2019年毕节市房地产市场深度研究分析报告27页word

贵州省毕节市房地产市场调查报告四川合美地产营销一、城市概况关键词：川滇黔三省交汇，国家级重点扶持开发区、自然旅游风光地理位置毕节市位于贵州省西北部，川、滇、黔三省交汇处，原为毕节地区，2019年撤销毕节地区，设立地级毕节市，同时撤销县级毕节市，原毕节市行政区域为现七星关区行政区域，现毕节市政府驻地设在七星关区。

东部和南部与本省遵义市、贵阳市、安顺市、六盘水市接壤，西部和北部与云南省、四川省毗邻。

古代是夜郎文明、水西文化繁盛之境，如今是我国西部大开发拉开序幕的地方。

毕节概况—毕节试验区毕节市是胡锦涛总书记任中共贵州省委书记时亲自倡导并经国务院于1988年6月批准建立的以“开发扶贫、生态建设、人口控制”为主题的试验区。

辖毕节、大方、黔西、金沙、织金、纳雍、威宁、赫章一市七县，涵盖贵州省毕节地区全部市县，面积26853平方公里，人口833万。

全市总面积3412平方公里，辖27个镇、8个乡、6个办事处，聚居汉、彝、白、苗、布依等35个民族，总人口约140万。

其中：农业人口121.4405万人，非农业人口17.3031万人。

自然资源毕节市市内地形西高东低，最高海拔2217米，最低海拔470米，平均海拔1511米，属亚热带湿润季风气候，常年平均降雨量954毫米，日照率约31%，无霜期250天左右，年平均气温12.8℃，气候温和，雨量充沛，具有冬无严寒、夏无酷暑的特点。

交通条件毕节市地处乌蒙山腹地，位于川、滇、黔三省交通要冲，交通便利，四通八达。

横穿毕节东西和连接南北的两条国家级骨干高速公路“杭－瑞”、“厦―蓉”和穿越毕节腹地的“成都—贵阳—广州”客运专用高速铁路（350公里/小时）毕节段全面动工，毕节—威宁省级高速公路、毕节机场已开工建设，国家规划的4条铁路7个通道经过毕节并于2019年全面动工。

随着交通基础设施的进一步完善，作为国家规划建设的一级公路交通枢纽、二级铁路综合枢纽城市，毕节市将成为川滇黔三省交汇处的区域性物流中心。

旅游资源毕节属岩溶地貌,自然旅游资源十分丰富。

有"高原明珠"之称的威宁草海,被誉为"地下天宫"的织金洞,有"天然公园"之称的百里杜鹃,"古,野,奇,曲"的纳雍总溪河风光(乌江第一漂),叹为观止的大方九洞天及十里溶洞探险漂、大屯土司庄园风景区和众多的史前文物,古建筑群,古石刻,这些风景名胜与安顺龙宫,黄果树瀑布一道,构成了贵州西线旅游区。

此外，毕节地区是个多民族杂居地区,居住着汉、彝、苗、回、白、布依、仡佬等30多个民族,有威宁彝族回族苗族自治县、77个民族乡,使毕节地区风土人情多彩多样,民俗民风绚丽多姿。

概况结论：毕节市位于贵州省西北部，川、滇、黔三省交汇处，是贵州西部。

是胡锦涛总书记任中共贵州省委书记时亲自倡导并经国务院于1988年6月批准建立的以“开发扶贫、生态建设、人口控制”为主题的试验区。

是黔西重要节点城市，拥有丰富的自然资源，贵州人口密度比较高的地区。

二、毕节经济发展关键词：经济稳定增长人均收入与支配增大房地产成为支柱产业1、毕节经济增长稳定“十一五”期间，毕节全市生产总值从2019年的58.81亿元增加到2019年的122.45亿元，年均增长15.54%，人均生产总值从4014元增加到9641元，年均增长20.6%。

十二五期间，毕节全市2019年地区生产总值745亿元，年均增长14.4%，2019年地区生产总值872.4亿元，年均增长15.3%。

毕节地区经济在贵州省内举足轻重，但从整体来看，人口基数大，人均对于GDP的贡献较小，是目前毕节地区经济较为落后的重要原因之一。

十一五经济增长示意图经济增长对比示意图根据城市经验，当一个国家或地区GDP增长率在15%左右，该国家或地区房地产业处于高速发展阶段，由此可以看出：毕节房地产业处于高速增长阶段。

2、产业结构从下表中我们可以看出：毕节农业经济比较发达，第三产业比率与发达地区相比还有提升空间，工业欠发达。

（产业结构对比表）3、社会消费品零售总额全年实现社会消费品零售总额174.4亿元，同比增长16.0%。

其中：城镇123.1亿元，增长17.7%；乡村51.3亿元，增长12.1%。

社会消费品零售总额（万元）毕节市七星关区居民消费价格总指数为102.8%，服务项目价格指数为103.2 %，消费品价格指数为102.7%，农业生产资料价格指数为 109.7%。

七星关区居民消费品价格指数4、收入水平城镇居民收入继续提高，生活质量有所改善。

全市城镇居民人均可支配收入19243元，比上年净增加 3111 元，名义增长19.28 %，扣除价格因素实际增长16.04%。

七星关区城镇居民人均可支配收入19555元，增加2420元，名义增长14.12 %，扣除价格因素实际增长11.01%。

城镇居民人均消费性支出为11346 元，增长13.40 %。

城镇居民家庭人均用于购买食品消费支出4648 元，增长8.45 %。

城镇居民恩格尔系数40.97%，较上年下降1.87 个百分点。

城镇居民人均可支配收入情况表(元)农村居民收入继续增长。

全市农村居民人均纯收入4926元，比上年增加716元，名义增长17.01%，扣除价格因素实际增长13.82%。

农村居民人均纯收入中，工资性收入占39.85%，家庭经营纯收入占49.57%，财产性纯收入占1.63%，转移性纯收入占8.96%。

农村居民人均生活消费支出3972元，增长10.86%。

农村居民人均食品消费支出1786元，比上年增加101元，农村居民恩格尔系数44.95%，较上年下降2.07个百分点。

农村居民人均纯收入情况表(元)5、房地产投资、固定资产投资与GDP关系2019年全社会固定资产投资1300.5亿元，同比增长58.4%。

50万元以上固定资产投资为1199.6亿元，同比增长77.4%, 其中基本建设投资942.6亿元，同比增长88.5%，更新改造投资114.7亿元，同比增长25.9%，房地产投资122.4亿元，同比增长52.1%。

房地产已成为地方支柱产业6、工业形成多元化发展体系目前毕节基本建成煤电化一体化工业体系，初步形成了煤炭、化工、装备制造、食品加工、建材等产业多元化发展的格局。

7、城市化水平较低全市年末常住人口为652.41万人，比上年增加0.06%。

根据公安年报数据显示，年末户籍人口为857.97万人，比上年增加0.73%。

根据省计生委抽样调查结果显示，人口出生率为12.69‰,人口自然增长率为6.29‰。

2019年全市城镇化率为29.99%，比上年提高1.82个百分点。

在城市化进城中，具有很大提升空间，房地产业将会迎来发展契机。

分县（区）城镇化率(%)注：本表中大方和黔西的数据含百管委。

经济发展总结结论毕节近年来经济总量发展迅速，但由于人口众多，人均GDP、人均收入等与省内城市还有一定差距，这也表明毕节经济具有较大发展空间。

房地产发展处于高速发展阶段，房地产业已经成为毕节的支柱产业。

毕节零售市场的规模提高迅速，人均消费指数提高。

这些都给本项目及地产行业的成功发展带来一定契机。

三、城市发展规划关键词：三省通衢交汇向东、向南扩城1、城市性质定位规划将毕节市城市性质定位为：毕节地区政治、经济、文化和信息服务中心，川、滇、黔三省交界地区的重要节点城市和商贸、物流集散地，以能源工业、循环经济产业为主，山水特色突出、生态良好的宜居城市。

2、城市职能定位是川、滇、黔三省交界地区的交通枢纽和物资集散地；贵州省西北部的中心城市和贵州西部经济带上的重要城市节点之一，毕节地区的政治文化中心和毕节生态实验区的服务基地；以能源工业为基础，循环经济产业和轻工业以及高新技术产业为支柱，特色产业优势突出的区域性产业布局基地经济开放、社会文明、文化繁荣、历史文化与民族特色丰富，环境条件优越，宜居的城市。

3、城市空间结构城市空间结构和功能分区按“一个主中心，两个副中心”的形态布局，“一个主中心”即毕节市总体规划的范围，两个副中心即双山和大方规划范围。

4、城市规模到2019年，城镇人口60万人；到2030年，含毕节和大方在内，城区人口达100万、城区面积达100平方公里的“双百”城市规划。

5、交通规划毕节地处川、滇、黔三省结合部，自古有“于滇为咽喉，于蜀为门户”和“川滇通衢”之称，是四川南下通往贵州、云南、广西的重要通道，为历代重要军事战略要地。

近年来，随着黔织和毕威两条区内高速公路的开工建设，厦蓉和杭瑞两条国家高速公路建设工程的不断推进，毕节飞雄机场的批复立项并开工建设，毕节被“边缘化”的现状正逐步破解。

同时，成(都)贵(阳)快速铁路破土动工，对毕节具有划时代的意义。

已获国家立项的毕(节)水(城) 兴(义)铁路毕节至水城段、昭通经威宁经毕节经金沙至遵义等铁路也将于明年动工。

“十二五”期间，毕节地区累计铁路里程达1000公里左右，总投资逾千亿元。

6、农业规划在“十二五”期间，毕节将大力推进农业产业化的不断快速发展。

重点建设四大农业科技示范带, 做强做大八大特色优势农产品产业带，打造五大畜产品产业带，建设三大中药材基地。

7、城市发展方向毕节中心城区发展方向主要向东南（鸭池、梨树）发展、东（市东新区、德沟方向）和东北（海子街、小坝）方向发展，往南跨过山体限制适当向甘家桥扩展。

近期：将以中心区和鸭池——梨树片区为主，启动松林片区、海子街片区建设，同时整治甘家桥片区。

依托小坝城镇条件，积极引导重化工业进入，形成城市片区。

近期城市人口40万人，人均城市建设用地85㎡，建设用地规模34k㎡。

其中中心区人口32万人、海子街片区5万人、甘家桥组团1万人、鸭池——梨树片区达2万人。

远期：不断扩展中心片区用地范围,进行城中村改造及旧城更新，扩大城市容量；拓展海子街片区；完善松林寨片区，引导高新技术产业往松林片区布局。

加快小坝片区建设，引导和疏解头步桥、鸭池的重化工业迁往小坝。

城市形成1个中心区(中心片区)、1个综合型片区(海子街)、1个工业——物流片区(鸭池——梨树)和2个工业片区(松林片区、小坝——中屯片区)、一个科教产业片区(甘家桥片区)的空间布局格局，城市人口65万人，城市建设用地近65k㎡。

8、商业规划关键词：一中心+两副中心，节点商业+特色专业街区根据毕节城市整体规划方案，将在环城东路以东、农科所以西、毕节学院以北、蜂包山以南围合的区域形成城市商业中心。

在海子街中心地段集中布置行政、商业、文化等用地，形成城市副中心之一。

利用威宁路、清毕路、桂花路、新华路的传统商业氛围，加快引进大型超市、酒店等设施，在形成城市传统商业街的同时，打造成为城市副中心之一。

结合城市公交客运、城市出入口、对外交通干线、良好区位地段、铁路站场等设施布置，布局城市大型商业、专业批发市场、宾馆酒店、旅游服务和接待设施等，形成商业节点。