地产项目投资过程成本管理思路

第一阶段项目投资测算阶段成本管理

本阶段主要是拟投资的项目已经通过了董事局审批，然后依据《投资项目审批表》、《项目可行性研究报告》中的关键信息提出如下表，形成对项目投资成本管理轮廓。

项目投资测算阶段成本管理轮廓表

第二阶段概念设计阶段的成本管理项目投资确定后，设计院进行第一步的概念设计阶段，其目的是将项目投资的概算进行产品转化，要在投资测算的范围内将产品设计最大信价比从而使投资收益最大化。

设计院会根据投资项目的基本信息强排出几种概念方案，最终董事局投资委员会将依据投资总额选择出最适合方案。成本管理本阶段要关注概念预算的方案与投资总额之间的差额，原则上概念设计测算总额不能超出投资总额，同时也要关注项目投资建设周期与利润率之间的变动关系。

在本阶段将原B集团流程中的《项目概念设计任务书》进行部分简化，简化后内容如下：

一、项目概括

二、项目整体经济技术指标

三、项目成本管理目标

具体格式和内容《项目概念阶段成本管理》。

在本阶段可以参照以往《项目成本信息库》，参照的目标是通过对比来评定所选择的《概念设计》方案在成本方面的优势和劣势，从而可以提前筹划和布局项目成本管理的总思路。

第三阶段项目设计任务阶段的成本管理明确完成《概念设计》方案后，项目进入细化设计阶段。本阶段中将投资测算或概念设计阶段中很多的大项目进行深入一步的测算，而这些测算将更进一步的将原项目的成本管控轮廓进行细化和延伸。这将有助于后期的项目整体成本管控和动态项目跟踪管理。参照表单如下（详见附件《项目方案设计阶段成本管理》）：

第四阶段项目预算阶段成本管理项目预算是根据设计院给出的图纸基础上进行的施工图预算。预算根据施工图设计文件、施工组织文件、招投标资料合同、现行预算定额及有关文件编制的单位工程建设费用文件，是成本控制的依据。

项目预算阶段完成后，按照B集团的模式项目的开发公司*公司将项目总包给*建筑公司，开发公司与建筑公司之间的关联体现在《工程总包合同》中。

成本管理部门在此阶段需要关注几个方向：

（1）《工程总包合同》的总标的额是否超出项目总体预算；是否有下降的空间；

（2）《工程总包合同》的工期是否符合项目投资测算阶段的规划设计；

（3）《工程总包合同》中的各分项资金额度是否符合预算阶段的目标成本范围；

成本管理在本阶段的关键把控点——合同标的额要在项目成本预算的范围内，从项目落点源头开始成本管控。

*公司在实施过程中会将总施工合同转进行分项转包。成本管理在本阶段要关注几个方向：

（1）分包合同的标的总额是否超出总包合同标的额；

（2）分包合同的标的额和以往采购供应商信息库中同类同质的分包项目合同的标的额范围是否相符；如有差距，差距有多大；（3）超过一定限额的分包合同主体人的背景调查；（采购部门之前设立的《供应商信息库》会成为各个阶段成本管控的有利工具）

第七阶段项目后评估阶段成本管理项目后评估的是事后客观评价项目成本的科学合理性，合理地评价项目目标成本的执行情况，总结成本管理的不足，通过实际发生的数据和信息作为支撑来更新《供应商信息库》和《项目成本信息库》，而这些不断更新的信息库将会为未来新项目的测算和管理提供参照依据。

本阶段重要表单为《成本后评估报告》，此表单在此不再赘述，以原模板为准。