关于当前房地产市场形势的判断及建议

关于当前房地产市场形势的判断及几点建议北京XX房地产咨询顾问中心|2010.6

关于当前市场形势的判断及几点建议

一、当前政策解读

4 月14 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）。此后在4月17 日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称《通知》）。对“新国四条”进一步地细化、完善。

对此次疾风骤雨式的政策调控，我们认为：

政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。

政策的严厉程度前所未有，大超预期。17 日国务院《通知》将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；将考核问责机制提到文件的

“第二条”，由住房城乡建设部、监察部等部门对省级人民政府的相关工作进行考核、监督。并严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”

措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子。此次政策针对性更强，对于投机性需求抑制更明显。此次政策最严厉之处在于：房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这相当于堵住了利用金融杠杆炒房的通道，同时也增加了异地购房的难度。最大限度的保证市场上的购房者主要是自主需求者。

严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的。从目前整体的情况来看,开发商的资金状况处于历史最好的情况,但是如果政府对土地增值税严格清算,或者加大对囤地等情况的打击,一定会逐步改变开发商的资金链状况,使得从开发商角度调整价格成为可能。

二、我们的判断

判断一：就格局而言；为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大；

当前，国家发展已经处于从前三十年的以经济改革为主导的发展阶段向以社会改革为主导的新的发展阶段转变，本次调控可视为挽回民众对政府的“公信力”的大动作。而本次的政策调控的严厉性、以及转向的果决性实质上是地产行业风险源由之前的行业内的价格、供求以及交易违规等风险，逐步向国家经济结构的平衡、甚至是社会稳定以及民生和谐等更高层面转移的一个典型表象。因此，本次政府调控的决心和态度是非常的明确，不能抱有任何的幻想。

判断二：就反应而言；本轮调控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段；

鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。

第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态；

第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底；

第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。

需要说明的是，本轮调控我们认为将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，同时价格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度，政府是不会就此打住。

判断三：就城市而言；一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市；

本次调控政府本着从稳定社会情绪出发，重点防范金融风险、控制资产价格泡沫，所以本来打压的重心将会是近期价格上涨过猛、绝对价格虚高的城市，其中一、二线是为主要目标区域，短期内所受冲击也会是很大。

当然，覆巢之下焉有完卵，在此形势下，三四线城市也将会受到一定冲击，但是由于中国房地产市场传导的时间差，这些城市将会稍微滞后，同时考虑到三四线城市总体价格泡沫并不高，而且本地化的、刚性的需求是为主流，基本面是健康的，所以所受冲击也要相对小些。

判断四；就购买行为而言；投资者短期会加速离场；

本次调控政策我们发现基本上宏观层面把各个投资的端口都收紧了，首套的超过90平方米要三成首付；二套的要五成首付且1.1倍；三套以上甚至可以不发放贷款；异地购房也是限制的，基本上都堵上的投资的可操作余地。由于不少投资者手头拥有多套存货，信贷的收紧以及物业税及房产税的传闻压力，使得不少投资者积极撤离，同时考虑的还有抛售部分物业套现，降低风险系数，这从另一方面也将导致二手市场会率先松动，间接推动新房市场的松动。

判断五；就后续供应而言；集中性压力将会出现在今年四季度及2011年上半年；

从三种供应情况来看，可售面积目前并不充裕，新开工面积及在建面积则普遍成倍加大，这点从年初众多上市企业的年报中查阅即可看出，另一方面2009年出让的大量土地，从目前政府防囤地而频繁的督促和紧密的审查来看，也在被动加速开工确保上市。按照目前整体节奏来看，第四季度以及2010年上半年将会是集中的上市供应期，压力会比较大。

三、我们的建议

建议一：放弃幻想；调整心态积极应对；

对于此次的调控，不要再抱有任何的政府可能从宽执行等带有投机性的幻想，积极调整心态，重新审视当前的市场环境，认识到政策风向已经明显大转弯，而且本轮转向是大势所趋，政府的决心是不见效不收手。

建议二：抢一波；短期加速去货为第一要务；

由于各地政府需要进一步进行落地，相关细则的出台如“二套房如何认定”、“三套房是否禁带”等都尚有时间差，在这个缓冲期中，建议企业不要盲目追求价格上涨，追求过高利润报告，迅速加快去化价格敏感性较高的物业，积极优化库存结构是为主要，尤其是对于规模化企业更应如此。

而从产品结构来看，中端及中低端等物业可考虑优先去货，因为这类客户群体由于购买力所限，对于政策敏感性较强，政策出台后普遍性持观望态度，等待价格往下盘整再出手，观望时间可能相对较长，尤其是价格上涨过快的一二线城市更是如此。所以，与其供应集中上市后进行价格战，不如目前理性加速出货。

建议三：现金为王；重定全年计划，量入为出，合理安排现金流；

尽管说不少企业目前现金流仍然是相当充足，但是由于今年以来都在纷纷加快、加大新开工面积甚至是城市扩张进行土地获取等，这些方面都是属于资本性支出，而且是长期性。

对于不少一直以来处于高杠杆运作状态的企业而言，建议因应环境变化积极调整原定企业开工、拿地、销售等计划，控制资本支出速率，合理安排现金流，量入为出，确保安全系数要高。