酒店投资模式分析

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探究酒店投资盈利模式

在当前中国旅游业快速发展的支撑下，酒店业投资成为热点。不仅大陆各大投资主体关注这一领域，而且海外的热钱和有实力的专业投资商也纷纷涌入大陆，给已经不太平静的中国酒店市场带来了更多竞争。

中国酒店业市场目前发展并不太均衡，除了热点城市和经济发达的一线城市酒店业经济效益较为可观外，很多地区酒店的发展还存在大量不明朗的前景,如：市场不成熟、客房出租率不高、投资回报有限等。

如何看待中国酒店业发展的现状，选择合理的投资盈利模式，实施理性化的战略措施呢？

经营增长盈利模式

目前中国酒店行业的市场竞争非常激烈，在微利的状况下，很多酒店还采取降价销售，使得酒店业的主要产品利润源受到极大的限制。

因此众多酒店纷纷开始实施产品差异化战略，积极寻求市场空档，提升酒店的经济实力，从经营增长上谋求酒店的利润增长。

经营增长盈利模式主要是指酒店采取传统的以销售酒店住宿、娱乐、餐饮、会议等主打产品，在产品功能调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并根据顾客的需求提供人性化的解决方案，实现产品的高品质和顾客的高满意度，最终实现酒店盈利的模式。

依靠客房、餐饮等获得收入是早期酒店盈利的主要模式，随着酒店业的不断成熟和发展行业竞争的加剧，传统的盈利模式受到严重的威胁。

很多酒店都因财务业绩不佳而被淘汰出局。酒店经营的增长遇到了前所未有的困难。酒店经营增长盈利模式强调利用三个平台：酒店内部协调平台、酒店相关企业协作平台和酒店顾客沟通平台，从产品功能调整和提升、专业化服务、信息化操作等方面形成竞争优势，从而形成价值利润。

酒店产品的功能调整和提升包括：产品类型的创新、产品特色的提升、产品功能的丰富、顾客让渡价值的增加和酒店功能布局的协调等方面。

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酒店产品传统的住宿、餐饮、娱乐、会议等功能需要进一步提升整合休闲、咨询等服务功能，能将酒店这种辅助设施产品建设成为一种特殊的消费吸引体，从而扩大利润源。

酒店的空间功能布局也十分重要，如：提高酒店大堂等公共区域空间、酒店餐厅区域空间和客房内部空间的利用效率，让空间的利用既符合功能要求，又充分满足客人的需求，提高单位空间利润率。

酒店还可通过专业化增值服务进行收费。增值服务可以是酒店在经营成本和技术许可的条件下自己提供，也可以是与其他相关行业合作，从而形成酒店盈利增长点。

如：酒店自身可以提供的增值服务包括商务秘书、会议策划、服务输出、酒店用品代理、旅游解决方案等：酒店也可以与相关行业企业进行合作，如旅行社、航空公司、物流企业、会展公司旅游商品批发商、媒体、广告等提供专业性较强的特色服务。

酒店的信息化也给信息时代的酒店发展增加了筹码。通讯与网络技术的应用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店组织结构的革新，提高了企业运作的效率，为酒店创造了立体营销条件并且大大降低了酒店的交易成本，形成新的盈利空间。

譬如：酒店预定系统的建立，使酒店集团的成员酒店可以在世界各地分享客源，同时，酒店还可以通过信息技术实现一般管理能力和专业管理能力的扩展。

物业增值盈利模式

酒店作为一种物业类型，长期的保值增值也成为很多酒店投资者盈利的方式。酒店投资商考虑的并不仅是酒店目前的价值和长期经营收益，更多考虑的是未来升值潜力。

酒店升值潜力的大小受多方面因素影响：主要包括交通、地段、商业氛围、地产升值、人流状况等。酒店物业价值会随着这些影响因素的变化而产

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生很大的涨幅，因此，酒店物业增值模式具有一定的风险性。

酒店物业增值盈利模式，主要包括地段增值和酒店设施增值。

地段应该说是酒店物业增值的核心影响要素，如果酒店选址所处的地段不如人意，酒店产品的潜在需求增长不足，地段效应很难保证客房的出租率，同时也很难兑现预期的收益。如果酒店的选址在交通便利的城市口岸或商业中心，将大大提升酒店的口岸价值。地段增值可分为两种情况：

第一，酒店所处的地段已经是旺地，一般是城市商业、文娱积聚区有高强度的人流、资金流和信息流。酒店物业在旺地的建设和发展不仅能利用旺地现有的多种资源，形成竞争优势而获利，同时酒店物业也会为所处地段提供更多的设施和服务，进而使得旺地更旺，形成酒店与地域的相互促进。酒店物业将凭借旺地的高本底价值和发展潜力而获得酒店物业的增值盈利。

第二，酒店所选择的地域目前并不是发展的核心区或者商业积聚区，但是该地域具有很强的增值潜力，如，政府指向的新开发区、城郊景观带等。

酒店通过科学的考察和市场调查，准确选择具有很大升值空间而目前还处于冷区或者温区的方式，也可以实现酒店物业的增值盈利。譬如：浙江宋城集团为了获得物业增值利润，物业选址多是城郊未开发区域通过集团自身力量进行造景，形成旅游流，利用人气带旺整个区域，然后进行酒店、景观房产等多种方式的置业，形成物业增值利润。

酒店设施增值盈利是指除了酒店地段增值之外的酒店物业增值盈利模式。譬如地处城市中心地段的商务酒店引来众多公司高层的长期入住：休闲、度假酒店引来众多国际休闲品牌的入驻等。

酒店除了选择交通和地段良好、商业氛围浓厚、人流高度聚集的旺地，具有巨大发展潜力的冷温地，包装利用酒店设施、设备，形成酒店的物业增值盈利模式。同时酒店还可以利用酒店物业管理的专业化优势，采用委托式管理、顾问式管理、咨询服务等方式实行物业管理输出，从而拓宽酒店的盈利渠道。

资本营运盈利模式