哈尔滨凯盛源哈南新城项目市场研究及整体定位报告+(NXPowerLite)资料重点

2010年
2011年
2012年
2013年
固定资产投资增速
增长率
社会消费品零售总额增长
17% 16% 16% 15% 15% 14% 14% 13%
2010年
2011年
2012年
2013年
社会消费品零售总额增长
增长率
经济视角
哈尔滨经济发展阶段
▪
2012年，哈尔滨市生产总值（GDP）为4550.1亿；人均生产总值
经济视角
经济发展模式
糅合产业结构升级，城市发展扩容的内涵和外延并重模式 外部招商引资在经济增长中占有重要作用 投资所占比重仍然较大，内涵增长有待进一步验证 房地产市场规模不断扩大，但接近顶点 处理好发展速度和后发优势之间关系是关键。
经济视角
近几年哈尔滨经济发展状况
增长率
14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
具有重要战略地位
资源充分，发展潜力巨大
土地面积１４５万平方公里，总人口１.２亿。 东北地区现有林地面积４３９３万公顷，森林总蓄积量为３７亿立方米，是我 国森林面积最大的区域。是世界著名的三大黑土地分布区域之一。人均耕地面 积０.３０９公顷，是全国人均耕地面积的３倍。
城市视角
文化之都哈尔滨
国际化的哈尔滨
▪
近年来，哈尔滨对城市格局进行大调整，松北大发展、群力新区、哈南新城等概
念不断提出，城市发展水平日新月异，在一定程度上说，具有后发优势。
但如同整个中国经济一样，哈尔滨也在经济升级中迷茫，而哈南区域则
是哈尔滨新兴工业的希望所在，可以说：哈尔滨的未来看哈南！
城市视角
传统的老工业基地，面临全国经济转 型的难得战略机遇
哈尔滨凯盛源哈南新城项目 市场研究联及泰红整树体湾项定目定位位报报告 告
谨呈：哈尔滨凯盛源置业
北京丰业行房地产经纪有限公司
2011.1 2014.5.19
1
城市地位 城市经济视角 城市房地产视角
区域研究 区域房地产市场研究
本体研究 项目发展方向及定位
大纲
客户研究 核心价值点提炼
项目定位 产品建议 营销方向
▪从实际成交来看，2014年以来， 哈尔滨日均住宅成交约100—150 套。
▪而从分析上来看，未来三年年均 商品住宅销售面积约560—660万 平方米。
房地产视角
哈尔滨房地产市场容量分析
▪ 市区人口：400万 ▪ 年均住宅开发面积：800万平方米 ▪ 棚户区改造拆迁：2013年11月哈尔滨
与国家开发银行签署合作协议，征收 面积２１４６万平方米，涉及居民１ ３万户。五年时间，平均每年2.6万户， 100平米一套，约260万平方米； ▪ 人口增长率：2%，每年8万人，约需 求住宅160万平方米。 ▪ 发展空间：剩余约400万平方米，基 本符合哈尔滨人口状况。
城市视角
开头语
▪
哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是第一条欧亚
大陆桥和空中走廊的重要枢纽，在中国近代史上有重要的地位，但改革开放
以来，相比于东部等发展迅速地区而言，发展速度较慢，在中国城市中地位
下降较快。2012年副省级城市人均收入倒数；2012年副省级城市规模工业总产值倒
数；2012年副省级城市规模工业增加值倒数；2012年副省级城市经济增速倒数； 2012年副省级城市居民平均消费水平倒数。
项目印象： 新城核心偏远地段地铁洋
房配套缺乏
企业目标：凯盛源置业在哈尔滨首个项目。
1、战略目标：形象标杆、价值标杆、区域领袖； 2、品牌目标：通过项目建设和营销的成功，在政府、行业、消费者中树立 凯盛源的形象； 3、利润目标：尽可能地实现价值最大化；
总体：
凯盛源品牌成功落地哈尔滨，树立高端品牌形象， 实现价值最大化。
集聚、城市功能完备、区域协调发展的国际现代生态工业新城区为目标，以推动哈南
工业新城大发展、跨越式发展为主题，以加快经济发展方式转变为主线，以改革开放
和科技创新为动力，以保障和改善民生为根本目的，坚持“产业高端化、城市国际化、
环境生态化”的发展方向，走工业化推动城市化、城市化促进工业化的道路，充分发
挥经济发展龙头、开放创新先锋、区域经济引擎的作用，不断拓展发展空间，承接产
3287.59美元。
▪ 人均GDP3000—10000美元正是房地产发展最迅速阶段
经济视角
哈尔滨城市发展战略
▪
近年来，在政府大力推动下，哈尔滨突破行政区划重新定位各区域，尤其是群力新
区和哈南新城，将哈尔滨城市规划提升到新的高度。
▪
以“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略为引领，以建设工业特色鲜明、新兴产业
业转移，提升环境质量和城市功能，全面组织实施哈南工业新城核心区建设，为全面
实现建设小康社会的宏伟目标奠定更加坚实的基础。
Baidu Nhomakorabea
▪
房地产视角
2013年哈尔滨成交商品房7.7万套，同比下降16.5%。 但成交均价较2012年有约10%的增长。
房地产视角
2014年以来，哈尔滨房地产成交量进一步 萎缩，4月份日均成交量约150套，较2013年 日均成交量下降约28%
2010
哈尔滨近年GDP增长
GDP增长
2011
2012
2013
近几年来哈尔滨GDP增长速度逐步 下降，社会消费品零售总额保持相 对稳定，固定资产投资总额保持较 高增速。三驾马车中投资所起作用 较大，但边际效用递减。
哈尔滨近年固定资产投资增速
45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
特色旅游哈尔滨
城市视角
突破行政格局，突出区域属性
大发展、新思路
重塑产业结构，展示国际都市
发展战略性新兴产业加快低能耗高产出行业发 展速度，严格淘汰落后产能降低高耗能工业比 重。通过做活“加减法” 。加减之间，哈尔滨 市要走出了一条以质量提升为核心的内涵式发
展路径。
城市规划和基础设施看齐大上海，高 价、地铁不断修建
（GDP）42699.89元，折合6793.40美元。从各区县市来看，南岗区、香坊
区和道里区生产总值（GDP）领先，通河县生产总值（GDP）最低。从人均
生产总值（GDP）来看，平房区人均生产总值（GDP）为11825.06美元，
位居第一；南岗区和香坊区分列第二、第三位，人均生产总值（GDP）分别
为10494.74美元和8660.66美元；延寿县人均生产总值（GDP）最低，为