都江堰青城山项目市场分析及建议
都江堰青城山国际休闲度假旅游区概要规划-112页资料精
青城山－都江堰国际休闲度假旅游区概念规划 初稿汇报会项目回顾 6月3日至6月9日，项目团队共12人赴项目实地考察，并与相关部门及领导进行沟通 6月16日经双方多次沟通，最终签署《青城山－都江堰国际休闲度假旅游区概念规划编制协议》 6月9日—7月10日，项目团队共计18 人投入研究与规划编制工作，期间经过了若干次内部研讨会 7月5日，进行项目内部汇报，大地奇创总规划师、北京大学旅研中心主任吴必虎、普渡大学旅游管理特级教授莫里森博士（Alastair M. Morrison)、阿特金斯旅游规划及景 观设计总监格雷格（Greg）与会，并提出了许多重要的意见和建议 7月5日——7月10日，对初稿进行修改与提升概念规划研究思路与规划框架背景分析与定位研究国际性休闲度假旅游研 究案例分析 发展趋势及特征分析国际性休闲度假旅游区 评价体系区域旅游开发现状研究现状分析差距与弥合空间布局及功能构建资源 及 特色空间布局及 功能分区片区区域现状分析交通 及 区位分区核心理念及 功能定位核心项目策划SWOT分析总体定位 主题定位 形象定位产品策划及游线 组织要素空间布局支持保障与实施方案 品牌及产品营销战略组织管理保障 人力资源保障 旅游卫生环境保障 安全及危机管理保障医疗保障 资金保障 生态环境保护从世界的追求与人的追求看休闲度假的时代意义更快更大更美丽更健康更强更高更从容更幸福繁忙而喧闹的世界与健康而完整的人生之间出现了巨大的裂缝找寻自我的回归之旅白色的纯净水性的从容安详蓝色的平静 绿色的健康宗教的心灵洗浴 艺术的怡情怡性回归自我、回归健康：世界卫生组织认为：健 康是一种身体、精神和交往上的完美状态，而 不只是身体无病，并据此制定了健康的十条标 准。
告别快餐生活的7R品尚回归•Refresh：身体的恢复 •Retreat：身心的回归 •Rebuild：信心与信念的重构 •Renew：人际关系的重建 •Reengineering：身体和心灵补充能量 •Refine：自身素质的提升 •Relearn：体验中的再学习身与心的全面回归：Body/Mind/Soul/Heart驶入“回归”的休闲“慢”车艺术城市休闲 温泉休闲山地休闲 湖滨休闲海滨休闲 乡村休闲巴厘——携虔诚之心让信仰重回故里 Bali, Indonesia从“教堂危机”到信仰重塑，宗教旅游将持续繁荣自然环境 气候温和多雨、四季绿水青山、万花烂漫、阳光、沙滩、海水、火 山 交通区位 是爪哇以东小巽他群岛中的一个岛屿，与首都雅加达所在的爪哇岛 隔海相望，相距仅1.6公里城市依托 雅加达 核心项目及配套 冲浪、巴厘民间舞蹈、祭祀活动、雕刻艺术博物馆、帆船、特色酒店景区氛围 热闹与静谧想融合;古老的神话与现代的生活相融合 营销管理 参与世界几乎所有的旅游交易会，寻找各种平台，借助各种语言进行 营销，集体营销发展特色 神奇的宗教文化、独特的巴厘艺术与优质的沙滩海洋完美结合重要借鉴•突出当地的特色：巴厘文化、巴厘艺术、独一无二的印度巴厘教 •用神秘的宗教与文化吸引人，用高级别的配套与项目留住人庆州波门湖——遗产和文化的“寻根之舞” Pomun Lake Resort, Kyongju, Korea遗产传承文明、文化滋养心灵自然环境 舒适宜人的空气环境，2580英亩的森林及起伏的山体，世界文化遗产 庆州遗址交通区位 距市中心8公里﹐火车站10公里﹐90分钟车程至釜山机场，有公共巴士 和Taxi连接市区和其他风景名胜区城市依托:世界文化遗产城市庆州（没有围墙 的博物馆） 核心项目及配套 文物古迹、民间舞蹈、高尔夫、温泉、游艇、帆船、博物馆、影剧院、 具有韩国风味的特色餐厅等 景区氛围 现代化高品味的生活融合韩国传统文化与艺术 营销管理 丰富的休闲度假构造、完整的招商引资系统,全方位菜单式的服务 发展特色 依托韩国最著名的文化遗产城庆州：“游庆州、看韩国”：集韩国传统 文化展示之大成重要借鉴 为游客提供贴心的菜单式服务（游线、项目） •将传统文化的某个点（舞蹈）发挥到极致，形成突出的特色 •完整的景区开发投融资体系，为景区发展提供源源不断的资金保障巴登巴登——顶级SPA之乡的水性温柔 Baden-Baden, German纯净与养生之水沐性灵，解尘忧自然环境 背靠青山，面临秀水,景色妩媚多姿，气候和谐温暖 交通区位 从德国慕尼黑驱车前往约3小时，从法兰克福中央车站前往约2小时，区 内交通发达 城市依托 法兰克福核心项目及配套 世界最古老、最漂亮的赌场、顶级温泉卡勒卡拉浴池、顶级赛马赛事 （“春会”、“大赛周”）、欧洲第二大歌剧院巴登巴登音乐厅、高级别高尔 夫和会议、购物、住宿体系景区氛围 奢华、舒适、欢快 营销管理 举办各种主题活动、运动赛事（如每年两次的赛马盛事），承办各种国 际会议发展特色 顶级奢华享受、顶级水疗Spa、国际会议 重要借鉴 •特色古堡型酒店、古赌场的打造，使传统与现代完美结合 •充分运用国际性会议和主题活动拉动区域发展 •一样的产品，不一样的极致化打造采尔马特——冰雪筑就的运动养生之极 Zermatt, Switzerland在离天空好近的纯净之地享受人生自然环境 阿尔卑斯山脉的象征－美丽的冰川、环境优雅、空气清新交通区位 地处马特宏峰地区，与洛桑、因特拉肯、苏黎世、卢赛恩等地风 景区距离近且交通便利 城市依托 苏黎世、卢赛恩核心项目及配套 Valtournenche滑道、马特宏峰高尔夫球俱乐部、阿尔卑斯山博物 馆、小木屋、浪漫园顶冰屋等 景区氛围 滑雪者的天堂;小镇充满热情的瑞士风情营销管理 推出春季暖阳及夏季滑雪等特色旅游套餐服务、开发辅助体育项目酒店数量 采尔马特地区现有酒店108个，房间数6,511间 发展特色 “冰川之城”：唯一一个全年均可享受滑雪的旅游胜地重要借鉴 •将资源特色演绎到极致 •全季节体验旅游体验体系 •以滑雪运动为核心构筑完整的运动休闲体系巴塞罗那——与“欧洲之花”一同呼吸艺术 Barcelona, Spain用艺术魔方搭建的心灵之屋发展特色 艺术城、时装城、商展城自然环境 气候宜人，空气湿润， “欧洲之花” “世界上最美丽的城市”独特的“巴塞罗那卡”、遍布市区的信息服务中 心交通区位 地处地中海沿岸，毗邻法国，与西班牙北大西洋沿岸及各大中心城市重要借鉴交通方便•加入国际化组织，形成独特的全球营销体系城市依托 国际化城市巴塞罗那•以丰富的主题活动吸引游客重游核心项目及配套 环球影城主题公园、体育中心、俱乐部、博物馆群、会议场所、影剧 院、赌场、酒吧等 ;便利的交通网络•独特的“巴塞罗那卡”、遍布市区的信息服务 中心 •用多层级的博物馆强化文化氛围景区氛围 舒适、热闹、浓厚而独特的艺术文化气息营销管理参与了40多个全国和国际的组织，如欧洲艺术城市（Art Cities in Europe）、 艺术旅游通道（Art Travel Pass）、欧洲会展城市联盟（EFCT）、国际大中型 会议联合会（ICCA）、奖励旅游协会（SITE）等等主题活动： 2000年的主题是音乐 2001年是艺术、博物馆和国际会议年 2002年是高迪年(Any Gaudí) 2003年是设计之年(Any del Disseny) 2004是年全球文化论坛 (Fòrum Universal de les cultures) 2005年是 “营养、烹饪和美食年”(Any de l’Alimentació, laCuina i la Gastronomia)普罗旺斯——熏衣草引领的乡村回归 Provence, France田园永远意味着真实的梦想自然环境 美轮美奂的田园风光、肥沃的山谷、耀眼的阳光、广阔的平 原、碧海蓝天 交通区位 通往法国南部的最佳中途站，火车直接贯穿亚维农、马赛、 土伦、坎城、尼斯、摩纳哥 城市依托 马赛、尼斯核心项目及配套 山花（熏衣草）浪漫的田园风光、古堡、古镇、古城、艺术 馆、乡村酒店、顶级葡萄酒庄园、景区氛围 恬静、安逸、舒适、充满艺术气息与乡村田园风味营销管理 举办各种具有浓厚乡村气息的节日活动，例如：蒙顿柠檬节、 亚维农艺术节、歌剧节、熏衣草节等发展特色 •古遗址的保护性开发 •田园风光与传统气息与时尚体验完美结合 重要借鉴•充分利用塞尚和凡高等艺术家的世界影响力进行形象推广 •以独特的产品吸引游客：葡萄酒、熏衣草 •以贯穿全年的主题活动吸引游客重复到访一看国际休闲度假旅游区的标准国际休闲度假旅游呈现出什么样的发展态势？ 国际性休闲度假旅游区的评价标准如何构建？国际休闲度假旅游区的发展之路为了满足少数统 治者消磨休闲时 间的需求，出现 了以公共浴室和 旅店配套等休闲 度假设施随着中产阶层规模的 扩大，大众化休闲度 假出现，具有医疗性 质和保健性质的环境 质量优越的地域成为 了人们竞相追逐的区 域伴随着度假旅游的大发 展，出现了以夏季休闲 度假为主要目的的海滨 旅游度假区和以冬季休 闲度假为主要目的的山 地休闲度假区休闲需求急剧膨胀， 大多数欧共体国家有 一半以上的人口每年 离家休假至少一次基础配套阶段康疗保健阶段品牌塑造阶段国际性休闲旅游度假区的综合标准要素Common Characteristic综合标准要素(Comprehensive Criterion)Nature &.Ecology (ComfortablenessIndex)Location &.Transportation (Accessibility Index)Humanities Environment (Hospitality Index)Service Facilities (CompletenessIndex)Product System (Diversity Index)优良的空气质量 宜人的温湿度 低噪音环境 纯净的水质 高覆盖率的绿化 严格的生态保护便利快捷的交通 和谐的社区氛围 系统的安全保障 齐备的康疗设施特色城市依托 独特的建筑形态 通畅的信息指示 特色鲜明的主题精致的景观设计 得力的应急保障 优质的景区景点宜人的城市环境 完善的城市旅游体系 多层级的住宿体系良好的居民素养特色会展设施国际标准的标识体系美妙的美食佳肴微笑的服务技巧迷人的旅游商品丰富的娱乐设施、节庆活动国际性休闲度假旅游区的发展共性也就构成了对休闲度假旅游区进行评价的标准体系二看青城山－都江堰国际休闲度假旅游区与国 际标准之间的差距？青城山－都江堰打造国际休闲度假旅游区的优势与劣势在哪？如何弥合青城山－都江堰与国际性休闲旅游度假区之间的差距？资源现状分析从国际休闲度假的特点重审青城山－都江堰的资源优势旅游资源的评价休闲度假五星级资源人居环境：年均气温15.2℃,森林覆盖率59.59%,城市绿化 覆盖率43%,空气质量和水质常年保持国家一级水平； 长寿文化：全市人均寿命77.1岁,高出全国平均水平5.7岁, 是著名的“长寿之乡”。
青城山策划案
别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。
——引自（现代汉语词典）目录前言市场分析一、 大市场环境二、 成都别墅及小型住宅市场特性三、 青城山区域市场特性产品分析一、 本项目概况二、 本项目关键制胜点三、 本项目优劣势分析投资回报分析一、 建筑成本二、 销售成本三、 市场价格预测四、 投资回报计算策划销售一、 本项目策划重点二、 销售准备工作重点三、 推盘时机四、 造势运动市场分析一、 大市场环境1、利多因素a、政府坚持以扩大内需牵动经济，采取各种措施鼓励消费者购房、购车，并且伴随基建的规模化发展，一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产生。
b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳定，鼓舞消费信心。
2、利少因素a、W TO的加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严重，近期房市低迷直接体现出这一点。
b、股市动荡，虽然有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济不稳定所带来的风险。
二、 成都别墅及小型住宅市场特性1、二环路以内小型住宅以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了这批楼盘的所有内涵。
但除此之外，这类住宅的别墅特征非常牵强。
2、二环路与三环路之间的小型住宅锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地理位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一种折中的高品质居家生活梦想。
不足之处在于，它们依然不能宁静致远，过于喧嚣，并且容积率偏高。
3、成都近郊的小型住宅从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有一定的市场，它们宣扬的最大卖点是环境，只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方式。
但到目前为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳定。
而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。
如青城白鹭洲的人工湖，青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。
成都青城山文化旅游综合体项目策划方案
劣势： 1、产品单一，配套功能缺失，商业空心化； 青城山区域一直以“度假养生居住”概念为主导，但产品线主要以住宅类产品为主，
导致区域整体“度假养生”概念弱化，与目前的中高端群体休闲度假养生对于品质、服务以 及个性化的多方位需求差距较大，区域整体发展的不协调症状日益明显；
2、先天资源未充分挖掘，整体开发和运营层面较低，区域成熟度和人气不够 区域未来几年的规划和愿景在度假配套功能方面有一定的倾斜，但从目前整体旅游
优势：
2、地理位置和交通便利性（成都后花园的首选位置） A 成都后花园的理想位置之选： 项目距离成都市区1小时车程；成灌高速、成青快速路、快
铁专线的交通路网组织，其通达性和便捷性在大成都区域首屈一指， 合理的1小时时间成本和较低的交通成本使本区域成为成都地区后花园 的理想首选；
B 地处川内交通咽喉，集散力和辐射力强： 青城山区域与成都市区的有效搭接，使得本项目借助成都市
地产开发的方向分析，一种为借助传统旅游地区概念，以高度星级酒店为开发切入点，形成 规模集群，未来2-3年内投入的5星级酒店大概在8家，另一种为集中开发居住类产品的同时， 仅限于为居住项目自身规划少量的社区商业服务配套设施，其价值对整体区域印象的改观无 根本作用；两种开发方向或在今后陷入恶性竞争（酒店）或不具备长效运营能力（项目配套 商业），整体旅游地产开发仍处于低层次阶段，市场无亮点；
区的辐射带动作用成为川内核心旅游目的地；同时本区域又是川西、 川藏交通中转点，其已经具备旅游集散和中转的功能，同时高铁目前 已开通重庆快线，大大增强了青城山的交通覆盖面；区域辐射力较其 他旅游资源更具唯一性；
优势：
3、独特的人文和自然景观资源 拜水都江堰-问道青城山鲜明的总结出本区域独特的人文和自 然景观资源，地域特色的深度挖掘和旅游度假休闲氛围的有效搭接， 完全可以塑造出极具地方特色和个性化的休闲度假养生产品，其不 可复制性与生态资源的稀缺性共同构建项目的两大核心价值；
都江堰市场调研报告（终结版）_图文（精）
都江堰市场调研报告（终结版）_图⽂（精）⽬录第⼀章都江堰城市概况 (1)⼀、城市区位 . (1)⼆、城市性质 . (1)三、城市规模 . (1)四、功能定位 . (1)五、城市交通 . (1)六、经济⽔平 . (2)七、⽀柱产业 . (2)⼋、发展⽬标 . (2)九、总体策略 . (2)⼗、交通规划 . .............................................................. 2 第⼆章都江堰房地产概况 (3)⼀、都江堰房地产整体市场状况 . (3)⼆、都江堰房地产板块分析 . (4)三、典型楼盘分析 . (5)1、都市.美丽洲 . (5)2、林涧花语 . (6)3、丽⽔青城 -玫瑰园 . (8)4、上尚春天 . (9)5、⽔都豪庭 . (9)6、兰花村 . (10)7、清⽔⼈家 . (11)8、⽔印长滩 . ............................................................ 11 第三章宗地概况及SWOT 分析 .. (12)⼀、产品规划 . (12)⼆、项⽬开发计划⼆:⾼端产品(⼩⾼层、连排别墅 (12)三、项⽬收益 . (13)四、销售价格 . (14)五、效益测算 . (15)六、购买⼟地成本分析表(起拍价 67万元 /亩 (16)七、⾼端物业形式经济指标 . (16)⼋、现⾦流量估算 . (16)1、优势 . (16)2、劣势 . (17)3、机会 . (17)4、威胁 . ................................................................ 18 第四章结论 (18)都江堰⼀宗⼟地市场调研报告第⼀章都江堰城市概况⼀、城市区位都江堰市位于成都西北⽅向,距成都市仅 39公⾥,处于“九寨、黄龙—成都、都江堰—乐⼭、峨眉”黄⾦旅游线的枢纽,区位优越,境内⾼速公路、国道、省道和铁路运输,构成了四通⼋达的交通⽹络,成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽,其经济辐射半径⽴⾜成都,覆盖西部九省⼀市。
都江堰青城山项目市场分析及建议
在售产品类型
独栋别墅
联排别墅
双拼
主力户型
296-469平方米
164-177平方米
212、215平米
均价
2.2万元/平米
1.56万元/平米
1.8万元/平米
开盘时间 销售情况 客户情况
2010-06
2010年6月5号第一批开盘，推出48套，8月21一期第二批，推出28套；开盘当天成交量达90%。一期一、 二批次已基本售完，目前在售一期三批次。 2010年6月开盘至今，共售出260套左右。
配套
800亩商业集生态商务办公区、五星级酒店、主题乐园和高端商业于一体 ，包含大型MALL 、商业街 、风 情酒吧街 、特色商店 、家庭娱乐中心，高尔夫球场
在售产品类型 独栋别墅
叠拼别墅
洋房
主力户型
220-300平方米
110-150平方米
80-90平米
均价 开盘时间 销售情况
水疗会所 分体独立院落 175-212平米 1.5万元/㎡
2008年3月22日 自2008年开盘至今，共售出240套左右。
小公寓（精装） 49-130平米 1.4万元/㎡
80%是成都客户，10%-15%是来自例如北京、上海、深圳的外省客户。成交客户以40-50岁中年 人群为主，多为单位中的高管,或私企老板。
销售套数 40套
销售占比 53％
项目名称 开发商 位置
项目基本情况
配套 在售产品类型 主力户型 均价 开盘时间 销售情况 客户情况
假日青城365宅院
中铁瑞城置业有限公司 都江堰市青城山镇青景村，距规划的成都至都江堰快速客运铁路终点站仅200米左右
占地面积194亩，建筑面积68483平方米，容积率0.5，绿地率50%
青城山调查报告
青城山景区楼盘考察报告考察目的：结合其他近似项目的相关情况，通过地理位置、户型、周边配套，以及交通、客户群和经营销售情况等的具体分析，为丹景山项目提供参考。
考察时间：2014年6月19日-20日行程安排：6点40出发，9点多乘坐动车抵达青城山，乘坐102路到达大观镇，再乘坐私人面包车目的地进行实地考察。
调查对象：“青城·山里”、“青山·逸品”、“青城·花语墅”、“青城·丽景”“青城·山桃源圣地”以及周边其他项目。
调查方式：实地考察+周边走访（当地居民、社区工作人员、售楼中心）考察人员：李雪英、张欢欢、杨东委第一部分重点项目详细情况介绍：【一】青山逸品地理位置：都江堰市大观镇红梅村。
项目概况：2008年9月开盘，开盘价3000-3500元/平方米，。
项目主推：配套服务健全、休闲养老物业费：1.5元/月周边配套：蔬菜粮食由公司生态农场供应，直接送至小区内供业主选购。
另外，小区内还配备有满足日常所需的超市、餐厅，以及供休闲娱乐的茶馆和麻将馆，和篮球网球乒乓球一场多用场地。
附近配有卫生院。
交通：未来政府将会斥巨资修建水磨旅游环线（与青城后山连通）。
定位：旅游地产、养老地产、投资地产。
客户人群：40-60岁，用于周末游玩，暑期避暑，以及养老。
经营模式：与政府联建。
销售情况：该项目总共修建148套，至今还有30多套房屋未出售，目前销售价格为6000多元。
优劣势分析：由于历史原因，该项目为联建项目，土地成本低【二】青城花语墅地理位置：都江堰市大观镇桃源村项目概况：2011年5月开盘。
项目亮点：“这里的花园比房子大”项目主推：一居(45㎡)、二居(46㎡) 、独栋别墅（90㎡）总占地面积：总建筑面积物业费：1.8元周边配套：蔬菜粮食有小贩直接到小区内售卖。
小区内配备有购买日用品的超市，还有餐厅，以及休闲娱乐的茶馆和麻将馆。
附近配有卫生院。
交通：公交线路方面有环山旅游专线；高速公路方面有成灌高速。
青城山旅游营销策划方案
青城山旅游营销策划方案1. 引言青城山是中国四川省成都市著名的旅游景区，以其秀丽的自然风光和丰富的历史文化而闻名于世。
然而，在激烈的旅游市场竞争中，青城山需要一个全面的营销策划方案来吸引更多游客，提升其知名度和竞争力。
2. 市场分析2.1 目标市场青城山的目标市场主要分为三个群体：国内游客、国际游客和本地游客。
国内游客是青城山最主要的客源市场，占据了绝大多数的游客数量。
国际游客市场也潜力巨大，可以通过提升景区的国际知名度和便利的交通条件来吸引更多的国际游客。
本地游客是一个重要的客源市场，他们可以在周末或节假日来青城山消费，而且可以成为青城山的忠实游客，通过口碑宣传吸引更多的游客。
2.2 竞争对手分析与青城山相邻的竞争对手有九寨沟、峨眉山等景区。
这些景区都拥有独特的自然风景和丰富的历史文化，与青城山有一定的竞争优势。
在吸引游客方面，其他景区的价格、服务和市场推广都具有一定的竞争力，需要针对这些竞争对手找到合适的差异化策略来吸引更多游客。
3. 目标和策略3.1 目标通过营销策划，实现以下目标：(1) 增加游客数量：每年使游客数量增长10%以上。
(2) 提升游客满意度：通过提供高质量的服务，提升游客的满意度，增强他们对青城山的回访意愿。
(3) 提高收入：通过合理定价、旅游产品的开发和精细管理，增加青城山的收入。
3.2 策略(1) 产品策略：开发多样化的旅游产品，包括自然风光观赏、历史文化体验、户外运动等，满足不同游客的需求。
(2) 定价策略：根据市场需求和竞争定价，合理高效地确定青城山的门票价格和其他服务的收费标准。
(3) 渠道策略：建立专业化的营销渠道，与旅行社、在线旅游平台等合作，提升产品的可见度和销售渠道的拓展。
(4) 促销策略：通过各种促销手段，如定期的旅游展览、优惠门票、特殊活动等，吸引游客，增加销量。
(5) 品牌建设：加强青城山的品牌印象，提升其知名度和美誉度，成为游客心目中的首选目的地。
都江堰青城山旅游区规划建设方案
（七）加大旅游宣传促销力度。 （八）加快完善投融资体系。 （九）全面整合旅游产业要素。
1.保护三星堆无形资产。 2.强化区域协作。 3.优化旅游软环境。 4.创新旅游管理体制。
第二十三页，共23页。
成都→卧龙1日游。 成都→都江堰/青城山→卧龙2日游。
2.加大宣传促销力度。
第十五页，共23页。
（六）加快旅游环境建设，改革投（融）资渠道。
加快旅游人才队伍建设，规范旅游从业人员、个体经营者的服 务行为，加强社会治安综合治理，营造热情、礼貌、有序、安全的 旅游氛围，优化旅游环境。积极转换经营管理机制，建立多元化的 投融资体系，引进社会资本加快宾馆、景点等经营性项目建设。预 计卧龙中华大熊猫生态旅游区的开发建设资金约需7.8亿元。
第十六页，共23页。
《三星堆古遗址文化旅游区规划建设方案》
三星堆古遗址文化旅游区的规划和建设，旨在充分发挥 三星堆遗址的国际品牌优势和不可模仿、不可复制的垄断优 势，有效保护和合理利用文化遗产，全面整合三星堆遗址及 周边区域内的古蜀文化遗迹和其他旅游资源，加快建设旅游 基础服务设施，促进区域旅游经济协调发展，打造以三星堆 古遗址为核心，以广汉市旅游名城为载体，以世界旅游目的 地为目标的中国东方历史文化旅游精品。
（四）创建中国优秀旅游城市。 （五）加快旅游配套基础设施建设。
第二十一页，共23页。
（六）合理组织旅游线路。
1.国内游线。中国精品古文化旅游线：北京-西安-成都（广汉）； 北京-成都（广汉）-拉萨，北京-成都（广汉）-昆明。
2.省内游线。四川世界级综合旅游线：成都—广汉—九寨沟。成 都平原世界遗产综合旅游线：青城山—都江堰—成都—广汉，广汉— 成都—乐山—峨眉山。成都平原古蜀文化世界精品旅游线：成都金沙 遗址—十二桥遗址—广汉ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ星堆遗址—温江鱼凫古城—新津宝墩古城。 三国文化旅游线：成都—广汉—德阳—绵阳—剑门蜀道。
都江堰市房地产市场调研报告
天府国际凤凰城
成灌高铁 竹径悦山
政 务 金 融 版 块
恒大云锦华庭
永安壹号
成灌高铁
成汶线
售罄产品 清水产品 精装产品
【住宅项目情况】
板块
蒲阳工 业 板块
政务金 融 板块
项目名 称
山水 颐墅
禹通宝 誉 府
恒大云 锦
华庭
弘阳都 江 府
天府国 际凤凰 城
竹径悦 山
物业类型
洋房、合 院
小高层， 高 层 高层
洋房、高 层
高层、公 寓、商业
高层，洋 房别墅
主力面积 （㎡）
128-146 /260-276
119-191 80-140
高层：95105
洋房：135
住宅70119
公寓39-75
109-129
2.01-2.29 来访 成交
26 8
7
0
58 73
19 0
42 18
8
0
成交均 价
清水洋 房
9000
清水 8300
18000元㎡
11500元/㎡ 13500元/㎡
2590/ 2759 叠拼 2400 —— 2800 —— —— 5000
—— ——
顺销在售
活动：财神宴活动
顺销在售
1月11日128套清水开盘
三期待开
周末暖场活动
顺销在售 顺销在售
9月16日推出四孖屋，总共79套房源， 产品均为80㎡的合院，已售罄；
该项目目前剩余36套房源，无活动
2020年都江堰市场调研报告
四川中原二级市场营运一部八组
01
都江堰市场监控
Planning position
成都青城山别墅项目发展建议全案-86PPT
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
青城山镇
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
总地来说，这些项目的建成和投入使用，将为青城山带来巨大 的人流，增强青城山旅游吸引力，将使青城山整体投资价值呈几何倍 数增加。这些项目均在本项目用地附近，将能提升本项目未来市场中 的竞争优势。
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
综合旅游度假资源的重新整合
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
规划将使青城山镇由成都远郊变为近郊，同时拥有成都、青 城山、都江堰等各方位便利的交通条件； 处于休闲度假资源中心带，同时拥有青城山、芒城古镇、 巴蜀大观园、高尔夫球场、街子古镇文化、文锦江温泉等优势资 源；
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
青城山的自然生态环境是其他区域无法企及的天然优势，是青城山独具魅力 之处，也是房地产发展首要的依托点，成为郊县里最适宜人居的地区。
人文积淀
道教文化为居住环境提供了浓厚的文化积淀，借势青城山本身的文化精髓， 居家也具备了独有的底蕴，享受到的是身心的双重熏陶。该优势具有不可复制 性。
项目名称 高尔夫球场 千亩 荷塘 环山旅游通道 巴蜀大观园 东软 大学 芒城 古镇 规模上千亩 休闲娱乐场所（拟建中） 环绕青城山进行快速旅游通道的建设 占地千亩，将在3年内投入使用 东北大学和北京大学打造2000亩西部最大的软件园，可容 纳一万多名师生。 古城遗址，“宝墩文化”之一。为探索三星堆遗址文化的渊源 提供了重要途径，昭示着古蜀文明的起源。 简介 位置 青城镇大观镇 都崇路旁 大观镇中心 环绕青城山 青城山镇 青城山镇
青城山项目可行性分析
想住区。
2）交通便捷——渡假最佳居所 成青（成都-青城山）旅游快速通道已经全面通车。成都到青城山的车程将由现 在近1小时缩短为半小时。成青快速通道起于成都市区三环路，沿光华大道经温江直 达青城山风景区，道路全长42.1公里。快速通道有效地突破了通往青城山的交通瓶颈 ，青城山将随着城市的发展和品质生活的提升，成为高端人群在风景区居住的最佳选 择居所。
休闲度假旅游型、世界 双遗产区域
诠释
青城山作为世界双遗产旅游胜地，其气 韵天成的自然生态、不可复制的地理位 臵等为房产开发创造了得天独厚、不可 替代的绝佳条件。 成灌高速、老成灌路、成青快速通 道,106国道,环山公路 地势连绵起伏，植物茂盛丰沃，道教名 山清幽宁静 距都江堰主城区需近25分钟路程,一半 为盘山公路,出行采购不便。 占地面积300亩，周边可开发林地达 9000亩,开发配比100:5 自然落差，坡地利于山地低密度建筑物 业开发 满足风景区旅游规划要求，建筑风格为 低密度园林建筑群，屋顶为坡屋顶
中国青城 2期
环山路、环 山渠
玉堂镇
106省道
中兴镇
青城外山 地块所在 地
天下青 城3期 美墅半 岛 青城 神韵
蜀绣 潮蓉 碧水 青城 青城 青城 雅舍 青城山镇
青城山 镇
置信芙 蓉青城
广居民 生项目
上 善 栖 大观镇
高山 流水 高尔 国际 街子镇
新丽江
大观-街 子镇
未开盘 在售盘
力迅.我 的部落
成青快速通道
交通 环境 配套 规模 地块资源 限制条件
组织便利 自然资源好，城市稀缺 性风景 生活配套主要依托都江 堰主城区,周边配套不足 规模优势明显 丘陵地形 规划要求限制
本项目属于名胜风景区内以别墅开发为主体的大规模项目,适 宜开发以休闲、养生、度假为主的中高档别墅楼盘。
拜水都江堰,问道青城山
特色旅游——
游乡 村 旅
特色旅游——
数字化中心
周边资源——
二王庙
二王庙原名“崇德祠”，寓意李冰治水 有功，人们推崇他的恩德。（公元４９４年） 仅塑李石像一尊 宋开宝五年（９７２），成 都平原五谷丰登，人们怀念李冰疏江导水的 恩德，增塑像李二郎石像一尊。宋、元两代， 李冰父子先后敕封为王，故将崇德祠改为二 王庙。从此，蜀人敬李冰如神明。 自五代王建踞蜀后，因李冰父子相继赦封 为王，更称今名。庙内梯回壁转，亭殿交错， 飞檐叠阁，雄伟庄严。漫步其间，似入“先 都”。 壁间刊刻的“深淘滩，低作堰”等许多 治水格言，是我国古代治水经验的种结。彩 塑的李冰父子及历代“堰功”像，雕刻生动， 技艺精湛。
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李冰主持创建都江堰，使长期苦于水旱 灾害的川西平原一下成了富庶的、世人瞩目 的“天府之国”，人民对他的感戴之情是没 齿难忘的。纪念李冰的活动始于何时，史无 明文记载，已无从查考。 东汉李冰圆雕石像的出土提供了有力的 佐证，说明在1800多年前的东汉时代，灌区 人民已经开始纪念李冰了。齐建武(公元 494—498年)时，益州刺史刘季连将都江堰 渠首“望帝词”迁到郸县，以原庙改招李冰， 名祟德庙。唐太宗时(公元712—756年)，褒 封李冰“神勇大将军”。玄宗幸蜀，迟封李 冰为“司空相国”。 唐代“春秋设斗牛”纪念李冰。宋太祖 赵匡撤治修崇德庙，扩大了庙基，增塑了 二郎像。伏龙构也成了纪念李冰的庙宇。 陆放翁有《伏龙洞观孙太古画英惠王像》 诗，足以说明李冰在宋代已经封王。宋开 宝七年改封李冰“广济王”，定为每年祭 招一次。 宋代中期改为春秋二祭。宋代的祭招 活动，规模宏大。范成大《离堆行》中有 “到羊五万大作社，春秋伐鼓苍烟根”的 诗句。《独醒记》中说：“水康军祟德庙 招李冰父于……词把之盛，每岁用羊四万 余头。凡买羊以祭，偶产羊羔者亦不敢 留。”
都江堰旅游景区现状分析及对策研究
都江堰旅游景区现状分析及对策研究都江堰旅游景区现状分析及对策研究2012级工商管理陈伟摘要：都江堰是举世闻名的古代大型水利枢纽工程，也是四川省重点发展景区。
本文主要讨论都江堰的旅游发展现状及发展前景，并分析景区现存的一些问题，同时针对这些问题提出一些解决方案。
关键词：都江堰; 旅游六要素; 解决与发展一．都江堰景区简介及现状素有“问道青城山，弃水都江堰”之称的千年古都都江堰市是中国著名旅游城市，其中都江堰景区是其两大支撑之一。
都江堰风景区坐落在成都平原西部的岷江上，位于四川省都江堰市城西。
都江堰不仅是举世闻名的中国古代水利工程，也是著名的风景名胜区。
附近景色秀丽，文物古迹众多，主要有伏龙观、二王庙、安澜索桥、玉垒关、离堆公园、玉垒山公园、玉女峰、灵岩寺、普照寺、翠月湖、都江堰水利工程等。
1982年，都江堰作为四川青城山-都江堰风景名胜区的重要组成部分，被国务院批准列入第一批国家级风景名胜区名单。
2000年联合国世界遗产委员会第24届大会上，根据联合国《保护世界文化和自然遗产公约》第一条第二款有关文化遗产定义的规定，由于都江堰水利工程历史悠久、规模宏大、布局合理、运行科学，且与环境和谐结合，在历史和科学方面具有突出的普遍价值，因此都江堰被确定为世界文化遗产。
2007年5月8日，成都市青城山--都江堰旅游景区经国家旅游局正式批准为国家5A级旅游景区。
但都江堰景区作为成都一日游的目的地，旅游经济效益不明显，由于处于九寨沟--黄龙旅游地的形象遮蔽之下，长期以来处于过路游的尴尬境地，旅游业发展状况不尽如人意。
因此要着重发展特色旅游，加速旅游产业升级，吸引更多游客游客驻足。
二．都江堰景区“吃、住、行、游、购、娱”六要素的利与弊（一）、“吃”旅游景区的餐饮是旅游业的重要组成部分，它不仅反映着当地人特有的饮食习惯，也反映着该景区旅游业的发展状况。
都江堰景区拥有众多特色美食，如白果炖鸡、尤兔头、洞天乳酒等，吸引着众多游客来此。
对一个旅游地进行旅游资源分析
地理区位青城山市场区位条件极为优越，毗邻中国西南地区中心城市、旅游中心城市、四川省省会成都市，位于四川省都江堰市西南、成都平原西北部、青城山-都江堰风景区内，距成都68公里，距都江堰市区16公里。
成都市市总人口2003年末为1 044．31万，其中非农业人口386．23万。
成都到青城山主要有两条通道，一条成灌高速公路，距离为54公里；另一条是老成灌公路，距离为68公里。
据调查，成都都市民在出游空间规律上，表现出对市郊景点的明显偏好，市民趋向于选择级别较高的传统景点，如都江城山一都江堰旅游的就有397人，占总数的93％。
可见，成都市巨大的潜在旅游市场和较高的出游率为青城山提高了充足的客源。
另外，四川省旅游大省形象为堰、青城山、新都宅光寺等。
在被调查的425人中，到过青成都吸引了大量的旅游者，也为青城山提供了广阔的旅游客源市场。
首先，作为四大道教名山之一的青城山，与省内的四大佛教名山之一的峨眉山同属于山岳型的旅游地。
邻近地区大邑西岭雪山和花水湾国家级旅游度假区；邛崃市的天台山、临邛古城、平乐古镇等资源，阿坝州的四姑娘，卧龙自然保护区等。
1．3交通区位——可进入性交通是旅游业的支柱之一，对旅游地的发展有着重大的影响。
旅游交通不仅要随着旅游业的发展而发展，而且要与旅游地的发展相协调。
从旅游客源地到旅游目的地的旅游交通供给看，快捷、通畅的交通可以使旅游地的发展条件宽松，进而对旅游需求起到引导和推动作用。
反之，就会成为旅游需求的阻碍因素，进而成为旅游的发展瓶颈。
设计时速为120公里、双向6车道的成灌高速公路的建成，改善了青城山的可进入性。
成都到都江堰行车时间从原来的l一2个小时缩短到30分钟。
都江堰到青城山段是投资1．8亿元修建的人机相分离、被司机称为准高速公路的青城大道。
外地游客到青城山一般以成都为中转站，而成都发达的航空、铁路、公路交通网络大大提高了青城山的可进入性。
交通的便捷性和畅通性有力地促进了青城山旅游地的发展。
青城山旅游经济现状分析
青城山旅游经济现状分析道教文化观光旅游,是青城山景区旅游的文化主线,是青城山旅游产业的“魂”,应贯穿于青城山旅游产业和产品开发之中青城山是川西旅游环线上重要的风景名胜区之一，地处都江堰市青城山镇。
青城山风景名胜区依托“青城天下幽”自然生态环境和中国道教名山厚重的文化底蕴，被首批列入国家级风景名胜区，2000年又被联合国教科文组织确定为世界遗产保护地。
青城山旅游经济发展面临的挑战与机遇这几年，都江堰市委、市政府加大了青城山景区环境综合整治投入，注重了景区业态调整和旅游营销宣传，景区旅游综合经济有了大幅度增长，但是社会经济效益却不尽如人意。
青城山旅游综合收入1.6亿元，仅占都江堰市旅游综合收入13亿元的12.5%左右，只占全省旅游综合收入560亿元的0.28%左右，青城山旅游经济增长速度与川内旅游区相比，明显低于乐山、峨眉山的发展速度。
青城山旅游经济实力发展缓慢，表面原因是景区旅游留不住人，旅游消费水平低。
造成这些问题有以下深层次的主客观原因：第一,景区相关管理条例纲性制约。
按照建设部《风景名胜区管理暂行条例》，核心景区只能做减法，不允许任何新的建设行为；二级景区建设也受到《条例》纲性限制。
“门票青城山”受遗产保护地和景区《条例》约束，景区发展空间受到极大的限制和制约，青城山难于与时俱进，推出更多与游客需求结合的参与性、娱乐性、刺激性、享受性的新产品。
青城山尽管列入了《世界文化保护遗产名录》，但是，我们的思维和工作重点仅仅停留在从建福宫到上清宫的核心景区和后山风景区的“门票青城山”“。
十一五”期间，都江堰市河西青城山片区9个乡镇总用地指标主要用于重点城镇基础设施配套建设，基本上没用旅游项目可供用地。
第二,旅游资源利用率较低,旅游市场有效供给不足。
青城山有中国道教文化和丰富的人文历史资源、自然生态环境资源、地方土特产资源。
针对市场需求，青城山旅游资源的开发利用虽然滞后，旅游载体和旅游内涵的结合尚有较大的差距，尚未形成值得游客掏腰包的中意产品和参与性活动。
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1.5万/㎡左右
560套
独栋清水约350㎡(未售
1.7万元/㎡左右
销售占 比
80%
项目名称 开发商 位置
中铁·水映青城
中铁置业四川新锐实业投资有限公司 成都都江堰市青城山106国道旁中心镇梅花村123组
项目基本情况 占地面积： 201993平方米，建筑面积： 140841平方米，容积率： 0.68 ，绿化率： 42%
整体规划格局分为三部分：组院独栋别墅住区、度假公寓及商业公建区、独立水疗会所区。项目整 体自园区西北向东南形成一条落差一米左右的主景观水系，由环山渠将活水引入园区水系，在园区 形成活水。项目在入口处用近30亩的土地营造景观，通过空间的围合与流动共同营造轻松、闲适的 度假气氛。同时，利用景观视廊，借景青城山，达到户户观山的观景效果。
客户以龙湖内部客户为主，成都客户和本地客户为辅。
项目特点
小院青城跳脱出区域的整体风格包围，选择了所谓新亚洲风格的东南亚风格建筑 ，以窄巷、 矮墙与小院作为规划设计的核心，景观环境设计较细致，有曲径通幽的意境。产品方面，赠送 的面积较大，户型注重功能设计，大部分都是把厨房放在地下空间，地上多为娱乐空间。
水疗会所 分体独立院落 175-212平米 1.5万元/㎡
2008年3月22日 自2008年开盘至今，共售出240套左右。
小公寓（精装） 49-130平米 1.4万元/㎡
80%是成都客户，10%-15%是来自例如北京、上海、深圳的外省客户。成交客户以40-50岁中年 人群为主，多为单位中的高管,或私企老板。
双拼别墅（精装）
137-200平米 （赠送面积约为60-80平
米）
均价
预计1.7万元/㎡ （价格为实得均价）
1.3万元/㎡ （价格为实得均价）
1.5万元/㎡ （价格为实得均价）
开盘时间 销售情况 客户情况
2010-07
2010-07开盘，开天销售63套，8月成交金额1.8亿，全年成交3.3亿元，占青城山总成交额一 半。2010年4月开盘至今，共售出400套左右。
◎青城山房地产市场典ຫໍສະໝຸດ 项目分析：龙湖小院青城营销活动 开盘时间
项目现状
道旗、户外广告、路牌、站牌 2010年7月
工程进度 开盘日期 推出套数 2010年7月 701套
3批次接受咨询
销售情况
户型区间
均价 销售套数
（价格为实得均价）
叠拼精装约85-135㎡ 赠送面积约为40-60㎡
1.3万元/㎡左右
双拼精装137-200㎡ 赠送面积约为60-80㎡
合院洋房（精装）
双拼（已售完）
62-126平米
220平米
1.4万元/㎡
1.35万元/㎡
2007年9月1日
自2007年9月开盘至今，共售出约360套房源。
成都客户占80%，外地客户占20%（深圳、北京客户较多）；客户年龄多在35-40岁，喜欢60-70 年代的感觉，喜欢大院生活的感觉
项目特点及卖点
项目为大围院产品设计，使人具有院落的感觉，建筑部件和材质的细致考虑，上善栖外墙砖为云 南腾冲的火山石，具有无辐射不风化不褪色的特点；充分借用外部资源，上善栖之业主可凭业主 卡进入东软学院园区，享受学校的各种配套，例如运动场地、图书馆等。
项目基本情况
配套 在售产品类型 主力户型 均价 开盘时间 销售情况 客户情况
四川亿兴置业 都江堰市青城山前山门南行800米
上善栖
用地面积：227.34亩，总建筑面积：76000平米，其中住宅72000平米，商业配套4000平米；积 率0.5，绿化率50%
商业和会所、社区超市、咖啡馆、书吧、酒楼等配套、东软学校的配套
—— —— ——
项目特点
项目主打度假资源价值，不仅提供简单居住功能的住所，在配套、服务、生活方式等方面应体现休闲度 假功能。本项目产品设计重点考虑度假功能，其精装度假洋房是其特色产品，整个园区引活水入园，借 地势高差，打造纯天然水系。
◎青城山房地产市场典型项目分析：中铁水映青城
项目现状
营销活动
路牌、网络、活动、农家乐
◎青城山房地产市场典型项目分析：上善栖
项目现状
营销活动 销售政策 工程进度
道旗、户外广告、前山发放资料、报广
一次性3％、按揭1％ 精装销售 现房、9号楼主体封顶
销售情况
开盘日期 推出套数
户型区间
均价
销售套数 销售占比
叠拼洋房（62-126㎡ 1.4万元/㎡
500套
）
（8月销售7
66%
现卖二期 750套
开盘时间
2011年8月
工程进度
开盘日期 推出套数
2011年8月
230多套（ 双拼占16
套）
洋房主体三层
销售情况
户型区间
均价
洋房（40-80㎡）
1.3万元/㎡（精装）
双拼（90-160㎡）
1.8万元/㎡
8月销售 销售占
套数
比
诚意金 收取19 套，成 11% 交5套左 右，共 计26套
项目名称 开发商 位置
1.35万元/㎡
套）
双拼（ 220 ㎡ ）
（已售完）
项目名称 开发商 位置
项目基本情况
配套 在售产品类型 主力户型 均价 开盘时间 销售情况 客户情况
项目特点
青城山房
四川广居民生实业有限公司 都江堰市青城山106省道西侧（青城山前门约1500米，青城山外围保护带内）
占地251亩，一期197亩，二期54亩；建筑面积47628平方米，一期43838平方米，二期3790平方 米；容积率一期0.33，二期0.1；绿化率50%，二期70%
都江堰青城山项目市场 分析及建议
2020/8/22
◎青城山竞争项目区位示意图
青城山市场重点在售项目有：中铁水映青城、龙湖小院青城、泰达上青城、香颂湖国际社区、 中信云栖谷、上善栖、青城山房、芙蓉青城、逸岭锦江、假日青城365宅院。
项目名称
龙湖·小院青城
开发商 位置
项目基本情况
龙湖地产
都江堰市青城山镇崇青线北侧
占地面积210000平方米 ，建筑面积10万平方米；一期170亩，二期80亩，容积率：0.5 ；绿 化率：45%
项目配套
紧靠规划和在建中的青城山古镇，毗邻青城山国际高尔夫俱乐部,自身有少量商业配套
在售产品类型 独栋（清水未售）
主力户型
350平米
叠拼别墅（精装）
85平米-135平米 （赠送面积约为40-60平米）
配套
配套包含特色SPA、沿河景观生态走廊，中央环绕自然水系
在售产品类型 主力户型 均价 开盘时间 销售情况 客户情况
洋房（精装）
双拼
40-80平米
90-160平米
1.3万元/㎡
1.8万元/㎡
2010-08
2011年8月开盘，预收诚意金19套，销售5套左右，共计24套。
客户都为成都城区及少部分都江堰客户，多数是中铁的老客户及老带新客户。