万科质量管理思路详解.介绍
万科管理体系
万科管理体系万科管理体系：实现卓越的企业管理范例引言：在当今竞争激烈的商业环境中，企业管理的重要性不言而喻。
作为中国房地产业的龙头企业，万科以其独特而成熟的管理体系赢得了广泛的赞誉。
本文将以“万科管理体系”为中心，探讨其独特之处，以及如何实现卓越的企业管理。
一、万科管理体系的核心思想万科管理体系的核心思想可以概括为“以人为本、科学决策、持续改进、结果导向”。
万科始终将员工视为最重要的资产，注重建立人性化的工作环境和激励机制，以激发员工的创造力和潜力。
同时，万科注重科学决策，通过数据和事实为决策提供支持，最大程度地减少主观因素的干扰。
与此同时，万科不断追求卓越，通过持续改进和学习，不断提高管理水平和工作效率。
最终，万科管理体系的目标是以结果为导向，实现可持续的企业发展。
二、万科管理体系的关键要素1.战略规划与执行力：万科注重战略规划的制定和执行，并通过明确的目标和指标来衡量战略的实施情况。
同时，万科注重团队合作和良好的沟通，以确保战略能够顺利执行。
2.优秀的人力资源管理：万科以人为本，注重员工的培养和发展。
他们通过建立完善的培训体系和晋升机制，激励员工不断学习和进步。
此外，万科还注重员工的福利和关怀，为员工提供良好的工作环境和福利待遇。
3.客户至上的服务理念：万科始终坚持客户至上的服务理念，注重与客户的沟通和反馈，以满足客户的需求。
他们通过建立有效的客户关系管理系统和质量控制体系，提供优质的产品和服务。
4.创新与持续改进：万科鼓励员工创新思维，不断探索新的管理方法和业务模式。
他们注重学习和知识分享，通过建立创新平台和项目推动机制，培养创新的文化氛围。
三、万科管理体系的运作机制1.沟通与协作：万科注重团队合作和信息共享，通过定期的会议和沟通渠道，保证各部门之间的协调和合作。
此外，万科还注重跨部门的协作，以打破壁垒，提高工作效率。
2.知识共享与学习：万科倡导知识共享和学习的文化，通过内部培训和外部合作，提高员工的专业水平和综合素质。
万科详尽的工程质量管理要点(干货)
万科详尽的工程质量管理要点(干货)第一篇：万科详尽的工程质量管理要点（干货）万科详尽的工程质量管理要点（干货）第一部分质量管理要点1.1各施工单位需按照国家相关施工工艺、工法、质量验收等开展工程建造活动，下列仅指明万科的一些质量关注点和做法要求，这是万科地产在长期地产开发过程中积累的一些经验和教训，各施工单位需执行，同时这也是监理公司检查的重点；1.2广州万科质量管理中涉及到检验批、检验程序等可能会高于国家规定，监理公司和各承包商监理公司需按照此管理办法中规定执行；1.3乙方进场后应按照甲方要求在约定时间内编制详细的可供监理检查的切实可行的质量控制、施工安全管理、文明施工管理、施工测量控制、施工人员安排及管理架构（有管理人员及特殊工种上岗证、资格证）、施工材料设备进场计划（含分包及甲供材料）、总包单位与甲方指定分包单位现场配合事项、成品保护措施等的施工组织设计，并报送监理、甲方审批；开工后30天内，乙方提交砌筑抹灰工程专项保质方案（含构造节点大样图）报送监理、甲方审批；乙方在收到甲方提供的防渗漏体系文件后30天内，根据该文件结合本工程实际，编制详细而具体的防渗节点深化设计图及专项保质方案报送监理、甲方审批。
乙方未按时提交上述内容，乙方支付甲方违约金1000元/天*项，并按甲方、监理指定要求提交上述内容及整改措施。
1.4工程实行周报和月报制度。
工程周报在每周工程例会前一天报送甲方和监理，周报包括本周计划和上周完成工作、未完成情况说明（包括拟采取措施、最终完成时间）；工程月报由乙方在每月25日前向甲方及监理报送，主要内容包括《本月完成工程月报》和《下月施工计划》，《下月施工计划》必须具体、详细，包括人力安排、增加人力的来源、工程量等。
乙方应准时报送以上资料，否则甲方有权不予支付本期进度款或顺延支付时间。
1.5凡由甲方提供临设用地的，乙方的临设搭建需提供临设搭设计划及临设平面布置图，经甲方审核在指定位置或指定范围内搭建；第二部分万科材料控制2.1材料控制是施工质量的前提，所有进场材料必须按照国家相关程序报监理检验并形成相应记录，另砌筑材料、砌筑抹灰砂浆配比控制、防水材料、铝合金门窗、成品烟道必须按照万科相应表格重点检查验收；2.2钢筋：钢筋品牌必须征得监理和万科项目管理部的同意后方可采购进场；钢筋进场后监理公司必须见证送检，按照国家《钢筋混凝土用热轧带肋钢筋》和当地质检部门的规定抽取试件作力学性能检验；钢筋必须分类码放，材料标识齐全，不同级别钢筋须做好标识，严禁混放；2.3混凝土。
万科工程管理方法
万科工程管理方法万科工程管理方法是万科集团在实施工程项目过程中积累和总结出来的一套有效的管理方法。
以下将从项目管理、流程管理、风险管理和质量管理四个方面进行介绍。
项目管理是万科工程管理的核心，它主要包括项目计划、项目组织、项目实施和项目监控等内容。
首先是项目计划，万科工程在项目计划阶段详细规划项目目标、范围、时间进度、资源需求和风险管理等，确保项目目标的正确性和可实施性。
然后是项目组织，万科工程根据项目的特点和规模来确定项目组织结构和角色职责，合理分配资源和权限，确保项目团队的协同工作和高效执行。
接下来是项目实施，万科工程采用阶段性实施的方式，按照项目计划进行工作，确保项目按时、按质、按量完成。
最后是项目监控，万科工程设立专门的项目监控机构，负责对项目进展进行监督和评估，及时发现和解决问题，确保项目能够按计划顺利进行。
流程管理是万科工程管理的重要环节，它主要包括流程优化、流程标准化和流程改进三个方面。
流程优化是指通过分析和评估现有流程，找出不合理和低效的环节，然后进行合理调整和优化，提高工程项目的执行效率和经济效益。
流程标准化是指依据万科工程的标准流程，制定出适用于各种项目的通用流程模板，确保流程的一致性和标准化。
而流程改进是指根据项目实施的情况和反馈信息，对流程进行不断地改进和调整，以适应不同项目的需求和特点。
风险管理是万科工程管理的重要内容，它主要包括风险评估、风险预防和风险应对三个方面。
首先是风险评估，万科工程在项目计划阶段进行全面的风险评估，分析和评估项目中可能出现的各种风险和隐患，制定相应的防范措施。
然后是风险预防，万科工程在项目实施过程中，严格按照相关规范和标准进行工作，采取相应的风险控制措施，预防风险的发生。
最后是风险应对，万科工程建立起完善的应急预案和处置机制，对于可能发生的风险进行及时应对和处理，最大程度地减轻风险对项目的影响。
质量管理是万科工程管理的基础和保证，它主要包括质量策划、质量控制和质量评估三个方面。
万科工程项目质量管理(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，建筑行业已经成为国民经济的重要支柱产业。
工程项目质量管理作为建筑行业的重要组成部分，直接关系到工程项目的质量和安全。
万科作为中国领先的房地产企业，始终坚持以质量为本，严格遵循工程项目质量管理原则，确保每一项工程都能达到预期的质量标准。
本文将从万科工程项目的质量管理体系、质量管理制度、质量控制措施等方面进行详细阐述。
二、万科工程项目质量管理体系1. 质量管理理念万科工程项目质量管理始终坚持“以人为本、质量第一、持续改进”的理念，将客户需求放在首位，不断提升工程质量，为客户提供满意的产品。
2. 质量管理体系万科工程项目质量管理体系包括以下几个方面：（1）组织架构：设立质量管理部，负责工程项目质量管理工作；各部门设立质量管理人员，负责本部门质量管理工作。
（2）质量目标：制定年度质量目标，明确各阶段质量目标，确保工程质量达到预期标准。
（3）质量管理流程：建立从项目立项、设计、施工、验收到售后服务全过程的质量管理流程，确保每个环节都有严格的质量控制。
（4）质量培训：定期对员工进行质量管理培训，提高员工的质量意识，增强质量管理能力。
三、万科工程项目质量管理制度1. 设计阶段质量管理制度（1）设计质量要求：严格按照国家相关法律法规和标准进行设计，确保设计质量。
（2）设计变更管理：对设计变更进行严格控制，确保变更不影响工程质量。
（3）设计审查制度：设立设计审查小组，对设计文件进行审查，确保设计质量。
2. 施工阶段质量管理制度（1）施工质量要求：严格按照施工图纸、施工规范和施工工艺进行施工，确保施工质量。
（2）施工过程控制：对施工过程进行全程监控，及时发现并解决质量问题。
（3）施工验收制度：设立施工验收小组，对施工质量进行验收，确保工程质量。
3. 验收阶段质量管理制度（1）验收标准：严格按照国家相关法律法规和标准进行验收，确保验收质量。
（2）验收流程：建立验收流程，确保验收工作有序进行。
万科地产建筑工程质量管理系统要点
建筑工程质量管理要点第一条质量管理要点1.1 各施工单位需按照国家相关施工工艺、工法、质量验收标准等开展工程建造活动，下列仅指明万科的一些质量关注点和做法要求，这是万科地产在长期地产开发过程中积累的一些经验和教训，各施工单位需执行，同时这也是监理公司检查的重点；1.2 广州万科质量管理中涉及到检验批、检验程序等标准可能会高于国家标准规定，监理公司和各承包商监理公司需按照此管理办法中规定执行；1.3 乙方进场后应按照甲方要求在约定时间内编制详细的可供监理检查的切实可行的质量控制、施工安全管理、文明施工管理、施工测量控制、施工人员安排及管理架构（有管理人员及特殊工种上岗证、资格证）、施工材料设备进场计划（含分包及甲供材料）、总包单位与甲方指定分包单位现场配合事项、成品保护措施等的施工组织设计，并报送监理、甲方审批；开工后30 天内，乙方提交砌筑抹灰工程专项保质方案（含构造节点大样图）报送监理、甲方审批；乙方在收到甲方提供的防渗漏体系文件后30 天内，根据该文件结合本工程实际，编制详细而具体的防渗节点深化设计图及专项保质方案报送监理、甲方审批。
乙方未按时提交上述内容，乙方支付甲方违约金1000 元/天*项，并按甲方、监理指定要求提交上述内容及整改措施。
1.4 工程实行周报和月报制度。
工程周报在每周工程例会前一天报送甲方和监理，周报包括本周计划和上周完成工作、未完成情况说明（包括拟采取措施、最终完成时间）；工程月报由乙方在每月25 日前向甲方及监理报送，主要内容包括《本月完成工程月报》和《下月施工计划》，《下月施工计划》必须具体、详细，包括人力安排、增加人力的来源、工程量等。
乙方应准时报送以上资料，否则甲方有权不予支付本期进度款或顺延支付时间。
1.5 凡由甲方提供临设用地的，乙方的临设搭建需提供临设搭设计划及临设平面布置图，经甲方审核在指定位置或指定范围内搭建；第二条材料控制2.1 材料控制是施工质量的前提，所有进场材料必须按照国家相关程序报监理检验并形成相应记录，另砌筑材料、砌筑抹灰砂浆配比控制、防水材料、铝合金门窗、成品烟道必须按照万科相应表格重点检查验收；2.2 钢筋：钢筋品牌必须征得监理和万科项目管理部的同意后方可采购进场；钢筋进场后监理公司必须见证送检，按照国家《钢筋混凝土用热轧带肋钢筋》和当地质检部门的规定抽取试件作力学性能检验；钢筋必须分类码放，材料标识齐全，不同级别钢筋须做好标识，严禁混放；2.3 混凝土：每次混凝土浇筑时，第一车混凝土到场，监理公司必须旁站，混凝土供货商须随车提交混凝土配合比、出厂检验报告等资料给监理，砼试块留置按规范执行。
万科物业的品质管理
万科物业的品质管理万科物业是国内房地产服务领域的领军企业，拥有多年为高端小区、商业楼宇、写字楼、别墅等提供服务的经验。
作为物业服务业务的领军企业，万科物业在品质管理方面做得十分出色，从业务流程、人员培养、服务质量、技术创新等多个方面保证了服务品质的卓越。
一、从业务流程着手万科物业从业务流程着手进行品质管理。
物业服务是一项需要专业性和细致性的工作，需要为每一项服务流程制定合理的标准和流程，保证服务的效率和质量。
万科物业制定了一套完整的服务标准体系，包括员工服务、客户服务、安全管理等多个流程，对每一项流程进行详细的规范，确保每一条流程都能按照标准操作，保证服务的流程化和科学性。
二、加强人员培养万科物业注重人员培养，通过招聘优秀的员工、规范员工培训、聘请管理咨询公司等多种方式加强员工的专业素质和服务质量意识。
从人员招聘的入手不断优化，努力吸引高素质标杆的物业人才，制定科学的晋升制度和学习培训计划，通过培养和优秀员工，提高整个团队的素质和服务意识，从而显著提升服务品质。
三、提高服务质量万科物业十分注重服务质量，以顾客为中心、以精细化管理为核心思想，不断优化服务质量、创新服务模式，实现对客户的满意度和感动，服务质量得到了业界的高度赞誉。
万科物业服务不仅囊括安保、维修等常规服务，还大力推广服务创新和个性化物业服务，在全国范围内推出了“智慧社区”系统、创新的物业营销模式等服务，全方位满足顾客需求，让他们有机会体验到更加全面和优质的服务。
四、技术创新在业务流程制度高标准管理，员工培育高素质管理，服务效果高品位管理等方面的紧扣，万科物业始终坚持技术创新，引进先进管理信息系统和服务信息化管理模式，为客户提供快捷、高效、精准、可视化的服务。
万科物业利用物联网、大数据、云计算等技术创新，推出“智慧社区”全生命周期管理体系，为客户提供全面、个性化的物业服务。
同时，万科物业自主开发房屋检测、预防性维修、访客预约等亮点差异化服务，赢得了消费者高度好评和关注。
浅析万科质量管理
流程等 内容 ，企业 员工在 工作 中可 以对照 实行并 记录质 量状 况 ，反 复 杂的行 业 ，因而房企 的质量 问题屡 见报端 。近几 年来作为 行业龙
馈 给管 理部 门后会 及时 予以处 理 。万 科在 房地产 开发 管理时 还特有 头 老大 的万 科也 频 出质量风 波 ，各种 门事件 层出不 穷 ，频频 爆发 的
有 ８个实验室 投入产 品质 量检测 ，对 １１类建材 １７种部 品 １３００组样 科 这一优 质 品牌因为 质量 问题 而受 到信誉 上 的减 损 。笔者认 为 ，万
品进 行 检 测 ，包 含 防 水 卷 材 、 防水 涂 料 、瓷 砖 胶 、收 纳 、坐 便 科 在 以下两个 方 面上仍 有 改进 空间 ：
许 为 赶工期 让 以次 充好 等 现象发 生 。
中万科 使 用 安信 毒 地板 的 “毒地 板 门 ”对万 科 的 品牌 信誉 打击 最
（三 ）严 把 质 量 检 验 关 卡 。
大 。在 具有严 密 质量 管理 的大 企业 身上 发生 如此 密集 的质量 事 件 ，
２０ｌ４年 万科 ，《企 业社 会 责任报 告 》显示 ：“２０１４年万科 共 计 万科 需要 在管理 上深 思 ，真正认 识到 现有质 量 的不 足 ，尽量 避免万
向前一 小步 ，成就 三年质量 梦”，计划通过 ２０１３年 至 ２０１５年这三 年 户意 见反馈 ，通过设 立总 部客户 关系管 理部 、一 线地产 客户关 系 中
的努 力 ，全力 推动万 科工 程质 量持续 改进 ，将 更好 的产 品体验 和更 心 、投 诉论坛 和物 业服务 中心等 四个部 门根据顾 客抱 怨和反 映来进
目标 体 现了万 科在 建筑产 业化 上希 望达成 的突破 。第二 是万科 憧憬 期 望 的状况 ，并 为 下一 步的 质量 改进 提供 参 照和 指导 。
2018年万科房地产开发质量管理体系完整【收藏版】
房地产开发质量管理体系目录一、房地产开发质量管理体系的构成 (1)（一）质量管理体系的定义 (1)（二）质量管理体系的内容 (1)（三）质量管理体系部门构成 (2)二、部门职责 (3)三、工作流程 (7)四、项目质量管理的主要内容 (7)五、开发质量管理相关制度 (11)六、现场管理程序手册 (35)七、施工过程质量控制细则 (48)八、“质量一票否决权”的使用规定 (51)一、房地产开发质量管理体系的构成（一）质量管理体系的定义管理体系是建立方针和目标并实现这些目标的体系。
质量管理体系是在质量方面指挥和控制组织的管理体系，是一个把与质量有关的组织结构、过程和资源等组织起来的有机整体，强调系统性和协调性。
（二）质量管理体系的内容（1）组织结构质量管理体系中组织结构是指企业为实现质量管理目标，在相应的管理工作中进行分工协作，在职务范围、责任、权力方面所形成的结构体系。
组织结构的本质是员工的分工协作关系。
这个结构体系的内容主要包括：●职能结构即完成成本管理目标所需的各项业务工作及其关系，包括机构设置、业务分工及相互关系。
●层次机构又称组织的纵向结构，即各管理层次的构成。
在成本管理工作中，管理层次的多少，表明企业组织结构的纵向复杂程度。
宜设置为3-4个层次，即：公司层次（分公司）项目层次，岗位层次。
●部门机构又称组织的横向结构，即各管理部门的构成。
与质量管理相关的部门主要有党政工团、计财、审计、技术、人事、管理、劳动物资、生产及负责企业制度建设工作的部门。
●职权机构即各层次、各部门在权力和责任方面的分工及相互关系。
由于与质量管理相关的部门较多，在纵向结构上层次也较多，因此，在确定质量管理的职权结构时，一定要注意权力要有层次，职责要有范围，分工要明确，关系要清晰，防止责任不清楚造成相互扯皮推诱，影响管理职能的发挥。
（2）具体程序程序是为进行成本管理活动所规定的途径。
这个“途径”应该是最简捷的途径。
程序一般应形成文件，称为“程序文件”。
【物业管理精品资源】—万科物业品质管理
【物业管理精品资源】—万科物业品质管理万科物业作为中国物业管理行业的领军企业，以其高标准的品质管理和服务赢得了广泛的市场认可。
以下是一些关于万科物业品质管理的精品资源：1. 品质管理体系文件：- 万科物业制定了一套完整的品质管理体系文件，包括服务标准、操作流程、质量监控等，确保服务的一致性和高标准。
2. 员工培训与发展：- 万科物业注重员工的专业培训和职业发展，定期举办各类培训课程，提升员工的专业技能和服务意识。
3. 客户服务系统：- 建立客户服务系统，包括客户意见收集、问题解决和满意度调查，确保及时响应客户需求并持续改进服务。
4. 智能化物业管理平台：- 利用现代信息技术，开发智能化物业管理平台，实现设施设备的远程监控、维护和管理，提高管理效率。
5. 环境与安全管理：- 万科物业实施严格的环境与安全管理制度，确保社区环境的整洁和居民的安全。
6. 社区文化建设：- 积极推动社区文化建设，组织各类社区活动，增强居民的归属感和社区凝聚力。
7. 绿色物业管理：- 推行绿色物业管理理念，注重节能减排，使用环保材料，打造绿色、健康的居住环境。
8. 应急预案与风险管理：- 制定详细的应急预案，对可能的风险进行评估和管理，确保在突发事件中能够迅速有效地应对。
9. 品质监控与评估：- 定期进行品质监控和评估，通过内部审核和第三方评估，确保服务质量持续提升。
10. 业主沟通与反馈机制：- 建立有效的业主沟通与反馈机制，确保业主的声音能够被听到并得到及时的响应。
万科物业通过这些精品资源的整合与应用，不断提升服务品质，满足并超越客户的期望，成为物业管理行业的标杆。
万科物业的品质管理
质量手册
职 能 管 理 类
01
安 全 管 理 类
02
环 境 管 理 类
03
设 备 设 施 类
04
顾 客 关 系 类
05
万科物业品质管理架构
集团团物业管理部：
业务督导组、专业研究组
一线公司：
项目：
经理
安全管理
环境管理
设备设施管理
客户服务
文件管理
管理层
品质管理部
各部门品管员
各部门品管员
各部门品管员
—— 客户满意是我们工作的出发点
这样的部位也要清洁！
保护
限高架用铁链悬吊可避免与车辆硬性碰撞
这样的创意好不好？
设备房也是那么洁净
摆放整齐，取用方便
—— 用心做事。
01
—— 强烈的精品意识和客户意识，要求万科物业人在业务管理过程中不断地关注细节、精益求精、持续改进。
总则
监视和测量
不合格品控制
数据分析
改进
质量体系文件结构
B
C
A
按规定的质量方针和质量目标以及适用的ISO900族标准描述质量体系
质量手册
程序文件
作业指导书、质量记录表格
详细作业文件
描述为实施质量体系要素所涉及到的各部门的活动
文 件 内 容
标准的应用
01
7.5.4 顾客财产 组织应保护在组织控制下或组织使用的顾客财产。组织应识别、验证、保护和维护供其使用或构成产品一部分的顾客财产。若顾客财产发生丢失、损坏或发现不适用的情况时，应报告顾客，并保持记录。
02
小组讨论：请结合标准要求，找出物业管理企业所控制或使用的顾客财产。
03
为什么要做质量记录
万科质量管理思路详解.介绍
成立小组
总监（代 表）
质量专员
负责对施工单位实测结果进行复核并形 成记录 督促施工单位对评估结果进行整改 组织实施实测实量 建立实测实量分户档案
施工单位
项目生产 经理
质量专员
对实测中发现的问题进行整改 配合参与集团及公司质量评估
17.12.23 6
质量管理策划
战前培训 作业图 编制方案 样板引路 技术交底 过程控制 持续改进
17.12.23 5
质量管理策划
战前培训 参与方 作业图 第一责任 人 编制方案 负责专员 样板引路 技术交底 职责 对监理单位复核结果进行复核 甲方项目 项目生产 质量工程师 部 经理 组织配合集团及公司质量评估工作 对集团及公司质量评估结果进行反馈， 组织监督整改工作 监理单位 过程控制 持续改进
成立小组
战前培训
作业图
编制方案
样板引路 技术交底 砼结构
过程控制
持续改进
砌筑
针对土建、安装42 项指标编制专项方 案
土建 抹灰
防水工程
设备安装
精装修类
·········
17.12.23 9
质量管理策划
战前培训 作业图 编制方案 样板引路 技术交底 过程控制 持续改进
成立小组
17.12.23 10
成立小组
17.12.23 7
质量管理策划
战前培训 作业图 编制方案 样板引路 技术交底 过程控制 持续改进
成立小组
17.12.23 8
质量管理策划
类别 实测指标
砼界面尺寸偏差 表面平整度 垂直度 顶板水平度极差 楼板厚度偏差 施工控制线设置 表面平整度 垂直度 方正度 外门窗洞口尺寸偏差 重要预制或现浇构件 砌筑工序 墙体表面平整度 墙面垂直度 室内净高偏差 顶板水平度极差 阴阳角方正 房间开间/进深偏差 方正度 地面表面平整度 地面水平度极差 户内门洞尺寸偏差 外墙窗内侧墙体厚度极差 降板 裂缝/空鼓 同户型同厨卫间管井尺寸偏差 同户型同厨卫间窗底框标高偏差 同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差 柜体嵌入位尺寸偏差 同户型同厨卫间开间进深偏差 基本原则 卫生间涂膜厚度 外门窗框涂膜厚度 卫生间附加防水层 防水反坎 卫生间地漏 座便预留排水管孔距偏差 同一室内底盒标高差 并列面板高度偏差 砼楼板和同墙面给水管预埋 砌体墙面给水管预埋 砌体墙电线管暗埋
谈万科企业工程质量管理
谈万科企业工程质量管理【摘要】随着房地产市场的火爆，新兴的房地产公司如雨后春笋般涌现，房地产产业这盘蛋糕的竞争日趋激烈。
作为房地产龙头老大的万科房地产集团为何能稳居市场的前列，除了大家熟悉的万科金牌物业管理，另外和万科房产的品质密不可分。
而保证万科房产质量的精髓，笔者认为就是万科集团的季度实测实量评估管理手段。
【关键词】万科、季度评估、实测实量笔者所在的北京京投万科新里程项目部见证了万科企业在北京发展的过程，自2007年万科开始接触实测实量评估，到目前已经整整5个年头，《集团在建项目产品质量实测操作指引》也已经由A1版升级为目前的A5版。
项目部由最初的抵制评估、应付评估，发展到目前自觉接受评估，平时根据评估内容进行过程控制；评估成绩也由过去区域排名中游，跃升为2012年度第一季度、第二季度蝉联区域评估第一名。
一、实测实量的目的随着万科集团市场开发的发展，各一线公司在质量上水平高低不等，有的一线公司忽视质量管理，对后期的交付及顾客满意度造成影响，影响万科品牌的声誉。
在此基础上集团工程部推行了实测实量评估方法，并聘请第三方评估公司进行评估。
和施工单位签订合同时附加了实测实量评估成绩要求及奖励、罚款相关条例，旨在提高集团在施项目工程整体质量水平。
二、实测实量的内容最新的A5版评估内容共分为三大部分：1、实测实量实测实量分为混凝土结构工程、砌筑工程、抹灰工程。
混凝土结构工程实测项包括混凝土结构截面尺寸、表面平整度、垂直度、顶板水平度极差、楼板厚度、施工控制线设置、轴线偏差控制、门窗洞口尺寸。
砌筑工程实测项包括砌筑表面平整度、垂直度、方正度。
抹灰工程实测项包括墙体表面平整度、垂直度、室内净高偏差、顶板水平度极差、方正度、地面表面平整度。
实测实量成绩占总评分比重的65%。
2、观感观感分为土建工程观感、装修工程观感、园林工程观感。
观感评分占总评分比重的15%。
3、规定动作规定动作分为变更管理、计划管理、工序管理、四化管理、防渗漏管理。
万科卓越质量管理模式及评价指标
战略部署 （50） •绩效预测
【卓越质量管理模式】
2.2 战略 80分
•战略的制定管程 战略制定 （40） •战略目标
a. 战略制定过程 ⑴ 组织的整体战略是如何策划的？有哪些策划过程？主要步骤是什 么？主要参与者是谁？组织长、短期的策划时间段是什么？这些时间段 是怎么划定的？组织的战略策划过程如何与之相适应？ ⑵ 组织如何确保战略策划已考虑以下关键因素： · 顾客和市场的需求、期望和机会； · 组织的竞争环境，与竞争对手的能力比较； · 可能会影响组织产品、服务和操作运行的技术以及其它关键的创 新或变化； •活动计划的制定和部署 · 组织的优势和劣势，包括人力资源和其它资源； · 组织特有的影响因素，包括组织的合作伙伴、供应链需求等。 战略部署 b. 战略目标 （50） ⑴ 组织的战略目标是什么？组织完成这一目标的时间表是什么？组 •绩效预测 织战略目标的主要目的是什么？ ⑵ 战略目标如何应对组织面临的挑战（在组织简介中说明的）？如 何确保战略目标能平衡组织长、短期的挑战？如何确保战略目标能平衡 所有受益者的需求？
领导 战略 以顾客为导向 测量、分析和知识管理 以人为本 过程管理 经营结果
【卓越质量管理模式】
2.2 战略 80分
a. 活动计划的制定和部署 ⑴ 如何制定和部署活动计划，实现组织的主要战略目标？如何配置 •战略的制定管程 资源，确保活动计划的贯彻执行？如何确保能够获得活动计划的结果？ 战略制定 ⑵ 组织的短期和长期计划是什么？组织的产品和服务，顾客和市 （40） 场，以及运营方式可能存在的主要变化是什么？ •战略目标 ⑶ 根据组织的短期和长期战略目标及活动计划，制定了什么样的人 力资源计划？ ⑷ 为跟踪活动计划的进展，组织针对主要绩效制定了哪些测量指 标？如何确保活动计划测量系统增强组织的一致性，并涵盖了所有主要 战略部署的范围和受益者？ b. 绩效预测 组织在短期和长期计划时间段内预测的绩效是什么？组织的预测绩 效与竞争对手、主要标杆、组织的目标和以往绩效的对比结果怎样？
万科质量管理第二部分工程质量讲解稿质量管控篇(初窥门径篇)
Part 4
房地产行业的外部资源情况
1
2
施工供方资源与环境分析
1.5、工程承建商的分类
总体而言，目前建筑行业为适应市场的价格竞争，以包代管，管理 水平粗放。施工项目经理能力显得相当重要。 第一类：全国性大型国企直属机构，以中建系统单位为典型代表。大 型，成建制。激励机制差、成本高而效率低下。 第二类：中型建筑企业，以地方省市建筑企业为代表，或发展起来成规 模的乡镇企业。成建制，激励机制有改进。成本高，有优越感，对客 户的要求不太适应。 第三类：小型成建制的民营、集体建筑企业，以江浙一带乡或民营企业 为代表。劳务人员素质一般较好，激励机制较好，配合及服务意识均 较好，成本管理较好。 第四类：小型或个体企业、专业施工企业。
集团性总承包商 （集团评定）
A2
A3 B1 区域性总承包商 （地区公司评定） B2 B3
C1 专业承包商 （地区公司评定） C2 C3 不合格承包商 D
Part 5
如何利用并整合外部资源
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对监理单位的选择 a. 监理方选择对于企业赢利的影响
目前监理费约6～20元/m2，占建安费0.5~0.8%，占售价的 0.25%。监理费用占售价的比例是非常低。其价格的变动对房地产 成本的影响甚微。
团
商 管 理 职 责
采 购 与 供 应
•研究制定采购策略 •研究采购管理先进方法 •编制部品的采购示范模版，研究部品采购标准化 •为一线提供服务 •发展与供应商的关系 •制定供应商评估体系
没有最好的，只有最适合的
Part 7
跨区域的质量管控层级
Part 7
跨区域的质量管控层级
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管控关系及分工 第一层：战略层次，由集团负责
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组织监督整改工作
负责对施工单位实测结果进行复核并形
监理单位
总监（代 表）
质量专员
成记录 督促施工单位对评估结果进行整改
施工单位
项目生产 经理
质量专员
组织实施实测实量 建立实测实量分户档案
对实测中发现的问题进行整改
配合参与集团及公司质量评估
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质量管理策划
成立小组 战前培训 作业图 编制方案 样板引路 技术交底 过程控制 持续改进
贯彻 管理 制度
执行 新技 术应 用管 理办
法
设置 工程 质量 控制 要点
设置 工程 质量 停止
点
设置 业主 敏感
点
设置 旁站 监理
点
材料 设备 质量 控制
实测 实量 实施 细则
工程 质量 通病 防治 措施
质量 缺陷 与质 量问 题处 理办
法
精装 修质 量控 制要
点
防裂 缝、 防渗 漏控 制要
点
成品 保护 实施 细则
顶板水平度极差 楼板厚度偏差 施工控制线设置
表面平整度 垂直度 方正度
外门窗洞口尺寸偏差 重要预制或现浇构件
砌筑工序 墙体表面平整度
墙面垂直度 室内净高偏差 顶板水平度极差
阴阳角方正 房间开间/进深偏差
方正度 地面表面平整度 地面水平度极差 户内门洞尺寸偏差 外墙窗内侧墙体厚度极差
降板 裂缝/空鼓 同户型同厨卫间管井尺寸偏差 同户型同厨卫间窗底框标高偏差 同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差 柜体嵌入位尺寸偏差 同户型同厨卫间开间进深偏差 基本原则 卫生间涂膜厚度 外门窗框涂膜厚度 卫生间附加防水层 防水反坎 卫生间地漏 座便预留排水管孔距偏差 同一室内底盒标高差 并列面板高度偏差 砼楼板和同墙面给水管预埋 砌体墙面给水管预埋 砌体墙电线管暗埋
精装修类
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质量管理策划
成立小组 战前培训 作业图 编制方案 样板引路 技术交底 过程控制 持续改进
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质量管理策划
成立小组 战前培训 作业图 编制方案 样板引路 技术交底 过程控制 持续改进
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质量管理策划
成立小组 战前培训 作业图 编制方案 样板引路 技术交底 过程控制 持续改进
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质量管理策划
成立小组 战前培训 作业图 编制方案 样板引路 技术交底 过程控制 持续改进
检查 整改
针对检 查结果 持续改
进
提高 总结
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质量管理策划
质量管控核心
前控
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质量管理策划
做好四件事：
1、强化浇灌许可 2、交底 3、点评 4、做好会议地图
质量 风险 分析
表
质量 保证 措施
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质量管理策划
成立小组 战前培训 作业图 编制方案 样板引路 技术交底 过程控制 持续改进
参与方
第一责任 人
负责专员
职责 对监理单位复核结果进行复核
甲方项目 部
项目生产 经理
质量工程师
组织配合集团及公司质量评估工作
对集团及公司质量评估结果进行反馈，
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质量管理策划
成立小组 战前培训 作业图 编制方案 样板引路 技术交底 过程控制 持续改进
19.1立小组 战前培训 作业图 编制方案
针对土建、安装42 项指标编制专项方
案
类别
实测指标
样板引路砼结构 技术交底
砌筑
土建
抹灰
防水工程 设备安装
砼界面尺寸偏差
过程表垂面控直平度整制度 持续改进
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质量管理思路
二O一二年八月
项目管理目标 19.12.15
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？
管理体系 19.12.15
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质量、安全管理体系：成立质安小组
组长:总监
副组长：品质 工程师
专业工程 师
监理工程师
副组长:总包 质检负责人
质检员
安全员
质量管理策划 19.12.15
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质量管理措施
审查 质量 保证 体系