房地产估价理论与方法第七章收益法及其运用章节练习(2016

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房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试考试题（最新版）考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题地租资本化法，即：地价=地租×利息率。

（）本题答案： 2、多项选择题未来净收益流的类型有（）。

A.每年基本上固定不变 B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减 C.每年基本上按某一个固定的比率递增或递减 D.其他有规则的变化情形 E.每年根据市场价格变化而变化本题答案： 3、判断题未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。

（）本题答案： 4、单项选择题预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。

A.13 B.15 C.16 D.17姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：5、判断题对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。

（）本题答案：6、判断题报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），然后累加，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（）本题答案：7、判断题抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。

（）本题答案：8、判断题资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。

（）本题答案：9、判断题收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。

房地产估价师《理论与方法》基础习题及答案

房地产估价师《理论与方法》基础习题及答案2016房地产估价师《理论与方法》基础习题及答案习题(一)1、大额可转让存单是由银行发行的一种大面额定期存款凭证，下列对于它与普通定期存款单的不同之处叙述正确的是( )。

A.通常为记名式B.面额固定C.金额较大D.允许在市场上买卖转让2、下列属于控制性详细规划的内容的是( )A.建设条件分析和综合技术经济论证B.确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线C.规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求D.确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高3、根据我国《合同法》的规定，当事人既约定违约金，有约定定金的，一方违约时，对方可以采取的追究违约责任的方式是( )。

A.只能适用定金条款B.只能适用违约金条款C.合并适用违约金和定金条款D.选择适用违约金或者定金条款4、如果说保险的基本职能通过保险人的负债业务来实现，那么保险的( )则是通过保险人的资产业务实现的。

A.派生职能B.融通资金职能C.收入再分配职能D.组织经济补偿职能5、证券市场分为两级，包括( )。

A.发行证券的再转让市场B.原始购买者之间的市场C.证券的发行市场D.交易流通市场6、下列不属于股票基本特征的是( )。

A.稳定性B.决策参与性C.流通性D.非返还性7、关于短期资金市场的特点的叙述有误的一项是( )。

A.融资期限短，最长不超过一年B.融资的目的是为了解决短期资金周转的需要C.参与者主要是熟悉投资技巧，业务精通的专业投资者D.金融工具有较强的“货币性”风险较小，故有时被称为货币市场8、( )是指通过扩大动态序列各项指标所需的时间，从而消除因时距短而使各指标受偶然性因素影响所引起的波动。

A.最小二乘法B.扩大时距法C.移动平均法D.缩小时距法9、下列对于单利和复利的区别，说法不正确的一项是( )。

A.单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息B.复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算C.用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益D.在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算10、( )是反映在一定时空状态下社会经济现象的综合数量和特性。

房地产估量第七章收益法练习题参考答案

9、已知某收益性房地产 40 年土地使用权的价格为 4000 元/ m2 ，对应的报酬率为 6%，试
求假设其土地使用权为 50 年，报酬率为 8%下的价格（ A ）。
A、3252 元/ m2
B、3435 元/ m2
C、3565 元/ m2
D、3343 元/ m2
10、有 A、B 两宗房地产，A 房地产的收益年限为 50 年，单价 4000 元/ m2；B 房地产的收
的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得 100 万元的
利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（ A ）万元的货币等价。
Ａ、2000 Ｂ、400
Ｃ、4000 Ｄ、10000
4、收益法适用的对象，是有收益或有（ A ）的房地产。
益年限为 40 年，单价 3500 元/ m2。假设报酬率为 6%，则比较两宗房地产的价格，A
1
比 B（ A ）。
A、高
B、低
C、相同
D、无法确定
11、不同年限的价格换算，对于运用（ C ）估价时进行有关土地使用年限或不同收益
年限的修正是特别有用的。
Байду номын сангаас
A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、假设法
12、某宗工业用地出让的土地使用年限为 50 年，所处地段的基准地价为 2000 元/ m2，在
Ｃ、未来原理Ｄ、替代原理
2、购买收益性房地产可以视为（D ），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得
的一系列资金。
Ａ、一种收益Ｂ、一种房地产交易
Ｃ、一种贷款Ｄ、一种投资
3、某单位拥有的房地产每年可产生 100 万元净收益，同时此单位有 2000 万元货币以５％

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房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

（）本题答案： 2、判断题获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（）本题答案： 3、判断题有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

（）本题答案： 4、判断题资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。

（）本题答案： 5、判断题营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。

（）本题答案： 6、判断题获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（）本题答案： 7、判断题利率是指单位时间内的利息与本金的比率。

（）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：8、单项选择题某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。

A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元本题答案：9、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：10、单项选择题某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。

【免费下载】房地产估计第七章收益法练习题参考答案

A、1855 元/ m2
B、1921 元/ m2
C、1878 元/ m2
D、1891 元/ m2
13、有一房地产，通过预测得到未来 5 年的净收益分别为 30 万元、32 万元、33 万元、35
万元、38 万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在 40 万元左右，该房地
产的报酬率为 6%，该房地产的收益价格为（ B ）。
9、已知某收益性房地产 40 年土地使用权的价格为 4000 元/ m2 ，对应的报酬率为 6%，试
求假设其土地使用权为 50 年，报酬率为 8%下的价格（ A ）。
A、3252 元/ m2
B、3435 元/ m2
C、3565 元/ m2
D、3343 元/ m2
10、有 A、B 两宗房地产，A 房地产的收益年限为 50 年，单价 4000 元/ m2；B 房地产的收
该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益 1000 万元，预计未来的 3 年内仍维持这个
水平，但等到 3 年后市场回升时将其转卖的售价会高达 25000 万元，销售税费为 6%。
如果投资者要求该类投资的收益率为 10%，则该写字楼目前的价值为（ D ）。
A、21225 万元
B、19854 万元
C、22358 万元
础上增加 2%，收益年限可视为无限年，房类房地产的报酬率为 6%。则该宗பைடு நூலகம்地产的
收益价格为（ C ）。
A、1242 万元
B、1235 万元
C、1250 万元
D、1277 万元
18、某出租旧办公楼的租约尚有 3 年到期，在此 3 年的租期中，每年可获取净收益 100 万
元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为 1500 万元，拆除费用为

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房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试卷及答案考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

A.536 B.549 C.557 D.816 本题答案：A 本题解析： 2、判断题早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析 3、多项选择题收益性房地产包括（）。

A.未出租的餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------E.未开发的土地本题答案：A, B, C, D本题解析：暂无解析4、单项选择题某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。

A.40B.-39.22C.39.22D.0本题答案：B本题解析：（1＋名义利率）＝（1＋实际利率）（1＋通货膨胀率），所以，名义利率＝12.2%，房地产投资商的净收益＝－2000＋2200／（1＋12.2%）＝-39.225、单项选择题某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。

《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)

四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。

比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。

一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。

如果交易实例太少，可能引起较大偏差。

另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。

对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。

房地产估价师试题及答案：《理论与方法》

2016年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》一、单项选择题(共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

A.33.3B.12C.20D.60%答案B2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。

A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。

A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案B4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。

A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案C5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。

共同之处是( )。

A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案ABD6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。

A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产的供给曲线表示( )。

A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系答案C8.某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。

A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。

房地产估价理论与方法第七章：收益法及其应用

第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。

收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。

用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。

基于租赁收入测算净收益的基本原理2。

基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。

出租的房地产净收益的求取2。

营业的房地产净收益的求取3。

自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。

有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。

累加法2.市场提取法3。

房地产估价理论与方法-7_真题-无答案

房地产估价理论与方法-7(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中，只有1个最符合题意)1. 假设开发法是以( )为理论依据的。

A. 收益递增原理B. 均衡原理C. 预期原理D. 未来趋势原理2. 收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A. 均衡原理B. 替代原理C. 预期原理D. 未来趋势原理3. 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。

A. 27.6B. 28.2C. 29.0D. 29.94. 路线价法主要适用于( )。

A. 城市街道两侧商业用地的估价B. 旧建筑物的估价C. 新建筑物的估价D. 拆迁房屋的估价5. 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。

A. 开发结束时的时间B. 购买待开发房地产时的时间C. 开发期间的某个时间D. 全部租售出去时的时间6. 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。

A. 548.19B. 558.15C. 567.39D. 675.407. 某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。

A. 62500B. 62000C. 61000D. 615008. 若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。

房地产估价师《理论与方法》练习题

房地产估价师《理论与方法》练习题2016年房地产估价师《理论与方法》练习题1.成本法特别使用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括( )等。

A.钢铁厂B.空置的写字楼C.单纯的建筑物D.加油站答案：ACD2.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括( )。

①营业税：②土地增值税;③交易手续费;④契税;⑤补交土地使用权出让金;⑥印花税A.①③④⑤⑥B.①②④⑤⑥C.①②③④⑤D.①②③④⑤⑥答案：D3.( )是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。

A.权益原理B.均衡原理C.适合原理D.收益原理答案：B4.某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6.74.7.76.7.85.0.89.2.92.5.98.1(以 2002年1月1日为100)。

其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为( )元/m2。

A.2121B.2200D.2242答案：B5.在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。

A.估价方法B.估价目的C.估价时点D.估价对象状况答案：BCD6.假设开发法在正确地计算投资利息时，要注意把握( )。

A.应计息的项目B.计息的方式C.计息周期的长短D.计息期的长短答案：ABCD7.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于( )元/m2。

A.4800B.5124C.5800D.7124答案：C8.某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为( )元/m2。

A.1000B.1100C.1200答案：C9.收益法是以( )原理为理论依据的。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节习题及详解(第7~10章)【圣才出品】

房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节习题及详解第七章成本法及其运用第一节成本法概述一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．关于估价方法选用的说法，正确的是（）。

[2017年真题]A．旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B．估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C．估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用D．已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】A【解析】A项，在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本估价法。

B项，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因同类住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。

C项，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。

D项，开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的在建工程，如在建的商品住宅、写字楼、商场、宾馆等，理论上一般适用假设开发法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的房地产开发用地，理论上一般适用假设开发法、比较法和成本法估价。

2．成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A．在估价时点时B．在交易时C．在签订转让协议时D．在建造完成时【答案】A【解析】成本法简要地说是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

3．下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。

A．某标准厂房B．某体育场馆C．某待出让土地D．某写字楼【答案】B【解析】新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。

房地产估计-第七章收益法练习题参考答案

房地产估计-第七章收益法练习题参考答案第七章收益法练习题一.单项选择题1、收益法是以（B ）为基础的。

（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

,、收益原理，、预期原理,、未来原理八替代原理2、购买收益性房地产可以视为（D ）,实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。

,、一种收益，、一种房地产交易,、一种贷款，、一种投资3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息,则对该单位来说，这宗房地产的价值与（A ）万元的货币等价。

,、2000 , 、400,、4000 , 、100004、收益法适用的对象，是有收益或有（A ）的房地产。

,、潜在收益八实际收益，、客观收益，、正常收益5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（B ）都易于量化。

运营费用报酬率6、现代的收益法是建立在货币具有（C ）的观念上的。

,、投资价值，、市场价值时间价值资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年,现在已使用了5年，预计利用该房地产正常悄况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%,则该房地产的收益价格为（B）。

，、150. 56 万元B、154. 56 万元C、157.61 万元D、152. 69 万元28、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m,报酬率为8%,试求其40年收益权利的价格（A ）2 2 A、3899 元/ tn B、3865 元/ m22 C、3855 元/ m D、3920 元/ m2 9、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m,对应的报酬率为6%,试求假设其上地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（A ）o22 A、3252 元/ m B、3435 元/ m22 C、3565 元/ m D、3343 元/ m210、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m;B房地产的收2益年限为40年，单价3500元/ mo假设报酬率为6%,则比较两宗房地产的价格,B( A )cA、咼B、低C、相同D、无法确定11、不同年限的价格换算，对于运用（C ）估价时进行有关土地使用年限或不同收益年限的修正是特别有用的。

房地产估价师《理论与方法》章节练习与答案

房地产估价师《理论与方法》章节练习与答案2016房地产估价师《理论与方法》章节练习与答案第二章房地产及其描述多项选择题1、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括( )。

A.有形的实体B.土地的形状C.建筑结构D.立体空间E.建筑物的外观2、建筑物的所有权可以分为( )。

A.区分共有B.区分所有C.公有D.独有E.共有3、房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。

共有可分为( )。

A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有4、下列房地产权利的种类中，属于物权的有( )。

A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权5、下列属于一宗房地产的位置因素的`是( )。

A.方位B.坐落C.楼层D.临街状况E.交通条件6、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。

会引起房地产自然增值的因素有( )。

【2011年真题】A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高7、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。

A.给水B.排水C.电力D.通信E.热力8、按经营使用方式划分房地产的类型主要有( )。

A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营9、下列是收益性房地产的有( )。

A.农地C.写字楼D.仓库E.未开发的土地10、房地产按开发程度来划分，可以分为( )。

A.自由的房地产B.生地C.毛地D.熟地E.现房参考答案：1、【正确答案】：ABCE【答案解析】：房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。

房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。

2、【正确答案】：BDE【答案解析】：房地产所有权有独有、共有和建造物区分所有权。

房地产估价师房地产估价理论与方法第七章成本法及其运用综合练习与答案

房地产估价师房地产估价理论与方法第七章成本法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。

另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。

按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。

A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是土地成本。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。

A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。

A房地产开发公司应向B 村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。

2、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效经济年数为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效年龄为9年。

假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。

A.400B.628C.656D.700【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是分解法。

该幢写字楼的物质折旧额＝10＋200×4÷5＋250×9÷15＋（2000－10－200－250）×10÷50＝628（万元）。

3、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。

2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试答案模拟考试练习.doc

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试答案模拟考试练习考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。

A.客观收益 B.实际收益 C.有形收益 D.无形收益 E.潜在收益本题答案： 2、多项选择题未来净收益流的类型有（）。

A.每年基本上固定不变 B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减 C.每年基本上按某一个固定的比率递增或递减 D.其他有规则的变化情形 E.每年根据市场价格变化而变化本题答案： 3、单项选择题某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，建设用地使用权年限为50年，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------（）万元。

A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33本题答案：4、判断题工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

（）本题答案：5、多项选择题收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。

A.收益B.经营方式C.收益年限D.市场状况E.风险本题答案：6、判断题抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。

房地产估计-第七章收益法练习题参考答案-推荐下载

Ａ、潜在收益Ｂ、实际收益
Ｃ、客观收益Ｄ、正常收益
5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（ B ）都易于量化。
Ａ、成本Ｂ、风险
Ｃ、运营费用Ｄ、报酬率
6、现代的收益法是建立在货币具有（ C ）的观念上的。
9、已知某收益性房地产 40 年土地使用权的价格为 4000 元/ m2 ，对应的报酬率为 6%，试
求假设其土地使用权为 50 年，报酬率为 8%下的价格（ A ）。
A、3252 元/ m2
B、3435 元/ m2
C、3565 元/ m2
D、3343 元/ m2
10、有 A、B 两宗房地产，A 房地产的收益年限为 50 年，单价 4000 元/ m2；B 房地产的收
的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得 100 万元的
利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（ A ）万元的货币等价。
Ａ、2000 Ｂ、400
Ｃ、4000 Ｄ、10000
4、收益法适用的对象，是有收益或有（ A ）的房地产。
Ａ、投资价值Ｂ、市场价值
Ｃ、时间价值Ｄ、资本价值
7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为 50 年，
现在已使用了 5 年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益 10 万元，该类房
地产的报酬率为 6%，则该房地产的收益价格为（ B ）。
第七章收益法练习题
一、单项选择题
1、收益法是以（ B ）为基础的。（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去
的因素，而是未来的因素。
Ａ、收益原理Ｂ、预期原理
对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料电试力卷保相护互装作置用调与试相技互术关，系电通，力1根保过据护管生高线0产中不工资仅艺料可高试以中卷解资配决料置吊试技顶卷术层要是配求指置，机不对组规电在范气进高设行中备继资进电料行保试空护卷载高问与中题带资22负料，荷试而下卷且高总可中体保资配障料置23试时23卷，各调需类控要管试在路验最习；大题对限到设度位备内。进来在行确管调保路整机敷使组设其高过在中程正资1常料中工试，况卷要下安加与全强过，看2度并55工且22作尽2下可护1都能关可地于以缩管正小路常故高工障中作高资；中料对资试于料卷继试连电卷接保破管护坏口进范处行围理整，高核或中对者资定对料值某试，些卷审异弯核常扁与高度校中固对资定图料盒纸试位，卷置编工.写况保复进护杂行层设自防备动腐与处跨装理接置，地高尤线中其弯资要曲料避半试免径卷错标调误高试高等方中，案资要，料求编5试技写、卷术重电保交要气护底设设装。备备4置管高调、动线中试电作敷资高气，设料中课并3技试资件且、术卷料拒管中试试调绝路包验卷试动敷含方技作设线案术，技槽以来术、及避管系免架统不等启必多动要项方高方案中式；资，对料为整试解套卷决启突高动然中过停语程机文中。电高因气中此课资，件料电中试力管卷高壁电中薄气资、设料接备试口进卷不行保严调护等试装问工置题作调，并试合且技理进术利行，用过要管关求线运电敷行力设高保技中护术资装。料置线试做缆卷到敷技准设术确原指灵则导活：。。在对对分于于线调差盒试动处过保，程护当中装不高置同中高电资中压料资回试料路卷试交技卷叉术调时问试，题技应，术采作是用为指金调发属试电隔人机板员一进，变行需压隔要器开在组处事在理前发；掌生同握内一图部线纸故槽资障内料时，、，强设需电备要回制进路造行须厂外同家部时出电切具源断高高习中中题资资电料料源试试，卷卷线试切缆验除敷报从设告而完与采毕相用，关高要技中进术资行资料检料试查，卷和并主检且要测了保处解护理现装。场置设。备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。

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房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试题及答案模拟考试考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题直接资本化法的优点是（）。

A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 B.通常只需要测算未来第一年的收益 C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解 D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系 E.计算过程较为简单本题答案： 2、判断题资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。

（）本题答案： 3、判断题资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。

（）本题答案： 4、多项选择题运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含（）。

A.房地产抵押贷款还本付息额姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.建筑物折旧费C.房地产改扩建费用和所得税D.装饰装修的折旧费E.房地产税本题答案：5、单项选择题预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。

A.13B.15C.16D.17本题答案：6、多项选择题在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费本题答案：7、问答题某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。

房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇

房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案 1单项选择题：1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。

A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。

A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供给曲线表示()。

A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。

A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。

A.增加B.减少C.不变D.无法确定7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。

A.房地产开发商对未来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。

A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的'物品。

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某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。

该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。

一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。

附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。

该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。

请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。

A.建筑物剩余技术
B.土地剩余技术
C.市场剩余技术
D.房地产剩余技术
E.抵押贷款剩余技术
 某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。

该商店共有两层，每层可出租面积各为200㎡。

一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为240元／㎡。

且每年不变二层现暂空置。

附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元／㎡和180元／㎡，运营费用率为25％。

该类房地产的报酬率为10％。

试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。

A.收益
B.经营方式
C.收益年限
D.市场状况
E.风险
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。

（）
A.130.0
B.119.2
C.117.5
D.120.0
房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。

在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。

如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。

（）
A.13
B.15
C.16
D.17。