费用占主营业务收入比重＝营业
（管理、财务）费用÷主营业务收入×100％
总结：
同上类似，企业属于持续经营的
主营业务成本变动率=（本期主营业务 成本-基期主营业务成本）÷基期主营业务成本 ×100%
营业务利润变动率=（本期主营业务利 润-基期主营业务利润）÷基期主营业务利润
销售毛利率变动率＝（本期销售毛利 率-基期销售毛利率）÷基期销售毛利率
总结： 内外部没有太多变化的情况下
， 企业属于持续经营的状态 ，这4 项指标应属于正相关的
收入真实性分析
#2015年度#
主营业务收入增长10722万元，变动率为4.54% 企业新增固定资产64386万元，增长76.4%
职工平均人数增长518人，增长12.37% 管理费用增长2404万元，变动率为45.59% 财务费用增长468.37万元，变动率为29.05%
由此可见企业2015年度收入变动与资产、费用增长不成正比，增长 幅度明显偏低，企业可能存在少记收入或多列费用的问题。
厦门市地方税务局关于存量房交易计税评估价不含增值税事项的告知书
乐税智库文档
财税法规
策划 乐税网
厦门市地方税务局关于存量房交易计税评估价不含增值税事项的
告知书
【标 签】存量房交易计税价格,纳税人告知书,营改增
【颁布单位】厦门市地方税务局
【文 号】
【发文日期】2016-05-01
【实施时间】2016-05-01
【 有效性 】全文有效
【税 种】增值税
尊敬的纳税人：
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)通知，税务机关核定的计税价格不含增值税，自2016年5月1日起我局存量房交易计税评估价为不含增值税。
特此告知。
厦门市地方税务局
2016年5月1日。
契税评估费
契税评估费
契税评估费是指在契税计算过程中，为确定不动产市场价值而需要进行的评估费用。
根据不动产市场价格的高低来确定契税的计税依据，因此需要进行专业的评估来确定不动产的市场价值，进而确定契税的计税基数。
契税评估费用的确定主要受到以下几个因素的影响：
1. 不动产的类型和面积：不同类型和不同面积的不动产，评估的复杂程度和工作量也会有所不同，因而评估费用也会有所差异。
2. 评估公司的资质和信誉：评估公司的资质和信誉直接影响到评估费用的高低，一般来讲，具备较高资质和良好信誉的评估公司往往收费较高。
3. 市场行情和地区差异：不同地区的房地产市场行情不同，评估费用也会有所差异。
同时，不同地区对评估费用的监管和规范也不同，这也在一定程度上影响着评估费用的确定。
4. 评估服务的具体内容和难度：评估不动产需要进行多项服务，如现场勘察、数据分析和报告撰写等，服务的具体内容和难度都会直接影响评估费用的高低。
在大多数情况下，契税评估费用通常以不动产市场价值的一定比例来确定，比例的具体大小会根据上述因素来确定。
一般来说，契税评估费用通常在不动产市场价值的0.5%到1%之间。
不过，在一些特殊情况下，比例可能会有所变动。
总结起来，契税评估费用的确定是一个综合考虑多个因素的过程，包括不动产的类型和面积、评估公司的资质和信誉、市场行情和地区差异以及评估服务的具体内容和难度等因素。
在确定契税评估费用时，需要充分考虑以上因素，并由专业的评估公司来提供评估服务，确保评估费用的合理性和准确性。
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三、房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告
根据税基评估的特点和要求, 房地产计税价格评估程序、方法和参数选择等应当从下列几个方面进行完善:
( 一) 进行计税价格评估的情形
现行相关税法规定以下情形要进行房地产价格评估: 一是需要确定
房地产原值的, 比如土地增值税中扣除项目的确定、房产税和房地产税中对房产原值进行确定; 二是隐瞒、虚报房地产成交价格的, 由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估; 三是扣除金额无
法获得的, 如所得税、土地增值税中需要对房地产相关费用进行扣除, 但又无法获得的情形;四是交易价格明显偏低又无正当理由的, 如契税条例规定这种情形由征收机关参照市场价格核定。
未来房地产税制改革要开征的物业税, 属保有环节、以房地产价值为计税依据的税种, 则更需要定期对不动产进行评估。
但各个国家和地区规定的期间不同, 有的以3 年为期, 有的以2 年为期, 少量的以1 年为期。
( 二) 确定估价主体
国外及我国香港地区的房地产计税价格评估一般由专门的机构负责, 比如英国的总估价师办公室、香港的差饷物业估价署等。
与一般政府机构不同的是, 这些机构实行首席评估师负责制, 职能范围上以计
税价格评估为主, 但有的也有发布房地产市场信息职能。
比如香港差饷物业估价署定期发布的房地产市场报告就成为香港房市的重要指南。
有些还拥有对社会评估机构的管理职能, 这就类似于房地产估价师协会职能。
具体的房地产计税价格评估业务, 有的自己进行, 有的
通过订立民事合同的方式, 委托社会房地产评估机构进行。
( 三) 搜集相关房地产评估信息
主要包括估价对象所在地区对房地产价格有影响的资料, 相关房地产交易、成本、收益实例资料, 房地产产权人纳税信息、财产类别、所有权变动、建筑种类、土地类别、房屋种类和数量、动态的房屋改造信息等。
其来源渠道主要由房地产管理部门、纳税评估机构、纳税人的纳税申报三个途径。
( 四) 明确每次计税价格估价基本事项
包括明确估价目的, 即用于对房地产哪一个相关税种进行课征; 明确估价对象, 包括明确估价对象权益状况, 区域范围; 明确估价时点, 估价时点应根据估税种确定, 比如常年课征的税种( 如物业税) 应通过法律、法规的形式实现确定估价时点; 而其他一次性课征的税种, 如契税、营业税应当以当事人实际交易的时间确定时点; 时点要精确到日。
( 五) 拟定计税价格评估作业方案并进行初步评估
一是根据不同税种的要求选择拟采用的估价技术路线和估价方法, 比如对房产税原值估价需要用重臵成本法, 营业税估价主要应当采用市场法; 二是调查搜集评估所需资料; 三是预计所需的时间、人力、经费, 拟定作业步骤和作业进度。
在上述基础上对评估对象的计税价格进行初步评估。
( 六) 实地查勘估价对象。
虽然海量纳税评估信息和年度纳税评估, 能在很大程度上保证评估
结果的准确性, 但由于区域经济、社会、自然环境和被评估对象自身变化等因素, 仍然有可能导致计税价值变动。
所以估价人员必须到计税房地产现场, 亲身感受估价对象的位臵、周围环境、景观的优劣, 查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况, 并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实。
( 七) 确定估价结果撰写估价报告
确定估价结果和撰写估价报告是任何计税价格评估的最终目的。
一份合格的计税价格评估报告应至少包括如下内容:
l、说明征税对象的纳税人、征管机关的名称;
2、说明具体的税种及其特定征收管理要求;
3、说明征税对象评估的对象和范围;
4、评估任务的分析和方法选择;
5、说明评估目的和基准日;
6、定义征税对象价值类型;
7、列出评估方法及重要参数确定依据和过程, 修正类似征税对象所需注意的事项;
8、说明评估结论;
9、重要的声明, 包括遗漏事项和未确定事项。
四、房地产计税价格评估管理和评估人员执业操守
除了统一的评估执业道德要求外, 计税价格评估对评估师的道德规范应该有以下特殊要求。
1、广义的客观、公平、公正。
其他类型的价格评估主要是在委托人和被评估房地产产权相关人等有限数量的主体之间保持客观、公平、公正, 相对容易做到。
但是, 计税价格评估往往是在社会不特定人群之间保持客观、公平和公正, 真正做到难度更大。
2、保守国家秘密原则。
计税价格评估在很大程度上是带有公务性质的行为, 在公务过程中, 有可能接触到大量的国家机密。
因此, 保守国家机密, 应当成为计税价格评估人员的一项特定要求。
3、维护国家利益原则。
其他各类评估的当事人一般都是高度人格化的主体, 能通过积极、主动的行为去维护自身利益。
但是在计税价格评估中, 作为一方当事人的国家或者地方政府, 是非人格化的主体, 在维护利益方面往往是消极的被动的, 需要评估师主动增强国家利益观念, 寻求纳税人和国家之间在个人利益和公共利益之间的平衡。
4、职业能力胜任的原则。
由于房地产计税价格评估专业性较强, 需要具备宏观经济、房地产市场、评估、公共财政和税收方面的知识, 并非每个注册评估师都能够胜任。
因此要求评估人员一是要不断加强后续教育, 提高业务能力; 二是要求房地产评估行业管理部门与税收征收机关, 逐步建立计税价格评估业务的资格认证制度, 从制度上保证评估质量; 三是接受委托的评估师在接受委托之前要做专业知识和执业经历如实申明。