深圳市房地产报建业务流程
城市更新项目(拆除重建类)开发报建流程
序号 项目名称 分项名称 是否行政 类审批项 报送部门 前置条件 申报时限 相关政策规定依据 备注
立项阶段（因列入城市更新计划与拆迁谈判的时间不可控。按深圳市城市更新相关法规与各项监管办理，并且各区更新模式不同等因素，列入计划后到完成拆迁，预计最少需要三年。）
1、参照法定图则或政府相关证明文 件确认更新项目范围内是否含有限高 限制、保留文物、独立占地文体公共 设施、政府办公建筑物等敏感因素。 2、根据深圳市各区域不同以龙岗区 深圳市城市更新办法、深圳市 为例，要求前期立项审批阶段，提供 城市更新实施细则、深圳市城 开发企业资质评估、签订前期拆迁监 市更新单元规划制定计划申报 管协议、设立监管账号等前期各项审 查资料。 指引（试行） 3、进行测绘查丈时（报管理局）应 注意尽量将地上原有建筑面积数据做 大以应对专项规划报批中拆建比问题 4、办理测绘、更新意向时注意收集 产权证等相关信息复印件 符合《深圳市城市更新单元规划编制 技术规定》要求 根据《深圳市城市更新单元规划制定 计划申报指引》城市更新单元拟拆除 重建范围应大于城市更新单元总用地 面积70%，拆迁范围原则上不包括未 建设用地。同时确保用于城市基础设 施、公共服务设施或其它公共利益项 目建设用地应大于3000平方米且不小 于拆迁范围用地面积的15%。已完成 征转地的国有土地被非法占用的、基 本农田保护范围内的用地，原则上不 纳入城市更新单元进行申报。 需要区规划管理局更新科报文核准后 转土地整备中心确认，涉及项目四类 用地是否覆盖建设用地。关于非农覆 盖须取得专项复函
消防预审、按预审意见修改后的施工图
35个工作日
关于试行建设工程消防设计技 术审查与行政审批分离工作的 此项工作以消防设计审查为封闭节 通知 点，以政府办文工作日为标准50天换 算为80个自然日（不包含法定节假 20个工作日（如设计 日） 涉及超限审查，市消 申报建设工程消防设计审核和 防局需召开专家评审 消防验收指南 会，时间最少须增加 20天自然日。） 城市排水许可办理指南 应用防空地下室的民用建筑项 目报建审核指南 房屋建筑面积预测算办理指南
深圳建筑方案审批程序
深圳建筑方案审批程序深圳建筑方案审批程序深圳市作为中国改革开放的重要窗口城市，一直以来都以其快速的城市发展和建设成果而著名。
为了确保城市建设的质量和规范性，深圳市实行了严格的建筑方案审批程序。
本文将对深圳建筑方案审批程序进行详细的介绍。
首先，深圳市建筑方案审批程序分为前期审批和后期审批两个阶段。
前期审批主要是对建筑方案的可行性和合规性进行评估，后期审批则是对具体的施工设计方案进行审核。
前期审批阶段包括以下几个步骤。
首先，建设单位需要向深圳市住房和建设局提交书面申请，并提供相关的建筑方案文件。
这些文件需要包括建筑平面图、立面图、剖面图以及建筑物的各项设计指标等。
其次，深圳市住房和建设局将组织专业技术人员对提交的建筑方案进行评估，并提出意见和修改建议。
建设单位需要根据评估结果进行相应的调整和修改。
最后，经过多轮的修改和调整，建设单位将最终的建筑方案提交给深圳市住房和建设局进行审批。
后期审批阶段是在前期方案审批通过后进行的。
首先，建设单位需要根据前期审批结果制定详细的施工设计方案，并按照规定的程序向深圳市住房和建设局提交。
在提交之前，建设单位还需向相关的设计单位和施工单位征求意见，并进行必要的技术交流和协商。
其次，深圳市住房和建设局将对提交的施工设计方案进行严格的审核，包括对设计指标的合规性、结构安全性、防火防护措施等方面进行评估。
如果发现不合规的地方，建设单位需要进行相应的修改和调整。
最后，深圳市住房和建设局对审批通过的施工设计方案进行公示，以便社会公众进行监督和意见反馈。
公示期结束后，建设单位可以正式开始建设工程。
总结来说，深圳市建筑方案审批程序包括前期审批和后期审批两个阶段。
前期审批主要是对建筑方案的可行性和合规性进行评估，后期审批则是对具体的施工设计方案进行审核。
在整个审批过程中，深圳市住房和建设局扮演着重要的角色，负责组织评估、审核和公示等工作。
通过这一严格的审批程序，可以确保深圳市的建筑工程质量和规范性，促进城市的可持续发展和建设进程。
(完整版)房地产项目报建报批流程标准(精版)
房地产项目报建报批流程一、土地手续办理1、土地出让合同；通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同；2、土地用地勘测图。
3、建设用地批准书4、土地契税、地税完税证明（财政局、地税局）5、土地登记申请，审核发土地使用权证。
二、规划手续1、项目总平面规划，规划设计方案申报经规委会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划许可证。
2、建设工程规划许可证，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可证。
3、交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案馆移交合约。
三、项目发改立项1、项目申请报告2、项目规划批文、总平面规划图3、环境影响评价4、抗震设防5、办理完以上资料后报发改委审批后发立项批文。
四、工程施工手续1、场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。
2、工程勘察，设计。
根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。
3、图纸设计审查；工程施工图审查（建委审图中心）、消防设计审图（消防局）、防雷设计审核（气象局）、人防手续（人防办）。
4、工程报建，勘察现场。
5、办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工。
监理合同。
6、前期绿化设计，办理绿化审批手续。
7、建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。
8、建筑垃圾处置、商混供应合同。
9、交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。
10、申办建筑工程施工许可证。
五、工程建设阶段1、临时设施规划办理，规划放线验收工作。
2、开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。
3、配套工程施工建设。
4、房屋面积测绘，办理房屋预售手续（房管局）。
5、签订销售合同。
六、工程项目竣工验收交付使用1、建设项目单体工程验收。
2、建设项目竣工综合验收。
3、办理建设项目竣工验收备案手续。
4、物业服务公司进驻管理、服务。
5、业主交接装修入住。
6、办理建设项目产权登记备案手续，业主办理房产权证。
深圳市城市更新项目房地产开发报建程序1518471157
管部门备案；
使用楷体四号字）
（复印件1份）；10、付清地价款证明（复印件
1份）；11、企业人员社保单（原件）
序号
申报内容
办文单位/ 部门
建设项目一级开发计划报批报建程序一览表
办文结果（有效期）
办文时 限工作
日
申报材料及注意事项
9
项目计划立项
发展和改 革委
计划立项批文（3年）
1.项目申报单位应向市发展和改革局提交项目申请报告，申请报告须委托具有相应资质的工程咨询机构编 制，并按照《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资〔2007〕1169号）要求； 2.项目单位需填报《深圳市社会投资项目核准申请表》，该表格可在深圳市发展和改革委员会网站 （）上点击 “项目申报软件”下载申报软件。项目申报时须提供电子报盘。3.项 目申报单位除提交申请报告和申请表外，需附如下资料：（1）项目法人注册文件，包括组织机构代码（复
6
城市更新项目 年度实施计划
区城改办
区城改办-规土委各管理 局-市规土委
1、城市更新单元规划批复；2、改造主体核准 文件
区规土委申报市规土委(现在不需要）
1、深圳市房地产变更及其他登记申请表2、申请人
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注销房地产证
区产权登 记中心
递交资料-登记机关审查 核准-撤消《房地产证》-
立卷归档
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身份证明3、房地产权利证书4、房屋拆迁或旧城改 造而注销《房地产证》提交拆迁许可证、拆迁补偿 安置协议书（有国土或旧改的见证）5、法律法规
10 印件）、企业营业执照（复印件）、法定授权委托书（原件）等；（2）资本金证明文件（原件）：包括银
行开具的三个月内的存款证明文件（原件），最新的财务审计报告（复印件）。（注：根据《国务院关于调 整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资 本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%；（3）房 地产项目应提供房地产开发资质证书（复印件）和相关土地证明材料，旧住宅区、旧村、旧工业区、旧商业 区改造项目需提交市规划局的审查意见（复印件）；（4）环境报告表；
公司房地产项目的报建流程
房地产项目开发中华人民共和国城乡筹划法将于明年1月1日实施，作为曾经房地产治理部分的小地痞以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感触，在这里讲一讲。
其中，涉及房地产治理的各大部分之间的恩仇由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面根本上是凭据报建的先后顺序来说。
1、土地证、建立用地筹划许可证、筹划要点批复阶段，这几样工具领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样工具的发出时间，根本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样工具涉及到领土部分和筹划部分之间旷日长期的权力斗争。
目前我国执法也没有很好的范例这个问题。
恩，简朴的说一下，土地证由领土部分发表，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建立用地筹划许可证由筹划部分发表，是审定土地用途及用地界线的执法依据；筹划要点批复由筹划部分发表，是确定土地使用强度指标的执法依据，如容积率啊、修建密度啊、停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包罗现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地必须要由筹划部分审定筹划要点，发表了建立用地筹划许可证（以下简称地规证）之后，才气领取土地使用权证。
这绝对是必须应该走的步伐。
因为领土部分必须依据筹划部分审定的土地功效及土地使用强度，才气盘算出土地出让金，才气在土地证上载明土地用途及年限。
但是在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为许多地方的领土部分在出让土地的时候，底子不考虑筹划，直接就整块出让了，然后给人家治理商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
受让了土地的开发商要再去筹划部分软磨硬泡，无论是修改筹划也好，照旧底子没有筹划都好，横竖我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你筹划部分得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生糜烂。
要知道，我国正式搞土地出让也只不外是从1990年开始的，而以公然生意业务的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。
深圳建设项目报批报建流程
深圳市人居环境居委会Байду номын сангаас城管局与水务局联办
水土保持方案 动土面积2万m2以上或动土5万m3以上《 《水土保持方案报告书》深圳 水土保持方案报告书》、动土面积2万m2 《深圳市水务局行政许可事项审批复 市水务局、《水土保持方案报 以下或动土5万m3以下《水土保持方案报 函》 告表》深圳各区（新区）水务 告表》 主管部门 方案设计文件、中标书 宝安管理局窗口，服务地址： 《深圳市建设工程设计方案审批意见 深圳市规划和国土资源委员会 深圳市宝安区新安二路海关大 书》 厦，联系电话：27820114 宝安管理局窗口，服务地址： 《深圳市建设工程初步设计审批意见 深圳市规划和国土资源委员会 深圳市宝安区新安二路海关大 书》 厦，联系电话：27820114 《建设工程消防设计审核意见书》 深圳市消防局 深圳市燕南路99号一楼 《人防地下室初步设计审查意见书》 深圳市民防委员会办公室 新洲路5004号315室 《深圳市人防核准单》 《防雷装置设计核准书》 深圳市气象局 深圳市解放路广场北街13号 宝安管理局窗口，服务地址： 《深圳市建设工程桩基础报建证明书 深圳市规划和国土资源委员会 深圳市宝安区新安二路海关大 》 厦，联系电话：27820114 施工图市级审批意见书 深圳市消防局 深圳市燕南路99号一楼 《深圳市人防核准单》 施工图审查报告 施工图审查报告 《防雷装置设计核准书》 深圳市气象局 深圳市解放路广场北街13号 深圳市民防委员会办公室 有资质的施工图审查机构 新洲路5004号315室
20工作日 20工作日 12工作日
20工作日 20工作日 12工作日
10工作日
施工图设计规划报批
《建设工程规划许可证》
宝安管理局窗口，服务地址： 深圳市规划和国土资源委员会 深圳市宝安区新安二路海关大 20工作日 厦，联系电话：27820114
最新深圳市报建及验收流程
办公地点: 重大项目招投标备案、直接发包审批、施工许可、竣工验收备案在市行政服务大厅西厅37-38号窗口，其他在设计大厦3楼大厅服务指南之六6.1 建设工程竣工验收备案指南（06年11月版）在深圳市建设局报建的房屋建筑项目和市政公用项目竣工验收合格后15日内，建设单位应到市建设局业务办理中心申请办理竣工验收备案手续。
房屋建筑项目、市政公用项目中包含的配套专业工程不单独办理竣工验收备案手续。
一、申办条件（一）房屋建筑项目1、建设单位已按规定组织竣工验收并验收合格（含配套的燃气工程）；2、项目已按规定通过消防专项验收；3、项目包含电梯工程时，已按规定通过电梯专项验收;4、2003年10月1日起办理《建筑工程施工许可证》的居住建筑以及2005年7月1日起办理《建筑工程施工许可证》的公共建筑，已按规定通过建筑节能专项验收。
（二）市政公用项目1、建设单位已按规定组织竣工验收并验收合格（含配套的燃气工程）；2、项目已按规定通过规划专项验收；3、项目包含消防工程时，已按规定通过消防专项验收；4、污水处理、垃圾处理、排水等可能对环境产生重大影响的项目，已按规定通过环保专项验收。
二、办理程序第一步：建设单位到深圳建设信息网()下载或到我局办公地点: 重大项目招投标备案、直接发包审批、施工许可、竣工验收备案在市行政服务大厅西厅37-38号窗口，其他在设计大厦3楼大厅业务办理中心领取《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案表》或《深圳市市政公用项目竣工验收备案表》，填写有关表格并加盖单位公章，并按本服务指南指引的申请资料清单，准备有关资料。
第二步：建设单位在我局业务办理中心递交申请资料，并领取办文结果：A．如备案资料不齐全，或建设单位未在规定的期限内办理备案手续，或业务办理中心收到质监机构给该项目出具的竣工验收责令整改通知书且未整改完毕的，领取业务办理告知，按要求整改或接受行政处罚后，到我局业务办理中心重新申请备案；B．如备案资料齐全，建设单位在规定的期限内办理备案手续，业务办理中心未收到质监机构给该项目出具的竣工验收责令整改通知书或已整改完毕的，领取竣工验收备案收文回执。
深圳报建流程及提交资料全
项目建设阶段报建流程一、市规划和国土资源委员会--办理项目地名注册手续申报建筑物（单体或连体）命名须提交的材料：1、申请表（原件1份）；2、申请人明材料（营业执照复印件1份，验原件，单位法定代表人证明书及授权委托书原件各1份，法定代表人及受托人明复印件各1份，验原件；其中，港、澳、台地区及境外的单位，其明须提交按规定进行公证、认证或见证的文件原件1份）；3、土地使用权出让合同或用地批文或《房地产证》（复印件1份，验原件）；4、宗地图（复印件1份，验原件）或位置略图（原件1份）；5、建筑物现状照片，未建成的提供效果图及总平面图（原件各1份）。
二、环保局--环评报告意见提交资料1、《市建设项目环境影响审批申请表》(原件2份，首页由主要投资单位加盖公章，尾页由法人代表签字)；2、建设项目环境影响报告书(原件2份，建设单位加盖公章及法人代表签字，附电子文档)，并附有关单位、专家和公众的意见及采纳或者不采纳的说明(原件1份，建设单位加盖公章)；三、发改委--办理项目立项提交资料1、规划局提供的项目选址意见书2、国土局提供的土地使用权证3、环保局对项目的环评报告的意见4、财政局对项目资金来源的意见四、国土规划局--土地使用权证--建设用地规划许可证--建设工程规划许可证（管理局窗口，服务地址：新区办事处清湖路与梅龙大道交汇处西北侧，联系：23335710）（一）办理《建设项目选址意见书》提交材料1、《选址意见书》2份；2、可行性报告或经批准的项目建议书复印件1份；3、1：500至1：1000现状地形图1份,图中用地界线须加盖确认章；〔配电子文件,文件格式为：DWG〕4、拟建方案的总平面图1份，比例1：200或1：500或1：1000；〔配电子文件，文件格式为：JPG及DWG〕5、拟建建筑物方案图（平、立、剖），（配电子文件，文件格式为：JPG及DWG〕6、（上报市府项目）总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各1份；〔配电子文件，文件格式为：JPG〕7、（有污染可其他有特殊要求的建设项目）附送有关环境保护、卫生防疫、消防安全和其他特殊要求的资料；8、房地产项目需提供国土证复印件。
新版开发报建流程及细则
新版开发报建流程及细则一、引言随着现代城市化的进展，开发建设项目的报建工作显得越发重要。
为了提高报建的效率和准确度，我们制定了新版开发报建流程及细则，以便更好地指导和规范报建工作。
二、开发报建流程1.前期准备阶段在开发报建前的准备阶段，需要进行市场调研和可行性研究，以明确开发项目的可行性和市场需求。
（1）市场调研：对目标区域的市场需求、竞争情况进行调查和研究，明确项目定位和市场定位。
（2）可行性研究：对项目的技术、经济、法律、环境等方面进行研究，评估项目的可行性和风险。
2.报建申请阶段在前期准备阶段完成后，进行报建申请。
（1）报建申请材料准备：准备包括项目背景、可行性研究报告、土地出让合同、土地规划许可证等材料。
（2）递交报建申请：将申请材料提交给相关部门，并按要求缴纳相关申请费用。
（3）审核阶段：相关部门对报建材料进行审核和评估，并根据相关法规和政策作出决策。
3.审批阶段通过报建申请的项目需要进行各种审批手续。
（1）用地规划审批：相关部门对项目用地规划进行审批，确保符合城市规划和土地利用规划要求。
（2）环境影响评价：进行项目的环境影响评价，评估项目对环境的影响，并制定相应的治理和保护措施。
（3）工程建设许可证：获得建设工程规划许可证，确保项目的合法性和安全性。
（4）其他审批手续：根据具体项目的特点和要求，进行其他相关审批手续，如消防审批、安全评估等。
4.建设施工阶段获得相关审批手续后，开始项目的建设施工阶段。
（1）招投标：进行工程建设的招投标，选择合适的承包商和供应商。
（2）施工管理：对施工过程进行管理和监督，确保工程质量和进度。
（3）质量验收：施工完成后进行质量验收，确保工程符合相关标准和规范。
5.竣工验收阶段项目建设完成后进行竣工验收。
（1）验收申请：提交验收申请，并附上必要的验收材料。
（2）竣工验收：相关部门对项目进行竣工验收，并出具相应的竣工验收报告。
（3）验收合格：验收部门对项目进行评估，如符合相关标准和规范，则判定项目验收合格。
报建流程及需要资料
报建流程及需要资料报建是指根据法律和法规的规定，将计划建设项目提交给有关主管部门审批并获得合法建设权利的一系列必要程序。
报建流程包括立项阶段、设计阶段、审批阶段、施工阶段及竣工验收阶段等。
1.立项阶段：立项阶段主要包括项目规划、可行性研究报告、项目背景说明等资料的准备。
其中，项目规划主要包括项目的建设内容、规模、地点、投资及建设期等；可行性研究报告则包括项目的市场分析、技术可行性、经济可行性及环境影响评价等方面的内容。
2.设计阶段：设计阶段主要包括项目设计方案、施工图纸、工程量清单等资料的准备。
设计方案包括项目的结构设计、设备选择、施工工艺等内容；施工图纸则是指详细的施工图纸和图集，用于指导施工人员进行施工作业；工程量清单则是指项目所需的各种材料、设备和人力资源等的清单，用于计算项目所需的投资成本。
3.审批阶段：审批阶段包括项目申请、项目初审、项目终审等程序。
项目申请是指将项目的基本情况及相应的资料提交给主管部门进行申请；项目初审是指主管部门初步审核项目的可行性及合法性；项目终审则是指主管部门对项目进行最终的审查及批准。
4.施工阶段：施工阶段是指根据审批通过的项目计划和图纸，将项目从设计变为实际的建设过程。
在施工阶段，需要准备项目进度计划、施工合同、安全生产管理资料等。
项目进度计划用于安排和控制项目的施工进度；施工合同是项目业主与施工单位之间的合同，规定了双方的权益和责任；安全生产管理资料用于保证项目在建设过程中的安全性。
5.竣工验收阶段：竣工验收阶段是指项目的竣工验收程序。
在竣工验收阶段，需要准备竣工报告、工程结算等资料。
竣工报告是由施工单位提交的项目竣工情况的报告；工程结算则是对项目的投资进行结算，确认最终的资金支付。
以上是报建流程的概要介绍，不同地区和不同类型的项目可能会有所差异。
在实际操作中，还需要根据相关法律法规及部门的具体要求进行具体操作。
总结起来，报建流程需要的资料主要包括项目规划、可行性研究报告、项目设计方案、施工图纸、工程量清单、项目进度计划、施工合同、安全生产管理资料、竣工报告、工程结算等。
房地产开发立项、报规、报建行政审批全流程
房地产开发立项、报规、报建行政审批全流程第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
深圳市房地产报建业务流程图
市房地产报建业务流程开发部编制：一、前期业务（1）规划选址（2）固定资产投资前期计划（3）环保审批（4）用地预审（5）建设用地方案图（6）取得土地使用权（7）签订土地合同（8）界桩放电报告（9）支付地价款，付清地价款证明（10）建设用地规划许可证（11）土地初始登记，土地证二、启动前业务（1）委托方案设计（2）方案设计审批：建筑命名、环保评估、污水处理合同、环境影响批复、建设立项（3）初步设计：民防审批、扩初审批、排水、水土保持（4）施工图设计（5）施工图审查：①桩基础提前开工、开工验线测量报告及备案、桩基施工许可②防雷设计审批、工程规划许可、消防审查（6）投资许可证三、预售前业务（1）预售面积测绘报告（2）预售许可证四、竣工其业务（1）协助工程部办理各单项验收（2）房屋竣工面积测绘报告五、后期业务（1）缴交房屋维修专用金（2）办理项目产权初始登记容1.规划选址（办文单位：规划局；办文时限：20个工作日）申请资料：（1）申请书（原件1份）；（2）申请人明材料：（3）社会投资项目应提供：a申请进入高新技术产业园区的工业项目，提供市科技主管部门关于高科技项目的认定书，其中申请进入高新技术产业带的工业项目，还应提供市高新技术产业带办公室有关批文（复印件各1份，核原件）；b物流项目需提供市物流领导小组办公室关于物流项目的认定书（复印件1份，核原件）c已有选址意向的提供总平面布置图等相关图纸（原件2份）及电子文件（原件1份）。
2.固定资产投资前期计划（办文单位：发改局；办文时限：30个工作日）申请资料：（1）申请报告。
着重阐明项目提出的理由和依据；项目法人简况；项目法人股东成分详细情况(需追溯)、建设容、规模、生产能力、建筑面积和产品方案（房地产项目应阐明具体拟建几栋、几层，所建为何类性质建筑等）；总投资、资本金和资金筹措方案；对用地及水、电增容等协助配套条件的需求；对环境影响的初步评价；项目的综合评价等。
商业房地产开发前期报建流程详解
商业房地产开发前期报建流程详解目录一、前言 (3)1.1 编写目的 (3)1.2 流程概述 (3)二、项目立项与规划阶段 (4)2.1 项目建议书 (6)2.2 可行性研究报告 (8)2.3 城市规划与设计 (9)2.4 土地使用权获取 (11)三、建筑设计阶段 (12)3.1 初步设计 (13)3.2 施工图设计 (15)3.3 设计审查与修改 (16)四、前期准备工作 (17)4.1 组建项目公司 (19)4.2 办理工商注册 (20)4.3 确定施工单位 (21)4.4 办理施工许可证 (22)五、报建审批流程 (23)5.1 向主管部门申请 (25)5.2 办理项目备案 (26)5.3 提交规划设计方案 (27)5.4 办理建设许可 (28)六、招投标与合同签订 (30)6.1 招标文件准备 (32)6.2 投标文件审查 (33)6.3 中标通知与合同签订 (34)七、施工前期准备 (35)7.1 施工现场布置 (37)7.2 施工材料准备 (39)7.3 施工设备采购 (40)八、施工阶段管理 (41)8.1 施工进度监控 (42)8.2 质量安全管理 (43)8.3 文明施工管理 (45)九、竣工验收与交付使用 (45)9.1 竣工验收申请 (47)9.2 竣工验收过程 (48)9.3 项目交付与入住 (49)十、后评价与总结 (50)10.1 项目效益评估 (51)10.2 存在问题与改进措施 (53)10.3 经验教训总结 (54)一、前言随着城市化进程的加快，商业地产市场日益繁荣，商业房地产开发项目的数量逐年增加。
为了规范商业房地产开发项目的报建流程，提高项目的审批效率和质量，确保项目的顺利推进，本文档将对商业房地产开发前期报建流程进行详细解读。
商业房地产开发前期报建流程主要包括项目立项、规划许可、土地使用权出让、施工图审查、环境影响评价、消防验收等环节。
各个环节之间相互关联，缺一不可。
开发报建的具体流程
开发报建的具体流程开发报建是指开发商向相关部门申请进行建设开发活动的报告和申请程序，以获取相关许可和批准。
在中国，开发报建程序与流程通常包括以下主要步骤：第一步：项目立项开发商首先需要对待开发的项目进行规划，并进行市场调研和可行性分析，确保项目的可行性和市场需求。
项目立项包括确定项目的建设规模、主要功能、投资规模等，并编制项目可行性研究报告。
第二步：土地出让开发商需要通过公开竞标或协商等方式获得土地使用权，并与土地使用权出让方签订土地出让合同。
第三步：基本设计和勘察开发商根据项目的需求和规划，在取得土地使用权后委托设计单位进行项目的基本设计，并根据设计方案编制建设方案，同时进行项目勘察和环境影响评价等工作。
第四步：规划许可开发商将建设项目的规划设计图纸和申请文件提交给城市规划主管部门，进行规划许可审批。
城市规划主管部门会根据相关规定和要求进行审核和审批，并颁发规划许可证。
第五步：建设用地规划许可开发商需要将规划许可证和其他申请文件提交给土地主管部门，进行建设用地规划许可审批。
土地主管部门会对项目进行审批和核准，并颁发施工用地规划许可证。
第六步：建设工程规划许可开发商将基本设计图纸和申请文件提交给负责建设工程规划许可审批的部门，进行建设工程规划许可审批。
审批部门会根据相关规定和要求进行审核和审批，并颁发建设工程规划许可证。
第七步：施工许可开发商需要将建设工程规划许可证和其他申请文件提交给建设主管部门，进行施工许可审批。
建设主管部门会对项目进行审批和核准，并颁发施工许可证。
第八步：竣工验收在项目建设完成后，开发商需要提交相关竣工验收文件给建设主管部门，进行竣工验收。
建设主管部门会对项目进行验收和核实，确保项目符合相关标准和要求。
第九步：使用许可开发商在竣工验收合格后，需将相关文件提交给房地产主管部门或住建部门，进行使用许可审批。
审批部门会对项目进行审批和核准，并颁发使用许可证。
第十步：销售许可开发商需要将项目相关文件和验收合格证明等提交给房地产主管部门，进行销售许可审批。
深圳项目用地、报建、施工、验收及产权取得系统流程图
申请方案设计审批
总体平面布置图消防审批
经宝安国土分局规划科审批五 章后的总体平面布置图 主办部门：宝安区消防大队 办文时限：７天
办文时限：8天
民防工程建设要 点审查及审查意
建设方报 审及提供
１、申请报告 ２、经消防审批的总体平面布置图（复印
件）
３、国土部门出具的“提交消防审查通知”
份，蓝图原件）
主办部门：宝安
工程项目用地、报建、施工、验收及产权取得系统流程图
1、《深圳市建设项目环境影响审批申请表》二份 2、暂办企业或更名企业提交工商局的《企业名称预先核准通知书》（复印件） 3、营业执照（复印件） 4、场地使用证明 （1）自有厂房，提交《房产证》复印件 （2）租赁厂房的，提交《租赁合同》和业主的《租赁许可证》复印件 （3）租用土地的，提交《土地租用合同》及《土地使用证明》和用地红线图复印件 5、总投资500万无人民币以上提交《项目可行性报告》（打印件，投资公司盖章）
４、区规划国土分局签发的初步设
计审查意见书 ５、区消防、环保部门审查意见书
民防工程施工图设计审查及审查意
施工图设计消防 审查及审查意见
６、区民防办在该项目报建过程中 批复的其它函件
宝安区民防办签发《深圳 市宝安区民防工程核准单
施工图审查
1、申请表 2、个业法人营业执照（复印件）
法定代表人证明书（原件） 法定授权委托证明书（原件）
１、申请报告 ２、经消防审批的总体平面布置图 （复印件） ３、《建筑设计防火审核申请表》 ４、国土部门出具的“提交消防审查 意见” ５、红线图及规划设计要点 ６、计划立项批文 ７、无国土用地手续的拟建建筑由国 土部门在总体平面规划图批示：“同 意规划兴建”并办理报建手续。 ８、建筑设计全套图纸：建筑、水、 电、风图，高层建筑、大型项目提供 消防专篇（图纸分类装订成册） 主办部门：宝安区消防大队
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深圳市房地产报建业务流程开发部编制：一、前期业务（1）规划选址（2）固定资产投资前期计划（3）环保审批（4）用地预审（5）建设用地方案图（6）取得土地使用权（7）签订土地合同（8）界桩放电报告（9）支付地价款，付清地价款证明（10）建设用地规划许可证（11）土地初始登记，土地证二、启动前业务（1）委托方案设计（2）方案设计审批：建筑命名、环保评估、污水处理合同、环境影响批复、建设立项（3）初步设计：民防审批、扩初审批、排水、水土保持（4）施工图设计（5）施工图审查：①桩基础提前开工、开工验线测量报告及备案、桩基施工许可②防雷设计审批、工程规划许可、消防审查（6）投资许可证三、预售前业务（1）预售面积测绘报告（2）预售许可证四、竣工其业务（1）协助工程部办理各单项验收（2）房屋竣工面积测绘报告五、后期业务（1）缴交房屋维修专用金（2）办理项目产权初始登记内容1.规划选址（办文单位：规划局；办文时限：20个工作日）申请资料：（1）申请书（原件1份）；（2）申请人身份证明材料：（3）社会投资项目应提供：a申请进入高新技术产业园区的工业项目，提供市科技主管部门关于高科技项目的认定书，其中申请进入高新技术产业带的工业项目，还应提供市高新技术产业带办公室有关批文（复印件各1份，核原件）；b物流项目需提供市物流领导小组办公室关于物流项目的认定书（复印件1份，核原件）c已有选址意向的提供总平面布置图等相关图纸（原件2份）及电子文件（原件1份）。
2.固定资产投资前期计划（办文单位：发改局；办文时限：30个工作日）申请资料：（1）申请报告。
着重阐明项目提出的理由和依据；项目法人简况；项目法人股东成分详细情况(需追溯)、建设内容、规模、生产能力、建筑面积和产品方案（房地产项目应阐明具体拟建几栋、几层，所建为何类性质建筑等）；总投资、资本金和资金筹措方案；对用地及水、电增容等协助配套条件的需求；对环境影响的初步评价；项目的综合评价等。
（加盖公章）（2）电脑申报盘。
(填写报盘时投资类型选择限下社会投资，申报阶段选择前期计划类)（3）深圳市年度项目申报表。
（加盖公章）（4）项目法人注册文件。
包括组织机构代码证、企业营业执照、法定授权委托证明书等（复印件加盖公司公章）（5）房地产项目需要提交用地审查意见（如选址意见或土地合同）。
3.环保审批（办文单位：市环保局；咨询电话：82105837；办文时限：60个工作日）申请资料：（1)《深圳市建设项目环境影响审批申请表》(原件2份，首页由主要投资单位加盖公章，尾页由法人代表签字)；(2)Ⅰ类项目：提交由具有相应环境影响评价资质的机构编制的建设项目环境影响报告书(原件2份，建设单位加盖公章及法人代表签字，附电子文档)，并附有关单位、专家和公众的意见及采纳或者不采纳的说明(原件1份，建设单位加盖公章)；Ⅱ类项目：提交由具有相应环境影响评价资质的机构编制的建设项目环境影响报告表(原件2份，建设单位加盖公章及法人代表签字，附电子文档)；(3)工商部门出具的《企业名称预先核准通知书》或《营业执照》(复印件1份，验原件)；(4)使用场地《房产证》或《租赁合同》(房屋租赁管理部门盖章)(复印件1份，验原件)；(5)计划部门立项批文和规划部门出具的《建设项目选址意见书》(附范围图)(复印件各1份，验原件)。
4.用地预审（办文单位：.区国土局，办文时限：20个工作日，咨询电话：28918990）申请资料：（1）《建设项目用地预审申请表》（原件2份）；（2）身份证明（3）预审申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案（原件1份（4）规划部门出具的《建设项目选址意见书》（原件1份）；（5）项目按规定应进行可行性研究报告的，须提供项目可行性研究报告（附项目资金证明原件1份）；（6）项目建议书批复文件（在申请预审前已取得相关部门批复的，申请人应当提交复印件1份，验原件）；上述（一）至（六）项文件由申请人提供。
（7）标注申报项目用地范围的最新1∶10000或1∶2000的土地利用现状图（图件比例视具体情况而定；由测绘部门制作，必要时还应当组织现场放桩定点工作）；（8）标注申报项目用地范围的土地利用总体规划图及相关图件（由地政处（科）制作）；（9）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需要修改土地利用总体规划的，应提交经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。
上述（七）至（九）项文件在项目用地须转报上级国土管理部门预审时须提供。
5.建设用地方案图（办文单位：区规划局；办文时限：10个工作日。
咨询电话：83949160）申请资料：（1）《建设项目选址意见书》（复印件1份，核原件1份）；（2）发改部门计划立项批准文件或对项目建议书、项目可行性研究报告批准文件（复印件1份，核原件）；（3）国土部门对项目建设用地预审报告书（含地质灾害评估）（复印件1份，核原件）；（4）环保部门对项目环境影响报告书批准文件（复印件1份，核原件）；（5）规划选址意见书及相关部门意见中明确要求的其他部门审查意见或批件（复印件1份，核原件）。
（6）市、区财政投资且无需办理出让手续的市政设施用地（道路、轨道、公园、河道等）须提交申请用地范围图及电子文件（原件）。
（7）申请征（收）地返还用地的，须提交与国土部门签订的《征（收）地补偿协议书》（复印件1份，核原件1份）；（8）申请非农建设用地的，须提交国土部门所发《非农建设用地指标批复》或区转地领导小组非农建设用地批准文件（复印件1份，核原件1份）；（9）属历史遗留问题用地的，须提交国土部门对历史遗留问题用地的确认批复（复印件1份，核原件1份）；（10）属城中村改造用地的，须提供改造专项规划批准文件和国土部门对改造用地土地审查批复（复印件1份，核原件1份）；（11）属旧城（含工业区）改造项目用地的，须提供市政府批准改造用地的会议纪要，和改造专项规划批准文件，并提供项目计划立项批文及国土部门的批复意见（复印件1份，核原件1份）。
6.办理用地规划许可证（办文单位：区规划用地科，办文时限：20，咨询电话：83949160）申请资料：（1）申请表（原件1份）；（2）申请人身份证明材料：（3）《土地使用权招标、拍卖、挂牌成交确认书》（复印件1份，核原件）（4）《深圳市土地使用权出让合同书》（复印件1份，核原件）。
7.土地初始登记．土地使用证（登记时限：受理内44个工作日，不含公告期1个月）申请材料：（1）《深圳市房地产初始登记表》（2）营业执照复印件（3）工商变更证明或政府相关更名批复-----就是命名的批复（4）法定代表人证明书（5）法定代表人身份证复印件（6）.法人代表授权委托书（7）委托人身份证复印件（8）土地权属证明? 就是土地出让合同！！（9）宗地图？复印件，要验证原件。
（10）土地使用费缴交证明，----就是付清地价款的收文回执（11）完税证明（印花税）---财务部提供（12）法律法规规定的其他文件所交税项：（1）登记费：根据粤价〔2001〕323号文，申请人为个人及单位的分别按每宗50元及80元人民币收取登记费。
（2）契税：按登记价的3％计收；（3）房地产证贴花：按人民币5元/本收取；（4）公告费：每宗人民币2500元（由刊登公告的报社收取，具体标准由报社制定）。
（5）印花税8.项目命名（办文单位：区规划局）(1)《深圳市建筑物命名、更名、注销申请表》（原件1份）；(2)与国土主管部门签订的土地使用权出让合同或用地批文或《房地产证》（复印件1份，核原件）；(3)宗地图（复印件1份，核原件）或位置略图（1份）；(4)建筑物现状照片，未建成的提供效果图（原件1份）。
9.建设立项（办文单位：市发改局）申请资料：（1）申请报告。
在前期计划申请报告基础上补充如下内容：分年度投资计划，完成当年投资的形象进度；资金筹措方案和当年投资的落实情况；用地及水、电增容等协助配套条件的落实情况等。
（加盖公章）：自己写，按里面的要求填写（2）电脑申报盘；(填写报盘时投资类型选择限下社会投资，申报阶段选择新开工计划类)（3）深圳市年度项目申报表；（加盖公章）（4）项目法人注册文件。
包括组织机构代码证、企业营业执照、法定授权委托证明书等；（复印件加盖公司公章）（5）至少达到项目总投资35％的资本金证明文件；（企业年度审计报告书或银行出具的年度建设自有资金验资文件。
其中钢铁行业应在40％以上，水泥、电解铝、房地产开发项目等应在35％以上，资本金比例应符合国发[1996]35号文件和国发[2004]13号文件要求）。
（6）申请银行贷款的项目出具银行承贷意向书；（7）建设用地规划许可证；（复印件）（8）对环境有影响的项目须提供环保部门的评审意见；（复印件）关于《回龙埔片区城改造建设项目环境影响报告书》（报批稿）的批复（9）前期计划或上年度新开工计划文件。
①以上报送复印件的材料，均需提供原件核对；②大企业及年度建设重大项目申报此类计划可享受便利直通车服务；③“电脑申报盘”及“深圳市年度项目申报表”可在市发展和改革局网站（）上点击“项目申报软件”下载申报软件，填写完成后使用软件自带的功能生成申报盘，打印输出申报表。
10.方案设计审批（办文单位：规划局）所需资料：（1）申请书（原件1份）；（2）申请人身份证明材料：（3）《深圳市建设用地规划许可证》（复印件1份，核原件）；（4）《深圳市土地使用权出让合同书》或用地方案图（复印件1份，核原件）（5）有关专业主管部门对设计方案的审查意见（复印件1份，核原件）；（6）政府投资项目需提交相应资质的专业设计或咨询部门对项目建议书、可行性研究报告、方案设计的咨询评估意见（原件1份）；（7）包含建筑节能设计内容的设计方案和有关图纸及电子数据（包括建设场地环境方案设计图）（原件各3份）；（8）招投标的项目应提供中标通知书（复印件1份，核原件）；（9）设计单位工程设计资质证书、资格证明文件、工程设计合同书（复印件各1份，核原件）。
11.排水许可审批（办文单位：深圳市水务局；办文时限：14个工作日）申请资料：（1）申请书原件（2）身份证明（3）规划局上一阶段批准文件，方案设计审批和规划许可复印件（4）初步设计图纸及电子文档12.民防扩初审批（1）提出人防设计要求阶段应提交资料①填报《深圳市人防工程报建登记表》；②工程项目用地红线图或宗地图复印件；③企业法定代表人委托书、法人代表的身份证复印件、受委托人的身份证复印件；④规划国土部门核发的《建设工程用地规划许可证》复印件，携带原件核验后返还；⑤建筑设计方案图(盖出图章和注册建筑师章、方案中应有每栋单位各层的建筑面积明细列表)；⑥易地建设请写申请，盖公章。