星河湾08年回顾总结
星河湾海怡半岛总结0912311(K改)
迅速将“6小时40亿”放大到极致， 顺利升级为“星河湾品质感动中 国”，为下阶段“载誉上海、荣 归广州”作有效铺垫。
“求变、创新”的宣传推广
推广线
报纸广告：通过创新的版式设计树立项目高端形象 电视广告：生动展现项目岛居生活的与众不同 新闻炒作：补充报纸、电视没法详细解说的其他卖点
报纸广告
推广线
为使“岛居”效果更强化，大量采用“竖1/2异型”，这在广州没见过。 本着“求变创新”的思路，一切皆为“画不惊人誓不休”让路。
构建“番禺商核”
一反常规“产品卖点先行”的推广思路。纵观整个推广期，以“品牌、 地块、平台”为主线，如打造奢侈品一样塑造星河湾的软性价值，完 全没有对产品硬性卖点的详细描述。即使在大规模的“珠三角巡展”
中，连户型图等基本资料都不具备。
品牌叠加
推广线
星河湾：善于利用单个项目的标榜动态， 叠加整个品牌的“航空母舰”
成交金额达25亿元 80天签约超20亿元
蝉联广州10月、11月份签约金额冠军
这样的业绩如何创造？
2009年8月8日，浦东星河湾创造日销40亿元的世 界纪录后，我们迅速制定了我们的营销策略：
战略上：风起浦东，横扫南中国 战术上：（1）无孔不入，一网打尽
（2）连续组合拳，层出不穷
推广线：如卖奢侈品一般的宣传推广 公关线：高密度公关活动构筑高端价值平台 拓展线：横跨全国的大范围客户拓展 营销线：精准的定价与营销策略 销售线：一支创造纪录的团队 团队线：精诚团结，共创辉煌
地产专家：这个成绩不仅仅是中国纪录，也是世界纪录…… 今日地产：相当于7亿美金的业绩，即便印美钞连续开印也需8小时……
大范围——除选择如“广日、南都” 重点媒体外，还有大量杂志，范围涉及《云中 往来》、《盛世》、《领袖》、《观点中国》、《房地产导刊》、《今日地产》、《尊 品》、《胡润》、《财富生活》、《生活元素》等十数种，进行新闻策动及专访达54种， 面向全国甚至海外，各种参与炒作报类广州本地的已达9种，范围涉及广州日报、南方都 市报、羊城晚报、新快报、信息时报、21世纪、时代周报、南方日报、。
星河湾奥运大客厅开幕式
话剧
文化潮流信息
画廊
顶级厨艺协会
琴棋书画协会
古典乐器
私藏品鉴会
对中方信西安豪宅项目的理解
『全能超级管家』 DO ERVERYTHING YOU WANT
为有钱没有时间的人提供全面细致的服务，用最少的时间过最优质的生活
甚至以你的名字命名一颗星星
•安排去法国南部和西班牙为期3周的旅程，包括航班、住宿和娱乐。 • 好莱坞最新最火电影的首映式入场券。 • 安排一个全球高尔夫球之行，并访问一些世界著名的球场。 •在摩纳哥的一级方程式赛车期间，参加由赞助商和车队举办的私人派对。 •在全球最炙手可热的餐厅订位，包括《欲望都市》里那位冷若冰霜女领位员的纽约 Jean-Georges餐厅。 •从世界板球起源地“洛兹”(Lords) 板球场购得一块草皮将其运往会员的家乡，并成功种 植在他的前院中。 •帮一位会员以他的名字命名一颗银河系上的卫星。 •将一位没有现金的会员从哥伦比亚的私人岛屿上，用船解救出来。 •为会员租用一部单引擎飞机游览长城。 •要在3小时内找到12只孔雀作为点缀派对之用。 •为某会员在德国寻找到稀有型号的奔驰车，并运送到意大利。
企业家提升 · 交流平台
名牌商学院定点授课课堂 · 企业成长课堂 · 世界经济系列论坛 企业家交流平台· 企业精英联谊 · 商机创造 · 人脉资源建立
对中方信西安豪宅项目的理解
『顶级消费汇』 世界高端消费新品发布展示 · 私人定制服务· 贵族生活学堂 · 贵族运动教学
私人飞机协会
HOW LUXUS 如何奢华地生活
CROSSOVER
与慈善事业跨界 CROSSOVER CROSSOVER CROSSOVER
与书籍跨界
CROSSOVER
CROSSOVER
2008年酒店年度工作总结
2008年度酒店工作总结XX年即将过去，我们将充满信心地迎来XX年。
过去的一年是促进酒店“安全，管理，服务”的三个主题，也是酒店年度收入和利润指标均令人满意的一年。
在走近老路，迎接新变化之际，有必要回顾和总结过去一年的工作，成就，经验和不足，以利于利用优势，避免劣势，锐意进取，努力做到在新的一年中取得更好的成绩。
1.科学的决策和齐心协力，使酒店年度业绩达到四点根据中心的要求，酒店’总经理团队在年初制定了全年工作计划，并提出了总体工作思路，指导各项任务的发展。
一是努力实现“三个目标”，二是积累“三方优势”等待。
总体思路决定了科学决策，并指导了全年各种任务的发展。
加上“三标准合一”，促进认证考核和各项演出活动的实际开展，特别是下半年十六届四中全会的大力鼓励。
酒店总经理团队带领各个部门的经理，主管和领班，团结全体员工，共同努力。
在我们的共同努力下，我们在创造收入，利润，卓越和稳定方面做出了一定贡献，并取得了可观的成绩。
1.营业收入。
酒店会调整销售人员，拓宽销售渠道，引入客房信用奖励措施以及与餐饮绩效之间的联系等。
相关业务措施增加了营业收入。
酒店的年收入为10,000元，比去年增加了10,000元，增长了5％；其中，客房收入10000元，办公收入10000元，餐饮收入10000元，其他收入10000元。
年平均客房出租率为％，年平均价格为人民币/间夜。
该酒店的客房出租率和平均价格高于该市四星级酒店的平均价格。
2.管理利润。
该酒店主张通过严格管理，深入挖掘潜力，减少开支和合理使用劳动力，在人工成本，能源成本，材料消耗以及采购和仓库管理方面进行节约和严格控制。
酒店的年营业利润为10,000元，营业利润率为％，比上年增加10,000元和％。
其中，人工费用为10,000元，能源费用为10,000元，材料消耗为10,000元，分别占酒店的％，％和％。
’的总收入。
与年初设定的目标相比，它们分别降低了％，％和％。
3.优质的服务。
开发区08年上半年小结
开发区08年上半年小结2008年上半年是中国经济发展的关键时期，也是开发区发展的重要节点。
在这个时期，开发区取得了一系列重要的成绩和进展。
下面是对开发区08年上半年发展情况的1000字小结。
开发区经济保持了快速增长的势头。
根据统计数据，08年上半年，开发区GDP增长率达到了8.5%，高于全国平均水平。
这主要得益于开发区大力推进产业转型升级和创新驱动发展的举措。
在产业结构调整方面，开发区加大了对高新技术产业和先进制造业的扶持力度，大量引进了高新技术企业和研发机构，促进了产业升级和国际竞争力的提升。
开发区在引进外资方面取得了显著成果。
08年上半年，开发区新引进外资总额达到了10亿美元，同比增长了20%。
这主要得益于开发区改善投资环境和政策支持的措施。
开发区积极落实“一地两制”政策，给予外商更大的市场准入权和优惠政策，吸引了许多优秀的外资企业来到开发区投资兴业，推动了开发区经济的发展。
开发区在城市建设和环境保护方面取得了可喜的成绩。
08年上半年，开发区完成了工业园区规划建设和城市基础设施建设，提高了城市的整体形象和发展水平。
开发区还大力推进了环保工作，加大了对污染企业的治理力度，推动了产业的绿色发展和可持续发展。
第四，开发区在创新创业方面取得了积极进展。
08年上半年，开发区新增科技企业达到了100家以上，科技创新能力得到了大幅提升。
开发区积极推动科研机构和企业的合作，提供了良好的科研环境和创业支持，加强了创新人才的培养和引进，推动了企业的技术创新和市场竞争力的提升。
开发区在脱贫攻坚和民生改善方面也取得了一定的成果。
08年上半年，开发区全面落实了精准扶贫和社会保障政策，加大了对贫困地区和困难群众的支持力度，取得了扶贫成果。
开发区还加大了对教育、医疗等基础设施的投入，提高了人民群众的生活水平和幸福指数。
开发区在08年上半年取得了一系列重要的成绩和进展。
这既是对开发区经济发展的肯定，也是对开发区各级政府和广大干部群众辛勤付出的认可。
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段的内部会议报告
➢ 招聘会现场
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
传播的跨界
改变地产传播模式形态
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
北京奥运中国首金获得者 陈燮霞作客星河湾
时间：2008年9月10日 地点：广州星河湾
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
外商嘉宾到席
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
晚宴穿插的演艺
经典爵士舞表演
醉人的萨斯风演奏
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
抽 奖 环 节
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
“心有多大，世界就有多大”
中山大学MBA讲座跨界营销论坛
活动主题: 心有多大 世界就有多大——论品牌运营与跨界营销 活动形式:以梁总以授课的形式对MBA学员进行培训 活动时间:2008年11月1日（星期六）14:00-17:30 活动地点:星河湾销售中心 主办单位：星河湾地产 活动机构: 中山大学高等继续教育学院MBA部、MBA俱乐部总裁班
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
法国波尔多名酒鉴赏
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
国家一级油画大师 ——封尘、张建民名作鉴赏
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
大师名笔 法国红酒 悠扬乐韵
如同置身于法国波尔多的浪 漫生活之中……..
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
世界品牌名车 —— AUDI R8
目光聚焦点，德 国奥迪价值235万 元名贵超级跑车位 于星河湾销售中心 门口优雅展示，引 来不少富豪关注！
开发区08年上半年小结
开发区08年上半年小结在2008年上半年，中国的经济景气度继续保持了较高的水平，工业和出口领域表现突出，特别是开发区对经济增长的贡献越来越明显。
以下是对08年上半年开发区的一些小结。
1. 经济增长持续保持良好态势截至2008年6月底，全国开发区的实现利润总额12222.63亿元，同比增长11.86%。
其中，高新技术产业利润总额达到2875.36亿元，同比增长14.3%。
开发区的经济增长持续保持良好态势，进一步彰显了其在推动社会经济发展中的重要作用。
2. 政策支持力度加大为进一步加大对开发区的扶持力度，政府出台了一系列促进开发区发展的政策措施。
其中，实施新一轮招商引资、加强区域联动、优化产业结构、提高金融支持等政策，引导开发区逐步形成以高新技术产业为核心的产业新格局。
3. 发展重心不断向中西部地区转移随着发展模式的转变和国家政策的导向，开发区的发展重心不断向中西部地区转移。
在08年上半年，中西部地区的开发区经济增长明显，特别是以重庆、成都、武汉等城市为代表的地区，形成了以汽车、电子、大数据等为主导的新型产业平台。
4. 环保与节能成为开发区发展热点近年来，随着环境污染和能源短缺问题的日益凸显，环保与节能成为开发区发展的热点。
开发区在推行环保技术创新、提高能源利用效率、加强环保意识等方面做出积极努力，与此同时不断加强环评和治理等措施，控制环保风险。
5. 企业发展存在一定的困难与挑战虽然开发区经济增长强劲，但是在企业发展方面仍存在一定的困难与挑战。
比如，资金难以筹措、企业税负偏高、技术创新不够等问题，需要政府、企业和社会各界的合作共同解决。
总之，在08年上半年，中国开发区经济稳健发展、政策支持力度加大、发展重心不断向中西部地区转移、环保与节能成为发展热点，企业发展面临一定的困难和挑战。
随着国家经济发展的不断推进，相信开发区将在未来取得更为辉煌的成绩。
易居---上海星河湾总结
浦东星河湾项目工作总结2009.08星河湾，如何实现自己的价值？》……内容页码第一部分浦东星河湾介绍3第二部分星河湾热销解码77第三部分项目成销启示96黄文仔宏宇集团于2000年推出的“星河湾”，以“打造中国房地产劳斯莱斯”为旗帜，成为当时国内最受瞩目的房地产品牌之一，黄文仔也因此奠定了在业内的强势地位。
在制造“星河湾神话”的同时，与和记黄埔联手把海怡半岛打造成广州的“长岛”，成为顶级富豪的家园。
宏宇集团规模不小的土里储备也让投行加快了帮助其上市的步伐。
(摘自：胡润百富)公司背景介绍舍得用心创新2005年北京星河湾走向全国2000年广州星河湾立足广州2009年浦东星河湾面向世界星河湾产品介绍我们对星河湾项目进行层层分解：•社区•规划•建筑•景观•装修社区营造星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！那么，星河湾如何打造社区整体感？》功能完善和城市意象手法是关键。
完善居住、生活、社交各个方面，打造星河湾社区五大要素商业街物业酒店教育会所》完整配套星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套和会所社交配套，还拥有五星级酒店配套。
浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。
通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。
酒店会所教育物业商业街物业服务方面，浦东星河湾统一为酒店式管理，且引入“金钥匙”管理标准。
星河湾是第一个把金钥匙酒店服务引入住宅管理服务的房地产企业。
酒店会所教育物业商业街浦东星河湾在教育配套方面规划有小学、幼儿园，以“大社区、大教育”的理念，努力为业主孩子提供卓越教育，给孩子营造一个高尚的成长氛围。
广州星河湾配套有番禹执信中小学，灵格风国际幼儿园北京星河湾配套有星河实验小学，德福双语幼儿园酒店会所教育物业商业街会所分为两种：泛会所及四季会•泛会所分散于各个组团中，如底层大堂等交流空间•四季会为项目星级会所，包括中西餐厅、康体娱乐中心等星河湾项目配置有四季会会所，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。
开发区08年上半年小结
开发区08年上半年小结开发区是一个新兴的经济发展区域，致力于推动当地经济的快速发展和创新。
在2008年上半年，开发区经历了一系列的挑战和机遇。
以下是对该期间开发区发展情况的一个小结。
首先是开发区的经济表现。
根据统计数据，自2008年年初至上半年末，开发区的经济增长率达到了8%，超过了当年全国的平均增长率。
这主要得益于当地政府的积极扶持政策和大量外资的引进。
特别是在上半年，开发区吸引了多家大型企业的投资，助力了当地经济的快速增长。
开发区也加大了对中小企业的扶持力度，鼓励他们在创新和创业方面取得突破。
开发区在城市建设方面也取得了一定的进展。
上半年，开发区完成了多个重点项目的建设，包括新的道路、交通枢纽和公共设施等。
这些项目的完成不仅提升了城市的基础设施，也为其他产业的发展提供了条件。
开发区还加强了环境保护工作，推动了当地的绿色发展。
通过采取一系列的环保措施，开发区实现了环境质量的改善，并提升了居民的生活质量。
开发区也面临一些挑战。
首先是人才引进和培养问题。
虽然开发区吸引了众多的高科技企业和科研机构，但由于人才的竞争较为激烈，当地的人才供应仍然跟不上需求。
开发区需要加大对人才的引进力度，并加强对本地人才的培养和支持，以满足当地产业的需求。
其次是金融支持的问题。
在上半年，开发区的一些中小企业面临融资难的问题，这限制了他们的发展。
开发区需要进一步加强与金融机构的合作，为中小企业提供更多的融资渠道和支持。
开发区还需要加强对创新创业者的培训和扶持，提高他们的创业成功率。
开发区在2008年上半年取得了一些重要的成果，但也面临一些挑战。
通过加大对人才的引进和培养力度，加强与金融机构的合作，开发区有望持续推动当地经济的发展和创新。
还需要关注环境保护和社会公益事业的发展，以实现可持续发展的目标。
颐和原著营销
•延续低调、神秘、具特殊质感的形象价值 •通过客户信息反馈，降低非敏感部分的制作成本，例如更 多的工艺、更便宜的材料
京津龙湖营销部 颐和原著销售组 – 周报081110-081116 32
1. 未知的营销模式
A. B. C. D. E. 优化定位 确立谈判地位 低调、神秘、强调质感的形象包装 营销渠道的尝试及结论 标准化客户加工生产线
• 头脑风暴
• 客户信息在团队内部 的及时共享、讨论
• 总结回顾
• 对客户信息的加工、 体系化 • 升级、完善原有体系
客户需求及项目定位
京津龙湖营销部 颐和原著销售组 – 周报081110-081116
11
A
定位
客户定位的优化经历三个阶段
08年4月～5月 2 1 Version 1.0 Version 2.0 Version 3.0 08年6月～9月 3 08年10月～11月
京津龙湖营销部 颐和原著销售组 – 周报081103-081109
5
累计签约回款率始终保持在30%以上
10.0 9.0 8.0 7.0 60% 2.1 2.1 39% 1.3 33% 5.5 4.1 6.4 33% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 6、7、8月 9月 10月 11月
部门 – 文件名
33
通过近半年的尝试，发现线下传播更适合颐和原著
• 费效比 • 特种兵、DM、平面 广告、公关活动所花 费用对认购的贡献率 比较
• 对客户数量的贡献 • 新访客户的认知渠道 分析
• 对客户质量的贡献 • 全部新访客户与成交 客户间的比较
特种兵、口碑和DM更适合颐和原著
京津龙湖营销部 颐和原著销售组 – 周报081110-081116
星河湾大事记
星河湾大事记星河湾这个有着意大利风味，又有夏威夷浪漫的楼盘几乎一夜成名。
资料图片发展历程宏宇大事记1994年7月，组建广州市宏宇集团有限公司1996年9月，宏宇广场一期工程举行隆重的奠基仪式1996年12月，经广州市体改委批准实行集团公司股份改组，正式组建广州市宏宇集团股份有限公司1998年9月，宏宇广场二期工程奠基2000年7月，星河湾开始打桩、建造2000年9月，宏宇广场一期商场新都城隆重开业，同时三期工程罗马假日举行奠基仪式2001年4月，星河湾公开发售2001年10月，宏宇广场罗马假日开始发售2002年5月，星河湾推出第二期2002年9月，星河湾番禺执信中（小）学正式开学2003年5月，星河湾推出全新第三期2003年9月，星河湾灵格风幼儿园正式开学到目前为止只做过两个地产项目，列入未来开发时间表的新地产项目也只有两个，这种“低产”的地产商在现今以疾速扩张为主流的房地产市场中很容易被淹没。
但事实是，这些元素并没有阻碍宏宇集团成为近两年来广东乃至全国最耀眼的房地产商之一：星河湾的成功，让所有的镁光灯都集中在了这个“低产”的公司身上，欲求合作者更是纷至沓来；星河湾的横空出世，改变了人们对房子的传统看法，甚至连建筑界的专家也不得不赏识星河湾的智慧。
对于这个品牌，欢呼和赞叹之余，人们还充满了好奇、遐想和期待，尤其是外地买家期待星河湾的早日到来，而业界则期待宏宇的迅速扩张。
对此，宏宇集团董事长黄文仔只用一句话作出了回答：自己的目标，没想过要做多大，只想如何做到最好。
【黄文仔其人】掌玩居住艺术的高手贸易起步无论是台前还是幕后，甚至施工现场，黄文仔都堪称宏宇集团的灵魂人物，而不仅仅是老板。
虽然只做过两个地产项目，但黄文仔其实已经“下海”了20年。
黄文仔自1971年就开始参加工作，21岁就担任了广东番禺榄核镇食品公司负责人，上世纪80年代开始开创属于自己的生意。
1982年，黄文仔在改革开放精神的鼓舞下，在国家允许私营企业发展及让一部分人先富起来的政策指引下，开始自办私营企业。
星河湾大事记
星河湾地产大事记（按通稿自1月23日更新至5月份，仍需完善）序号时间事件关键词句简讯1 1994.7. 宏宇集团成立宏宇集团成立（宏宇集团为星河湾地产控股有限公司前身）2 1995. 明宇木业创办明宇木业创办，1996年10月正式投入生产（明宇木业为星河湾实业有限公司前身）3 1996.9. 宏宇广场奠基仪式宏宇集团首个房地产开发项目——宏宇广场举行奠基仪式4 1996.12. 经广州市体改委批准实行规范化的股份制改组，成为广州市第一家私营股份制企业5 2000.7. 星河湾开始打桩、建造星河湾开始打桩、建造6 2001.4. 广州星河湾一期开盘广州星河湾一期公开发售。
开盘伊始，星河湾项目就以其高品质吸引十八万人涌入华南板块购房、参观、学习，刷新了多项房地产行业标准，成为华南板块的领军人7 2001.10. 宏宇广场三期发售宏宇广场三期——罗马假日项目公开发售,并于当年获得国家建设部颁发“居住性能最好楼盘”称号8 2001.10. 收购海怡半岛花园成功收购海怡半岛花园9 2001.11. 星河湾一期销售完毕星河湾一期销售完毕，跻身广州房地产销量统计排行榜第三名，销售金额排名第二名，并入选全国名盘三十强10 2002.5. 广州星河湾二期开盘广州星河湾二期开盘11 2002.6. 番禺执信中学正式开学投资建成广东最大的民办学校之一——广东番禺执信中学，同年9月番禺执信中学正式开学12 2002.6. 中共中央政策研究室参观广州星河湾中共中央政策研究室领导一行80人莅临广州星河湾参观13 2003.5. 广州星河湾三期开盘广州星河湾三期开盘14 2003.9. 广州星河湾灵格风幼儿园正式开学广州星河湾灵格风幼儿园正式开学15 2004.9. 广州星河湾四期开盘广州星河湾四期“星座”开盘，一周内销售突破三亿元，以前所未有的品质标准，在广州楼市再掀新浪潮16 2004.9 政府部门为星河湾出书北京规划建设委员会、城市建设综合开发办公室，城市规划学会，邀请北京园林局、建设系统职能部门有关领导及建筑界、规划界大师，北京发展商代表，共同为《广州星河湾居住区——解读广州“星河湾”的规划设计建设和管理》一书举行首发仪式,将星河湾作为地产开发行业范例和标准向北京地产商推荐17 2004.10 广州星河湾荣获国际花园社区金奖广州星河湾荣获由联合国环境规划署认可，全球最适宜人类居住城市（社区）国际大奖——“国际花园社区”金奖18 2005.6 北京星河湾一期开盘北京星河湾一期开盘，当天即收到一万多张认购登记卡。
泛海国际居住区2008年销售情况汇报20080729
↓
金地名京——08上半年销售第二名 金地名京——08上半年销售第二名 ——08
•CBD核心区 核心区
项目紧邻四惠地铁站及东四环，与CBD、百子湾、朝阳路沿线、华堂商圈的交通联系十分 便捷。与国贸、华贸及未来的CCTV遥遥相望，地缘价值极佳。并且零距离享有发达的立 体交通网，一线、八通双轨优势，四惠交通枢纽，形成对本案的交通强势支持。
泛海国际居住区2008年销售情况汇报 泛海国际居住区 年销售情况汇报
2008.07
全市竞品项目08 08年上半年销售统计分析 第一部分 全市竞品项目08年上半年销售统计分析 泛海国际居住区08 08年下半年销售情况预判 第二部分 泛海国际居住区08年下半年销售情况预判
全市竞品项目08 08年上半年销售统计分析 第一部分 全市竞品项目08年上半年销售统计分析
金地名京——08上半年销售第二名 金地名京——08上半年销售第二名 ——08
•品牌 品牌
金地集团初创于1988年，1993年开始正式进入房地产领域。已经进入深圳、东莞、珠海、 广州、佛山、北京、天津、上海、宁波、南京、武汉、西安、沈阳13座城市。至2007年底， 金地集团已经开发和拿到土地的项目超过30个。
01 01 01 02 02 02 03 03 03 03 03 04 04 04 04 05 05 05 05 06 06 06 06
样本项目08年上半年各周成交价格折线图 样本项目 年上半年各周成交价格折线图
1.0 .1 .2 .2 .0 .1 .1 .2 .0 .0 .1 .2 741852962963-
08年上半年样本项目总销金额区间分布图
13% 29% 13%
45%
5亿以上
3—5亿
1—3亿
星河湾地产成功之道剖析-204P
第十一页，共205页。
6、信任危机
高端项目开发首要解决信任问题
北京星河湾： 1）销售中心搭建临时豪华样板房、现楼开盘被指推高房价！ 2）精装修是否能兑现与园林是否能过冬！
第十二页，共205页。
7、价值博弈的悖论
相近的地段，一套洋房贵过一套别墅？ 你会选择谁？ 在竞争博弈中，星河湾的大洋房、高单价，给同行留下很多 空间？
广州星河湾6号/海怡半岛取得了令人鼓舞的骄人业绩，这些都是星河湾模式形 成后的自然结果。而从9年前开始的广州华南板块群雄争霸、5年前的进京夺
状元，是星河湾真正实现凤凰涅槃的过程，更值得我们深入探讨并从中取益。 本人很荣幸见证并参与推动了这一历程，在此，拿出来与诸位共飨！
第二页，共205页。
先简单回顾一下星河湾的销售历程:
星座式布局， 多组团多中心。
39
2001年：华南板块掀起盖头来
多阳台取代飘窗 立面内外没有管线
第四十页，共205页。
立体平均式绿化， 树多花多……
星河湾——差异化的定位
消费群定位——高品位的中产阶级
多次置业、高收入人士：企业高层、专业人士、企业主
既重视物质享受又不忽视精神追求
精神层面：高品味、追求完美、要求同质居住
第三十一页，共205页。
星河湾的品牌之路
2001年
好房子不做到百分百不开盘
第三十二页，共205页。
项目概况
广州星河湾位于华南快速干线南出口， 项目总占地面积1200亩。
2000年7月打桩 2001年4月28日一期公开发售，约1600套单 位
第三十三页，共205页。
周边竞争对手:
2008年物业工作总结
2008年是××*寻求发展的一年。
在这一年里，××*物业管理处在公司各级领导的关怀与支持下，始终贯彻为业主“构筑优质生活“的企业理念，遵循“业主至上，服务第一“的原则精神，根据××*的实际情况，在做好物管服务的同时逐步理顺完善各项管理工作，使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了一定的成效，这与公司的领导及广大员工的辛劳付出密不可分，现将2008年的工作总结如下：一、2008年日常管理工作目标完成情况：(一)房屋管理房屋管理是物业管理的重要内容之一，此问题在前期业主装修阶段显得尤为重要，纵观各老旧物业小区存在的上下单元渗漏、外立面破坏、楼宇结构受损、房屋功能改变等不一而足的问题，无不是因为前期阶段管理不到位而种下祸根、埋藏隐患，从而造成了后期管理服务工作的困难重重、举步维艰，这一问题已逐渐演变成一个困扰行业发展的突出问题。
1)继续执行施工人员出入证正副证制度，定时定岗进行装修单元清场，这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效，同时更避免了延时装修引致客户投诉的情况，收到了良好的成效；2)为加强装修搬运的监管，避免违章使用电梯搬运装修材料的情况，从2008年下半年起管理处实行了“装修搬运押金管理制度“，自制度实施以来，材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏卫生环境、违章使用电梯搬运的情况基本得以杜绝；3)严格执行人员及物品出入管理制度，施工人员凭证出入，其它人员进出须配合查询与登记，拿出小区的物品均凭“放行条“并经查核后才能放行，有了这些管理制度的严格执行，小区的安全才能得到保障；4)按消防管理制度要求，保安部安排专人每月定期对消防栓、灭火器实施专项检查，确保消防器材处于良好的状态，同时针对在经营的商铺开展灭火器配置检查工作，目前在经营的商铺均已按要求配备了灭火器；5)前期阶段由于各方面的因素，停车场车辆出入管理较为混乱，通过邓经理主持召开专项整治工作，并安排落实相关工作后，所有进出的车辆均已凭证出入，大大地提高了停车场车场管理的安全系数。
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艺术品
文艺界
EMBA 媒体 教育
生活、事业、修为平台
生活平台
旨在为业主整合更多高端品牌资源，提高生活质素；
奥运有我 悦动星河 ——星河湾奥运大客厅开幕式
活动时间：2008年8月8日 活动规格：星河湾业主及其亲朋、社会名流 活动人数：约238人
现场来宾观看奥运开幕式——升国旗环节全体起立
北京、广州星河湾 两地业主共庆中秋
美洲区
美国·Penthouse C – Chatham 44 Condominium
Chatham Development Company
英国区 美洲区
英国/伦敦·Sir John Lyon House
美国·Dolcevita
Riverview Holdings
Admakers International (PTY) Ltd
北京星河湾获得的最佳公寓奖五星奖和最佳建 筑奖五星奖。其中最佳公寓奖作为亚太地区唯 一代表继续角逐全球最佳公寓奖（中国唯一一 家入围国际大奖的项目）。
最佳公寓奖（五星奖）
最佳建筑奖（五星奖）
CNBC 2008国际房地产大奖
4000多 • 北京星河湾是今年
个参赛者中唯一一个获得亚太区级别大奖的
中国豪宅社区！
• 更是历史上“亚太区最佳公寓”奖项的唯一中国获奖者！
• 此次获选，再一次有力证明星河湾在中国房地产界的地位和影响力！这也是 继2005年北京星河湾蝉联联合国规划署认可的、素有“绿色奥斯卡”之称的 “国际花园社区”金奖后，又一次获得国外权威机构的认可和肯定。
2008国际房地产大奖获奖名单
获得提名项目：
亚太区
阿拉伯 区
欧洲区
南非/赫罗德湾 ·Oubaai Golf Resort
泰国·The Yamu
Kharafi Holdings
Campbell Kane (Thailand) Ltd
阿曼/马斯喀特·The Wave
The Wave, Muscat
波Байду номын сангаас·Zlota 44
Orco Property Group
2008年4月7日，印度最大开发商DLF外宾到达星河湾，留念合影。
2008年9月19日，胡润下榻星河湾酒店
2008年12月6日，《梅兰芳》广东首映礼在星河湾举行。
2008年，星河湾还荣获许多荣誉
➢ 3月 ➢ ➢ 4月 ➢ 6月 ➢
➢ ➢ 7月
广州日报 十大最喜爱房地产品牌
南方日报 2007年楼市奥斯卡华南地产十大领袖品牌
￥800,000,000.00 ￥600,000,000.00 ￥400,000,000.00 ￥200,000,000.00
￥0.00
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2001-2008每年认购金额
系列1
二、品牌誉全球
1、荣获CNBC“2008国际房地产大奖” 亚太区最佳公寓奖； 2、接待元首级贵宾造访，成为世界级 名片。
中国房地产30年城市建设
成就奖:星河湾地产
➢
南方日报 改革开放三十年广东标杆企业评选上榜企业
➢
羊城晚报社 "2008最佳房地产企业品牌大奖:星河湾地产控股有限公司"
➢
广东省地产行业协会 广东省房地产行业协会理事单位09-12
➢
广州工业经济联合会、广州市企业联合会、广州市企业家协会
广州市改革开
放30周年企业评选活动“最具影响力的企业”
我们坚持的突围之路： 价值的创新
以后来者的心态 做永远的领先者
品牌的突围
跨界的营销
后来者的心态:
即使不是第一个站上舞台的人， 也要立志成为全场目光和掌声的拥有者; 即使已经收获了一次掌声, 但并不表示能永远收获; 因此必须要… 要有超越所有的勇气和斗志； 更要有领先的思维与战略！
价值的创新 从品质到高端价值平台的创新
➢
"国际人力资源管理协会、北大商业评论、国家劳动和社会保障部职业杂志社"
2008中国最佳雇主
➢ 11月 羊城晚报报业集团、广东省地产商会
中国改革开放30年：广东住宅建设30
强
➢ 12月 房导刊、2008中国地产经济主流峰会组委会 "2008中国和谐人居金筑奖：中国蓝筹
地产领袖品牌——星河湾地产"
➢
"南方报业传媒集团/中国房地产30年高峰论坛组委会"
星河湾业主答谢晚宴温馨场面
晚宴穿插的演艺
经典爵舞表演
醉人的萨斯风演奏
广州“星河湾6号”业主答谢晚宴
地点：广州星河湾酒店 时间：2008年12月9日
事业平台
旨在为业主提供更理财投资，商业外交等平台，如商会；
北京外商俱乐部揭牌仪式
暨招待晚宴
时间：2008年7月2日 地点：北京星河湾四季会所 人物：政要名流、商界精英、外企领袖 人数：约80人
10月25日，亚 欧首脑在北京商 讨金融危机
谁能在金融危机中赢
2008年星河湾两大捷报:
1、销售大满贯； 2、品牌誉全球。
一、销售大满贯:
1、北京星河湾4连冠； 2、“星河湾6号”勇夺2008年广州豪宅单盘销售冠军
2005年
北京星河湾4连冠
2006年
2007年
2008年
备注： ➢北京星河湾一期695套已售罄，共销售30.52亿元； ➢北京星河湾二期213套销售22.5亿元； ➢北京星河湾三期累计认购251套，金额27亿元；签约240套，金额26亿元.
奢旨在为业主提升个人修养，承担社会 价值资源，世界侈品协会文艺慈善等；
LUXURY CHINA世界奢侈品协会进驻星河湾发布会
暨慈善晚宴
时间：2008年6月3日 地点：北京星河湾四季会所 人物：全球顶级奢侈品牌代表、驻华使节、政要及商会 人数：约120人
世界奢侈品协会中国俱乐部揭牌亮相
数百种奢侈品 唾手可得
北京外商俱乐部正式揭牌
架设欧中沟通的桥梁 ——欧盟前主席访问星河湾
时间： 2004年11月12日 地点：广州星河湾
极品盛宴 十国大使国际上流私密聚会
时间：2005年7月 地点：北京星河湾
2005年7月7日，英国、意大利、德国、奥地利、日本等西欧十国大使在北京星河湾举办顶级私人宴会。
修为平台
工行、中行、农行、建行等
2008年度广东地产资信20强
博鳌房地产论坛组委会 改革三十年 续写中国地产辉煌——中国最具影响力地产企业
暨南大学管理学院 暨南大学MBA教学实习基地
博鳌21世纪房地产论坛组委会 中国地产金砖奖2008年度行业贡献大奖
第一财经、第一地产 2008第一财经地产联盟企业成员单位
➢ 10月 广州市工商联、广州市总商会 抗震救灾先进集体
• 另一方面，众多业内人士闻风而 动，北京、香港等地同行纷纷拜 访，参观络绎不绝，星座被公认 为是“中国豪宅的新标准”。
“不拿状元走路回广州！” 2005年，北京星河湾隆重面世！ 星河湾打出这样的豪言壮语！
开发前的北京星河湾 开发前的青年沟
现在的北京星河湾
四季会
为什么星河湾能逆势突围？
(备注：统计数据截止2009.1.8)
广州星河湾全新“星河湾6号” 认购首日成交超5亿元
10.59 公开发售至昨天（2009年1月15日）认购超
亿元
一举夺得2008年广州豪宅单盘销售冠军
“星河湾6号” 屡获销售佳值!
8年广州星河湾销售业绩逆市再创新高
￥1,400,000,000.00 ￥1,200,000,000.00 ￥1,000,000,000.00
最佳公寓奖获得者：英国/伦敦·27 Orchard Court
最佳建筑奖（多单元）获得者：英国/伦敦·Sir John Lyon House
汤加国王访华，与温总理会见
2008年4月15日，汤加国王 下榻北京星河湾。
2008年12月12日，Maurice-Richard Hennessy先生赠送 星河湾一瓶价值3万的极品轩尼诗干邑。
生活
业主
修为
➢ 生活平台：旨在为业主整合更多高端品牌资源，提高生活质素； ➢ 事业平台：旨在为业主提供更理财投资，商业外交等平台，如商会； ➢ 修为平台：旨在为业主提升个人修养，承担社会价值资源，世界奢侈
品协会文艺慈善等；
投资理财
外商协会 奢侈品协会
其它
珠宝 名车品牌
慈善
高尔夫 休闲运动
商会
社交 国际化
与会贵宾 北京投资促进局副局长周卫民先生 北京投资促进局副局长于燕先生 民建中央委常北京副主委、中华思源扶贫基金会副会长兼理 事长、全国政协委员 李晓林先生 中国香港特别行政区政府驻京办主任曹万泰先生
与会贵宾 迈克唐纳北咨（北京）工程咨询有限公司 Martin Wealleas 先生 英国商会会长 Michacl Fosh 先生 瑞士文斐律师事务所北京代表处 Christoph Koppel 先生 瑞穗实业银行（中国）有限公司北京分行行长 浅井邦夫先生
私人飞机类：赛斯纳、西科斯基（如需亲临现场，需至少一个月预约）
豪华游艇类：圣斯克、法拉蒂、公主；（如需亲临现场，需至少一个月预约）
世界名车类：世爵、阿斯顿马丁、幽灵、宾利、保时捷、法拉利、玛莎拉帝、迈巴赫、
美国哈雷、德国威兹曼、幽灵速跑 钻石珠宝类：宝格丽、卡地亚、蒂芬尼、卡洛夫、梵克雅宝、万宝龙、施华洛世奇、邦 克、缔彩丽； 世界名表类：百达翡利、伯爵、江诗丹顿、爱彼、芝柏、积家、宝玑、豪雅； 时尚名品类：爱马仕、香奈儿、范思哲、路易威登、乔治·阿玛尼、古奇、杰尼亚、亨利、 葛澜、费 尔格蒙、高级成衣定制等； 世界名酒类：路易十三、皇家礼炮、轩尼诗、人头马、马爹利、及欧洲顶级红酒； 名品雪茄类：古巴雪茄、大卫杜夫、高斯巴 世界名茶类：竹叶青论道 顶级生活类：施坦威钢琴、VERTU手机、美国外太空旅游、SEGWAY PT光能车、 POLARDECK毛 皮家具、特种豪华防弹车、CRU游艇度假方式