穗城中村改造标准：村民每户统一按280平米回迁
穗更新规字〔2017〕3号 广州市旧村庄全面改造成本核算办法
广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算穗更新规字〔2017〕3号广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算办法的通知各有关单位：现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反映。
广州市城市更新局2017年12月29日广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
穗建规字〔2019〕13号附件-旧村庄全面改造成本构成一览表
3046
单价不包宅（7层及7层以上，总高度100米以下）
元/m2
2826
1.47
4157
单价包含地下室、装电梯、不配中央空调。
6.3
住宅（总高度100米以上）
元/m2
2826
1.63
4614
单价包含地下室、装电梯、不配中央空调。
6.4
权益住宅
按照本办法第七条第（一）款的有关规定执行。
三
集体物业
3.1
有产权证
包含有房屋产权证或合法报建手续。
3.1.1
临迁费
元/m2·月
30～60
按5年（或4年）计算。
3.1.2
房屋拆运费用
元/m2
60
包含房屋拆卸、余泥清运、余泥排放及办理各种手续的行政收费、手续费。
3.2
无产权证
3.2.1
房屋拆运费用
元/m2
60
包含房屋拆卸、余泥清运、余泥排放及办理各种手续的行政收费、手续费。
根据旧村庄规划后重建区范围规划情况，进行专项评估后纳入改造成本。
其他费用
七
地质处理
7.1
不良地质处理费用
专项评估。
7.2
场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复
专项评估。
八
土地农转用费用
涉及农转用时计算，包含耕地开垦费、耕地占用税及菜田建设费、农用地补偿、安置补偿、青苗补偿等，具体按照相关部门的规定办理。
3.2.2
房屋建安成本补偿
元/m2
1500
按此标准核算补偿总值，具体单栋建筑补偿由改造主体根据实际情况予以核定。
四
祠堂等历史建筑
4.1
修缮费
元/m2
中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见-穗办[2002]17号
![中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见-穗办[2002]17号](https://img.taocdn.com/s3/m/da5615dfab00b52acfc789eb172ded630b1c98e3.png)
中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见（穗办[2002]17号）按照我市率先基本实现社会主义现代化、建设现代化中心城市的要求，为加快“城中村”改制步伐，经市委、市政府批准，现就我市“城中村”改制涉及的有关问题提出以下意见：一、关于“城中村”村民户口“农转非”问题改制的“城中村”，应将村民农业户口全部变更为居民户口，换发新户口簿。
在农业户口变更为居民户口过程中，免收城市增容费和其他有关费用。
换发新户口簿的工本费由财政解决，具体工作由市公安户政部门和各有关区政府负责。
二、关于“城中村”改制中集体土地及其房屋权属的处置问题(一)关于农村集体土地的处置。
实施改制的“城中村”，在农民成建制转为城市居民后，村行政管辖范围内的剩余集体土地，按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第(五)款的规定，一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变，原农用地承包继续享有国有农用地的承包经营权，对转制后的土地使用权人核发国有土地使用证。
转制后的原村建设用地按历史用地办理建设用地手续和土地登记手续。
如该土地房产进入市场或改变用途，发生扩、加、改建，则按规定补交国有土地使用权出让金及有关税费。
因城市建设需要收回转制土地的使用权，则按有关规定办理相应手续后给予合理补偿。
(二)调整自留用地政策。
村委会撤销后，今后不再配给自留用地。
政府原已明确配给并已核定的自留用地，经办理转名手续后，按原批准的使用功能相应转为转制后组建的公司所有，并按现行有关法规，以历史用地办理建设用地手续和国有土地登记手续，核发《建设用地批准书》和《国有土地使用证》；其合法的上盖建筑物尚未取得《房地产证》的，经办理有关手续后，核发《房地产证》。
广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见
广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见文章属性•【制定机关】广州市人民政府办公厅•【公布日期】2020.07.22•【字号】穗府办规〔2020〕18号•【施行日期】2020.07.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】行政法总类其他规定正文广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见穗府办规〔2020〕18号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：为实施乡村振兴战略，推动我市农村住宅建设规范化管理、便捷化服务，根据中央、省关于深化农村宅基地管理制度改革的要求，结合我市实际并经市人民政府同意，制定本实施意见。
一、总体要求（一）基本原则。
1.坚持问题导向。
聚焦我市农村住宅建设中存在的难点问题，分类研究，多渠道推动农村用地建房选址布局合理化、管理程序规范化、事项标准化、审批便捷化。
2.坚持分类施策。
根据不同的村庄类型、经济基础、民风民情、人文积淀等实际情况，在尊重农民意愿的基础上，因势利导，分类施策，有效破解各类难题。
3.坚持盘活存量。
充分利用增减挂钩、拆旧复垦等政策，加大农村土地综合整治、宅基地整理、村庄拆改力度，改善农村人居环境，提高节约集约用地水平。
4.坚持服务意识。
充分考虑农民生产生活需求，提供更多的便民、利民服务措施，不断提升农民获得感、幸福感、安全感。
5.坚持共治共管。
重点整治农村“两违”、削坡建房以及造成住房安全隐患等问题，整合执法资源，强化协同联动，完善长效监管机制。
（二）适用范围。
本实施意见适用于规范我市农村村民宅基地建房和村改居居民在集体土地上建房的管理。
二、明确一户一宅标准（三）“一户”的认定。
符合以下4种情形之一的可认定为“一户”：1.夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户。
2.有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。
3.是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。
4.离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。
关于印发《广州市“城中村”改造成本核算指引(试行)》的通知 穗旧改办〔2011〕53号
关于印发《广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）》的通知穗旧改办〔2011〕53号各区、县级市“三旧”改造机构：为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，我办研究制定了《广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）》。
经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
执行中遇到的问题，请径向我办反映。
特此通知。
二〇一一年八月九日广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，制订本通知。
一、“城中村”改造范围内安置住宅复建总量的核定“城中村”改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制。
改造范围内被拆迁村民住宅具体应按照如下方式分类安置补偿：有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。
2007年6月30日之前已建的历史建筑，若符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予建安成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予建安成本补偿。
2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律拆除，不予补偿。
在改造范围内规划建筑总量不突破规划极限的情况下，被拆迁房屋有证建筑面积不足户均基准建筑面积的部分可作为安置住宅权益面积予以复建，即改造规划给予复建指标，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。
在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋按上述规定准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的部分，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的基础上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，如按三比一或二比一）转化为商业物业。
中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见
中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见文章属性•【制定机关】广州市人民政府•【公布日期】2008.05.26•【字号】穗办[2008]10号•【施行日期】2008.05.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见（2008年5月26日穗办〔2008〕10号）为进一步完善我市“农转居”和“城中村”改造有关政策，积极稳妥解决“农转居”和“城中村”改造过程中的各种矛盾和问题，在《中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》（穗办〔2002〕17号）的基础上，依据有关规定，现提出以下意见。
一、关于“农转居”涉及土地征收政策问题（一）严格执行国家、省有关征地补偿的政策规定，维护被征地农民利益，提高农民生活水平。
（二）政府征收农村集体土地，越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、萝岗区按照10%的比例，其他各区（县级市）根据适度从紧并与以往政策相衔接的原则，在不超过15%的范围内确定具体比例，划定经济发展留用地。
以往征地时政府与集体经济组织签订征地留用地协议的，仍按原协议比例执行，并创造条件积极落实。
如省、市就农村集体经济发展留用地问题出台新的管理办法，按新的办法执行。
（三）实施区域开发时，应预先规划集体经济组织发展留用地，并尽可能相对集中连片使用，以利于集体经济发展。
留用地报批手续应与征收土地报批手续一同上报，征地单位应配合行政职能部门协助集体经济组织办理用地报批手续。
留用地为集体性质且原属于工业、仓储用途的，经法定程序可调整用于除商品房开发以外的发展集体经济其他项目。
留用地上的开发项目可由集体经营，也可采用承包经营、租赁经营等形式。
已转为国有建设用地性质的留用地，经该村集体经济组织成员同意，按《广东省农村集体经济组织管理规定》第10条规定作出同意转让的决定并公示后，可以转让。
广州市2018年旧村庄改造成本核算办法
广州市城市更新局关于印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》的通知发布时间：2018-01 -05 09:33:47 来源：广州市城市更新局各有关单位：现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反映。
广州市城市更新局2017年12月29日广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000 元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%勺比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
20170326广州市城市更新政策解析及项目操作流程电子版课件
五、城市更新新旧政策对比
（三）旧村庄更新细化和差别化用地处理和土地供应
56号文 20号文
留用地： 边角地、夹心地、插花地不抵扣留用地指标；没有 留用地欠账，可预支指标；微改造可纳入留用地； 完善集体建设用地手续的工业、商业用地抵扣留用 地指标 融资用地： 融资地块可公开出让给市场主体或协议出让给村集 体经济组织；融资楼面地价参照半年内公开出让成 交价确定；融资地块合作改造和自主改造，协议出 让按市场评估价20%计收出让金 用地整备： 多个权属人进行土地归宗后由同一权利主体改造； 权属人可以申请土地使用权收购和房屋收购归宗； 原为建设用地的，集体用地之间、集体用地与国有 用地之间、国有用地之间可进行土地置换 完善手续： 完善征收手续保留工业用途，可自行改造完善手续； 集体用地转为国有，转移或补办出让时，按土地市 场评估价20%或房屋市场评估价5%计收出让金；纳 入微改造的，按市场评估价30%计收出让金
集体物业：按合法性核定复建量。 • 合法建筑面积1∶1核定复建量。 同56号文 • 违法建筑于2007年6月30日之前建设的按现有建筑 面积2∶1比例核定；之后建设的不予核定。
收益分成：按规划节余和竞争节余分别分配。 • 项目实施方案建筑面积（用地）与规划的建筑面积 （用地）相较有节余的，市政府、区政府、村集体 按4∶3∶3分配。 • 选择合作企业经竞争节余的融资建筑面积（或节余 的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部 分后）由区政府和村集体5∶5分配，用于改造项目 的统筹安排。
20号文
城市更新“1+3”政策
住宅复建总量：按“栋”或“户”核定。 • 以“栋”核定的，按每栋村民住宅280平方米乘以改 造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅 建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10％的比 例上浮后核定； • 以“户”核定的，住宅复建总量按每户280平方米乘 以改造范围内的总户数核定。
穗更新规字〔217〕3号 广州市旧村庄全面改造成本核算办法
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。
住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
第七条旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形：（一）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1：1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。
（二）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。
广州市城中村改造条例
《广州市城中村改造条例》（全文）广州市城中村改造条例（2023年12月28日广州市第十六届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过2024年3月29日广东省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）第一条为了满足公共利益需要，推进和规范城中村改造，优化城市空间布局，改善人居环境，促进产业转型升级，提升城市品质和城市发展质量，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的城中村改造及其监督、管理等活动。
本条例所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已征为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。
城中村改造的具体范围由市人民政府根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划划定并向社会公布。
第三条城中村改造应当增进社会公共利益，实现下列目标：（一）加强基础设施和公共设施建设，消除公共卫生和城市安全风险隐患；（二）提升居住品质，改善居住条件和生态环境；（三）加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；（四）促进产业转型升级，推动新旧动能转换；（五）高效综合利用土地资源，提高土地利用效率；（六）夯实基层治理基础，提高社会综合治理水平。
第四条本市城中村改造应当坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治的原则。
第五条市人民政府负责统筹城中村改造工作，建立城中村改造协调工作机制，制定城中村改造重大政策措施，审定改造计划、资金安排和改造方案等。
区人民政府负责组织实施本行政区域内的城中村改造工作。
街道办事处、镇人民政府负责协助区人民政府组织实施城中村改造工作。
第六条市住房城乡建设行政主管部门负责组织、协调和管理城中村改造工作，并组织实施本条例。
市规划和自然资源部门负责城中村改造规划和用地管理工作。
广州回迁房面积补偿标准
广州回迁房面积补偿标准
广州市的回迁房面积补偿标准根据不同政策和地区可能有所不同。
一般情况下，广州市回迁房的面积补偿标准如下：
1. 拆迁补偿标准：按照国家和地方政策进行支付，一般是按照被拆迁房屋面积和房屋等级确定补偿金额。
2. 回迁房面积：回迁房的面积通常比被拆迁房屋的面积小，一般是按照一定比例进行补偿，具体比例根据不同地区和政策而定，通常为70%-90%。
3. 赔偿标准：拆迁居民可以选择现金补偿或者安置性住房两种方式补偿，根据不同政策和地区可能有所不同。
需要注意的是，以上只是广州市回迁房面积补偿的一般标准，具体的补偿标准还需根据具体情况来确定，可以咨询当地拆迁办或相关部门获取详细信息。
关于进一步加快城中村改造的补充意见(6号文)
石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的补充意见石政发〔2009〕6号市内五区人民政府，高新区管委会，市政府各部门，市属各单位：自去年元月我市《关于进一步加快城中村改造的实施意见》（石政发〔2008〕5号）实施以来，各级各有关部门高度重视，认真落实，城中村改造和拆迁工作进展较快，取得了阶段性成果。
为进一步强化政府在城中村改造中的主导作用，增强辖区政府的责任意识，按照“市政府主导、区级政府实施、规划审批先行、实物安置与货币补偿相结合”的原则，进一步规范“一村一案”改造模式，切实推进城中村改造规范有序、健康快速开展，现提出如下补充意见。
一、严格程序，强化规划城中村改造项目由辖区政府向市城中村改造办公室提出申请，由市城中村改造办公室进行初审，经市政府批准后列入城中村改造年度计划。
加强规划管理，凡列入年度城中村改造计划的，必须先行制定城中村改造规划方案。
市规划管理部门按照城市规划并结合政府相关政策规定出具规划设计条件后，由辖区政府组织制定土地利用方案和规划方案，报市土地、规划管理部门审批。
批准后的规划和土地利用方案作为城中村改造的基本条件。
二、规范模式，依规改造辖区政府组织村集体经济组织根据批准的规划及土地利用方案，制定“一村一案”拆迁安置方案。
拆迁安置标准由村集体经济组织根据规划方案制定，每户总回迁面积原则不超过300平方米。
拆迁安置方案必须经村集体经济组织成员大会或代表大会表决通过，区政府同意后，报市拆迁管理办公室批准和市城中村改造办公室备案，由辖区政府具体组织实施。
三、拓宽渠道，灵活安置鼓励各城中村采取产权调换与货币补偿相结合的方式进行安置。
（一）现房安置。
辖区政府作为城中村改造的一级开发单位，或由辖区政府委托有实力的房地产开发企业作为一级开发单位实施一级开发、二级联动的模式进行改造。
由一级开发单位在市内购买现房对被拆迁居民进行安置，不再向其支付临时安置补助费。
（二）原地回迁安置。
被拆迁居民原地回迁安置的，每户安置不超过140平方米住房一套。
广州市旧村庄全面改造成本核算办法
2017年12月29日，市城市更新局印发新的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（下简称《办法》），即日起实施。
《办法》明确划定了旧村庄全面改造成本核算具体的适用范围，其内容涵盖了旧村庄全面改造过程中成本核算时主要包括的前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等，也规定了各项费用的核定方式和计费方法。
《办法》的出台，使旧村庄全面改造成本核算的标准更为明确，核算方式更加规范，成本测算更加科学、准确、客观，对于规范和推进旧村庄全面改造工作具有积极的推动作用。
《办法》共十七条，以下是全文及官方权威“条文释义”！《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（附条文释义）第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。
✦【说明】本条是关于本办法编制的目的和依据。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
✦【说明】本条明确了本办法适用于片区策划方案、项目实施方案的编制和审核阶段。
第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。
✦【说明】本条前款是根据《广州市旧村庄更新实施办法》的第四十八条规定，对旧村庄改造成本的构成进行列举式概括说明。
第二款是根据《广州市城市更新办法》第十六条“应当建立常态的基础数据调查制度”、第二十三条“纳入城市更新片区实施计划的区域，应当编制片区策划方案”、第二十九条“纳入城市更新年度计划的项目，由区政府组织编制城市更新项目实施方案”，并结合近年来“三旧”改造实践的实际情况，将此类前期工作费用列入改造成本。
第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。
广州市城中村改造介绍
过程控制系统与仪表 2.第2 政1章策重点
❖ 城中村具体改造模式是“一村一策”，条件成熟一个就改造一个。
❖ “城中村”改造的原则是：“政府主导，村为主体，市场参与”。政府负责统筹组 织改造工作的推进，村集体经济组织负责具体推进本村“城中村”改造中的有关工作。
琶20洲10、年棠1月下，（新白鸿云基区入）主等林9条
城中村和的村清改拆造工项作目；，10年内
目基前本冼完村成、全棠市下13、8条文登冲记、在横册
过程控制系统1与.2 仪广州表市5第2条1章全面改造城中村
越秀：杨箕、登峰、西坑、瑶台 海珠：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘 荔湾：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东
÷1042041平方米
过程控制系统与3仪.3.表2 琶洲第村1章改造规划指标
琶洲村改造整体指标
总规划用地面积：757639㎡ 总建筑面积：1850000 ㎡，其中包括： 1.住宅722000 ㎡ ，包括村民住宅322000 ㎡； 2.村经济发展项目：457779 ㎡； 3.商业金融业、服务业、会展业、公共建筑
❖ 将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地；
❖ 分为全面改造模式（52条村）和综合整治模式，未纳入全面改造计划的村，村民自愿 进行全面改造的，经市三旧改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划；
❖ 全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，需经村集体经济组织80%以上成员 同意；
❖ 全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应该通过土地公开出 让招商融资进行改造；全面改造项目由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需 缴纳的土地出让金可以适当延期；
广州市城中村改造介绍
同时，根据规划设计条件所要 求的配套实施建设，按照配套 优先建设的原则，配套设施竣 工完成前，融资地块建设项目 不得预售。
2.5 融资用地出让工作流程
三、城中村改造模式分析
3.1 现行城中村改造的主要模式
熟地出让：
即前期政府完成改造方案，单独拿出一块融资地块公开出让，融得资金全额返还村用于拆 迁安置和基础设施建设，由政府组织建设回迁安置房。(猎德村）
3.2.6 猎德村改造模式总结
实施主体：以猎德村为实施主体
• 前期未有开发商介入，市、区两级政
土地利用：集体+国有
• 复建安臵区和集体经济发展预留区保留集
府大力支持。
优惠政策：
体土地使用权性质 • 用于拍卖融资，建设商品房地块部分依照 规定由市国土部门转为国有性质
在市政府权限范围内，按复建面积“ 拆一免一”的原则全部减免各项税费；
1.2 广州市52条全面改造城中村 越秀：杨箕、登峰、西坑、瑶台
海珠：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘
荔湾：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、
南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬
天河：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘 白云：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下 黄埔：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗， 萝岗：黄陂、玉树、暹岗、华沙
1.3 广州市各区登记在册的138条城中村
1.3 广州市各区登记在册的138条城中村
天河区（共23个） 元岗村、长湴村、岑村、龙洞村、渔沙坦村、柯木塱村、棠东村、车陂村、黄村、前进村、珠村、古山村、凌塘村、 小新塘村、沐陂村、林和村、石牌村南、银河村、沙东村、石东村、棠下村、冼村、猎德村 越秀区（共4个） 杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村 黄埔区（共16个） 庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗 村、九沙村、深井村、长洲村 荔湾区（共20个） 山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡 村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村 海珠区（共２0个） 联星村、石溪村、三滘村、沥滘村、东风村、瑞宝村、五凤村、凤和村、红卫村、仑头村、龙潭村、石基村、小洲 村、黄埔村、土华村、桂田村、官洲村、赤沙村；琶洲村、北山村 白云区（共42个） 三元里村、同德村、螺溪村、江夏村、陈田村、棠涌村、肖岗村、鹤边村、联边村、望岗村、新科村、长红村、罗 岗村、平沙村、石马村、清湖村、黄边村、横沙村、沙凤村、潭岗村、槎龙村、张村、马务村、小坪村、大岗村、 庆丰村、环滘村、夏茅村、红星村、朝阳村、滘心村、大朗村、鸦岗村、龙湖村、唐阁村、同和村、京溪村、东平 村、永泰村、柯子岭村、棠溪村、棠下村（远景村） 萝岗区（13个） 火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村
广州城中村改造实例分析
广州城中村改造实例分析发表时间：2016-07-28T08:51:20.987Z 来源：《基层建设》2016年9期作者：李力[导读] 城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。
广州的城中村是一个矛盾的综合体。
广州城市建设咨询服务公司 5100601、引言城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。
广州的城中村是一个矛盾的综合体。
对于村民来说，城中村是他们世代留存下来赖以生存的最后资产；对于外来人口来说，城中村是他们进入广州门槛最低的跳板；对于开发商来说，城中村是城市地价的洼地，是一块 “诱人的奶酪”，但复杂的利益纠纷也使它成为一块 “难啃的骨头”。
对于政府来说，城中村可能是城市的“毒瘤”，“脏乱差”的代言，但同时也是廉租房市场的摇篮，廉价人力资源“蓄水池”。
本文从城中村的改造类型及实例分析，透视当前广州城中村的发展状态，再结合政府政策思路解读及改造效果的反思，思考广州城中村发展的未来。
2、广州城中村改造类型及案例分析受诸多现状条件的制约，不同的城中村有不同的改造方式。
按改造手段分析，目前广州城中村改造大致可以分三种类型： 2.1推倒重建式的改造这类型多为政府主导——开发商跟进——村民合作的模式。
这种相对彻底的改造被外界认为是“重建”模式，但并不是简单的全拆+新建，还必须考虑对历史建筑的处理。
从区位价值分析，许多城中村的存在是违反地理经济学规律的，面对那些建设强度不高且无太多历史建筑的城中村，推倒重建似乎是最好的选择。
然而，受到庞大的改造资金、复杂的利益分配及对历史人文的关注等因素的影响，这种经济利益最大化的改造模式在广州并没有得到广泛推广。
实例：广州猎德村改造猎德村改造是率先实现这种改造模式的一个典型例子，也是广州第一个正式启动的城中村改造项目。
猎德紧邻广州新的城市CBD珠江新城的核心位置，以开通猎德大桥为契机，并且得益于自身区位价值所带来的巨大商机以及妥善的安置补偿策略，猎德村的改造得以高效地推进。
穗城中村改造标准：村民每户统一按280平米回迁
穗城中村改造标准：村民每户统一按280平米回迁穗城中村改造标准：村民每户统一按280平米回迁◎村民住宅复建基准面积统一为每户280平方米。
不足的也补足，超过的可补偿商业物业。
◎无证住宅建筑按1000元/平方米给予补偿。
◎住宅临迁费按每月每平方米20元标准补偿，按两年建设周期计算。
◎建筑拆运费用按30元/平方米计算。
南都讯通过引入市场参与主体推进城中村改造，解决了曾经长期困扰广州的城中村改造资金难题。
但通过卖地融资的改造模式如何控制成本也成为这一轮“三旧”改造中的焦点问题。
广州市“三旧”改造工作办公室为此专门制定了《城中村改造复建成本标准指引》(以下简称《指引》)，这份标准文件的目的就是让城中村改造成本有章可循，防止漫天要价导致卖地融资时推高地价。
复建成本：最高3724元/平米富力地产昨日成功入主杨箕村改造地块后，要履行承诺承担杨箕村全部改造成本。
广州市国土房管局卖地公告公布信息显示，杨箕村的改造成本约18.8亿元。
这其中主要包括村民复建房的建筑安装成本、改造期间支付给村民的临迁费等补偿。
据了解，杨箕村改造成本是早期核算的，当时没有参照什么固定标准。
但随着广州城中村改造的推进，经过对不同城中村改造方案的摸索和实践，广州市“三旧”改造办公室已经形成了一套城中村改造成本的测算原则。
据介绍，城中村改造复建费用标准将依据广州市建设工程造价管理站去年发布的《关于发布广州市建设工程2009年参考造价的通知》，并结合市场调查研究数据确定。
其中住宅最低复建费用标准为多层(6层以下，不带地下室和电梯)住宅小区，费用标准为2257元/平方米；超高层(160米以内，带地下室和电梯)住宅小区的复建费用标准最高，达到3724元/平方米。
广州市相关部门将根据市场物价变动，按照一定周期调整复建成本标准。
复建面积：每户统一280平米除了城中村的复建房成本有了核算标准，目前，广州还形成了城中村改造的补偿安臵原则，今后每一个申请改造的城中村在制定改造方案的时候都要依据这套原则，确保城中村改造的公平和改造成本稳定。
2022城中村改造补偿多少钱
一、2022城中村改造补偿多少钱城中村改造拆迁补偿标准，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。
但大体上按以下几个项目进行补偿（以河北石家庄市某村为例）：1、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅：这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式，这是底线，不能低于此标准。
各村基本参照此标准履行，也有个别村甚至会提高补偿标准，如：将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。
2、临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米，按两次计算;这是截至2011年的标准。
不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。
城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。
3、地上房屋补偿款及装修款：无明确具体标准可供参考，一般由评估机构进行评估确定，当然评估机构有评估具体标准。
屋内装修补偿基本类似。
4、停产停业损失：该项费用主要针对营运性房屋进行的补偿，如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失，一般由协商确定或评估确定。
5、拆迁奖励：各村制定各村奖励标准，不能统一。
6、电器移机费：一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台;有线电视150元一户;电话移机88元一部;热水器100元一台等等。
如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。
7、其他补偿或补助：各村根据以上标准或参考以上标准的基础上，另行对困难住户或另行支付和补偿费用，这主要由村集体组织通过补偿方案确定，因村而定。
二、城中村成因究其原因，在于“城中村”形成和发展的特殊性。
从“城中村”的历史变迁中不难发现"城中村"形成的主要原因：从客观上来说，是我国城市化进程的快速发展的结果。
改革开放的20多年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从1978年的320个发展到的662个。
城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。
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穗城中村改造标准：村民每户统一按280平米
回迁
◎村民住宅复建基准面积统一为每户280平方米。
不足的也补足，超过的可补偿商业物业。
◎无证住宅建筑按1000元/平方米给予补偿。
◎住宅临迁费按每月每平方米20元标准补偿，按两年建设周期计算。
◎建筑拆运费用按30元/平方米计算。
南都讯通过引入市场参与主体推进城中村改造，解决了曾经长期困扰广州的城中村改造资金难题。
但通过卖地融资的改造模式如何控制成本也成为这一轮“三旧”改造中的焦点问题。
广州市“三旧”改造工作办公室为此专门制定了《城中村改造复建成本标准指引》(以下简称《指引》)，这份标准文件的目的就是让城中村改造成本有章可循，防止漫天要价导致卖地融资时推高地价。
复建成本：最高3724元/平米
富力地产昨日成功入主杨箕村改造地块后，要履行承诺承担杨箕村全部改造成本。
广州市国土房管局卖地公告公布信息显
示，杨箕村的改造成本约18.8亿元。
这其中主要包括村民复建房的建筑安装成本、改造期间支付给村民的临迁费等补偿。
据了解，杨箕村改造成本是早期核算的，当时没有参照什么固定标准。
但随着广州城中村改造的推进，经过对不同城中村改造方案的摸索和实践，广州市“三旧”改造办公室已经形成了一套城中村改造成本的测算原则。
据介绍，城中村改造复建费用标准将依据广州市建设工程造价管理站去年发布的《关于发布广州市建设工程2009年参考造价的通知》，并结合市场调查研究数据确定。
其中住宅最低复建费用标准为多层(6层以下，不带地下室和电梯)住宅小区，费用标准为2257元/平方米；超高层(160米以内，带地下室和电梯)住宅小区的复建费用标准最高，达到3724元/平方米。
广州市相关部门将根据市场物价变动，按照一定周期调整复建成本标准。
复建面积：每户统一280平米
除了城中村的复建房成本有了核算标准，目前，广州还形成了城中村改造的补偿安臵原则，今后每一个申请改造的城中村在制定改造方案的时候都要依据这套原则，确保城中村改造的公平和改造成本稳定。
记者昨日获悉，对于拆迁复建方案，广州市“三旧”办制定的测算原则是，原村民住宅复建基准面积为每户280平方米，也就
是在原有村民宅基地面积基础上计算三层半的住房面积。
在城中村改造过程中，现状有证住宅面积按1：1复建(即拆1平方米补1平方米)，不足280平方米的补足权益面积。
无证住宅建筑按1000元/平方米给予补偿。
此外，改造期间的住宅临迁费按每月每平方米20元标准补偿，按两年建设周期计算。
建筑拆运费用按30元/平方米计算。
据介绍，上述补偿标准将通行于各个城中村改造方案，不会因为某个城中村位臵好，土地价值高就出现多补偿现象。
此举将有效控制城中村改造成本，并让城中村在改造过程中兼顾公平。
住宅超280平米：可补偿商业物业
在城市化进程中，许多城中村宅基地房都违规超建，有的甚至将宅基地住房建到了八层甚至更高，远远超过每户280平方米标准。
按照广州市政府出台的《关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》，超出基准建筑面积部分不再实行安臵，按被拆迁房屋重臵价给予货币补偿。
但很多村民并不赞成拿货币补偿，给城中村改造带来阻力。
记者从广州市“三旧”办获悉，为了抽疏城中村密集人口，同时又能保障村民收益，在制定城中村改造方案时鼓励将超过280平方米的面积按照一定比例转换成集体商业物业。
相关负责人告
诉记者，具体面积补偿比例将根据城中村所在区域商业物业租金情况来确定，在租金标准高的地区，可能按照3：1的比例来折算补偿面积，也就是说超过280平方米的住宅按照每3平方米换1平方米商业面积来补偿。
资金管理
城中村卖地款政府收四成
南都讯“三旧”改造的土地出让金将专款专用。
记者昨日获悉，广州市目前已经出台了《关于加强市“三旧”改造专项资金管理的意见》(以下简称《意见》)，今后城中村公开出让地块获得土地出让金将纳入专项资金管理，用于支持其他融资能力相对较弱的“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造项目。
昨日成功出让的杨箕村改造地块成交价为4.7265亿元。
按照广州市目前的“三旧”改造政策，土地出让金的60%将返还给村集体，政府只收取城中村卖地款的四成。
以往广州的土地出让金主要用于支持城市建设，比如去年广州的卖地款就有部分用在了治水、亚运综合环境整治等市政项目。
但城中村改造的卖地款将有不同的用途，《意见》指出，全面改造的城中村土地出让纯收益属于市分成部分将纳入“三旧”改造专项资金，交由财政部门实行封闭管理，专款专用。
据了解，经过去年改造工作的推进，目前“三旧”改造专项资金已达近20亿元。
这笔资金将在平衡不同改造项目时发挥重要作用，因为不可能所有城中村或旧城改造都像猎德村或杨箕村那样拥有优越的先天优势，一些土地价值不够高、融资能力较差的改造项目，未来将可以获得“三旧”改造专项资金的扶持。
此外，通过专项资金的平衡，还可以避免部分改造项目容积率过高的问题。
改造思路
城中村改造要防新三旧
广州今年将尝试更多新模式，更注重改造效益
南都讯2011年广州出让的第一幅土地就锁定城中村改造，今年广州的城中村改造思路是怎样的？城中村改造还面临什么
挑战和困难？南都记者昨日从广州市“三旧”改造工作办公室获悉，今年广州将结合重点白鹅潭地区、广州新中轴线地区等城市重点功能区同步推进城中村改造，防止新的城中村形成。
同时改造模式上也将进一步创新，解决改造资金平衡难题，提升城中村改造成效。
“过去以服务亚运为大局，速度第一；亚运后，哪怕慢一点，也要注重改造后的效应，不要过了三五年又要改，起码要用几十年，不要出现新的三旧。
”广州市“三旧”改造工作办公室昨日表示。
目前，黄埔区的茅岗村、大坦沙岛上的三个城中村(西郊村、河沙村与坦尾村)和海珠区沥滘村已经形成初步改造方案，待相关部门审批。
今年广州还将启动花都狮前村等几个具有历史文化保护价值的旧村整治项目。
记者从广州市“三旧”办获悉，广州今年将重点推进位于白鹅潭地区、广州新中轴线地区、珠江新城-员村金融区、琶洲会展区、黄埔临港商业区、奥体中心周边地区、广州火车南站地区、白云湖地区、白云新城及其西北两个延伸区等十大城市重点功能区的城中村改造，对于影响城市景观和区域协调发展的旧村进行全面改造。
对于重点功能区，鼓励周边的城中村进行同步改造，要避免出现新的城中村。
目前广州城中村改造也面临着一些实际困难。
据了解，主要就是村民意见难统一，期望较高。
广州市“三旧”改造工作办公室相关负责人表示，广州将大胆实践，积极探索理顺旧村整治改造路子。
城中村改造也有多种模式，如猎德是整村改造，黄埔古村是抽疏、恢复古村落风貌，政府投资达到3亿元；裕安围则是介于两者之间，拆小部分，完善村的公共设施。
今年广州还将尝试更多的城中村改造方式，比如以村集体的自然联社为单位启动城中村改造，还将尝试城中村和旧厂房连片改造的模式，通过旧厂房地块来平衡改造资金。
采写：南都记者王卫国实习生郑晓霞(除署名外)。