房地产前期策划报告

引言

目前，池州站前区的商业地产总量已接近饱和，人均商业地产面积达到1.5平方米，已经超过池州市其它区域及安徽省部分城市的现有面积。尽管总量已经饱和，但每年还有50-100万平方米的新增商业地产项目在建或等待审批。

本案作为7.6万方大型商业，如何在未来的商业市场竞争中，抢占市场先机，赢得一席之地？

此次报告将对针对本案周边竞争个案进行详细的产品调查，正所谓知己知彼百战不殆。并且对本项目（南地块3.8公顷）的地块自身的条件、环境和状况进行分析，给出开发商建议，以提供开发商参考。

我司非常荣幸能得到贵公司的认可，并为贵公司的项目提出我公司的建议和想法，随着双方合作的深入，我们亦能为贵公司其它项目提供更多的、更具针对性的方案论证报告，为贵公司决策提供准确的依据！

项目概述

一、项目立地条件分析

1、宗地四至及周边环境分析

本项目地块隶属于池州站前区，位于纬六路以北，纬四路以南，森林大道以西，经五路以东，紧临南面池州火车站及客运总站。总占地面积为7.6万平方米。

基本经济参数：

占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率建筑密度绿化率

南块（商业用地） 3.8万7.6万 2.0 30% 35%

北块（居住用地）9.9万15.8万 1.6 30% 35%

2、周边环境分析

——西临：甲地国际商贸城

甲地国际商贸城总建面积12万平方米，目前施工阶段，竣工及开盘日期未定，现处于预约登记阶段。其主要功能涵盖了精品批发市场、娱乐美食城、购物中心及酒店式公寓等综合性物业。

——东临：池州徽商城

该项目总建筑面积14万平方米，目前处于施工阶段，主要定位于以专业市场为核心的区域性综合型大市场，内设专业市场区、仓储物流区、配套商务区三大功能区，预计3年内全部建成。建成后将形成名优特农副产品、建材装饰材料、钢材、瓷器铜饰品、服装日用品、旅游文化用品等专区，辅以现代电子商务，仓储物流服务体系。

——南临：豪丰国际家居装饰城

该项目总建筑面积12万平方米，于今年年底竣工落成，规划引入一大批全国乃至世界知名品牌的经营商入驻市场，经营范围包括高档家具、陶瓷卫浴、管材塑材、窗帘布艺、地板门业、五金电器、油漆涂料、厨房设备、家居设计等，另外兼营商贸物流、酒店住宿、商务办公和餐饮休闲等。市场建成后，可容纳1000多户经营商。

本案周边商业分布

本案周边商业分布密集，目前都在施工建设中，未来2年内商业市场供应量庞大，对于尚未启动的本案来讲，前期定位及后期销售的压力是巨大的，因此，报告以下部分我们重点分析本项目所处的区域市场进行研究，从而对项目市场定位有更准确的把握。

本案

世纪广场 徽 商 城

甲地商贸城

池州上海城

豪丰国际家居城

池州客运站

池州火车站

十七号地块

二、竞争市场分析研究

1、池州站前区发展规划

根据站前区制定的规划，08年内完成站前区起步区（商务区）1.5平方公里的修建性详规和园区产业规划；

完成火车站、长途汽车站的站房建设，推动城际铁路和公交站房建设；引进2至3家投入超过5000万元以上的物流、商贸和市场建设项目入园；启动秋浦大市场（含建材、汽车贸易、家具、纺织等专业市场）和池州徽商大市场建设；完成招商引资2亿元以上；完成铜九铁路池州段铺架工作，力争年内客运列车开通池州；

完成市政府下达的安置房建设和属地居民搬迁任务。

精心谋划园区发展，聘请国内知名专家和业内人士，借鉴外地成功经验，科学编制园区建设和发展规划，制定好相关政策，从规划、政策上引导站前区高起点、高标准的发展。完成园区5公里的路网建设任务，园区建设面积达到1平方公里以上。加大招商引资工作力度，认真编制招商项目，落实招商责任，制定激励政策，调动各方面的积极性合力招商。努力把站前区打造成“城市交通的枢纽，现代物流的高地，投资消费的热土，休闲居住的乐园，文明和谐的窗口”。

“十一五”期间，站前区将成为一处集铁路、宁宜轨道交通、公路运输于一体的功能齐全、服务全面的区域，是承东启西，连接沪宁、融入长三角地区重要的客货运中转集散地之一。同时，随着安徽省“两山一湖”

旅游热线的不断升温，客流量也将大幅提升，这里将成为全市商贸、服务、旅游休闲中心和交通枢纽。市场潜力巨大，发展前景广阔。

结论：

近几年国家宏观调控，使住宅市场供求变化，大家认识到了商业地产的价值，一时间，商业地产风起云涌，本案作为一个大型商业，如何在未来庞大的商业市场竞争中，抢占市场先机，赢得一席之地？

我司认为：

池州站前区商业环境通过规划调整，将有较大的改观，商业档次和管理水平会明显改善，规划目标为池州商业地产的发展奠定了良好的基础。但是在商业地产的开发上，应该避免盲从，应充分依据区域经济环境以及周边商业特征对商业进行定位。

2、站前区商业房地产发展现状

供应量

截止2008年站前区商业市场总体量大增、当年区域新增在建商业项目5个，总供应量达到100万㎡。未来二年内随着新建大型商业项目的竣工及产权商铺的销售，该区域的商铺总量将处于放量态势。

商业功能

区域内商业城业态涵盖了汽车、家居装饰、家具、旅游商品、茶叶、五金、陶瓷、各类小商品批发、物流中心、娱乐、餐饮、休闲、购物等各种业态，并配套有酒店式公寓及办公产品，业态丰富，应有尽有，大大提高了本案前期产品定位的难度。

从站前区商业供应量来看，100万方的量对于本案未来的销售压力是巨大的，站前区在建商业项目产品规划起点较高，又有酒店、办公、百货等功能性设施，遂我司认为如何在现有产品的基础上合理定位以及充分挖掘商业产品特色将成为我们研究的重点。

在解决这些问题之前我司认为有必要对目前的商业开发形态进行细分研究，以便于寻找本案定位的研究方向。