太原市场的宏观分析概述

太原高端住宅项目已购房客群分析
太原高端项目已购房客户购房用途
10%
15%
75%
投资 自主 其他
在选择购房用途的比例中，75%的客户选择自主，选择投资的占15%， 其他用途的占10%。
太原高端住宅项目已购房客群分析
太原高端项目已购房客户户型选择比例
1 10%
5%
25% 32%
30%
0%
5%
10%
15%
太原高端住宅项目已购房客群分析
太原高端项目已购房客户的置业考虑因素
30% 30%
25%
20%
15%
13%
10% 10% 10% 10%
10%
8% 8%
5%
3%
0%
1
开发商实力 物业管理
价格
地段
小区规划 交通
园林景观 配套
户型
购房者在选择高端项目是，很明显对开发商的品牌和实力成为了首要的 条件，其次是物业服务。
本次市调内容分为4个部分：
1、太原高端住宅市场和典型项目 2、太原高端酒店市场和典型项目 3、太原高端商业市场和典型项目 4、太原高端写字楼市场和典型项目
太原高端住宅市场调研
太原高端房地产市场调研
家庭年收入
职业特征
年龄结构
客户群分析
用途 户型需求
已购高 端住宅 客户群 分析
销售情 况分析
09年销售统计 今年上半年销售情况
大量的购买人群和高速发展的经济为房地产带来了持续稳定的购买力。
《太原市城市总体规划（2007-2020）》中对太原市的总体定位是“山西省 省会、承东启西的区域中心城市、山水园林宜居城市、全国重要的新材料和先进 制造业基地、具有世界影响力的华夏历史文化名城”。
太原按照“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的总要求和“改造 旧城、建设新城、开发古城”“三城”联动的建设思路，树立“大太原”理念， 全面加快城市建设步伐，不断加强省会城市的辐射力、影响力和带动力。
2009年下半年，太原楼市价格有缓慢的小幅度上涨，客群购房理性，房地产 市场基本平稳，2010年房价未有明显的涨幅变化。
小结
总体而言，太原住宅市场及不动产投资本地化特征显著，太原的市场研究和营销 手段绝不能简单的采用“常规手段的复制”，深入的市场及营销思路的特性化研 究格外重要。
同时，虽作为山西的省会城市，但地产市场长期呈现“不温不火”的态势，前阶 段房地产发展稳定，但市场活跃度不够。随着大型房企的进驻及更加复杂的营销 概念的多彩纷呈，这一局面在可以预见的较短周期内必将发生本质的变化。
太原高端住宅项目已购房客群分析
太原高端项目已购房客户职业分布
8% 8%
wk.baidu.com
8%
39%
15%
14%
8%
政府公务员 国企职员 个体/私营业主 私企职员 教育/新闻 自由职业 其他
个体和私营企业主、政府公务员、以及效益好的私企管理人员是购房的 主力客群。
太原高端住宅项目已购房客群分析
太原高端项目已购房客户家庭年收入
太原高端住宅项目已购房客群分析
小结
从上述分析可以看出目前高端市场购房群体的主要特征表现在：购房客群 主要集中在家庭收入在50万元以上的政府官员和私营业主，以及部分经济效 益好的私企高层管理人员；购房用途主要以自主为主，户型的需求主要为140 平米以上的三居或四居大户型，在购房过程中价格已不是主要考虑因素，他们 更注重开发商的品牌实力以及后期物业管理服务。
太原高端项目已购房客户面积需求比例
25%
22% 23%
20%
18%
15%
13%
14%
10%
6%
4%
5%
0% 90以下 91—110 111—120 121—1 140 141—160 161—180 180以上
此次抽样分析中，选择120—140的客户占到22%，选择140—160的占到 23%，选择160—180的占到14%，选择180以上的占到18%。可以看出高端 项目中选择140以上大面积的占到50%以上的比例，大面积、大户型是高端客 群的主要选择。
太原市场的宏观分析
太原是山西省的省会，濒临汾河，三面环山， 自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原是以冶金、 机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、 矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工 城市，是我国北方最著名的历史名城之一。
社会总体经济情况： 太原市下辖6个区、3个县、1县级市。总面积 6988 平方公里，人口410万。 2009年，太原市GDP完成1545.24亿元，占山西省GDP的21.7%。
销售情况
太原市2009年不同类型住宅销售统计
别墅
商住两用
公寓
普通住宅
销售情况分析
2010年1月—6月太原城市销售金额排行榜
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称 太原万达广场 太原恒大绿洲 太原富力城 太原富力现代广场 辰憬天地 太原奥林匹克花园 十二院城 滨东花园 绿地世纪城 星河广场
20%
25%
30%
35%
一居 二居 三居 四居 五局及以上
高端项目中客群收入较高，而且在购房中又以自主为主，所以在选择户
型需求是，普遍选择大户型。其中选择三居的比例为30%，选择四居的32%，
选择五局及以上的客户也占到了25%的比例。选择三居以下的仅占到15%的
比例。
太原高端住宅项目已购房客群分析
户型面积
购房考虑因素
太原高端住宅项目已购房客群分析
太原高端项目已购房客户年龄结构分布
15
3
13
20 49
25岁以下 25岁—35岁 36岁—45岁 46岁—50岁 50岁以上
36—45岁年龄段的客户是高端项目的主力购买人群，比例占到49%， 40—50岁的群体占到20%，50岁以上的占到15%的比例。
15%
20% 65%
20万—30万 30万—50万 50万以上
在高端项目购房需求中，年收入在50万以上的客户占到65%,高收入家庭 占高端住宅市场消费绝对比例。
太原高端住宅项目已购房客群分析
太原高端项目已购房客户部分图例
38%
62%
本体 外地
从目前购房者客群分布情况来看，外地购房者比例占到38%，说明在高 端项目中，外地购房群体的比例越来越大。
因此，对太原整体城市价值的升级以及房地产良好发展环境提供了极大的可塑性.
众多品牌开发商均看好太原地产的发展，纷纷大举进入，如：万达、富力城、 星河湾、恒大、远洋等公司，太原房地产市场的竞争非常激烈。据悉，中信地产 也将进入太原，远洋地产也有将拿地2000亩的意图。
太原房地产市场“高端豪宅”和“普通住宅”两级分化非常严重，多个区域， 相邻的高端豪宅和普通住宅的价格相差1倍以上。