所有权之二192020修

o 在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处 对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为： 302室在外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未 对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏，目前不 影响居住和使用安全。
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o 【裁判】法院认定被告擅自在其居室外墙壁开 设窗户的行为，构成对原告的侵权，遂判决被 告拆除开设的窗户并恢复原状。
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2020/11/19
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建筑物区分所有权的概念
专有权 共有权 管理权
➢ 特点
《最高人民法院关于审理 建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题 的解释》（以下简称区分 所有权解释）第1条
❖“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有 部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分 享有共有和共同管理的权利。”A70包括：
o 第二年，吴某因做生意资金缺乏，将第二层 以5万元卖给了张某。双方办理了过户手续。 但吴某在卖房时没有提到将来要加盖第三层 的问题。
o 之后吴某生意亏损，为凑钱还债，遂与林某 约定，由林某自己出钱加盖第三层，盖好后， 产权归林某所有，而林某向吴某补偿2万元， 双方订立了书面协议。
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o 【案情】甲购买某花园4号楼29E（顶层）房 屋一套，甲从国外购买了一只占地为8.826 平方米,重为362.8公斤的浴缸。甲欲将其安 放在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲 表示放在屋内，并就安装问题多次与现物业 管理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装 需经批准及通过安全测定为由拒绝。几天后， 甲再次准备吊装，遭到乙的制止。
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•建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分 层所有权或简称为区分所有权，是指多个 区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑 物时，各区分所有权人对建筑物专有部分 所享有的专有所有权和对共有部分所享有 的共有权的总称。
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第一条 依法登记取得或者根据物权法第二 章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的 人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
范围的认定，一般认为应区分内部关系和外部关系 而定。 o 台湾学者观点：在区分所有权人间，尤其是在建筑 物的维护、管理关系上，专有部分应包括壁、柱、 地板及天花板等境界部分表层所粉刷的部分；但在 于外部关系上尤其是对第三人，如买卖、保险、税 金关系上，专有部分应达到壁、柱、地板及天花板 厚度的中心线。即“最后粉刷表层说和壁心说” o 建筑物中的车位和车库。A74。关于：“首先满足 业主的需要” 解释A5 o 专有权人的权利义务（L）.
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o 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分 特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与 其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应 认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损 害他人合法权益的除外。
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o 【案情】王某有一套两层楼住房，在楼顶搭 建了广告牌，后将二楼卖给张某。
o
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、
车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者
出租等方式约定。
o
占用业主共有的道路或者其他场地用于
停放汽车的车位，属于业主共有。”
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o 《区分所有权解释》第三条：“除法律、行政法 规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分， 也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
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o 3、对共有部分享有共同管理的权利。
o 即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、 维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
o 上述三个方面的内容是不可分离的整体。其中专有 部分的所有权占主导地位，是其他两方面的基础。 如果业主转让专有部分，其对共有部分享有共有和 共同管理的权利则也一并转让。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
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o 《解释》第5条：“建设单位按照配置比例 将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方 式处分给业主的，应当认定其行为符合物权 法第七十四条第一款有关“应当首先满足业 主的需要”的规定。
o
前款所称配置比例是指规划确定的建筑
区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房
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o “建筑区划内的道路，属于业主共有，但属 于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地， 属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共 场所、公用设施和物业服务用房，属于业主 共有。” A73
o 第74条 ：“建筑区划内，规划用于停放汽车 的车位、车库应当首先满足业主的需要。
o 张某得知后反对加盖，认为如此不仅影响自 己对二楼平台的利用，且妨碍其居住和生活。 吴某认为自己盖三层有政府的批文，有权将 第三层建造和利用权转让给他人，张某无权 干涉。协商不成，张某诉至法院，请求宣告 吴某、林某之间的合同无效。
o 问：张某是否有权反对林某加盖第三层？
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o 【案情】某住宅楼，楼顶已多处漏水， 顶层住户向其他楼层住户提出要共同修 缮，遭到拒绝，理由是他们不直接使用 楼顶，原售房单位认为，该楼已全部售 出无维修义务。
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o 内容的复合性； o 专有所有权具有主导性； o 权利主体身份的多重性； o 流转上的一体性。（A72-2）
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o 专有权，是指业主对其建筑物专有部分享有占有、 使用、收益和处分的权利。 （A71）
o 专有部分：《解释》第2条。 o 对于公寓楼中的一套单元住宅之内房屋的专有部分
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第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车 位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章 所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时 已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台 等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组 成部分。
o 【案情】某市某路117号1幢1-2层房屋原是 刘臣志、禹纯霞、曹华贵、王海涛等4人系共 同所有，2009年9月10日，原告禹纯霞办理 了对二层房屋单独所有的产权证，一层房屋原 出租给白骏从事肥牛烧烤生意。
o 早在2004年10月6日，刘臣志与白骏签订房 屋租赁合同时约定租期内刘臣志将二楼广告栏 免费提供给白骏使用。现租赁合同已到期，肥 牛烧烤的经营者变更为王惠平，王惠平仍继续 租赁上述1层房屋经营，并按期交纳房租。现 禹纯霞以自己急需使用外墙面为由诉至法院， 请求判令被告排除妨碍，立即拆除占用原告房 屋部位的广告牌，并赔偿原告业主对其建筑物专有部分享有 占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得 危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 ”
《区分所有权解释》第15条 ：“其他“损害他人合法
权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、
燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品
o （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶 等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行 部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难 层、设备层或者设备间等结构部分；
o （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市 政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
o 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设 用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规 划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”
o 业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相 应的义务。如行使专有部分所有权时，不得危及建 筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，如装 修房子时不能破坏建筑物的整体结构；在住宅里面 不得存放易燃易爆等危险物品；对公共部分行使共 有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定； 认缴建筑物共有部分的维护资金等。
o 【析】本案中，被告在其居室的外墙壁开设窗 户的行为，从形式上看好象是被告在正常行使 他的专有所有权，而且该窗户的开设并未对原 告的居住安全构成妨碍，但正是由于被告是在 属于共有部分的其居室的外墙壁上擅自开设窗 户，既未经城市规划建设部门的批准，又未征 得其他共有人（原告）的书面同意，尽管该窗 户的开设未对整幢楼房的主体造成明显的结构 性损坏且目前不影响居住和使用安全，但被告 的行为仍构成对原告及其他共有人共有权的侵 害，故其依法应承担排除妨碍、恢复原状的民 事责任。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法 律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但 尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为 物权法第六章所称的业主。
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o 1、对专有部分的单独所有权。
o 即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用 房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者 经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益 ； 还可以用来抵押贷款或出售给他人。
等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、
颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道
路、场地或者其他共有部分。 ”
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共有权
共有人的含义 共有部分范围的界定 共有人的权利义务（L)
o 【问题】谁有维修义务？
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o 《区分所有权解释》第四条：“业主基于 对住宅、经营性用房等专有部分特定使用 功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其 专有部分相对应的外墙面等共有部分的， 不应认定为侵权。但违反法律、法规、管 理规约，损害他人合法权益的除外。”
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o 2、对建筑区划内的共有部分享有共有权。
o 每个业主在法律对所有权未作特殊规定时，对专有 部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水 箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、 公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有 部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑 区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购 买的权利。