三四线城市房地产营销方法
试谈三线城市的地产营销策略
试谈三线城市的地产营销策略三线城市是指相对较小、相对较不发达的城市，是中国城市分类体系中的一部分。
随着国家发展战略转向“城市群化”和“乡村振兴”，三线城市的地产市场也逐渐受到关注。
然而，相比于一线和二线城市，三线城市的地产市场具有一些特殊性，因此需要制定一套适合的营销策略。
首先，三线城市地产市场的消费者多为居住需求为主的家庭。
相对于一线和二线城市的高房价和生活压力，三线城市的房价相对较低。
出于这个原因，三线城市的地产市场更加注重平价和实用性，购房者更倾向于购买适合家庭需求的住房。
因此，地产开发商应该在产品设计和推广中强调房屋的实用性、品质和家庭生活的舒适度。
其次，三线城市地产市场的竞争较小。
相比于一线和二线城市，三线城市的地产市场竞争较弱。
这对地产开发商来说既是一种机遇，也是一种挑战。
机遇在于地产开发商可以更加自由地选择项目，更加注重产品品质和服务，提高客户满意度。
挑战在于地产开发商需要积极寻找和开发项目，创造品牌知名度，以吸引更多购房者。
再次，三线城市地产市场的需求多为刚性需求。
随着城市化进程的推进，三线城市的人口流入和城市规模的扩大，住房需求也逐渐增加。
不同于一线和二线城市更多的是投资性需求，三线城市的购房需求多为刚性需求，即购房者真正需要一处居所来解决自己的住房问题。
地产开发商可以通过准确了解购房者的需求并根据需求量身定制产品，提供更具实用性和性价比的住宅。
最后，三线城市的地产市场更加注重本地化营销。
三线城市相较于一线和二线城市在发展程度、消费习惯和市场环境上都存在一定差异。
因此，地产开发商在三线城市的营销过程中需要更加注重本地化策略，包括了解本地市场需求，适应本地消费者的消费习惯，建立本地市场渠道和合作关系等。
通过本地化营销，地产开发商可以更好地进入市场，提升销售业绩。
综上所述，三线城市的地产营销策略需要根据地方市场的特点来制定，注重实用性、创造品牌知名度和本地化营销等是取得成功的关键。
商业地产三线城市营销策略
商业地产三线城市营销策略随着中国城市化进程的不断推进，三线城市的商业地产市场潜力逐渐被发掘。
然而，与一线城市相比，三线城市还存在一定的发展差距和市场环境不够成熟的问题。
在这样的背景下，商业地产开发商需要制定有效的营销策略来推动项目的销售和租赁。
首先，商业地产开发商可以注重品牌的塑造。
在三线城市，消费者对于品牌的认知度相对较低，因此商业地产开发商需要通过多种渠道来打造项目的品牌形象。
可以通过广告、宣传片等方式来提升项目的知名度，也可以邀请明星、名人等参与项目的推广活动，吸引更多的目标群体关注和了解项目。
其次，商业地产开发商在三线城市营销中要注重与当地政府和社区的合作。
三线城市的政府和社区资源相对较少，因此商业地产开发商可以通过资源整合的方式与当地政府合作，争取政府给予一定的政策支持和优势，提升项目的竞争力。
同时，商业地产开发商还可以与当地社区开展一系列社区活动，增强项目在当地社区的品牌认知度和形象。
第三，商业地产开发商应该注重产品定位和差异化竞争。
在三线城市，商业地产项目的同质化现象较为突出，开发商可以通过定位和差异化竞争来吸引更多的目标客户。
例如，可以在项目中引入当地特色的文化元素，打造独特的人文氛围；或者可以组织一些特色的商业活动，提供与众不同的购物和娱乐体验，吸引更多的消费者到访和消费。
最后，商业地产开发商还应该注重市场分析和数据研究。
三线城市的市场环境相对较为复杂和不稳定，因此商业地产开发商需要进行充分的市场调研和数据分析，了解当地市场的需求和趋势，制定更加有针对性的营销策略。
可以利用互联网、社交媒体等工具进行数据收集和分析，在市场推广和销售过程中进行精准定位和精细化管理。
综上所述，商业地产在三线城市的营销策略需要根据当地的市场环境和特点来制定。
注重品牌塑造、与当地政府和社区的合作、产品定位和差异化竞争、以及市场分析和数据研究都是商业地产开发商在三线城市营销中需要重视的方面。
只有通过科学有效的策略，才能更好地推动商业地产项目的销售和租赁。
四线城市房产营销策划方案
四线城市房产营销策划方案一、项目背景和市场分析1.1 项目背景四线城市是中国城市体系中的一种城市类型，人口规模和城市经济规模相对较小。
由于四线城市的经济发展相对落后，房地产市场的发展相对缓慢，且市场竞争激烈，因此需要制定适合四线城市的房产营销策划方案。
1.2 市场分析四线城市的房产市场具有以下特点：（1）供需矛盾突出：由于四线城市经济发展较慢，人口流入与市场需求相对较少，导致房地产市场供过于求的局面。
（2）价格敏感性高：由于四线城市居民购房能力较弱，对房价敏感度较高，价格成为其购房的首要考虑因素。
（3）买房动机复杂：四线城市居民买房的动机多样，既有刚需购房，也有投资需求，因此购房者需求多元化。
（4）品牌效应不强：四线城市房地产市场较为混乱，房地产企业品牌效应相对较弱，竞争主要以价格为主导。
二、策划目标和定位2.1 策划目标（1）提升市场份额：在竞争激烈的四线城市房产市场中，通过策划方案提升企业市场份额，增加销售量。
（2）增强品牌影响力：通过策划方案提升企业品牌影响力，打造有竞争力的品牌形象。
（3）提升客户满意度：通过策划方案提升客户满意度，提供优质的产品和服务。
2.2 策划定位（1）市场定位：根据四线城市房产市场需求情况，定位为适合刚需和投资需求的中等价格房产。
（2）品牌定位：打造值得信赖的房地产品牌，强调产品质量与售后服务。
三、策划策略和措施3.1 市场调研与分析（1）调研四线城市的房地产市场情况，包括供需状况、价格水平、竞争对手分析等。
（2）了解目标客户的购房需求，包括购房动机、购买能力、购房偏好等信息，为后续策划提供依据。
3.2 定位策略（1）针对市场调研结果，确定产品定位为适合刚需和投资需求的中等价格房产。
（2）根据品牌定位，强调产品质量与售后服务，建设以“值得信赖”为核心的品牌形象。
3.3 产品策略（1）打造特色产品：通过提供独特的产品设计和功能，满足目标客户的购房需求，增强竞争力。
（2）引进优质物业管理公司：为项目配备专业的物业管理团队，提供高质量的物业管理服务，增加项目的附加值。
三线城市的地产营销策略
三线城市的地产营销策略引言随着中国城市化的不断推进，一线和部分二线城市的地产市场已经相对饱和，竞争激烈。
因此，开发商越来越开始将目光投向三线城市，寻找新的发展机遇。
然而，三线城市的地产市场相对较小，消费群体的购买力有限，对于开发商来说，制定合适的地产营销策略至关重要。
本文将探讨三线城市的地产营销策略，帮助开发商更好地开拓这一市场。
了解三线城市市场在制定地产营销策略之前，首先需要全面了解目标市场。
三线城市的发展水平、消费能力、人口结构等因素与一线和二线城市存在较大差异。
因此，在开发营销策略之前，开发商应仔细研究三线城市市场情况，包括以下几个方面：人口结构与购房需求三线城市人口结构通常以年轻家庭、中低收入群体为主。
他们对于房屋的需求更加注重实用性和价格合理性，同时看重房屋的品质和舒适度。
城市发展规划了解三线城市的城市发展规划将有助于开发商了解城市未来的发展方向，可以据此决定项目的定位和规模。
同时，了解城市规划还可以帮助开发商预测房地产市场的增长潜力。
竞争对手分析研究分析竞争对手的项目定位、价格策略、销售策略等，可以帮助开发商了解市场上的竞争状况。
通过竞争对手分析，开发商可以找到自身的优势和差异化点，从而制定相应的营销策略。
制定地产营销策略制定地产营销策略需要根据三线城市市场的特点和企业的定位来确定。
以下是几个可以考虑的策略：价值定位在三线城市的地产市场中，价格往往是购房者最重要的考虑因素之一。
因此，开发商可以通过定价策略来满足市场需求，并提供合适的住房选择。
例如，可以推出价格适中的经济型住房项目，同时提供较好的居住环境和配套设施。
差异化竞争在竞争激烈的市场中，开发商需要找到自身的差异化竞争优势。
可以通过提供独特的设计、绿色环保的理念、高品质的建筑材料等方面来吸引目标消费群体。
同时，开发商可以通过与本地企事业单位、学校等合作，为购房者提供特殊的优惠政策，增加项目的吸引力。
宣传和营销手段开发商需要采用多样化的宣传和营销手段来吸引目标购房者的注意。
三线城市的地产营销策略
三线城市的地产营销策略第一我们对各种形式的都市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：依照房地产行业在全国都市进展的状况和公布的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的都市如北京、深圳、广州和上海划分为一线都市；而把天津和一些发达的省会都市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放都市如大连、青岛等划分为二线都市；适应将地级市甚至一些落后省会都市如青海、呼和浩特等划分为三线都市；毫无疑问县级市和县城确实是我们所谓的四线都市了。
三线都市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线都市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，因此专门多在一线都市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线都市栽过跟头，最后煞羽而归。
我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐步形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大伙儿交流。
目前，三、四线都市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面：1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。
此类住宅项目的最大卖点确实是做成全城顶尖的小区，制造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。
价格通常能上冲15-20%。
众多一、二线都市的开发商第一次到三、四线都市做项目，大都走上这条路子。
2、以商业为要紧赢利点。
一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。
赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。
有得都市甚至显现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。
第二种表现是：专门多地点显现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。
注意：三、四线都市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线都市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。
3、规模制胜。
15万㎡的楼盘放到一、二线都市并不起眼，但到了三、四线都市里就可确实是大盘了。
三四线地产营销策划方案
三四线地产营销策划方案第一部分：市场定位与分析一、市场简要分析1.1 市场规模与发展趋势根据数据显示，三四线城市地产市场仍然存在巨大的潜力。
尽管国家政策对房地产市场进行了严格的监管，但三四线城市的人口增长和经济发展仍然吸引着许多投资者和购房者的关注。
因此，三四线城市地产市场将会持续保持增长的态势，成为一个可以开发和推广的潜在市场。
1.2 市场竞争分析尽管三四线城市地产市场潜力巨大，但也面临着激烈的竞争。
现有的地产开发商数量众多，产品同质化严重，价格战频繁。
在这样的竞争环境下，开发商需要制定合理的营销策略，提高市场竞争力。
二、目标市场分析2.1 目标市场人群特征根据三四线城市的经济和人口发展情况，我们将目标市场定位为年龄在30-45岁，收入稳定的中产阶层人士。
这一群体具有一定的购房需求，追求舒适的生活环境，并对房产投资有一定的认知。
2.2 目标市场需求分析根据市场调查，目标市场对于房产的需求主要集中在以下几个方面：- 舒适的居住环境：包括良好的社区设施、绿化环境和安全保障等。
- 优质的教育资源：包括幼儿园、小学和中学等教育机构。
- 便利的交通条件：包括交通枢纽和道路建设等。
- 家庭配套设施：包括医疗机构、商业中心和娱乐设施等。
2.3 目标市场竞争优势在竞争激烈的三四线城市地产市场上，我们的竞争优势主要体现在以下几个方面：- 产品差异化：通过提供独特的设计风格和质量保证，与竞争对手形成差异化的竞争优势。
- 价格优势：通过降低成本、提高效率，使产品价格相对较低，吸引中产阶层消费者的关注。
- 品牌影响力：通过打造品牌形象和提供优质的售后服务，树立口碑和信誉度，增强竞争力。
第二部分：产品策略一、产品定位我们的产品定位为高品质、舒适的居住环境，追求细节与品质的人群。
二、产品特点我们的产品特点主要体现在以下几个方面：- 环境优美：将绿化率提升到50%，打造一个美丽的小区环境。
- 社区配套设施齐全：包括幼儿园、小学、商业中心、医疗机构等，满足居民的各项生活需求。
三四线住宅营销策划方案
三四线住宅营销策划方案一、市场背景与现状分析在当前房地产市场调控政策的影响下，一二线城市房价持续上涨，且购房门槛越来越高，导致越来越多的购房者开始关注三四线城市的房地产市场。
由于三四线城市发展相对滞后，房地产市场相对冷清，购房者更容易以较低的价格购买到高性价比的房产，因此，三四线住宅市场具有巨大的潜力和发展空间。
二、目标市场分析1. 购房需求群体：年轻人、结婚家庭、退休人员等。
2. 购房意向群体：对于居住条件要求较低，追求性价比的购房者。
3. 购房能力群体：收入水平相对较低，购房预算有限的群体。
三、核心竞争力分析1. 价格竞争力：相对于一二线城市，三四线住宅的价格更为亲民，更适合普通消费者购买。
2. 品质竞争力：注重住宅的品质和舒适度，提供高性价比的住宅产品。
3. 区位竞争力：选址优势明显，多位于繁华商业区附近，交通发达。
四、市场营销策略1. 细分目标市场针对不同的购房需求群体，进行市场细分并制定相应的营销策略。
年轻人追求时尚和便利，可以增加配套设施的设施，并进行社交媒体和线上营销；结婚家庭追求舒适和安全，可以加强小区安保和园区绿化，通过地产杂志和房产展览会进行宣传；退休人员追求安静和便利，可以提供便捷的医疗、教育、购物等基础设施，并引入健康养老理念。
2. 精准推广渠道针对目标市场，选择合适的推广渠道以提高宣传效果。
线上渠道如社交媒体、房产网站以及线上购房平台可以迅速覆盖目标购房者群体，提高知名度和品牌关注度；线下渠道如地产杂志、房产展览会等可以与购房者面对面交流，提供详细的信息和解答疑问。
3. 价格优势与增值服务运用相对低廉的价格吸引购房者，并提供增值服务以增加购房的吸引力。
例如，与金融机构合作推出购房贷款优惠政策，降低购房负担，给予卖方购房补贴或折扣，并提供高质量的售后服务。
4. 区域品牌建设加强企业自身品牌形象的建设，提升其在目标市场中的知名度和影响力。
通过社交媒体、线上广告投放、参展等形式进行品牌推广，树立企业专业、品质、信任和服务的形象。
三四线城市房地产操盘秘诀 40个楼盘营销推广经验总结(策划必读)
三四线城市操盘秘诀40个楼盘营销推广经验总结观察一：有个朋友说“放个屁可以臭三天”来形容三四线城市的情况，在三四线城市,现在常用的媒体打法大可不必。
有线电视在城市没用，但是在农村有用；报纸广告基本上不起作用；我觉得三四线城市营销（专题阅读）活动主要是SP和户外广告。
1、可以在县电视投放广告,吸引一些居住在农村的注意力；2、其次，三四线城市有很大量的客户都是在外面打工的人群,为此,可以在车站,城市广场,城市入口处打一定的户外广告;这个也和第1条相呼应；3、SP活动很吸引注意力,一些免费发放赠品的活动往往能取得较好的效果,虽然很多都不是来买房子的,但是活动可以成为舆论的焦点；4、公交车是一个很好的载体，DM宣传单页的效果也很不错,可以在市中心以及各个乡镇集市的时候大量投放,在我们操作的一个盘子的过程中，我们发现宣传单页的效果很好,没有人很排斥。
观察二：三四线城市最主要的特性就是慢热,但是每个三四线城市的人口文化不同,慢热的程度也不同,需要做出一翻市场调查。
其实这个问题很简单,只要去到有熟人的售楼部翻看一下成交客户记录就一定可以相当准确的判断出该三四线城市哪一种推广（专题阅读）最有效果。
以我个人经验：1、一个中心地段的售楼部，因为城市小，所以总会有一两条“街上”，大部人购物、消费的聚散地，在逛街的过程当中不知不觉就看到了售楼部，而且这种售楼部一定要在正式销售的前半年投入使用。
2、户外广告牌，黄金地段的户外或是交通要道之地的广告比较醒目，起码能让大部分人知道有这么个楼盘。
3、以老带新，这也是很重要的一种成交方式，而且成交率极高。
观察三：一般三四线城市的媒介(报纸\电视\电台)发展滞后,人们通过媒介获得信息的习惯还没有形成,所以推广难度教大。
所以根据实地的不同情况,大概有以下几点：1、DM派单(必须是销售人员担任,有针对性的发往需要拆迁的或是需要二次置业的人群或在人流较集中的商场超市门口发放)；2、派单可以夹入当地覆盖面广的报纸做夹报发；3、户外路牌/公交车广告；4、高档项目可以选择在高档酒店\宾馆等地方放置沙盘和宣传资料,作为第二个销售点。
最新三四线城市房地产销售策划
三四线城市房地产销售策划改革开放近30年，中国城市数量增长了4倍左右，将达700座，城市面积也扩大了将近4倍.在城市的扩张中，直接受益者就是房地产行业，三、四线城市房地产发展虽然相对落后，但同样蕴藏着巨大的商机和利润.目前，一、二线城市可开发土地资源日益减少，地产市场空间越来越小.受国家宏观调控的影响，国内外众多房地产开发企业纷纷把目光聚焦在三、四线城市，同时，也为房地产营销策划公司提供了另一个天地.城市级别之间的差异使得不同城市房地产的各方面存在着很大的区别.很多在一、二线成熟市场取得骄人战绩的开发商和营销策划公司却往往在三、四线城市的操作中或铩羽而归或进退两难，许多在成熟市场被验证了的开发推广策略在三、四线城市总是大打折扣.在三、四线城市独特的市场土壤中，自有适合自己独特的推广方式.认识中小城市划分标准根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，我们通常把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市和一些相对落后的省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市，人口规模一般在30-50万；县级市、县城及县镇等即是所谓的四线城市，人口规模一般在10-30万.中小城市房地产的特点一般的三、四线城市房地产市场具备以下共同特点：市场成熟度较低受政策和市场化水平的影响，中小城市的房地产开发起步较晚且节奏缓慢.住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差.市场容量小三、四线城市规模较小，人口一般在10-50万之间，市场容量有限.一个总量超过10万平方米的项目将可以占到市场很大比例的份额.消费力弱一般意义上来讲，三、四线城市的经济水平较之大城市要低很多，大型的支柱产业少，欠缺成熟的经济产业链，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱.受行政影响明显为了拉动经济增长和提升政绩，三、四线城市的政府往往把招商引资作为重中之重.一些房地产投资项目甚至会成为地方政府的首长工程，享受各项税费等特殊优惠，得到各方面的大力支持.价格敏感度高在三、四线城市中，房价永远是消费者最关心的因素，尤其对商品房总价的敏感度极高.均价和户型的设计往往会成为影响消费者选择的核心要素.消费偏好明显城市规模越小，当地的传统风俗、人际交往和消费习惯等特点越为明显.一方水土养育一方人，不同的民族、人文、气候、经济、传统等自然和社会属性都会在当地的居住模式上打下深刻而独特的烙印.房地产的开发和推广一定要经过充分的前期调研，尊重当地习惯.三、四线城市营销推广的操作之道通过对中小城市的规模以及房地产特点的分析，使我们对三、四线城市的房地产特点有了客观的认识.作为一个专业的房地产营销策划企业，如何帮助开发企业在三、四线城市做好开发服务，如何有的放矢地针对项目进行行之有效的包装推广，这是要探讨的重点.项目前期阶段的营销策划市场调研深入了解项目所在城市是营销策划公司一切活动的出发点.“没有调查就没有发言权”，缺少深入实际的调查，后面的很多工作都将流于表面.照抄照搬在一、二线城市的操作经验，对于处在不同发展阶段的三、四线城市，很有可能会出现水土不服的现象.事实上，三、四线城市的市场更为集中和简单，调研主要侧重在以下几个方面：房地产发展水平——房地产发展阶段、市场成熟度情况调研；住房格局——政策性建房情况、住房商品化水平调研；经济发展水平——支柱产业、居民收入水平、可支撑的房价体系及发展状况；居民数量及人口结构——房地产消化容量及需求潜力；收入水平——房地产的消费能力和潜力；消费水平——房地产的消费能力；消费偏好——房地产的针对性开发；重点支柱产业——城市经济发展和消费者收入支撑；开发销售比例——市场供需比、市场容量.另外，民间指数的调查尤为重要，它更能反应城市的消费特征，比如：城市高档轿车的保有量、高档消费场所VIP客户资源量等.目标客户人群特征：一般情况下，三、四线城市都有固定且集中的高收入群体. 这类人群一般集中在垄断行业、医疗卫生机构等，及有灰色收入的政府公务员、生意人群体，这些是三、四线城市传统的主力购房群体.另外，一些城市的支柱产业可能会成为该城市的经济支柱.比如马钢集团之于安徽省马鞍山市的重要意义，这些支柱产业的从业人员往往是该城市房地产消费的目标客户.但是无论目标客户用行业划分，或是以地域划分，三、四线城市目标客户的攀比炫耀心理明显，圈层聚集，容易扎堆，通过各种关系形成一个复杂无形的关系网络，排斥较低圈层群体，彼此间信息通畅迅速.项目定位定位思想：一定要做第一！定位策略：有骆驼绝不说马，没有更好只有最好，城市名片、金字塔、高端、身份、荣耀、象征等要素一定要体现得淋漓尽致，目的是吸引眼球，迎合客户心理，抢占有限的高端客户资源.建筑规划设计指导理念：适度超前的概念引导，不可盲目炒作，要结合城市实际. 三、四线城市向往追求大城市的房地产规划设计和生活理念，同时又具有明显的本土化特征，需要有适度超前的概念引导，超越现有城市的规划居住水平，带给消费者耳目一新的感觉和触动，但又要结合当地居民的消费习惯.比如深圳万科四季花城的围合式组团设计在一些三、四线城市就颇受非议，非规整的南北朝向以及连接处的东西朝向设计让当地的消费者难以接受.另外，很多项目非常乐衷于内部水系的规划设计，虽然理论上使项目增色不少，但实际效果却适得其反.南方城市多水域，本来就不稀奇，管理不善又易滋生蚊虫.北方城市本就缺水，维护成本高，费用公摊带来的抵触远远大于水景带来的满足感.对于建筑规划设计，有几个容易出彩的地方值得一提：建筑外立面：颜色、建材、风格等最为引人瞩目，在三、四线城市属于投资少市场反响明显的切入点.绿化：绿化成本小幅度的增加可能就会使项目增色不少，使得项目的档次品位上升一个台阶.主入户门：一定要醒目气派，体现项目的档次和地位，营造尊贵豪华的感觉.产品设计物业形态：多层最受欢迎，小高层逐渐接受，高层受抵触，价格倒挂现象非常普遍.容积率允许的情况下尽可能避免高层，小户型、单身公寓等是昙花一现的过渡或者补充型产品，始终不能成为市场主流.户型：喜欢大面积，一步到位、炫耀攀比的消费观念比较明显.喜欢房间多，用作书房或者客人房，哪怕一个房间最后沦为仓库存放杂物也不会放弃，100平方米的三房一厅总是比95平方米的两房两厅更有市场. 消费者普遍喜欢户型方正，大客厅南向，落地窗，至少有一个卧室朝南，主卧室必须朝南.面积：对大面积情有独钟，宁愿勒紧腰带、四处借钱也要买个相对面积较大的房子，130平方米以上的三房两厅受欢迎的比例远大于一、二线城市.商业在三、四线城市，商业最容易出利润，也是积聚项目最大利润率的部分. 在允许的条件下，尽可能多增加商业体量.部分项目甚至可以考虑把商业作为主要利润点，增加商业体量，住宅部分减少利润，微利甚至平价去化.项目营销阶段的策划推广事实上，大部分三、四线城市开发企业总是在建筑规划设计方案确定后才找专业的营销策划公司来做市场推广.前期市场调研已经完成，定位已经明确，客户已经基本圈定，规划设计已经做好，产品设计业已完成，这使得营销策划公司的相关理念无法融入产品，只能被动地接受.假如项目前期定位不符合市场需求特征，营销策划推广的工作将会非常之难，费尽苦力也难修成善果.以产定销是大多数开发企业进行市场推广的模式，也是考核服务机构成败的标准.专业营销策划公司的价值不仅仅在于中后期的推广营销，还体现在前期项目定位和产品规划设计阶段.下面的探讨基于正常的市场条件下，即以项目前期定位基本符合市场需求特征为前提.销售案场案场管理水平与一、二线城市相比，三、四线城市的销售案场管理水平明显偏弱.主要体现在人员的招聘培训不规范、案场纪律松散、竞争机制不明显、制度执行不彻底、客户服务理念欠缺等.这些问题的出现制约了产品的销售进程，但另一方面也为专业营销策划公司的成绩突破提供了机遇，从提升销售案场管理水平着手，往往会成为专业销售代理公司工作的突破点.业务员素质业务员的素质体现在两个方面，精神面貌和业务能力.从实际的情况来看，三、四线城市多数业务员精神面貌较差，服装不能统一或者质量太差，形象气质难与产品匹配.业务员出身背景复杂，与各级领导存在关系，旱涝保收，难以管理.业务能力还停留在介绍阶段，切客能力弱，缺乏对客户的启发和引导，客户成交比例低，变相造成对到访客户的资源浪费.关于如何提高业务人员的素质，在下面的章节中会深入展开.策划包装案名在满足案名具备的常规要求外，中小城市的项目案名能派则派以显高档豪华，能洋则洋以期引领潮流.外来营销策划公司在建议案名的时候尤其要考虑本地特征，案名的本地方言发音和关联性联想必须要经过调查论证.LOGO三、四线城市的项目LOGO宜简单具体，便于理解记忆，切忌繁冗、复杂、抽象.SLOGAN项目SLOGAN宜直白有力，贴近生活，感情色彩浓烈.比如“我的心愿，我的家”（镇江鑫苑名家）比“7000人理想城”（镇江海德公园）更容易让消费者产生共鸣.售楼部位置尽可能选在市中心，热闹繁华、人流量大，容易引起关注.售楼部一定要气派，门面排场，装修豪华高档次，软装饰增加品位，对于吸引注意力和提升项目形象事半功倍.但要根据实际情况出发，忌店大骇客.我司服务的镇江新区大港镇海德公园项目拥有本区域最为奢华气派的销售现场和会所，加上其它方面的现场包装，即使放在镇江市区也属难得. 虽然产品价格在当地属于中等，但是很多客户却被无形的阻力挡在了项目之外，后来经过一系列针对性的价格策略才消除了客户的疑虑.销售道具楼书能厚则厚，精美高档；沙盘要大，模型要精致、漂亮；不要吝啬手提袋，适当做大，要能装得下其它楼盘的手提袋，结实实用，能成为客户的日常生活工具最佳；销售现场洗手间要适当奢华，洁净卫生，空气清新，这是经常被忽略的地方；激光笔、价格计算纸张等小道具使得客户对产品的认识窥豹一斑；专职客户服务内容的增加会为顾客带来意外的惊喜，一杯咖啡，一杯清茶，效果绝非销售代表提供的纯净水所能比拟的.样板房及样板区样板房与样板区的重要性已经越来越受广大开发企业的重视.三、四线城市消费者更愿意相信自己的眼睛，当一个超过他们预期之外的美好场景猛然出现在自己眼前的时候，他们脑海里已经跳过买不买的考虑，直接进入到了怎么设计自己家的阶段.想要达到这样的效果，则要求样板展示一定要超过当地消费者的普遍预期，可以适当地夸张放大，但主基调要生活化，避免抽象化和印象派.销售人员销售人员是展示项目的窗口，代表着开发公司和项目的档次，消费者对项目的第一印象很多来源于对销售人员的感觉.在人员的选择上一定要公开招聘，切忌使用开发企业推荐的关系熟人.对销售人员的外形气质、亲和力、切客能力、敬业精神等要有严格要求. 另外经常被忽略的一点是对语言表达的要求，由于三、四线城市居民的接受程度有限，在服务过程中尽量避免过于正式的专业术语.案场要求统一着装，春夏两套，如有可能尽量用品牌套装.媒体通路报纸报纸广告是一、二线城市媒体推广的主要手段之一，但在三、四线城市，报纸广告的情况就迥然不同.三、四线城市居民阅读报纸的习惯不强，况且报纸广告发布成本相对较高，缺乏持续影响力，效果类似于“高射炮打蚊子”，投入产出比很低.在这些地方，报广通路往往作为次要的手段，为从属地位.不过，在项目品牌形象塑造时期，可以选择当地的行政党报和主力休闲报纸做大版面集中轰炸式宣传.在项目的操作实践中，要致力于与当地的主流媒体建立良好的合作关系，选择非广告版面、新闻性质的软文做新闻炒作，消费者对于这类新闻有一定的认可度.户外设计视觉冲击力较强的户外广告，比如大牌、灯箱、道旗、围墙甚至条幅等，直接向目标客户进行传达，这是目前中小城市最为有效的信息传播方式之一.占领都市视觉制高点和主要交通要道是营销策划公司推广之初首先要考虑的工作.直投通过直邮或者专人定向投放宣传资料.由于目标对象明确，信息传达到位率和获知率高，该途径被认为是行之有效的信息传播方式.DM派发DM派发是三、四线城市非常有效的信息传达方式.以项目位置为核心，针对２公里辐射半径内的可能目标客群进行派单，对商业区和项目周边的商业全部进行入铺派单.电视、电台中小城市当地电视台收视率普遍较高，在当地电视台做形象广告、图标广告、文字广告等传播效果较好.电台广告的循环播放辐射面窄，但针对性强，成本较低，也是行之有效的信息传播方式.短信息短信息的覆盖面广，目标集中，针对性较强，信息传达率高，成本相对不高.该方式已经越来越受三、四线城市房地产开发企业所钟爱.固定场所小众传播中小城市高端消费客户圈层集中，活动地点固定，消费习惯固定，可以选择部分高档杂志做整页或拉页广告，放置高档会所和高端消费场所，供其免费阅读.SP活动SP活动在中小城市房地产项目营销推广的地位举足轻重.在树立形象、形成事件新闻、吸引关注、扩大影响、促进销售等方面起到了重要的作用.尽可能多做活动，积聚人气，礼品永远是最好的刺激，礼品的选择上一定要实惠大气，否则效果会大打折扣甚至适得其反.“政府搭台，企业唱戏”，如果活动能与当地政府挂钩，效果将更为突出. 此外，赞助公益活动、捐助穷困等活动对树立形象和提升品牌非常有效.广告表现文案：由于三、四线城市居民民风纯朴，生活节奏缓慢，文化水平相对较低，简单、通俗、直接明了、亲切、可信的文案更容易被接受.文案表现忌晦涩、生词，避免散文诗、朦胧诗般云山雾罩，不知所云.平面表现：宜简洁、明快、适当媚俗、易理解、易记忆、色彩适当浓烈明显对比、字要大且粗线条、画面适当夸张，避免唯美、含蓄、抽象.老客户策略一般的三、四线城市幅员狭小，人群相互认识交往的概率较大，信息传播速度快.客户的口碑往往是决定项目销售好坏的关键所在.老客户的口碑传播是最好的广告方式，与之建立良好的人际关系，他们带来的附加值难以估量，通过老客户介绍新客户，不仅大大降低传播成本，更是保障成交率的一大法宝.三、四线城市拥有明显的人群聚积效应，一个满意的老客户总希望把他的家人、同学、朋友都拉来作邻居.政府关系策略开发周期：最好在本届政府任期内结束，以规避政策风险.关系营销：一方面享受土地、税收等政策优惠，综合成本低.另一方面可以依靠政府支持，一些重要部门（税务、电信、银行等）和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉可观的销售任务.品牌策略一个具备良好市场业绩和品牌形象的房地产开发企业在后续的营销推广中所遇到的阻力很小.作为地产服务机构，营销策划公司工作中要注意做好开发企业和项目的品牌积累，建立并维护良好的老客户关系，通过系列的活动和具体行动，提升品牌形象，为项目下阶段和后续的工作奠定良好的基础. （王转东）。
三四线城市房地产去库存创新营销方案
消化周期长
由于需求不足和供应过剩， 三四线城市的房地产库存 消化周期较长，给开发商 带来资金压力。
价格竞争激烈
为了尽快去库存，开发商 之间展开激烈的价格竞争， 导致利润空间压缩。
市场需求特点
刚需购房者为主
三四线城市的购房者以刚 需购房者为主，如结婚、 生子等生活事件，他们对 价格较为敏感。
改善性住房需求
政策风险应对
深入研究政策走向
密切关注国家及地方政 府的政策动态，深入研 究政策走向，以便提前 应对。
合理利用政策优惠
积极争取和利用相关政 策优惠，降低政策对项 目的影响。
加强与政府沟通
建立与政府良好的沟通 机制，及时反馈项目情 况，争取政府支持。
竞争风险应对
差异化定位
根据市场需求和竞争情况，制定差异化的产品定位和营销策略。
三四线城市房地产去 库存创新营销方案
contents
目录
• 三四线城市房地产市场现状分析 • 去库存创新营销策略 • 实施方案与计划 • 预期效果与评估 • 风险控制与应对策略 • 案例分享与借鉴
01
三四线城市房地产市场 现状分析
库存积压问题
01
02
03
供过于求
三四线城市在过去几年中 过度开发房地产，导致市 场上房屋供应量远大于需 求量，形成库存积压。
随着居民生活水平的提高， 部分家庭对居住环境有更 高的要求，愿意为改善性 住房需求买单。
投资需求有限
三四线城市的经济发展相 对较慢，投资机会较少， 因此投资性购房需求相对 较少。
竞争状况概览
同质化竞争严重
营销手段单一
三四线城市的房地产市场同质化竞争 现象严重，开发商缺乏创新和差异化 竞争意识。
三四线城市房地产营销doc资料
三四线城市对外来置业的吸引力较弱，绝大多数房屋都是由居住在当地的本村居民消化。
➢ 价格敏感度高
在三四线城市中，价格是消费者购房时最关心的因素，属于典型的“价格型市场”。
三四线城市房地产市场特点
➢ 客户置业经验有限，展示可极大地促进客户的认可
三四线城市客户置业经验少，客户也更注重看的见、摸得着、感受的到的实实在在的东 西，展示可增加客户对项目的认可。
三四线城市房地产营销法则
市场调研 项目定位 规划设计 产品设计 策划包装 推广销售
➢ 看重附加值，偏好赠送面积
对于露台、阳台、花园、入户花园、飘窗等赠送面积认可度较高。
➢ 购房客户好面子，朋友之间喜欢攀比
购房客户好面子，虚荣心强，相互之间喜欢攀比，朋友圈子稳定，容易出现一批朋友先 后购买某个项目。
➢ 口碑传播效果明显
城市规模小，人口少，决定了宣传推广的范围缩小；而客户之间的联系紧密，口碑宣传 效果明显。
产品消化速度明显慢于一二线城市，同体量规模的项目，开发周期大大长于一二线城市。
➢ 改善型客户为主，大面积居家户型为主流
三四线城市的主要购房需求为30-50岁的改善型居住，再次置业的主要驱动力为改善居住 环境，户型的主要需求方向为二居和三居中大面积为主。
➢ 产品以小高层为主
目前三四线城市多处于多层产品向高层、小高层产品的过渡阶段，但部分市场对高层、 小高层的接受度低。
房地产发展水平—房地产发展阶段、市场成熟度情况调研； 住房格局—政策性住房情况、住宅商品化水平调研； 经济发展水平—支柱产业、居民收入水平、可支撑的房价体系及发展状况； 居民数量及人口结构—房地产 消化容量及需求潜力； 收入水平—房地产的消费能力和潜力； 消费水平—房地产的消费能力； 消费偏好—房地产的针对性开发； 重点支柱产业—城市经济发展和消费者收入支撑； 开发销售比例—市场供需比、市场容量。
三线房地产市场营销五法
三线房地产市场营销五法三线房地产市场营销五法三线城市楼市的发展情况、城市的经济和媒介环境等不尽相同，因此操盘的时候也是手法不一，但有些环节还是非常重要且必须要做的。
首先市场摸底，做好楼盘角色定位工作。
要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。
大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。
经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。
其次要深入研究市场需求的特征，做好产品优化工作。
有些开发总是在建筑方案确定后才找策划公司来做推广，实际上这是一个很大的错误。
市场经济和计划经济一个根本的区别就是市场经济需要生产市场需要的产品，而计划经济则是先生产产品，然后再找市场。
因此产品的设计能否符合市场需求特征是决定项目成败的关键因素，因此先通过专业的市场调研，分析市场需求特征，然后根据市场需求特征来设计符合需求的产品才是策划的上上之选，不战而屈人之兵。
而产品设计一旦定型后，如果恰好符合市场需求的那还好，如果不符合市场需求特征的，那在推广中就非常被动了，因为你必须得找另外的理由来说服消费者购买他不满意的商品，这个难度是非常大的。
因此如能在建筑方案出来之前，策划工作能介入的话则是相当完美的。
第三是做好财务预算一般人会觉得开发商的财务预算对于策划来说不大相干，这也是一个很错误的认识。
你必须充分了解项目的成本、利润空间及推广的预算情况，因为媒介计划、促销计划等大量的工作都牵扯到财务预算问题，因此只有你充分了解了财务预算的构成，才能游刃有余地根据预算来做推广，这叫量力而行，打有计划的仗。
了解财务预算需要开发商和推广公司双方坦诚相对。
这十招，让你玩转三四线城市的房地产营销
这十招，让你玩转三四线城市的房地产营销【地产营销】这十招，让你玩转三四线城市的房地产营销2014-05-13中国房地产时评传媒大房受欢迎，小房不受宠跟大城市相反，小城没那么多漂族。
所谓白领，也大多是本地人，家里有房跟北漂海漂的相比，生活压力小，打拼意识差。
同样，几代居于此的土著，手里是有些钱的，所以，三房四房成了改善首选。
刚需客群没大城市的那么多，有，基本都是大学在此读的，或工作调动客群。
一切源头从客户需求开始，推广策略要注意这点。
审美观初富，尊贵感是原则就广告表现画面而言，审美比一二线城市有滞后行。
广告因做给更有购买力的人看，而穷怕了的中国人，到哪里，都是喜欢富贵的，最起码在一定时代，即使是嘴上不说，即使是附庸风雅的人，贴金挂银图买个踏实，比如星河湾。
大城市随着海外意识的加强，简约现代也只是少数人的追求。
说得难听点，即使大金牙，仪式感，富贵些，不会犯什么大错。
擒贼先擒王，官商是意见领袖这点涉及中国国情。
谁最牛？有权一，有钱二。
有钱也得给帽子上抹点红色。
太有钱的生意人，也得是人大代表，政协委员吧，丛林生态系统就形成了。
有钱人都认识，看车就知道是谁谁。
哪个楼盘好？他们买了才算。
局长买，处长随着买，被处长罩着的商人买。
搞定领头的，也是个办法。
政府公安工商税务银行之类等单多关注，类似中秋赏月会，饭局，针对他们的定向圈层私密营销是必要的。
对这群人，感觉很重要，很微妙，拉一个，就拉一群。
十支报广，不如他们口传一句。
案场样板区杀客，气场要做足越小地方，有有大情结。
山西买太原，太原买首都。
小地方，份是要拔的。
于是，案场接待的气场最最重要。
从一进门，服务尊崇，多媒体高科技的运用，很唬人。
样板区的腔调要足，IPAD得配上，现场杀伤充分展示。
实在不行拉两个黑人门童，装一装。
体验营销很简单，现场做好，拉过来，持续做有腔调的杀客活动。
家庭观念很重，多从孩子入手事不关己，高高挂起。
但谈起家人，马上就变了态度。
经历商场搏杀心早已坚硬的商人，这是内心最柔软的一块。
房地产三四线销售策划方案
房地产三四线销售策划方案1. 背景介绍在当前经济发展背景下，房地产市场呈现出稳步增长的态势，但高一线城市的房地产市场竞争已经非常激烈，市场饱和度也越来越高。
相比之下，三四线城市的房地产市场发展潜力巨大，但由于区域限制、市场认知度低等原因，销售困难度较大。
本文将针对房地产三四线销售中遇到的挑战，设计一套针对该市场的销售策划方案。
2. 目标受众分析在制定策划方案之前，首先要明确目标受众是谁。
针对房地产三四线市场，目标受众主要包括： - 首次购房者：这部分人群通常对于房产的知识了解有限，对价格敏感度较高，注重物业的基础设施和周边环境。
- 投资客群：这部分人群通常有一定的购房经验，追求稳定的投资回报率，关注物业的长期增值潜力。
- 退休人群：这部分人群追求安静舒适的居住环境，对购房文化氛围和社区配套设施等有一定的关注。
3. 竞争对手分析在房地产市场中，竞争对手分析非常重要。
通过了解竞争对手的销售策略和优势，我们可以更好地制定自己的销售策划方案。
在三四线城市的房地产市场，竞争对手主要包括： - 本地开发商：本地开发商在当地市场积累了一定的品牌影响力，拥有本土的人脉资源和渠道优势。
- 大型房地产企业：大型房地产企业通常在三四线城市拥有一定的项目，他们的品牌知名度较高，销售渠道较为广泛。
4. 销售策略设计为了在竞争激烈的房地产市场中获取优势，我们将制定以下销售策略：4.1 市场定位和差异化在市场定位上，我们将以“舒适宜居的家”为核心价值主张，强调房产项目的环境和生活品质。
通过打造绿化环境、建设配套设施等方式，提升整体的生活品质，将项目定位为舒适宜居的理想家园。
4.2 房产推广渠道选择针对三四线城市的房地产销售，传统的楼盘销售方式已经不再适用。
我们将结合网络和线下渠道进行推广，具体推广渠道包括： - 微信公众号和微博：通过建立微信公众号和微博账号进行内容创作和房产信息发布，吸引目标受众的关注和认可。
- 当地房地产中介合作：与当地房地产中介进行合作，通过他们的经纪渠道进行推广和销售。
关于四线城市房地产楼盘(商住楼)全程营销代理方案
关于四线城市房地产楼盘（商住楼）全程营销代理方案一、背景分析1.1 四线城市房地产市场的现状与趋势分析1.2 商住楼作为当前四线城市的热门楼盘类型的市场竞争优势二、全程营销代理方案的目标2.1 提高商住楼项目的知名度2.2 提升商住楼项目的销售量2.3 增强商住楼项目的品牌价值和美誉度三、项目定位与策略3.1 消费人群和购房者特征分析3.2 品牌定位与营销策略制定3.3 定位四线城市房地产行业的创新方案四、销售渠道与推广手段4.1 线上销售渠道分析与规划4.2 线下销售渠道分析与规划4.3 新媒体与传统媒体的整合营销手段五、团队组建与培训5.1 营销团队组建方法与人员招募方案5.2 商住楼项目销售人员的职业素养与营销技能培训5.3 团队的激励机制和管理方式六、方案实施与成效评估6.1 方案实施计划和目标达成时间表6.2 监控与评估方案的建立6.3 根据实际成效进行方案的调整和改进注：以上是一份关于四线城市房地产楼盘全程营销代理方案的提纲，根据实际情况，内容可适当组合、调整。
四线城市的房地产市场在近年来发生了巨大变化。
随着经济的快速发展和城市化的进程加速，四线城市的房地产市场也出现了繁荣景象。
商住楼作为当前四线城市的热门楼盘类型，并具有良好的市场竞争优势。
当前，四线城市的房地产市场已发生了巨大的变化，传统的小区和住宅楼已经开始扩张到了新型的商住楼盘，市场上充满了各种不同类型的楼盘供购房者选择。
商住楼除了能够满足居住需求，还能满足消费和商业需求，非常适合年轻人追求多元化生活的需求。
市场上也出现了很多具有优势的商住楼项目，比如位于城市中心的地段、紧邻商业中心和交通枢纽的地段、提供丰富配套和场地设施等。
这些商住楼不仅满足了购房者的生活需求，也具备了优秀的投资价值，逐渐成为了四线城市房地产市场的主要推动力。
随着房地产市场的繁荣，房价逐渐上涨，购房者的购房需求也愈发强烈。
作为商住楼的热门类型，市场需求量自然而然地得到了提高。
三四线城市做渠道，千万别忘了发挥置业顾问的作用
三四线城市做渠道，千万别忘了发挥置业顾问的作用做渠道，是每个房企都不舍得放弃的一个对于拓客行之有效的方法。
有人说现在三四线城市的房子那么好卖，开盘就售罄了，都在抢着买，开发商压根儿就不需要找渠道。
虽然说房子不愁卖，但是追求极致速度的心没有止境。
并且三四线城市现在主要依靠棚改这一波红利，所以快周转快回笼资金，才是三四线房企追求的最终目标。
做渠道有很多的方式，虽说到什么山上唱什么歌，具体项目具体分析，但是所有的渠道手段都是互通的。
下面是小编给大家整理的三四线城市项目常用的几种渠道营销方式与实践细节，通过对比不难发现，置业顾问在其中的作用是不可替代的。
1、“三扫”政策上街扫单，对于地产相对成熟一二线城市而言，由于城管查的严，会给项目带来不必要的麻烦，所以上街扫单这个渠道他们相对很谨慎，效果不大。
但是对于三四线城市而言，派单、DM夹报等则是比较有效的信息传播途径。
除了常规的扫街派单，檬檬这里讲的“三扫”指的是：扫楼、扫车、扫地库。
扫楼指的是针对居民区、办公楼的每一层每一户进行派单，尽量做到整栋楼覆盖，除去单纯的发项目DM单，还可以做成门挂之类的异形图。
不只有项目信息还有一些温馨的话，这样更容易被接受。
扫楼一般从上往下扫，扫楼结束后，由专门的主管进行抽查，并按照抽查结果进行奖惩。
扫车的时间一般从黄昏开始，18至20点在餐饮店、热闹的商圈进行扫车，用印有温馨提示的车挂、停车卡等代替传统单张。
如果能覆盖一个区域的车主，至少能影响一个城市一部分中产及以上人群。
扫车扫楼的派单工作是周而复始的，平均每一、两个月就要大规模地做一次，重复重复再重复，宣传单上的内容要有系列性的变化，和当时的活动、促销结合，在固定的地点，系统性地投入。
入地库是对扫车工作的补充，在管理比较松懈的凌晨2点左右进行，把宣传的触角深入到别人接触不到或者想不到的地方和人群中。
2、培训“小蜜蜂”，实行淘汰制一个项目的置业顾问毕竟数量有限，所以不可能全都派到街上进行拓客。
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四、广告推广渠道
三四线城市，不能照搬一二线城市的广告推广方法，要根据城市的实际情况选择高 性价比的推广。
三四线城市房地产营销法则
哪些推广方式更适合三四线城市呢？
推广方式
户外广告
工地包装：围墙、塔吊、楼梯巨幅等 户外看板、道旗、广告灯箱：更换画面，发布及时信息
设计视觉冲击力较强的户外广告，直接向目标客户进行传达，这是目前三四线城市最为 有效的信息传播方式之一，占领都是视觉制高点和主要交通要道是广告投放的要点。
房地产发展水平—房地产发展阶段、市场成熟度情况调研；
产品设计
策划包装 推广销售
市 场 调 研 方 面
住房格局—政策性住房情况、住宅商品化水平调研； 经济发展水平—支柱产业、居民收入水平、可支撑的房价体系及发展状况；
居民数量及人口结构—房地产 消化容量及需求潜力；
收入水平—房地产的消费能力和潜力； 消费水平—房地产的消费能力； 消费偏好—房地产的针对性开发； 重点支柱产业—城市经济发展和消费者收入支撑； 开发销售比例—市场供需比、市场容量。
深入了解项目所在城市是一切活动的出发点，“没有调查就没有发言 权”。照抄照搬在一、二线城市的操作经验，对于处在不同发展阶段
的三四线城市，很可能出现水土不服的现象，事实上，三四线城市的
市场更为集中和简单。 宏观市场调研：了解当地的经济水平等 客户调研：调查问卷了解当地客户需求与心理 竞品调研：主要了解竞品二期、三期对于一期的改进
三四线城市房地产营销法则
市场调研 项目定位 规划设计 指导理念：适度超前的概念引导，不可盲目炒作，要结合城市实际
三四线城市向往追求大城市的房地产规划设计和生活理念，同时又具有明显的本土
产品设计
策划包装 推广销售
化特征，需要有适度超前的概念引导，超越现有城市的规划居住水平，带给消费者
耳目一新的感觉和触动，但又要结合当地居民的消费习惯。
三四线城市房地产营销法则
市场调研 项目定位 规划设计 一、合理的媒体选择
三四线城市推广与一二线城市不同，三四线城市人们媒体接触有限，人们尚不习惯 从网络上搜罗信息，活动、老客户介绍、短信、派单、DM、户外广告反而成了他 们了解时下楼盘信息更重要的渠道。三四线城市推广渠道的趋向小型化，越能产生 小圈子议论的推广形式越更胜一筹。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
三四线城市房地产营销法则
市场调研 项目定位 规划设计
给项目找个别人没有用过的帽子带
产品设计
策划包装 推广销售
一、寻找城市的独特性
详实了解一个城市的风俗人情、生活习惯和消费习惯，才能更准确 地把握他们的心理，制定出切实可行的实用策略。
二、楼盘的定位
在三四线城市，楼盘的定位不可过于虚渺、深奥，最好能
够平实一点，给项目一个清晰的形象，让购房者感觉很实 在。并且，应该结合一些项目无可比拟的优势（没有优势 可以制造优势），制造一些吸引人的亮点。
新闻性质的软文做新闻炒作，消费者对于这类新闻有一定的认可度。
直邮
通过直邮或者专人定向投放宣传物料由于目标对象明确，信息传达到位率和获知率高，该途径被认 为是行之有效的信息传播方式。
网络
三四线城市中，许多大型专业房地产网络媒体还未渗入当地，而当地客户也未形成上网查看楼盘的 习性，所以，三四线城市的互联网推广较少，但应实时关注此平台在三四线城市的发展。
产品设计
策划包装 推广销售
二、适宜的广告创意
在三四线城市推广项目，必须充分考虑人们的审美习惯和接受能力。县城人的视野、 理念相对狭窄，同时又更实在，重利益多于概念、重物质胜于精神，他们的“尊 贵”、“荣耀”都需要实物体现，推广主题需紧扣项目实际卖点。
三、广告宣传文案
要通俗易懂，文字简练，能结合当地的土著文化描述更好。
臵业顾问培训
销售人员的培训工作尽早开展； 在培训过程中不要光是理论和流程培训， 多穿插扫街，收集店铺的名单，其一可以 磨练业务员的意志和任性，实行优胜劣汰， 其二收集上来的名单可以用于演练时的电
话追踪或者后期电话开发；
了解当地的风俗和忌讳，培训臵业顾问针 对当地风俗和忌讳的应对方法。
三四线城市营销KPI
三四线城市房地产营销法则
市场调研 项目定位 规划设计
销售道具
楼书精美高档；沙盘要大，模型要精致、漂亮；手提袋适当做大，结实实用，能 成为客户的日常生活工具最佳；销售现场洗手间要适当奢华，洁净卫生，空气清 新；激光笔、价格计算纸张等小道具使得客户对产品的认识窥豹一斑。
产品设计
策划包装 推广销售
样板间及样板区
三四线城市房地产营销法则 客户
三四线客户构成比较简单，主要分五类：
事业单位（如公务员、人民教师、金融系统职工等） 企业厂矿职工 私营业主
外出劳务人员
下属乡镇人群
三四线城市房地产营销法则 步骤
市场调研
项目定位
建筑规划设计
推广销售
策划包装
产品设计
三四线城市房地产营销法则
市场调研 项目定位 规划设计
样板间及样板区的重要性已经越来越受广大开发企业的重视。三四线城市消费者 更愿意相信自己的眼睛，当一个超过他们预期之外的美好场景猛然出现在自己眼 前的时候，他们脑海里已经跳过买不买的考虑，直接进入到了怎么设计自己的家 的阶段。样板展示一定要超过当地消费者的普遍预测，可以适当的夸张放大，但 主基调要生活化，避免抽象化和印象派。
产品设计
策划包装 推广销售
LOGO
三四线城市的项目LOGO宜简单具体，便于理解记忆，切忌繁冗、复杂、抽象。
SLOGAN
项目SLOGAN宜直白有力，贴近生活，感情色彩浓烈。
售楼处 位臵选在人流量打的地方，容易引起关注。售楼处一定要气派。装修豪华高档次，软装饰增
加品味，对于吸引注意力和提升项目形象事半功倍。
推广方式
花小钱办大事的推广—派单
份数限制：讲究实效 派单地点：县城里生意最好的购物场所；学生放学时学校门前；乡镇集市 派单技巧：派单员带客户奖励
DM、夹报：备注上凭此单页可以领取一份礼品，数量有限！吸引客户到访
推广方式
报纸
媒体通路
报纸广告是一二线城市媒体推广的主要手段之一，但在三四线城市，报纸广告的情况迥然不同。三 四线城市居民阅读报纸的习惯不同，报广成本也相对较高，缺乏持久影响力。在项目品牌形象塑造 时期，可以选择当地的主力报纸做大版面集中轰炸式宣传。在项目的操作实践中，选择非广告版面、
看重附加值，偏好赠送面积
对于露台、阳台、花园、入户花园、飘窗等赠送面积认可度较高。
购房客户好面子，朋友之间喜欢攀比
购房客户好面子，虚荣心强，相互之间喜欢攀比，朋友圈子稳定，容易出现一批朋友先 后购买某个项目。
口碑传播效果明显
城市规模小，人口少，决定了宣传推广的范围缩小；而客户之间的联系紧密，口碑宣传 效果明显。
树立高形象
重视展示 注重客户口碑 圈层营销
三四线城市房地产营销
房地产城市划分
目前无统一划分标准，各个划分标准不同，以下为其中一个划分标准
一线城市：上海、北京、深圳、广州四个城市 二线城市：经济发达的省会城市及沿海开放城市 三线城市：地级市及部分经济欠发达的省会城市 四线城市：县城、县级市及部分经济欠发达的地级市
三四线城市房地产市场特点
消化速度较慢，开发周期较长
情况下尽可能避免高层。
产品设计
策划包装 推广销售 户型：喜欢大面积，一步到位、炫耀攀比的消费观念比较明显。消费者
普遍喜欢户型方正。客厅南向，落地窗，至少有一个卧室朝南，主卧室 必须朝南。小户型、单身公寓是补充型产品，始终不能成为市场主流。
三四线城市房地产营销法则
市场调研 项目定位 规划设计
案名
在满足案名具备的常规要求外，三四线城市的项目案名能派则派以显高档豪华。
推广方式
花小钱办大事的推广—跨街横幅
跨街横幅两个要点：
一多，多的大街小巷都是
二内容，第一类是买房就送，送什么？送家电、送礼品、送平方、送现金！第 二
类是把建筑上必须做的，都说出来，比如“外墙保温层5公分，冬暖夏凉”“管道天 然气，清洁安全”等 平度市内龙门较多，价格远远高于过街横幅，效果也比较好。
本地需求占绝对主力
三四线城市对外来置业的吸引力较弱，绝大多数房屋都是由居住在当地的本村居民消化。
价格敏感度高
在三四线城市中，价格是消费者购房时最关心的因素，属于典型的“价格型市场”。
三四线城市房地产市场特点
客户置业经验有限，展示可极大地促进客户的认可
三四线城市客户置业经验少，客户也更注重看的见、摸得着、感受的到的实实在在的东 西，展示可增加客户对项目的认可。
推广方式
交房期间活动
家装展示 与装修公司合作，寻求装修公司赞助。
物业管理说明会
营销策略
物业管理形象
宣传过程中，要强调一下物业管理的形象 如在大门口挂一标识：：私人住宅，谢绝参观之类的字样，让客户 感觉到高档场所，购买客户脸上有面子。
营销策略
营销组合
营销组合要点： 一是必须掌握和遵循当地市场动态和文化习惯,因为小城意识很重, 一时难以改变; 二是组合营销方式的运用不在小,在于效果显著,达到目的.因为小 运营大回报,始终是商家之要.
推广方式
其它方式
桶装水广告
宣传车巡展
短信
超市购物袋
乡镇车体广告
电视角标、滚动字幕
推广方式
营销渠道拓展
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银行、电信、移动营业厅展架 银行VIP大客户 汽车销售 加油站
推广方式
老客户策略
老客户活动+老带新政策
一般的三四线城市幅员狭小，人群相互认识交往 的概率较大，信息传播速度快。客户的口碑往往 是决定项目销售好坏的关键所在。老客户的口碑 传播是最好的广告方式，与之建立良好的人际关 系，他们所带来的附加值难以估量，通过老客户 介绍新客户，不仅大大降低传播成本，更是保障 成交率的一大法宝。三四线城市拥有明显的人群 聚积效应，一个满意的老客户总希望把他的家人、 朋友、同学都拉来作邻居。