凤凰山项目报告
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深圳凤凰山项目市场调查及 营销报告
2011年6月30日
A
市场分析
B
项目分析
C
营销建议
A
市 场 分 析
从深圳的城市发展说起：
深圳进入“大特区”发展时代---
“特区扩容” 2010.07.01深圳特区内外一体化方案
已经获批 ；原属关外的宝安区、龙岗区和光明新区纳入特区之内，深圳特区
的总面积将由现在的395平方公里扩容为1948平方公里。
凤凰山项目解读及案名建议
“依偎城市绿脉、多维生态空间‛，凤凰山项目以 凤凰山森林生态公园为背景，打造‚幸福、祥和、绿色、 人文‛核心理念。从案名的包装上可满足‚成长居所‛、 ‚过渡居所‛、‚家庭居所‛、‚起步寓所‛所对应的四 种客群的不同需求。这便要求此次项目案名具有较强的包 容性和可塑性，以利于未来针对不同客群的包装演绎。
1、关内土地发展压力——深圳特区土地资源供应已拉响红色预
警，福田、罗湖、南山和盐田四区建设用地呈现‚零增长‛ ；
2、关内的人口压力——深圳常住人口逐年增加，成为全国最拥
挤的城市，巨大人口压力下，扩容成为必然；
特区扩容，宝安、龙岗城市价值未来将获提升，对深圳房 地产是重大利好。
已形成居住格局——阶层分化、30分钟通勤生活圈
罗湖-福田-南山形成的城市东西轴——城市核心豪宅区
准入价格分位：3-4万
万象城(幸福里：4万)、福田CBD(雅颂居：4万)、香蜜湖(香蜜湖1号：6万)、华侨城(波托菲诺：7万)、深圳湾(3万起)
龙华-坂田形成的城市南北轴——关内中产主流居住区，逐步豪宅化
准入价格分位：1.7-2.5万
上塘道（1.7万）、龙岸（2-2.2万）、水榭春天（1.8-2.2万）、金域华府（2.7万带装修）
紧资金
收紧开发企业贷款 清算土地增值税 加强融资监管 商品房预售资金监管 严格征收房地产企业税收
收土地
国土部严查开发企业囤地情 况： 8月19日，国土资源部 披露了全国房地产违法违规 用地情况。截至5月底，全 国闲置土地总计2815宗，闲 置面积达16.95万亩，占到 了违规用地面积的90%。 上海、山东、甘肃等地新规 都明确规定，欠缴土地出让 价款、闲置土地、囤地炒地、 履行土地使用权出让合同存 在严重违约行为等房产商， 将被禁止参加土地竞买活动， 矛头直指闲置土地、囤地炒 地等房产商违法违规用地行 为。
前
低碳社区价值”的整体定位出发； 快速实现开发企业资金回笼；
言
打造凤凰山项目“树立该项目富氧雅居、枕山临水的楼盘形象，体现其
凤凰山项目-市场形象取决于细节的执行——细节决定成败——在从产品 优化、客户终端服务、营销策划、销售执行、广告设计等细节入手，打开 销售局面； 以下为营销建议，做宏观分析，具体细节的分项方案会在具体实施前进 行拟定并实施；
9.29国务院限贷令
第五条：严格住房用 地供应管理
规范开发商交易行为
9.30深圳限购令
对于本市户籍居民家庭，限购2 套住房
第一条：直指 地方政府贯彻 落实
地方政府要立即 制定房价控制目 标并明码标价， 否则问责约谈。
第四条： 直指供给
加大中小套 型和保障房 供给
对于能够提供在本市1年以上纳 税证明或社会保险缴纳证明的 非本市户籍居民家庭，限购1套 住房 暂停在本市拥有2套以上（含2 套）住房的本市户籍居民家庭、 拥有1套以上（含1套）住房的 非本市户籍居民家庭、无法提 供在本市1年以上纳税证明或社 会保险缴纳证明的非本市户籍 居民在本市购房 对境外机构和个人购房，严格 按照有关政策执行
宝安（及前海）、龙岗各自形成区域中心——区域中产分流区
准入价格分位：1.5-2.5万
龙岗-龙华-福永形成的深圳关外东西轴
准入价格：1-1.8万 万科金色领域（1.7万）、凤凰新天（1万）
中山 珠海
福永 南山
福永主流发展60分钟生活圈，直通珠海、香港
城市发展阶段
第一阶段 交通/供应
•交通必须要便利， 否则没人去消费， 这是“城市中心区” 的前提； •有充裕土地储备。
项目所在地
区域内在建已售的小产权房不少，商品房也逐渐增多。
项目名称 金色领域 性质类 型 商品房 区间面积及 户型 80㎡-180㎡ 2房-4房 80㎡-130㎡ 2房-3房 35㎡-81㎡ 1房-3房 50㎡-129㎡ 1房-3房 110㎡-132 ㎡3房 1房-四房 现有均价 第一期 17000元/㎡ 第二期未开 10000元/㎡ 3900元/㎡ 3900元/㎡ 物管费 3.2元/ ㎡ 2.38元/ ㎡ 1.8元/ ㎡ 1.8元/ ㎡ 1.8元/ ㎡ 不详 定价策略 暂不详，预计和第一期 价格相差不大 第一期尾盘，第二期还 未售 层差50元/㎡ 10层以下层差35元/㎡ 10层以上层差50元/㎡ 售完，第二期正在建设 正在建设中，下半年底 可能出售。 优惠方式 暂无
凤凰新天
市场价格
入市均价：3000—4500元/㎡ 入市均价：3000—4500元/ ㎡ 现有均价：3100—4400元/㎡ 层差：35—50元/㎡
现市均价：3100—4350元/㎡
30—50 ㎡ 60—80 ㎡
一房 占15% 两房 占25%
相对畅销
90—120㎡ 三房
90—120 ㎡ 三房 占55% 其它 占5%
结论1：以刚性需求为主的首次置业客户需求仍需释放，受政策影响较 小。投资客户受打击严重；
结论2：目前深圳房价上涨的最根本原因是土地稀缺，供应紧张，只有
加大供应量，房价上涨才能真正得到抑制；
结论3：由于政策原因，刚性需求和投资客户转向购买小产权房
福 永 区 域
福永位于深圳市宝安区西南部，西临珠江口，与中山市、珠海市隔海相望，南与西乡接壤，北与沙 井相连，东北角与公明毗邻。总面积56平方公里，总人口约40万人。境内有国际机场、港口、高速 公路、国道，深圳地铁将直通福永。拥有国内罕见的海陆空立体交通网络。福永目前有中学和成人 教育学校各1所，小学8所，幼儿园12所，其中福永中学、福永中心小学、塘尾万里小学被评为省一 级学校，其他小学都达区一级学校标准 。
国土部等14个部委正研究制订小产权房整治 方案
国土资源部执法监察局 局长李建勤在国土部新闻发 布会上，表示国土部等14个 部委已经联合成立小产权房 整治处理领导小组，目前正 在研究制订小产权房处理政 策方案。 小产权房治理方案出台后将 全国性处理 。
小产权房未来发展将有新的动向！
后市展望启示
短期内政策不会出现转向，预计将持续1-2年，期间 待市场供给逐步放量，期会间歇性松动。
现市场主力户型
客 户 轮 廓
偶得客户
周边镇区置业客户，生产企业管理阶 层。 没条件买商品房的客户
游离客户 重要客户
核心客户
置业用途：以首置、首改换房自住需求为主 客户来源：以周边镇区、南山、福田为主 客户职业：以企业白领、个体商户、离退休人 士为主
小结：
1、该区域范围同类产品比较多，潜在的市场竞争力大，同比客户均 有一定购买能力与购买欲望。 2、受现有市场价格因素，区域内中小户型（50㎡-120㎡）较接受。 3、消费者对物业及周边配套设施、环境等更加有意识，不再只为买 房而买房，更注重自身物业增值保值。
凤凰新天 凤城花园 上城名邸
商品房 集资房 集资房
暂无 一次性付款 0.98折。 一次性付 0.95折，分 期0.98折 售完 暂无
景盛豪庭 中泰花园
集资房 集资房
4300元/㎡ 未售不详
比较有规模的楼盘在售在建分布图
上城名邸
蚝4村在建中
景盛豪庭
中泰花园
凤城花园 和平统建楼在建中
项目位置
桥头村统建楼在建中
第三条：直指银行信贷， 合理引导住房需求。
首套三成，二套六成，三 套停贷。调控异地户口购 房条件。
第二条：税收调节
调整完善相关税收政 策，加强税收管理。
政府调控政策频出的原因：
1、抑制房价过快上涨。
2、经济持续稳定发展。
未来房地产政策趋势预测
短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给、压需求，逼迫 房价下降，以达到平抑房价、打击投资的目的
严信贷
7月12日，住建部周一强表 示：继续严格执行差别化信 贷政策，在支持居民合理住 房消费需求的同时，坚决遏 制投资投机性购房。
8月23日中国建设银行董事 长郭树清透露，建行已对第 三套及以上购房贷款实行了 “暂停发放”的措施。
上海、广州、深圳等地工、 农、中、建、交在内的五大 行和部分股份制银行如民生、 兴业银行等，已全部暂停第 三套房贷的受理和发放。
建议商业与住宅之间利用一层来做“架空花园”
架空层空间利用，可以营造出以人为本的不同景观系列的休闲空间。为年龄 层次及爱好不同的小区居民提供丰富多彩的娱乐、晨练等活动场所。 功能分区：儿童活动区；成人健身区；棋牌活动室；休闲景观带。
C
营 销 建 议
核心问题
本项目在建设和销售中受政策限制， 如何保证项目稳健运行，非常关键！
南面
该块颜色区域表示为凤 凰山森林公园入口广场， 深圳市规划重点建设的 八大森林公园之一。
东面
周 边 配 套
·大片区发展均处于工业生产区，旅游开发区，生活配套还在完善。 ·项目近周边现状生活配套主要以“村民房”形式分布、档次低； ·凤凰山森林公园、凤凰山美食街。 ·临街铺面、银行、百货 ·福永医院 ·福永中学、福永小学 ·小巴：782、B634、B638、B787 ·大巴：337、331、615、367、315-310、301、E17、305、650、M251、机场10
凤凰山森林公园
凤凰山美食街
物业建议
商业门楼外景建设可分为两点建议
建议1：融入凤凰山美食风格，与美食街融为一 体，借美食街的势来打造自身项目品牌。 建议2：走独特路线，脱颖而出，结合中欧式建筑风 格，商业铺面外墙可利用罗马柱、圆形 拱等。彰显楼体的新颖、时尚。 美食街采取的是现代 仿古中式建筑，既古 色古香也不缺乏现代 商业气息。
政府未来对市场的调控将继续集中在保障房、资金、 土地、信贷四个方面
调控的方向与路线
保障房
8月21日，中共中央政治局 常委、国务院副总理李克强 强调，要认真贯彻落实党中 央、国务院的决策部署，以 更大的决心更有力的措施， 加快把保障性住房重大民生 工程建设好。 8月份，住房城乡建设部、 财政部、发展改革委、人民 银行、监察部、审计署、银 监会联合确定了北京、天津、 重庆、唐山、等28个城市为 利用住房公积金贷款支持保 障性住房建设试点城市，贷 款额度约493亿元。
该块颜色区域表示为村民自 建楼，基本以出租形式为主， 无规划性，形式各异，比较 杂乱。
北面
项目位置
该块颜色区域表示为凤凰 美食一条街，全长约600米， 现进驻商家约77家。包括 台湾各类小吃；中西餐馆； KTV；酒店住宿；购物超 市等。
该块颜色区域表示为凤凰第 三工业区，旭发科技园区。 内有加工生产企业约50家。 以电子加工，五金塑胶为主。 无重大污染企业。
区域要成为“新城市中心区”，需经历三大阶段：
第二阶段 规划利好
•必须要有政府支撑规划； •政府必须投巨大财力， 是片区后续发展的持久 动力；
第三阶段 城市化建设
•片区商业、商务、写 字楼、公共配套相继 完善，并逐步成熟。
区域案例 南山中心区 宝安中心区 龙华新城
交通改善 滨海大道 宝安大道、深港西部 通道、地铁一号线 深圳北站 地铁4、5、6号线
促供给
短期政策
压需求
严格征收土地增值税 房百度文库产企业税收稽查 商品房预售资金监管
迫使开发商资金链紧张，不得 不降低价格以求迅速出货回款 补充现金流
信贷政策 严格征收个人所得税
房产税
设置条件限制购房，或增大房子持有 成本，阻止购房者进入市场的同时将 多套房持有者手中的房子挤出来增大 市场供给
供给
＞
需求
房价下降到一定水平
项目面临问题：
1、本项目在建设和销售中受政策限制？ 2、如何保证项目稳健销售？ 3、在限购令下如何和商品房、同类集资房、小产权房的竟争？
B
项 目 分 析
项 目 区 位
项目位于凤凰山大道北面与G4高速路西面交界处，邻近凤 凰山森林公园以及凤凰山美食街旁。交通条件非常优越。
项目位置
项 目 周 边
西面
财力投入 约200亿 约500亿 约500亿
土地供应 1800万㎡ 1500万㎡ 1330万 ㎡
所处阶段 第三阶段 第二与第三阶段之间 第二与第三阶段之间
深圳“特区扩容”布局规划将得到新的调整
深圳地铁线路10年内将全面贯通
国家房产新政重拳频出，抑制楼价做出决心。
深圳有史以来最为严厉的地产调控政策
2011年6月30日
A
市场分析
B
项目分析
C
营销建议
A
市 场 分 析
从深圳的城市发展说起：
深圳进入“大特区”发展时代---
“特区扩容” 2010.07.01深圳特区内外一体化方案
已经获批 ；原属关外的宝安区、龙岗区和光明新区纳入特区之内，深圳特区
的总面积将由现在的395平方公里扩容为1948平方公里。
凤凰山项目解读及案名建议
“依偎城市绿脉、多维生态空间‛，凤凰山项目以 凤凰山森林生态公园为背景，打造‚幸福、祥和、绿色、 人文‛核心理念。从案名的包装上可满足‚成长居所‛、 ‚过渡居所‛、‚家庭居所‛、‚起步寓所‛所对应的四 种客群的不同需求。这便要求此次项目案名具有较强的包 容性和可塑性，以利于未来针对不同客群的包装演绎。
1、关内土地发展压力——深圳特区土地资源供应已拉响红色预
警，福田、罗湖、南山和盐田四区建设用地呈现‚零增长‛ ；
2、关内的人口压力——深圳常住人口逐年增加，成为全国最拥
挤的城市，巨大人口压力下，扩容成为必然；
特区扩容，宝安、龙岗城市价值未来将获提升，对深圳房 地产是重大利好。
已形成居住格局——阶层分化、30分钟通勤生活圈
罗湖-福田-南山形成的城市东西轴——城市核心豪宅区
准入价格分位：3-4万
万象城(幸福里：4万)、福田CBD(雅颂居：4万)、香蜜湖(香蜜湖1号：6万)、华侨城(波托菲诺：7万)、深圳湾(3万起)
龙华-坂田形成的城市南北轴——关内中产主流居住区，逐步豪宅化
准入价格分位：1.7-2.5万
上塘道（1.7万）、龙岸（2-2.2万）、水榭春天（1.8-2.2万）、金域华府（2.7万带装修）
紧资金
收紧开发企业贷款 清算土地增值税 加强融资监管 商品房预售资金监管 严格征收房地产企业税收
收土地
国土部严查开发企业囤地情 况： 8月19日，国土资源部 披露了全国房地产违法违规 用地情况。截至5月底，全 国闲置土地总计2815宗，闲 置面积达16.95万亩，占到 了违规用地面积的90%。 上海、山东、甘肃等地新规 都明确规定，欠缴土地出让 价款、闲置土地、囤地炒地、 履行土地使用权出让合同存 在严重违约行为等房产商， 将被禁止参加土地竞买活动， 矛头直指闲置土地、囤地炒 地等房产商违法违规用地行 为。
前
低碳社区价值”的整体定位出发； 快速实现开发企业资金回笼；
言
打造凤凰山项目“树立该项目富氧雅居、枕山临水的楼盘形象，体现其
凤凰山项目-市场形象取决于细节的执行——细节决定成败——在从产品 优化、客户终端服务、营销策划、销售执行、广告设计等细节入手，打开 销售局面； 以下为营销建议，做宏观分析，具体细节的分项方案会在具体实施前进 行拟定并实施；
9.29国务院限贷令
第五条：严格住房用 地供应管理
规范开发商交易行为
9.30深圳限购令
对于本市户籍居民家庭，限购2 套住房
第一条：直指 地方政府贯彻 落实
地方政府要立即 制定房价控制目 标并明码标价， 否则问责约谈。
第四条： 直指供给
加大中小套 型和保障房 供给
对于能够提供在本市1年以上纳 税证明或社会保险缴纳证明的 非本市户籍居民家庭，限购1套 住房 暂停在本市拥有2套以上（含2 套）住房的本市户籍居民家庭、 拥有1套以上（含1套）住房的 非本市户籍居民家庭、无法提 供在本市1年以上纳税证明或社 会保险缴纳证明的非本市户籍 居民在本市购房 对境外机构和个人购房，严格 按照有关政策执行
宝安（及前海）、龙岗各自形成区域中心——区域中产分流区
准入价格分位：1.5-2.5万
龙岗-龙华-福永形成的深圳关外东西轴
准入价格：1-1.8万 万科金色领域（1.7万）、凤凰新天（1万）
中山 珠海
福永 南山
福永主流发展60分钟生活圈，直通珠海、香港
城市发展阶段
第一阶段 交通/供应
•交通必须要便利， 否则没人去消费， 这是“城市中心区” 的前提； •有充裕土地储备。
项目所在地
区域内在建已售的小产权房不少，商品房也逐渐增多。
项目名称 金色领域 性质类 型 商品房 区间面积及 户型 80㎡-180㎡ 2房-4房 80㎡-130㎡ 2房-3房 35㎡-81㎡ 1房-3房 50㎡-129㎡ 1房-3房 110㎡-132 ㎡3房 1房-四房 现有均价 第一期 17000元/㎡ 第二期未开 10000元/㎡ 3900元/㎡ 3900元/㎡ 物管费 3.2元/ ㎡ 2.38元/ ㎡ 1.8元/ ㎡ 1.8元/ ㎡ 1.8元/ ㎡ 不详 定价策略 暂不详，预计和第一期 价格相差不大 第一期尾盘，第二期还 未售 层差50元/㎡ 10层以下层差35元/㎡ 10层以上层差50元/㎡ 售完，第二期正在建设 正在建设中，下半年底 可能出售。 优惠方式 暂无
凤凰新天
市场价格
入市均价：3000—4500元/㎡ 入市均价：3000—4500元/ ㎡ 现有均价：3100—4400元/㎡ 层差：35—50元/㎡
现市均价：3100—4350元/㎡
30—50 ㎡ 60—80 ㎡
一房 占15% 两房 占25%
相对畅销
90—120㎡ 三房
90—120 ㎡ 三房 占55% 其它 占5%
结论1：以刚性需求为主的首次置业客户需求仍需释放，受政策影响较 小。投资客户受打击严重；
结论2：目前深圳房价上涨的最根本原因是土地稀缺，供应紧张，只有
加大供应量，房价上涨才能真正得到抑制；
结论3：由于政策原因，刚性需求和投资客户转向购买小产权房
福 永 区 域
福永位于深圳市宝安区西南部，西临珠江口，与中山市、珠海市隔海相望，南与西乡接壤，北与沙 井相连，东北角与公明毗邻。总面积56平方公里，总人口约40万人。境内有国际机场、港口、高速 公路、国道，深圳地铁将直通福永。拥有国内罕见的海陆空立体交通网络。福永目前有中学和成人 教育学校各1所，小学8所，幼儿园12所，其中福永中学、福永中心小学、塘尾万里小学被评为省一 级学校，其他小学都达区一级学校标准 。
国土部等14个部委正研究制订小产权房整治 方案
国土资源部执法监察局 局长李建勤在国土部新闻发 布会上，表示国土部等14个 部委已经联合成立小产权房 整治处理领导小组，目前正 在研究制订小产权房处理政 策方案。 小产权房治理方案出台后将 全国性处理 。
小产权房未来发展将有新的动向！
后市展望启示
短期内政策不会出现转向，预计将持续1-2年，期间 待市场供给逐步放量，期会间歇性松动。
现市场主力户型
客 户 轮 廓
偶得客户
周边镇区置业客户，生产企业管理阶 层。 没条件买商品房的客户
游离客户 重要客户
核心客户
置业用途：以首置、首改换房自住需求为主 客户来源：以周边镇区、南山、福田为主 客户职业：以企业白领、个体商户、离退休人 士为主
小结：
1、该区域范围同类产品比较多，潜在的市场竞争力大，同比客户均 有一定购买能力与购买欲望。 2、受现有市场价格因素，区域内中小户型（50㎡-120㎡）较接受。 3、消费者对物业及周边配套设施、环境等更加有意识，不再只为买 房而买房，更注重自身物业增值保值。
凤凰新天 凤城花园 上城名邸
商品房 集资房 集资房
暂无 一次性付款 0.98折。 一次性付 0.95折，分 期0.98折 售完 暂无
景盛豪庭 中泰花园
集资房 集资房
4300元/㎡ 未售不详
比较有规模的楼盘在售在建分布图
上城名邸
蚝4村在建中
景盛豪庭
中泰花园
凤城花园 和平统建楼在建中
项目位置
桥头村统建楼在建中
第三条：直指银行信贷， 合理引导住房需求。
首套三成，二套六成，三 套停贷。调控异地户口购 房条件。
第二条：税收调节
调整完善相关税收政 策，加强税收管理。
政府调控政策频出的原因：
1、抑制房价过快上涨。
2、经济持续稳定发展。
未来房地产政策趋势预测
短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给、压需求，逼迫 房价下降，以达到平抑房价、打击投资的目的
严信贷
7月12日，住建部周一强表 示：继续严格执行差别化信 贷政策，在支持居民合理住 房消费需求的同时，坚决遏 制投资投机性购房。
8月23日中国建设银行董事 长郭树清透露，建行已对第 三套及以上购房贷款实行了 “暂停发放”的措施。
上海、广州、深圳等地工、 农、中、建、交在内的五大 行和部分股份制银行如民生、 兴业银行等，已全部暂停第 三套房贷的受理和发放。
建议商业与住宅之间利用一层来做“架空花园”
架空层空间利用，可以营造出以人为本的不同景观系列的休闲空间。为年龄 层次及爱好不同的小区居民提供丰富多彩的娱乐、晨练等活动场所。 功能分区：儿童活动区；成人健身区；棋牌活动室；休闲景观带。
C
营 销 建 议
核心问题
本项目在建设和销售中受政策限制， 如何保证项目稳健运行，非常关键！
南面
该块颜色区域表示为凤 凰山森林公园入口广场， 深圳市规划重点建设的 八大森林公园之一。
东面
周 边 配 套
·大片区发展均处于工业生产区，旅游开发区，生活配套还在完善。 ·项目近周边现状生活配套主要以“村民房”形式分布、档次低； ·凤凰山森林公园、凤凰山美食街。 ·临街铺面、银行、百货 ·福永医院 ·福永中学、福永小学 ·小巴：782、B634、B638、B787 ·大巴：337、331、615、367、315-310、301、E17、305、650、M251、机场10
凤凰山森林公园
凤凰山美食街
物业建议
商业门楼外景建设可分为两点建议
建议1：融入凤凰山美食风格，与美食街融为一 体，借美食街的势来打造自身项目品牌。 建议2：走独特路线，脱颖而出，结合中欧式建筑风 格，商业铺面外墙可利用罗马柱、圆形 拱等。彰显楼体的新颖、时尚。 美食街采取的是现代 仿古中式建筑，既古 色古香也不缺乏现代 商业气息。
政府未来对市场的调控将继续集中在保障房、资金、 土地、信贷四个方面
调控的方向与路线
保障房
8月21日，中共中央政治局 常委、国务院副总理李克强 强调，要认真贯彻落实党中 央、国务院的决策部署，以 更大的决心更有力的措施， 加快把保障性住房重大民生 工程建设好。 8月份，住房城乡建设部、 财政部、发展改革委、人民 银行、监察部、审计署、银 监会联合确定了北京、天津、 重庆、唐山、等28个城市为 利用住房公积金贷款支持保 障性住房建设试点城市，贷 款额度约493亿元。
该块颜色区域表示为村民自 建楼，基本以出租形式为主， 无规划性，形式各异，比较 杂乱。
北面
项目位置
该块颜色区域表示为凤凰 美食一条街，全长约600米， 现进驻商家约77家。包括 台湾各类小吃；中西餐馆； KTV；酒店住宿；购物超 市等。
该块颜色区域表示为凤凰第 三工业区，旭发科技园区。 内有加工生产企业约50家。 以电子加工，五金塑胶为主。 无重大污染企业。
区域要成为“新城市中心区”，需经历三大阶段：
第二阶段 规划利好
•必须要有政府支撑规划； •政府必须投巨大财力， 是片区后续发展的持久 动力；
第三阶段 城市化建设
•片区商业、商务、写 字楼、公共配套相继 完善，并逐步成熟。
区域案例 南山中心区 宝安中心区 龙华新城
交通改善 滨海大道 宝安大道、深港西部 通道、地铁一号线 深圳北站 地铁4、5、6号线
促供给
短期政策
压需求
严格征收土地增值税 房百度文库产企业税收稽查 商品房预售资金监管
迫使开发商资金链紧张，不得 不降低价格以求迅速出货回款 补充现金流
信贷政策 严格征收个人所得税
房产税
设置条件限制购房，或增大房子持有 成本，阻止购房者进入市场的同时将 多套房持有者手中的房子挤出来增大 市场供给
供给
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需求
房价下降到一定水平
项目面临问题：
1、本项目在建设和销售中受政策限制？ 2、如何保证项目稳健销售？ 3、在限购令下如何和商品房、同类集资房、小产权房的竟争？
B
项 目 分 析
项 目 区 位
项目位于凤凰山大道北面与G4高速路西面交界处，邻近凤 凰山森林公园以及凤凰山美食街旁。交通条件非常优越。
项目位置
项 目 周 边
西面
财力投入 约200亿 约500亿 约500亿
土地供应 1800万㎡ 1500万㎡ 1330万 ㎡
所处阶段 第三阶段 第二与第三阶段之间 第二与第三阶段之间
深圳“特区扩容”布局规划将得到新的调整
深圳地铁线路10年内将全面贯通
国家房产新政重拳频出，抑制楼价做出决心。
深圳有史以来最为严厉的地产调控政策