房地产营销审计程序(营销)

策划
到合同要求的情况，将给公司带 来损失。
《营销推广成果确认书》之附件
（广告工作成果证明）缺失或不
完整，如无实景照片、样刊、样
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报、短信发布证明、电视\电台发
布证明，不能有效证明或不能完
全证明营销广告\活动\物料的发
生。
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12 营销管理
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策划代理的工作成果不符合营销 目标及要求，造成策划成果对营 销活动带来不利影响。如市场分 析数据不准确、广告形象设计不 理想、活动策划细节不到位等。
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、对户外广告牌，可进行实测实量，观察夜晚灯光效果；对电
视\电台广告，可采取收看\收听等方式来检查其真实性；对报
刊\杂志类广告，可观察其样刊、样报。
按制度规定，在制作及发布 完成后，营销部应提供广告 工作成果证明材料以作为《 营销推广成果确认书》的附 件
1、查看策划代理的工作成果
1、检查售楼处、样板房、展示区的前期选址、方案确定、空 间效果验收过程有无营销部参与，
售楼处、样板房、展示区的硬装 无营销部参与，可能造成最终硬 装效果达不到营销部的要求，而 对销售带来负面影响。
售楼处、样板房的软装验收无清 单，无签字，或验收物品与软装 合同中的清单不符。货不对板， 将给公司的营销形象展示带来影 响，亦可能造成实际损失。
售楼处、样板房的软装由一个部 门或领导主导，未经营销参与直 接定标执行，但此费用计入营 销，导致具体费用无法监控，存 在违规操作。
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销售存在长期未签约或已签约但 长期未收款的情况
1、对签约明细表等销售报表进行 分析，找出长期未签约及长期未收 款的明细，初步了解其原因
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销售代理佣金计算错误，可能造 成公司损失
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明源系统操作不规范、数据不准 确、报表输出有误
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客户信息、档案管理不善
1、从签约明细表、销售报表抽取 样本
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签约、备案工作不规范
大金额广告行业单价透明，但折 扣点数区间差异过高，易出现违 规操作
营销外展点的形象展示不到位， 或对公司形象展示造成负面影响 。
看房车的使用较随意，增加用车 成本
无年度销售收入预算，无总体目 标控制
1、查看城市公司年度全面预算资 料，检查该预算否经适当、充分审 批，是否包含年度销售收入等预算 数据
实际收入未达预算
1、将签约明细表、销售周报\月报 \年报与年度\月度销售预算进行对 比，分析差异
销售收入数据不正确，对营销业 1、对城市公司签约明细表、销售
绩分析带来不利影响
周报\月报\年报的数据进行检查
定价未经审批，售价低于审批 价，存在违规操作
1、对比销售数据中的售价与定价 报告中的定价之差异，关注售价低 于定价的例子。
结合营销目标及要求，依据 策划代理合同的工作内容， 对策划代理的工作成果进行 判断
了解营销部在售楼处、样板 房、展示区的参与程度。
1、抽查售楼处、样板房的软装，看验收的手续是否完备，检 查相关软装与合同清单的符合性。
1、售楼处、样板间软装招标过程文件是否齐全，是否符合制 度，是否由两个部门三个人以上参与招标（营销部门必须参与 评标）； 2、从软装设计费、家具、配饰三个方面核查招标及合同价格 的规范性，是否存在拆标行为；
客服
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按揭手续的协助办理工作不规范
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分户产权证办理工作不规范
现场检查程序
需要报表及报表模板 （字段）
稽核依据
1、经审批的城市公司年度全 面预算
检查城市公司的年度预算是 否包含营销费用预算，计算 、分列是否正确，审批是否
充分。
1、经审批的城市公司年度全 面预算 2、城市公司营销费用管理工 作表单
1、营销费用台帐签字确认资 对“营销费用台帐”，由城
料
市公司营销副总、财务部负
责人双方审核后签字确认。
1、查看在广告制作发布完成后，有无《营销推广成果确认书 》
按制度规定，广告制作发布 完成后，营销部应提交《营 销推广成果确认书》
1、查看《营销推广成果确认书》之附件（广告工作成果证明
》的完整性、有效性、充分性。
检查城市公司的营销费用是 否超预算，对重点费用进行 关注
1、城市公司营销费用管理工 作表单
检查工作表单中的数据计算 、链接关系，判断是否存在 错误
1、实地抽查营销合同的招标、定标、合同审批、合同文本等 纸质文件，以进一步确认OA附件的真实性。 2、检查投标资料的真实性及合理性，以判断是否存在围标、 串标等情形。
绩分析带来不利影响
表单的数据进行检查
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营销费用合同招定标、签订/审批 流程不规范（如合同倒签、事后 审批）；支持材料不充分；可能 存在围标、串标等情形
1、以营销费用合同台帐为基础， 先在OA中抽查营销合同招定标、签 订审批流程的合规性， 2、检查支持性附件的充分性及合 理性
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营销费用的支付手续不合规（如 1、以营销费用合同台帐为基础，
1、城市公司营销费用管理工 检查招标/定标、合同审批 作表单（含营销费用台帐） 是否按公司规定权限办理，
1、实地抽查营销合同付款支持性材料的真实性、合理性
1、城市公司营销费用管理工 检查营销费用合同付款的合 作表单（含营销费用台帐） 规性
1、检查营销部和财务部有否对营销费用台帐进行确认签字
城市公司营销部与财务部核
审批不充分、分拆付款等）
在OA中抽查营销合同付款的合规性
营销费用台帐无核对，营销部口
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径与财务部口径的费用数据有差 异，可能产生漏记或误记情况，
可能存在异常费用
营销广告、活动、物料发布或制
作完后无《营销推广成果确认书
》，存在营销广告\活动\物料未
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由营销部确认的可能，如果存在
效果、尺寸、数量、质量等达不
销售
1、分析销售数据中的签约价格与
定价表中面价的差异，结合折扣规
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销售折扣不符合公司规定，存在 定判断其合理性；
违规操作
2、通过报表筛选出单套底价与均
销售
价的差异，结合折扣规定判断其合
理性；
电商，解决未取得预售证可先收
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钱的问题，客户可通过电商购买 购房优惠券，易存在违规操作及
资金风险。
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退房、换房、更名手续不合规 1、获取退房、换房、更名清单
序 号
风险控制环节
总模块
子模块
风险预警线索
非现场分析程序
1、查看城市公司年度全面预算资
1
无年度营销预算，无总体目标控 料，检查该预算否经适当、充分审
制
批，是否包ห้องสมุดไป่ตู้年度销售费用等预算
数据
1、对比营销费用台帐与年度预
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实际费用超预算
算，发现超预算的分项费用，对重
点费用进行分析
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营销费用数据不正确，对营销业 1、对城市公司营销费用管理工作