设计研发部设计管控基本流程及审控要点93页PPT
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2、普通项目
集团充分授权 区域管理一级评审 二、三级授权一线
【Ⅱ】 关键路径审控要点
投资分析 设计前期 实施方案 施工图
产品决策层面 产品实现层面 质量控制层面
1投资分析 2设计前期
拿地
概念设计
3实施方案
4施工图
规划设计
初步设计 施工图
①【 投资分析 】
－－拿地之前。。。
快速开发 利润贡献性项目 差异性竞争
设计前期之三： 概念设计分析与研究控制要点
概念方案 分析与研究
强排方案 规划结构分析
强排方案三步法。目的精准定位。
第一步 设想目标客户 第二步 设计强排方案 第三步 决策解决方案
两个常用工具： （1）Google
★
两个常用工具：（2）草模
强排方案注意事项
原则①：设计研发部开发整体业务流程。 三大业务主线
市场初 百度文库研究
设计 研究
产品定位
获取 土地
规划及 施工图设计
企划与销售 企划营销
设计配合
设计
项目建设
工程
报建采购与成本管理
物业管理与客户服务
原则②：设计管理基本流程。四大阶段
1投资分析 2设计前期 3实施方案
拿地
可研报告 项目定位
概念设计 规划设计
拿地
概念设计
3实施方案
规划设计
4施工图
初步设计 施工图
③【 实施方案 】
－－规划草案确定 －－产品定位及户型配比确定 －－进行详细的深化方案
权. 事. 人
职责、任务、控制重点、工作方法
景观设计
规划草案 产品定位指标
规划方案 产品户型 立面方案
4施工图
初步 施工图 设计 设计
室内设计
可施工的图纸
原则③: 管控要求：3级评审、8个控制节点
1.投资分 析 2.设计前 期
3.实施方 案
4.施工图
项目分类；明确要求，充分授权
1、集团或区域重点项目
至少审控一、二级评审节点； 三级根据实际情况授权或给予技术支持 项目类别，立项时确定
－－已拿地或意向拿地了。。。
权. 事. 人
职责、仸务、控制重点、工作方法
设计前期之权：各业务部门职责 设计部 “ 1/2 主角”；但工作量繁重
营销部
＋
设计部
项目事务部 财务部/成本部
项目部
设计前期之事：a . 核心工作
核心：精准定位, 产品决策
权衡客户/ 市 场 / 产 品 ，确定赢利模式
设计任务：概念设计
案例分解
投资分析：小结
· 以项目发展部门为主导，设计部是协作部门 · 和相关部门动态合作，工作成果互为条件 · 设计分析支持的两个方向是市场和成本
设计（广种……） ：
做方案 做测算
核心: 判断能否赢利
1投资分析 拿地
2设计前期 概念设计
3实施方案 规划设计
4施工图
初步设计 施工图
②【 设计前期 】
设计研发部设计管控 基本流程及审控要点
设计研发部设计管理基本流程及审控 要点
【原则】基本流程与原则
□ 业 务 主 线 □审控要点 □管控要求 □决策 要素
【要点】关键路径审控要点
□ 投 资 分 □设计前期 □实施方案 □施工图 析
【特点】标杆企业设计管控特点
【Ⅰ】 基本流程与原则
整体业务主线 设计审控要点 管控基本要求 产品决策要素
1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论
•强排方案要以分析结论为基础
2、一定要牢记强排方案的目的
•对产品建议指标进行初步评估测算； •规划结构探讨
强排方案案例
概念设计主要工作
宗地区域分析
宗地分析
宗地现状分析
土地价值分析
1
竞品楼盘分析
进产品入分析第三意向阶产品户段型 最新强排结论：
概念方案
2 分析与研究
权. 事. 人
投资分析之权：各业务部门职责
具备拿地意向
项 目 发 展 部
决定立项与否
营销 部
设计部
财务部成本 部 工程 部
投资分析之事：核心工作
项目发展：土地信息，拿地意向，初定容积率
设计：根据初定容积率，进行强排方案 经设计分析得到初步产品数据（类型、数量）
营销部门初步市场定位提供依据 成本部门初步成本测算提供依据 其本质是为分析项目财务前景提供技术支持
预测成本
设计前期之事：b . 做好概念设计，提高
决策效率 在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定 1、指标
产品定位指标
2、方案
确定规划草案
设计前期之事：c.多方案强排是决策、市场及 成本测算的基础
强排方案
•确定指标 •确定规划结构
产品决策
•盈利模式
项目 定位
•预估成本 •预估利润
•目标客户 •营销策略
？
秘诀：【掏干吃净】
① 用足容积率：用足“高货值”产品容积率 ② 用足建筑密度：用足溢价空间
基本盈利模式12个案例
之三：注意积累固化--拿来主义“走出去！引进来！”
从“盈利模式”角度，对规划模式：调研、 认知、积累、固化
风之玫瑰 竞品、标杆项目调研
形成产品库 蓝本
差异化产品实 现（创新）
1投资分析 2设计前期
主入口及开发节奏）
3、特殊地形或景观一定要分析
4、一定要有土地价值的结论
案例分解 设计前期之二：产品分析要素
产品 分析
竞品楼盘分析 意向产品户型
竞品选择标准
标杆楼盘：3个“最” 竞争楼盘：3个“同”
竞品分析内容
区位 社区 户型 装修
精细定位: 确定市场及竞品分析
竞品分析案例：
提高产品力，提高性价比
红线；容积率；限高；退线；配套
二、营销：项目定位及户型配比
商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。
案例分解 设计前期之一：宗地分析控制要点
宗地分析
宗地区域分析 宗地现状分析 土地价值分析
宗地分析小结
通过分析，加深对宗地的土地认知 1、要分析四至及控规
2、一定要对道路进行分析（特别对于改建新区；有助于确定
成本测算
市场定位
设计前期之事：d.流程及主要控制要点
市场： 定位 设计： 概念设计方案 财务/成本：财务指标
及预测成本
概念设计！！！
设计前期之人：主要工作
三步骤
1
基础 分析
同步：
甲方
市场+客户分析 设计院
2
强排
重要！！！
甲方 为主
方案
3
设计院为主，甲方控制
做概念设计前提
两大前提 一、项目：土地规划要点确定
强排方案 规划结构分析
3 设计院做；我们控制 概念方案 深化
确定规划结构 。。。
在这个阶段我们干什么？
1、把舵 2、提升
3、确定 4、联络 5、算帐
概念设计两个案例
？ 如何提高概念设计效率
重视设计前提
掌握基本盈利模式
注意积累固化
之一：重视设计前提
土地要点 项目定位 政府政策
如何提高概念设计效率 之二：掌握基本盈利模式
集团充分授权 区域管理一级评审 二、三级授权一线
【Ⅱ】 关键路径审控要点
投资分析 设计前期 实施方案 施工图
产品决策层面 产品实现层面 质量控制层面
1投资分析 2设计前期
拿地
概念设计
3实施方案
4施工图
规划设计
初步设计 施工图
①【 投资分析 】
－－拿地之前。。。
快速开发 利润贡献性项目 差异性竞争
设计前期之三： 概念设计分析与研究控制要点
概念方案 分析与研究
强排方案 规划结构分析
强排方案三步法。目的精准定位。
第一步 设想目标客户 第二步 设计强排方案 第三步 决策解决方案
两个常用工具： （1）Google
★
两个常用工具：（2）草模
强排方案注意事项
原则①：设计研发部开发整体业务流程。 三大业务主线
市场初 百度文库研究
设计 研究
产品定位
获取 土地
规划及 施工图设计
企划与销售 企划营销
设计配合
设计
项目建设
工程
报建采购与成本管理
物业管理与客户服务
原则②：设计管理基本流程。四大阶段
1投资分析 2设计前期 3实施方案
拿地
可研报告 项目定位
概念设计 规划设计
拿地
概念设计
3实施方案
规划设计
4施工图
初步设计 施工图
③【 实施方案 】
－－规划草案确定 －－产品定位及户型配比确定 －－进行详细的深化方案
权. 事. 人
职责、任务、控制重点、工作方法
景观设计
规划草案 产品定位指标
规划方案 产品户型 立面方案
4施工图
初步 施工图 设计 设计
室内设计
可施工的图纸
原则③: 管控要求：3级评审、8个控制节点
1.投资分 析 2.设计前 期
3.实施方 案
4.施工图
项目分类；明确要求，充分授权
1、集团或区域重点项目
至少审控一、二级评审节点； 三级根据实际情况授权或给予技术支持 项目类别，立项时确定
－－已拿地或意向拿地了。。。
权. 事. 人
职责、仸务、控制重点、工作方法
设计前期之权：各业务部门职责 设计部 “ 1/2 主角”；但工作量繁重
营销部
＋
设计部
项目事务部 财务部/成本部
项目部
设计前期之事：a . 核心工作
核心：精准定位, 产品决策
权衡客户/ 市 场 / 产 品 ，确定赢利模式
设计任务：概念设计
案例分解
投资分析：小结
· 以项目发展部门为主导，设计部是协作部门 · 和相关部门动态合作，工作成果互为条件 · 设计分析支持的两个方向是市场和成本
设计（广种……） ：
做方案 做测算
核心: 判断能否赢利
1投资分析 拿地
2设计前期 概念设计
3实施方案 规划设计
4施工图
初步设计 施工图
②【 设计前期 】
设计研发部设计管控 基本流程及审控要点
设计研发部设计管理基本流程及审控 要点
【原则】基本流程与原则
□ 业 务 主 线 □审控要点 □管控要求 □决策 要素
【要点】关键路径审控要点
□ 投 资 分 □设计前期 □实施方案 □施工图 析
【特点】标杆企业设计管控特点
【Ⅰ】 基本流程与原则
整体业务主线 设计审控要点 管控基本要求 产品决策要素
1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论
•强排方案要以分析结论为基础
2、一定要牢记强排方案的目的
•对产品建议指标进行初步评估测算； •规划结构探讨
强排方案案例
概念设计主要工作
宗地区域分析
宗地分析
宗地现状分析
土地价值分析
1
竞品楼盘分析
进产品入分析第三意向阶产品户段型 最新强排结论：
概念方案
2 分析与研究
权. 事. 人
投资分析之权：各业务部门职责
具备拿地意向
项 目 发 展 部
决定立项与否
营销 部
设计部
财务部成本 部 工程 部
投资分析之事：核心工作
项目发展：土地信息，拿地意向，初定容积率
设计：根据初定容积率，进行强排方案 经设计分析得到初步产品数据（类型、数量）
营销部门初步市场定位提供依据 成本部门初步成本测算提供依据 其本质是为分析项目财务前景提供技术支持
预测成本
设计前期之事：b . 做好概念设计，提高
决策效率 在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定 1、指标
产品定位指标
2、方案
确定规划草案
设计前期之事：c.多方案强排是决策、市场及 成本测算的基础
强排方案
•确定指标 •确定规划结构
产品决策
•盈利模式
项目 定位
•预估成本 •预估利润
•目标客户 •营销策略
？
秘诀：【掏干吃净】
① 用足容积率：用足“高货值”产品容积率 ② 用足建筑密度：用足溢价空间
基本盈利模式12个案例
之三：注意积累固化--拿来主义“走出去！引进来！”
从“盈利模式”角度，对规划模式：调研、 认知、积累、固化
风之玫瑰 竞品、标杆项目调研
形成产品库 蓝本
差异化产品实 现（创新）
1投资分析 2设计前期
主入口及开发节奏）
3、特殊地形或景观一定要分析
4、一定要有土地价值的结论
案例分解 设计前期之二：产品分析要素
产品 分析
竞品楼盘分析 意向产品户型
竞品选择标准
标杆楼盘：3个“最” 竞争楼盘：3个“同”
竞品分析内容
区位 社区 户型 装修
精细定位: 确定市场及竞品分析
竞品分析案例：
提高产品力，提高性价比
红线；容积率；限高；退线；配套
二、营销：项目定位及户型配比
商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。
案例分解 设计前期之一：宗地分析控制要点
宗地分析
宗地区域分析 宗地现状分析 土地价值分析
宗地分析小结
通过分析，加深对宗地的土地认知 1、要分析四至及控规
2、一定要对道路进行分析（特别对于改建新区；有助于确定
成本测算
市场定位
设计前期之事：d.流程及主要控制要点
市场： 定位 设计： 概念设计方案 财务/成本：财务指标
及预测成本
概念设计！！！
设计前期之人：主要工作
三步骤
1
基础 分析
同步：
甲方
市场+客户分析 设计院
2
强排
重要！！！
甲方 为主
方案
3
设计院为主，甲方控制
做概念设计前提
两大前提 一、项目：土地规划要点确定
强排方案 规划结构分析
3 设计院做；我们控制 概念方案 深化
确定规划结构 。。。
在这个阶段我们干什么？
1、把舵 2、提升
3、确定 4、联络 5、算帐
概念设计两个案例
？ 如何提高概念设计效率
重视设计前提
掌握基本盈利模式
注意积累固化
之一：重视设计前提
土地要点 项目定位 政府政策
如何提高概念设计效率 之二：掌握基本盈利模式