MBA财务管理决策分析(某五星级酒店投资分析)2018

市场概况
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市场概况
•厦门市是我国五大经济特区之一、“优秀旅游城市”。 •2005年厦门市旅游接待海内外游客达1712.88万人次，旅游总收入230.93亿元。 •2005年厦门市旅游经济特征主要表现在：入境游客数量呈持续增长态势、旅游饭店保持较高的入住 率、节庆、会展活动和区域旅游合作拉动了旅游消费市场、厦门是祖国大陆与台湾之间的桥梁。 •1991－2004年间中国星级饭店数量从853家增长到10888家，年平均增长21%。 •厦门市现有的两家五星级酒店远远不能适应本地经济、旅游业发展的需要。 •厦门酒店在结构方面，五星级明显偏少，四星级酒店明显偏多，结构不太合理。 •2004年，厦门酒店的入住率为62.64％，比全国平均入住率60.62％高2.02％。 •星级越高，商务客源（以商务、公务为旅行目的的客源）与会议客源的比例越大。
入住率 78% 83% 77% 66%
表6：厦门市国内品牌高星级酒店基本情况表
酒店/项目 悦华酒店 宝龙酒店
管理集团 建发集团 宝龙集团
地址 湖里区 思明区
开业时间 1985 2001
星级 5 5
房间数 288 189
房价 601 587
入住率 69% 76%
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-1年 0年 1年 8423 463 7960 1453 1516 1213 303 768 600 168 323 70 253 1485 337 2年 8844 486 8358 1526 1592 1213 379 777 600 177 335 70 265 1485 354 3年 4年 5年
珠海 饭店 （座） 5 10 77 92 比例 5.43% 10.87% 83.70% 100.00%
汕头 饭店 （座） 3 2 31 36 比例 8.33% 5.56% 86.11% 100.00%
目的 休闲观光度假 探亲访友 商务 会议 健康疗养 宗教朝拜 其他 合计
表4：全国与厦门星级酒店入境客源住店目的分类 国 内 厦 门 比重 目的 40.21% 休闲观光度假 17.14% 探亲访友 24.28% 商务 10.83% 会议 0.56% 健康疗养 1.58% 宗教朝拜 5.40% 其他 100.00% 合计
建面7.5万平方米，预计 待建 房间330间套 占地1万平米，建面5万平 在建，07年开业 米，预计330间房 20层，建面4万平米，客 在建，预计08或09年开 房360间，会议面积3000 业 平米。 建面6万平米，预计350 在建，预计07或08开业 间房 建面5万平米，预计300 在建，预计07或08开业 间房 规划建面5万平米，预计 未动工 300间房 客房1525间 主体已完工 规划建面3.7万平方米， 未动工 预计260间房 建面2.6万平米，预计200 07年开业 间房 客房360间套， 06年开业
星级 五星 四星 三星
入住率 66.60% 70.40% 66.20%
平均房价 746 395 234
平均每间客房收益 497 278 155
年份
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市场概况
2004年全国三星级以上酒店收入构成表 星级 五星 四星 三星 客房 55.40% 52.60% 52.00% 餐饮 34.50% 36.70% 34.40% 小型部门 5.50% 3.80% 6.10% 其他 4.60% 6.90% 7.50% 合计 100.00% 100.00% 100.00%
xx五星级酒店投资项目 决策分析
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目录
Contents
PART 01 市场概况
IAP集团投资情况
PART 02
财务指标
PART 03
关注问题
PART 04
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2004年全国三星级以上酒店经营项目利润率 星级源自文库五星 四星 三星 客房 80.70% 78.40% 71.70% 餐饮 35.50% 27.90% 15.60% 小型部门 37.00% 31.00% 13.60% 其他 81.20% 84.30% 50.80% 综合 62.80% 58.50% 48.50%
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市场概况
中国旅游人数增长趋势图
单位：万人次 150000 100000 50000 0 1999 2000 2001 年份 2002 2003 2004 人数 增长率 0.3 0.2 0.1 0 -0.1 中国入境游人数增长趋势图 数量 增长速度 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 -0.05 -0.1 2004
管理集团 喜达屋 雅高 洲际 马可孛罗 最佳西方 圣达特
地址 思明区 思明区 思明区 思明区 思明区 思明区
开业时间 2006 2005 1992 1996 1997 2001
星级 5 准5 4 4 4 4
房间数量 360间 393 349 350 490 233
房价 563 603 466 431
经营期
6年 7年 8年 9年 10年 11-17 18年 年 995 3122 3257 1213 2044 962 600 362 613 70 543 1485 724 946 2966 3094 1213 1881 944 600 344 586 70 516 1485 688 19年 20年
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市场概况
•有约80％的外国商务客人选择入住国际品牌管理公司管理的四星级酒店或五星级酒店。 •截止至2005年底，厦门共有国际品牌高星级酒店5座，除2005年新开业的索菲特之外，其余均为四星 级酒店。 •根据旅游部门的预测，厦门的酒店需求将继续上升。
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IAP集团投资情况
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IAP集团投资情况
厦门IAP集团计划在厦门市区员当湖区一带投资建设一个 高级酒店，面积4.5 万平方米，酒店共计350个标准房间和若 干服务设施，提供住宿、餐饮、酒吧、康乐、会议五大服务 项目。 根据建设方案，酒店的总投资包括：土地使用费、建筑 和安装工程、室内装饰工程、所需要的设施、后勤设施、开 办费、建设期利息、不可预见费等固定资产投资和营运资本， 预算总投资3.4亿元，其中固定资产投资3.3亿元，营运资本 1000万元。表8是IAP酒店的固定资产投资总额测算表。 为了顺利完成酒店投资建设，初步的筹资方案为：银行 贷款2亿元，占58.8%；权益资本1.4亿元，占41.2%。银行贷 款利息率为5%；权益资本成本为15%。厦门是经济特区，酒 店的所得税税率为15%。
单位：万元
测 算 依 据
100 根据前期立项投入、可行性研究等费用率测算 400 主体设施建安费用的5%测算 10,000 招标价格除以占地面积 16,000 根据设计方案和寻价结果测算，包括建筑、装修等设备系统 3,000 景观、喷泉、草坪、广场、停车场、广告装饰等 1,500 招标、报建、验收、消防、监理、防震、环保、项目管理等 1,000 除土地使用费、利息、税费外的各种建筑费用（2亿）的5% 1,000 银行借款2亿，期限1年，利率5% 3,3000 1,000 根据同类酒店总投资中营运资本所占比例进行测算 34,000
9286 10215 11236 12360 13596 14956 16451 18096 18096 17191 16332 15515 511 8776 1602 1671 1213 458 786 600 186 349 70 279 1485 372 562 1762 1839 1213 626 804 600 204 376 70 306 1485 409 618 1938 2022 1213 809 825 600 225 407 70 337 1485 450 680 2132 2225 1213 1012 847 600 247 441 70 371 1485 495 748 2345 2447 1213 1234 872 600 272 478 70 408 1485 544 823 2580 2692 1213 1479 899 600 299 519 70 449 1485 598 905 2838 2961 1213 1748 929 600 329 564 70 494 1485 658 995 3122 3257 1213 2044 962 600 362 613 70 543 1485 724 898 2817 2939 1213 1726 927 600 327 560 70 490 1485 653 853 2676 2792 1213 1579 910 600 310 535 70 465 1485 621
市场概况
表7：厦门在建或计划兴建的高星级酒店 项目名称 海悦山庄 和平里酒店 牡丹酒店 磐基酒店 国际会议中心酒 店 花园国际酒店 翔鹭国际酒店 豪生大酒店 鼓浪湾大酒店 喜来登酒店 星级 5星 5星 5星 5星 5星 5星 4星 5星 4星 5星 酒店性质 国宾馆 商务 商务、会议 商务 会议 商务，会议 综合 度假 度假 商务 管理集团 悦华 万豪（意向） 自主经营 洲际（意向） 悦华 暂无 暂无 豪生 暂无 喜来登 地点 思明区，环岛路 思明区，鹭江道 东北侧 思明区，莲前大 道 思明区，莲坂 思明区，前浦 思明区，前浦 湖里区，长浩路 海沧区，未来海 岸 海沧区，新行政 中心 思明区，嘉禾路 投资方 厦门建发集团 厦门华远建设集 团 牡丹大酒楼 新西兰磐基国际 厦门建发集团 台湾 翔鹭集团 豪生国际 厦门卷烟厂 杭钢旅业集团 规模 备注
比重 23.50% 9.30% 48.50% 9.00% 4.30% 1.00% 4.40% 100.00%
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市场概况
表5：厦门市国际连锁品牌高星级酒店基本情况表
酒店/项目 喜来登 索菲特 海景皇冠假日 马可孛罗 京闽 华美达长升
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财务指标
损益表
现金流
现值
NPV
IRR
WACC ……
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编制公司损益表及现金流计算1
周期 项目 营业收入 营业税及附加 营业净收入 营业成本 工资福利 固定工资福利 变动工资福利 水电能源 固定水电能源 变动水电能源 保养维修费用 固定费用 变动费用 折旧和摊销 支付管理公司费用
单位：万人次
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1999 2000 2001 年份 2002 2003
中国酒店数量发展趋势图
酒店数量 增长率
2004年全国三星级以上饭店经营状况表（金额单位：人民币元）
0.6 0.4 0.2 0
单位：座 15000 10000 5000 0
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IAP集团投资情况
表8：IAP酒店的固定资产投资总额测算表
项 目 投资费用 1、项目前期费用 2、勘察和设计费 3、土地使用费 4、主体设施建安费用 5、外部设施建筑费用 6、建筑各种税费 7、不可预见费 8、建设期间借款的利息 合 9、营运资本 总 计 计
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市场概况
表3：2004年各经济特区酒店档次结构对比
厦门 星级 五星 四星 三星以 下 合计 饭店 （座） 2 8 43 53 比例 3.77% 15.09% 81.13% 100.00%
深圳 饭店（座） 10 22 140 172 比例 5.81% 12.79% 81.40% 100.00%
2004年全国三星级以上酒店部门费用率 星级 五星 四星 三星 客房 19.30% 21.60% 28.30% 餐饮 64.50% 72.10% 84.40% 小型部门 63.00% 69.00% 86.40% 其他 18.80% 15.70% 49.20% 综合 37.20% 41.50% 51.50%