房地产对金融的影响 演讲稿

我国从1998年开始．房地产市场呈现一片繁荣景象，房价居高不下。根据国际经验，房价是经济景气的先行指数．经济不景气。房价就会率先跌落。而随着金融海啸冲击全世界大多数国家，我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。一．房地产波动对金融的影响

房地产价格的下降已经是大势所趋。经济学原理告诉我们，没有任何一种产品的价格会永久持续暴涨。房地产也是如此。一定期间保有资产的收益是资产的利用收益（企业收益、不动产租金)与资产的预期收益之和。如果人们对资产价格预期上涨，资产价格的高涨就会持续，但是如果由于某种契机。这种预期是负的，那么暴涨的资产价格就会下跌。如果卖方是用自己所有的资产．买方用自己所拥有的现金进行交易．那么这种情况实际上是一种零和游戏。也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失，两者的净损益等于零。这种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。但是如果这种交易有信用参与．即用银行借贷资金来进行交易，那么就会对银行产生恶劣影响。

(1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。

伴随虚拟资产名义价值的上升。其隐含收益率上升。货币收益则相对较低，流动性偏好有所上升．即在短期利率不变的条件下。居民和机构愿意持有更多的现金，导致MO增长相对过快。同时。房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。货币与资产之间产生替代效应．M2增长回落。

(2)房地产泡沫对信贷的影响。

1998年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量．也成为银行业扩大信贷规模的重要手段。但是近年来．房地产信贷增长过快。数据显示．2007年lO月末．全国商业性房地产贷款余额达4．69万亿元．同比增长超过三成；比年初增加1．0l万亿元。占同期商业银行全部新增人民币贷款的28．9％。其中。个人住房贷款余额2．6万亿元。比年初增加6192亿元，同比增长35．57％。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502．2亿元。比年初增加960亿元．同比增长34．87％。

房地产价格的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中．加大了银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。虽然到目前为止，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。但我们也不能忽略。个人购房除了自住需求。还有很大程度的投资(机)性需求。据建设部的一项调查．在投资购房中．28．5％在短期内转手．23．5％用于出租，48％空置待涨价。投资需求往往更易受未来收入预期以及其他经济预期(in利率走势)的影响．风险较大。房地产价格的膨胀使得资金需求大量从生产领域转向非生产领域，资金进入虚拟运动的数量日益增大。甚至有的企业为了追求风险利润．不惜利用信贷资金进行资产市场运作，资金运用产生了从生产领域向资产市场流动的转移效应，导致虚拟资本膨胀。可能会导致银行体系和金融市场的混乱，对金融稳定构成巨大威胁。信贷和房地产的过度繁荣使得泡沫破灭的可能性增加．一旦房地产价格泡沫破裂，抵押品价值会迅速下降．家庭的财务状况和还款能力会迅速恶化。抵押贷款的不良比率会迅速提高，从而削弱银行的资本状况和贷款能力。如果银行没有足够的缓冲手段来吸收贷款损失。会立即产生信贷紧缩效应，这很有可能演变为金融危机和经济衰退的起因。有关研究显示．几乎所有的银行破产都伴随着房地产价格泡沫的破灭．从而对金融稳定形成很大的威胁。特别是当一围金融体系较为脆弱．或者没有对金融体系进行审慎监管时，房地产泡沫破裂的危害更大。因此，信贷机构应该保持谨慎，以防止金融资产质量的恶化。从目前来看．只要房地产价格不发生急剧变动，这种影响完全能够被银行部门吸收．房地产变动不会对银行体系和金融稳定造成巨大威胁。

二．房地产对商业银行金融风险的影响2009年以后，中国房地产涨幅超预期，2010年国家对房地产采取了史上最严厉的调控措施，控制房价过快增长，房地产调控对与地产息息相关的银行业产生了重大的影响。国外有一股做空中国的力量，寄托于中国地产泡沫破裂，银行坏账导致中国经济崩溃，房地产市场的任何变化都会造成商业银行金融风险，引起了人们高度关注。

房地产造成商业银行金融风险主要因素

国家开放房地产市场，为银行业投资房地产业创造了良好的环境，商业地产兴起改变了住房供给方。广大人民群众有了通过市场购买住房改善生活条件的可能。商业银行通过参与房地产信贷，向房地产公司和个人住房双向信贷的结果，推动了房地产业飞速发展。我国有的商业银行房地产贷款占比达40%以上，银行资金带动大量社会资金进入地产市场的结果。房地产作为投资品改变了民生属性房价不断攀升不仅引起民怨，同时也在不断的集聚风险房价的涨跌影响商业银行贷款的安全。

一市场规律风险

世界各国房地产业发展规律证明，没有只涨不跌的地产市场。无论是日本英国还是美国这样的市场经济和法律规范（物业税、继承税）完善的发达国家，也都经历了地产泡沫的破裂的危机。当市场失效非理性战胜理性，这时无论是专家还是投资者都可以不断的提出各种理由证明房地产市场上涨的合理性，即使投资者百分之百地理性，由于不可能掌握理论上所要求的那样全面的信息，赚钱效应使投资行为仍然具有非理性因此市场泡沫没有什么理性非理性之分，不加抑制的过度投资的结果是美国次贷危机的必然成因，美国的次贷危机应当成为我们的警示我们的地产市场是否也存在着投资过度的风险。

二汇率利率风险

房地产对汇率、利率及其敏感，我国已经出台的各项房地产调控措施之所以在效率上反映并不敏感，是政策和市场博弈的结果。政策不会改变市场的发展趋势只能起到抑制和阻滞其发展的作用美国大量资金注入和减税举措救市也没能拯救低迷的地产市场，时至今日也没能改变房地产价格下降的趋势就是极好的例证。美元指数在75% 历史最低区间徘徊，美联储维持0—0.025%利率不变的量化宽松的货币政策释放的巨量流动性，是我国汇率处于上升通道的原因。这种趋势支撑房价在高位运行，一旦美元趋势改变，有如2008年美元汇率走强，汇率、利率可能使楼市价格下跌造成巨大的风险。高流动性、高通胀，可能使我国进入加息周期，加大购房持有的成本，也是一个风险因素。

三银行内部风险控制失效

房地产快速发展，房价不断突破人们的心理极限，赚钱效应凸显使所有的商业银行都把房贷列为盈利的重点为了吸引更多的客户。在一段时期内银行放松了对信贷者资信的审核，地产商协助购房贷款了贷款的基本原则。出现了假按揭假房价和假交易的套现行为。银行内部风险控制失效，一旦房价暴跌，开发商和购房者资金链断裂，银行收回房屋后变卖的财产不足以补偿贷款，造成重大损失，成为酿就风险的主要因素。

房地产对我国商业银行房贷的金融风险

房地产对商业银行金融风险是一种基于某些假设因素发生可能产生的后果是一种理论推导数学模型，是对风险进行评估，外界多有猜测我国的银行系统进行过压力测试，但大多数商业银行予以否认。事实是在经济发展的历史长河中没有人能够准确预测金融风险，风险评估和现实意义上的金融风险具有相当大的距离。房地产泡沫存在的依据主要集中在居民购买力和房价比一方面投资性需求使房价居高不下。另一方面过高的房价使大多数居民丧失购买能能力。有效供