三四线城市房地产营销
三线城市房地产营销心得
杭州楼市的形势太好了，以致于营销的作用在一个楼盘操作的过程中显得如此的微不足道，所以谈杭州楼盘的营销是没有多大意义的，因此就谈谈我的一些三线城市的楼盘操作心得，与大家共探讨，如能起到抛砖引玉之功效，则是好事一桩，如不能，则贻笑大方亦无不可。
三线城市是相对于一线直辖市，二线省会城市而言的地县级市，其楼市的发展情况、城市的经济和媒介环境等不尽相同，因此操盘的时候也是手法不一，但有些环节还是非常重要且必须要做的。
首先市场摸底，做好楼盘角色定位工作。
要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。
大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。
经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。
比如直线广告去年在做嵊州的一个住宅项目时，就是先通过以上的几个方面研究，确定嵊州的楼市正处于起步阶段，因此就把项目定位于一个楼市领军者的角色，再通过引进杭州上海等地先进小区的模式，在建筑设计上下了很大的工夫，使整个小区的生活理念，建筑品质、建筑风格、环境设计等各方面全面超越当地已有的小区，用实体情况来配合这个领军者的定位。
后面的热销证明了这个角色定位是非常准确的，得到了市场的热烈追捧。
其次要深入研究市场需求的特征，做好产品（product）优化工作。
现在的开发商大部分还是没有这个概念，总是在建筑方案确定后才找推广公司来做推广，实际上这是一个很大的错误。
当建筑方案确定后，修改的余地就很小了，那策划里面有一个非常重要的部分市场研究的工作就没有太大的意义了。
市场经济和计划经济一个根本的区别就是市场经济需要生产市场需要的产品（product），而计划经济则是先生产产品（product），然后再找市场。
试谈三线城市的地产营销策略
试谈三线城市的地产营销策略三线城市是指相对较小、相对较不发达的城市，是中国城市分类体系中的一部分。
随着国家发展战略转向“城市群化”和“乡村振兴”，三线城市的地产市场也逐渐受到关注。
然而，相比于一线和二线城市，三线城市的地产市场具有一些特殊性，因此需要制定一套适合的营销策略。
首先，三线城市地产市场的消费者多为居住需求为主的家庭。
相对于一线和二线城市的高房价和生活压力，三线城市的房价相对较低。
出于这个原因，三线城市的地产市场更加注重平价和实用性，购房者更倾向于购买适合家庭需求的住房。
因此，地产开发商应该在产品设计和推广中强调房屋的实用性、品质和家庭生活的舒适度。
其次，三线城市地产市场的竞争较小。
相比于一线和二线城市，三线城市的地产市场竞争较弱。
这对地产开发商来说既是一种机遇，也是一种挑战。
机遇在于地产开发商可以更加自由地选择项目，更加注重产品品质和服务，提高客户满意度。
挑战在于地产开发商需要积极寻找和开发项目，创造品牌知名度，以吸引更多购房者。
再次，三线城市地产市场的需求多为刚性需求。
随着城市化进程的推进，三线城市的人口流入和城市规模的扩大，住房需求也逐渐增加。
不同于一线和二线城市更多的是投资性需求，三线城市的购房需求多为刚性需求，即购房者真正需要一处居所来解决自己的住房问题。
地产开发商可以通过准确了解购房者的需求并根据需求量身定制产品，提供更具实用性和性价比的住宅。
最后，三线城市的地产市场更加注重本地化营销。
三线城市相较于一线和二线城市在发展程度、消费习惯和市场环境上都存在一定差异。
因此，地产开发商在三线城市的营销过程中需要更加注重本地化策略，包括了解本地市场需求，适应本地消费者的消费习惯，建立本地市场渠道和合作关系等。
通过本地化营销，地产开发商可以更好地进入市场，提升销售业绩。
综上所述，三线城市的地产营销策略需要根据地方市场的特点来制定，注重实用性、创造品牌知名度和本地化营销等是取得成功的关键。
三线以下城市房地产营销法则
三线以下城市房地产营销法则随着中国城市化进程的加速，房地产市场在不断扩大，三线以下城市已经成为房地产市场的蓝海，房企们争相进入其中争夺市场份额。
但不同于一二线城市，三线以下城市的市场环境特殊，因此针对三线以下城市房地产市场的营销策略必须与众不同。
以下是三线以下城市房地产营销的一些法则：了解当地市场对于没有接触过三线以下城市的房地产企业来说，第一步必须就是了解当地的市场情况和运作方式。
需要了解当地政府和行业政策，以及当地人民的生活习惯和文化背景等，这对于成功进入当地房地产市场非常重要。
还需要了解所在城市的经济发展水平和人口分布情况等，制定相关的战略计划。
走量不走质相对于一二线城市，三线以下城市的房地产市场更加倾向于走量不走质。
因此，针对这一市场，房企应该优先考虑产品的量化，而不是品质。
为了满足当地市场的需求，房企需要更多地考虑一些实用性和价格适中的房屋类型。
同时，针对码头地的改造、居民集中区的拆迁等，房企可以选用商业住宅、景观住宅等适合当地市场的产品类型。
品牌策略在三线以下城市进行房地产营销，品牌策略必不可少。
但三线以下城市对于国内品牌的认知度相对较低，所以房企需要大量投入本地品牌推广，提高市场知名度。
同时，房企还需要创建符合当地市场和文化特点的品牌形象，增强市场竞争力，在当地市场中赢得更多的话语权。
销售渠道三线以下城市的消费者往往生活在落后地区，经济水平也相对偏低，他们的购房决策往往依赖第三方咨询或者中介，这就要求房企必须拓展和建立更多的渠道。
通过网络、广告宣传、房地产展会等方式，房企可以进行全方位的宣传，提高品牌知名度，为销售提供强有力的支持。
费用控制三线以下城市的市场竞争较为激烈，因此房企需要掌握费用的控制。
精细化设计和施工，节约成本，降低销售成本，才能与市场竞争对手抗衡。
同时，房企还要重视销售行为的合规性，保障消费者的合法权益，提高市场形象，获得更多消费者的信任和认可。
以上就是三线以下城市房地产营销的一些法则。
四线城市房产营销策划方案
四线城市房产营销策划方案一、项目背景和市场分析1.1 项目背景四线城市是中国城市体系中的一种城市类型，人口规模和城市经济规模相对较小。
由于四线城市的经济发展相对落后，房地产市场的发展相对缓慢，且市场竞争激烈，因此需要制定适合四线城市的房产营销策划方案。
1.2 市场分析四线城市的房产市场具有以下特点：（1）供需矛盾突出：由于四线城市经济发展较慢，人口流入与市场需求相对较少，导致房地产市场供过于求的局面。
（2）价格敏感性高：由于四线城市居民购房能力较弱，对房价敏感度较高，价格成为其购房的首要考虑因素。
（3）买房动机复杂：四线城市居民买房的动机多样，既有刚需购房，也有投资需求，因此购房者需求多元化。
（4）品牌效应不强：四线城市房地产市场较为混乱，房地产企业品牌效应相对较弱，竞争主要以价格为主导。
二、策划目标和定位2.1 策划目标（1）提升市场份额：在竞争激烈的四线城市房产市场中，通过策划方案提升企业市场份额，增加销售量。
（2）增强品牌影响力：通过策划方案提升企业品牌影响力，打造有竞争力的品牌形象。
（3）提升客户满意度：通过策划方案提升客户满意度，提供优质的产品和服务。
2.2 策划定位（1）市场定位：根据四线城市房产市场需求情况，定位为适合刚需和投资需求的中等价格房产。
（2）品牌定位：打造值得信赖的房地产品牌，强调产品质量与售后服务。
三、策划策略和措施3.1 市场调研与分析（1）调研四线城市的房地产市场情况，包括供需状况、价格水平、竞争对手分析等。
（2）了解目标客户的购房需求，包括购房动机、购买能力、购房偏好等信息，为后续策划提供依据。
3.2 定位策略（1）针对市场调研结果，确定产品定位为适合刚需和投资需求的中等价格房产。
（2）根据品牌定位，强调产品质量与售后服务，建设以“值得信赖”为核心的品牌形象。
3.3 产品策略（1）打造特色产品：通过提供独特的产品设计和功能，满足目标客户的购房需求，增强竞争力。
（2）引进优质物业管理公司：为项目配备专业的物业管理团队，提供高质量的物业管理服务，增加项目的附加值。
三线城市的地产营销策略
三线城市的地产营销策略引言随着中国城市化的不断推进，一线和部分二线城市的地产市场已经相对饱和，竞争激烈。
因此，开发商越来越开始将目光投向三线城市，寻找新的发展机遇。
然而，三线城市的地产市场相对较小，消费群体的购买力有限，对于开发商来说，制定合适的地产营销策略至关重要。
本文将探讨三线城市的地产营销策略，帮助开发商更好地开拓这一市场。
了解三线城市市场在制定地产营销策略之前，首先需要全面了解目标市场。
三线城市的发展水平、消费能力、人口结构等因素与一线和二线城市存在较大差异。
因此，在开发营销策略之前，开发商应仔细研究三线城市市场情况，包括以下几个方面：人口结构与购房需求三线城市人口结构通常以年轻家庭、中低收入群体为主。
他们对于房屋的需求更加注重实用性和价格合理性，同时看重房屋的品质和舒适度。
城市发展规划了解三线城市的城市发展规划将有助于开发商了解城市未来的发展方向，可以据此决定项目的定位和规模。
同时，了解城市规划还可以帮助开发商预测房地产市场的增长潜力。
竞争对手分析研究分析竞争对手的项目定位、价格策略、销售策略等，可以帮助开发商了解市场上的竞争状况。
通过竞争对手分析，开发商可以找到自身的优势和差异化点，从而制定相应的营销策略。
制定地产营销策略制定地产营销策略需要根据三线城市市场的特点和企业的定位来确定。
以下是几个可以考虑的策略：价值定位在三线城市的地产市场中，价格往往是购房者最重要的考虑因素之一。
因此，开发商可以通过定价策略来满足市场需求，并提供合适的住房选择。
例如，可以推出价格适中的经济型住房项目，同时提供较好的居住环境和配套设施。
差异化竞争在竞争激烈的市场中，开发商需要找到自身的差异化竞争优势。
可以通过提供独特的设计、绿色环保的理念、高品质的建筑材料等方面来吸引目标消费群体。
同时，开发商可以通过与本地企事业单位、学校等合作，为购房者提供特殊的优惠政策，增加项目的吸引力。
宣传和营销手段开发商需要采用多样化的宣传和营销手段来吸引目标购房者的注意。
三四线城市房地产营销方法
三四线城市房地产市场受政策影响较 大，同时消费者对价格较为敏感，对 品质和配套设施也有一定要求。
消费者需求和行为
需求
三四线城市的消费者以刚需和改善型需求为主，如购房结婚、家庭换一套更大 的房子等。
行为
消费者在购房时通常会考虑地段、价格、配套设施、开发商品牌等因素，同时 也会参考亲友意见和网络评价。
赠送礼品
根据销售情况或客户满意度，赠送相应的礼品或服务。
活动策划
组织各类活动或节日庆典等形式来吸引客户，如开盘 仪式、房展会等。
03
营销传播
广告宣传
电视、广播和报纸广告
01
利用传统媒体进行广泛宣传，提高项目知名度。
户外广告
02
在城市主要路段、交通枢纽等设置大型广告牌、灯箱等，吸引
眼球。
印刷品广告
客户投诉处理
建立完善的客户投诉处理机制，及时响应并解决客户的投诉和问题， 避免客户流失。
提高客户满意度
产品优化
根据客户需求和市场反馈，不断优化产品设计、功能和装修标准， 提高产品竞争力。
服务升级
提供专业、高效的售前、售中和售后服务，确保客户在购房过程中 得到良好的体验和服务。
客户评价管理
定期收集客户对项目的评价和意见，及时改进和优化产品和服务质 量，提高客户满意度。
产品类型
根据市场需求和城市发展情况，选择适合三四线 城市的住宅类型，如高层住宅、洋房、别墅等。
3
产品特色
针对目标客户群体的需求，打造具有吸引力的产 品特色，如景观、配套设施、户型设计等。
价格策略
01
02
03
市场调研
了解当地房地产市场的价 格水平、竞争情况等信息， 为制定价格策略提供依据。
三四线住宅营销策划方案
三四线住宅营销策划方案一、市场背景与现状分析在当前房地产市场调控政策的影响下，一二线城市房价持续上涨，且购房门槛越来越高，导致越来越多的购房者开始关注三四线城市的房地产市场。
由于三四线城市发展相对滞后，房地产市场相对冷清，购房者更容易以较低的价格购买到高性价比的房产，因此，三四线住宅市场具有巨大的潜力和发展空间。
二、目标市场分析1. 购房需求群体：年轻人、结婚家庭、退休人员等。
2. 购房意向群体：对于居住条件要求较低，追求性价比的购房者。
3. 购房能力群体：收入水平相对较低，购房预算有限的群体。
三、核心竞争力分析1. 价格竞争力：相对于一二线城市，三四线住宅的价格更为亲民，更适合普通消费者购买。
2. 品质竞争力：注重住宅的品质和舒适度，提供高性价比的住宅产品。
3. 区位竞争力：选址优势明显，多位于繁华商业区附近，交通发达。
四、市场营销策略1. 细分目标市场针对不同的购房需求群体，进行市场细分并制定相应的营销策略。
年轻人追求时尚和便利，可以增加配套设施的设施，并进行社交媒体和线上营销；结婚家庭追求舒适和安全，可以加强小区安保和园区绿化，通过地产杂志和房产展览会进行宣传；退休人员追求安静和便利，可以提供便捷的医疗、教育、购物等基础设施，并引入健康养老理念。
2. 精准推广渠道针对目标市场，选择合适的推广渠道以提高宣传效果。
线上渠道如社交媒体、房产网站以及线上购房平台可以迅速覆盖目标购房者群体，提高知名度和品牌关注度；线下渠道如地产杂志、房产展览会等可以与购房者面对面交流，提供详细的信息和解答疑问。
3. 价格优势与增值服务运用相对低廉的价格吸引购房者，并提供增值服务以增加购房的吸引力。
例如，与金融机构合作推出购房贷款优惠政策，降低购房负担，给予卖方购房补贴或折扣，并提供高质量的售后服务。
4. 区域品牌建设加强企业自身品牌形象的建设，提升其在目标市场中的知名度和影响力。
通过社交媒体、线上广告投放、参展等形式进行品牌推广，树立企业专业、品质、信任和服务的形象。
三四线城市房地产去库存创新营销方案
消化周期长
由于需求不足和供应过剩， 三四线城市的房地产库存 消化周期较长，给开发商 带来资金压力。
价格竞争激烈
为了尽快去库存，开发商 之间展开激烈的价格竞争， 导致利润空间压缩。
市场需求特点
刚需购房者为主
三四线城市的购房者以刚 需购房者为主，如结婚、 生子等生活事件，他们对 价格较为敏感。
改善性住房需求
政策风险应对
深入研究政策走向
密切关注国家及地方政 府的政策动态，深入研 究政策走向，以便提前 应对。
合理利用政策优惠
积极争取和利用相关政 策优惠，降低政策对项 目的影响。
加强与政府沟通
建立与政府良好的沟通 机制，及时反馈项目情 况，争取政府支持。
竞争风险应对
差异化定位
根据市场需求和竞争情况，制定差异化的产品定位和营销策略。
三四线城市房地产去 库存创新营销方案
contents
目录
• 三四线城市房地产市场现状分析 • 去库存创新营销策略 • 实施方案与计划 • 预期效果与评估 • 风险控制与应对策略 • 案例分享与借鉴
01
三四线城市房地产市场 现状分析
库存积压问题
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供过于求
三四线城市在过去几年中 过度开发房地产，导致市 场上房屋供应量远大于需 求量，形成库存积压。
随着居民生活水平的提高， 部分家庭对居住环境有更 高的要求，愿意为改善性 住房需求买单。
投资需求有限
三四线城市的经济发展相 对较慢，投资机会较少， 因此投资性购房需求相对 较少。
竞争状况概览
同质化竞争严重
营销手段单一
三四线城市的房地产市场同质化竞争 现象严重，开发商缺乏创新和差异化 竞争意识。
三四线城市房地产营销doc资料
三四线城市对外来置业的吸引力较弱，绝大多数房屋都是由居住在当地的本村居民消化。
➢ 价格敏感度高
在三四线城市中，价格是消费者购房时最关心的因素，属于典型的“价格型市场”。
三四线城市房地产市场特点
➢ 客户置业经验有限，展示可极大地促进客户的认可
三四线城市客户置业经验少，客户也更注重看的见、摸得着、感受的到的实实在在的东 西，展示可增加客户对项目的认可。
三四线城市房地产营销法则
市场调研 项目定位 规划设计 产品设计 策划包装 推广销售
➢ 看重附加值，偏好赠送面积
对于露台、阳台、花园、入户花园、飘窗等赠送面积认可度较高。
➢ 购房客户好面子，朋友之间喜欢攀比
购房客户好面子，虚荣心强，相互之间喜欢攀比，朋友圈子稳定，容易出现一批朋友先 后购买某个项目。
➢ 口碑传播效果明显
城市规模小，人口少，决定了宣传推广的范围缩小；而客户之间的联系紧密，口碑宣传 效果明显。
产品消化速度明显慢于一二线城市，同体量规模的项目，开发周期大大长于一二线城市。
➢ 改善型客户为主，大面积居家户型为主流
三四线城市的主要购房需求为30-50岁的改善型居住，再次置业的主要驱动力为改善居住 环境，户型的主要需求方向为二居和三居中大面积为主。
➢ 产品以小高层为主
目前三四线城市多处于多层产品向高层、小高层产品的过渡阶段，但部分市场对高层、 小高层的接受度低。
房地产发展水平—房地产发展阶段、市场成熟度情况调研； 住房格局—政策性住房情况、住宅商品化水平调研； 经济发展水平—支柱产业、居民收入水平、可支撑的房价体系及发展状况； 居民数量及人口结构—房地产 消化容量及需求潜力； 收入水平—房地产的消费能力和潜力； 消费水平—房地产的消费能力； 消费偏好—房地产的针对性开发； 重点支柱产业—城市经济发展和消费者收入支撑； 开发销售比例—市场供需比、市场容量。
三线城市房地产营销推广研究
三线城市房地产营销推广研究随着中国经济的快速发展和城市化进程的推进，三线城市的房地产市场也呈现出日益火热的态势。
然而，与一、二线城市相比，三线城市的房地产市场具有一定的特点和挑战。
因此，对三线城市房地产营销推广进行研究，对于推动三线城市的发展和提升房地产市场竞争力具有重要的意义。
首先，三线城市房地产市场的规模较小。
相对于一、二线城市，三线城市的人口规模和购房需求较低，导致房地产市场的规模相对较小。
因此，房地产开发商在推广营销过程中需要注重精细化管理，精准把握目标客户群体，提高营销效果。
其次，三线城市房地产市场的竞争较激烈。
由于房地产市场的规模较小，开发商数量相对较多，导致市场竞争较为激烈。
在这样的竞争环境下，房地产开发商需要通过创新的营销手段来提高竞争力。
例如，可以通过开展特色活动、与相关行业进行合作等策略来吸引客户，提升自身品牌形象和市场占有率。
再次，三线城市的消费观念相对保守。
一线城市和二线城市的消费者对于购房有着相对较高的倾向和意愿，而三线城市的消费者则相对保守。
他们在购房决策上更加注重实际需求和经济能力。
因此，房地产开发商需要在推广营销过程中注重市场调研和了解消费者需求，针对性地进行宣传和推广，让消费者感受到房地产产品的实用价值和经济价值。
最后，三线城市的地理位置和交通条件差异较大。
相对于一、二线城市，三线城市的地理位置和交通条件往往较为偏远和落后。
这就给房地产开发商带来了宣传推广的困难。
为了克服这个问题，开发商需要积极利用互联网、社交媒体等网络渠道进行推广，同时加强与当地媒体和相关机构的合作，通过传统媒体渠道进行宣传报道，提高产品知名度和美誉度。
综上所述，三线城市房地产营销推广研究具有一定的挑战性和现实意义。
房地产开发商需要注重精细化管理、创新营销手段、市场调研和了解消费者需求，加强与相关机构的合作和利用互联网等网络渠道进行宣传推广，以提升竞争力和市场占有率。
同时，政府也应加大对三线城市房地产市场的支持和政策扶持，为房地产行业的发展创造有利环境，促进城市化进程的推进。
房地产三四线销售策划方案
房地产三四线销售策划方案1. 背景介绍在当前经济发展背景下，房地产市场呈现出稳步增长的态势，但高一线城市的房地产市场竞争已经非常激烈，市场饱和度也越来越高。
相比之下，三四线城市的房地产市场发展潜力巨大，但由于区域限制、市场认知度低等原因，销售困难度较大。
本文将针对房地产三四线销售中遇到的挑战，设计一套针对该市场的销售策划方案。
2. 目标受众分析在制定策划方案之前，首先要明确目标受众是谁。
针对房地产三四线市场，目标受众主要包括： - 首次购房者：这部分人群通常对于房产的知识了解有限，对价格敏感度较高，注重物业的基础设施和周边环境。
- 投资客群：这部分人群通常有一定的购房经验，追求稳定的投资回报率，关注物业的长期增值潜力。
- 退休人群：这部分人群追求安静舒适的居住环境，对购房文化氛围和社区配套设施等有一定的关注。
3. 竞争对手分析在房地产市场中，竞争对手分析非常重要。
通过了解竞争对手的销售策略和优势，我们可以更好地制定自己的销售策划方案。
在三四线城市的房地产市场，竞争对手主要包括： - 本地开发商：本地开发商在当地市场积累了一定的品牌影响力，拥有本土的人脉资源和渠道优势。
- 大型房地产企业：大型房地产企业通常在三四线城市拥有一定的项目，他们的品牌知名度较高，销售渠道较为广泛。
4. 销售策略设计为了在竞争激烈的房地产市场中获取优势，我们将制定以下销售策略：4.1 市场定位和差异化在市场定位上，我们将以“舒适宜居的家”为核心价值主张，强调房产项目的环境和生活品质。
通过打造绿化环境、建设配套设施等方式，提升整体的生活品质，将项目定位为舒适宜居的理想家园。
4.2 房产推广渠道选择针对三四线城市的房地产销售，传统的楼盘销售方式已经不再适用。
我们将结合网络和线下渠道进行推广，具体推广渠道包括： - 微信公众号和微博：通过建立微信公众号和微博账号进行内容创作和房产信息发布，吸引目标受众的关注和认可。
- 当地房地产中介合作：与当地房地产中介进行合作，通过他们的经纪渠道进行推广和销售。
关于四线城市房地产楼盘(商住楼)全程营销代理方案
关于四线城市房地产楼盘（商住楼）全程营销代理方案一、背景分析1.1 四线城市房地产市场的现状与趋势分析1.2 商住楼作为当前四线城市的热门楼盘类型的市场竞争优势二、全程营销代理方案的目标2.1 提高商住楼项目的知名度2.2 提升商住楼项目的销售量2.3 增强商住楼项目的品牌价值和美誉度三、项目定位与策略3.1 消费人群和购房者特征分析3.2 品牌定位与营销策略制定3.3 定位四线城市房地产行业的创新方案四、销售渠道与推广手段4.1 线上销售渠道分析与规划4.2 线下销售渠道分析与规划4.3 新媒体与传统媒体的整合营销手段五、团队组建与培训5.1 营销团队组建方法与人员招募方案5.2 商住楼项目销售人员的职业素养与营销技能培训5.3 团队的激励机制和管理方式六、方案实施与成效评估6.1 方案实施计划和目标达成时间表6.2 监控与评估方案的建立6.3 根据实际成效进行方案的调整和改进注：以上是一份关于四线城市房地产楼盘全程营销代理方案的提纲，根据实际情况，内容可适当组合、调整。
四线城市的房地产市场在近年来发生了巨大变化。
随着经济的快速发展和城市化的进程加速，四线城市的房地产市场也出现了繁荣景象。
商住楼作为当前四线城市的热门楼盘类型，并具有良好的市场竞争优势。
当前，四线城市的房地产市场已发生了巨大的变化，传统的小区和住宅楼已经开始扩张到了新型的商住楼盘，市场上充满了各种不同类型的楼盘供购房者选择。
商住楼除了能够满足居住需求，还能满足消费和商业需求，非常适合年轻人追求多元化生活的需求。
市场上也出现了很多具有优势的商住楼项目，比如位于城市中心的地段、紧邻商业中心和交通枢纽的地段、提供丰富配套和场地设施等。
这些商住楼不仅满足了购房者的生活需求，也具备了优秀的投资价值，逐渐成为了四线城市房地产市场的主要推动力。
随着房地产市场的繁荣，房价逐渐上涨，购房者的购房需求也愈发强烈。
作为商住楼的热门类型，市场需求量自然而然地得到了提高。
试谈三线城市的地产营销策略
试谈三线城市的地产营销策略三线城市的地产营销战略首先我们对各种方式的城市划分规范停止一下梳理并一致确认一次：依据房地产行业在全国城市开展的状况和地下的盛行说法，通常我们把房地产行业的发轫地域和最兴旺的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些兴旺的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习气将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。
三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着实质的区别，其营销战略与推行方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。
我们智盟时代的几个筹划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐构成了自己的一些心得与体会，昔日写来与大家交流。
目前，三、四线城市的开发特点和赢利形式突出表如今以下几个方面：1、做〝名片〞式住宅项目，制造小〝穷人区〞。
此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，发明一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一扫而空。
价钱通常能上冲15-20%。
众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。
2、以商业为主要赢利点。
一种表现是：简直一切的住宅小区都最大限制地添加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。
赢利形式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。
有得城市甚至出现〝剥皮修建〞的奇特现象即只盖临街住宅，外面不动，由于临街能出商业面积。
第二种表现是：很多中央出现了大型商业项目，然后联系成〝豆腐块〞，以低首付的小面积产权商铺吸引了少量投资者。
留意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至到达一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。
3、规模制胜。
15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。
三四线城市房地产营销剖析
三四线城市房地产营销所谓“三四线城市”的说法来自于房地产行业对中国城市级别的划分。
一般来说，“一线城市”指的是房地产行业发展最为成熟的四个城市—北京、上海、广州、深圳；二线城市指的是经济较为发达的省会城市、省级单列市以及沿海开放城市，如天津、杭州、沈阳、武汉、成都、西安、重庆、青岛、大连、珠海等；三线城市指的是不发达的省会城市和各省市自治区的地级市，如呼和浩特、烟台、娄底等；四线城市指的是常规的县级市及县城，部分极为个别的大型镇级城市，如广东东莞市的长安镇等也包含在内。
本讲中所说的“三四线城市”指的就是常规的地级市、县级市以及大型镇级城市。
上篇三四线城市房地产市场特点要讨论三四线城市营销之前，我们必须得先了解该区域市场的特点。
（一）市场容量小，客户结构单一且不连续，“泛公务员”是最重要的购房群体三四线城市尤其是四线城市，经济基础较为薄弱，有购买力的人群数量少，购房结构单一，客户主要包含以下五大类：（1）公务员与事业单位干部，尤其是在政府任职多年的大小官员。
（2）私营企业主。
（3）电力、电信、能源、金融、烟草等垄断行业以及当地支柱性企业的干部职工。
（4）外地经商、务工人员，他们选择在家乡买房置业，或供养自己的家人，或作为自己返乡时的落脚点。
（5）下属乡镇富裕人群。
这五大类人群中，公务员以及医院、广电、学校等事业单位“泛公务员”阶层是三四线城市的最主要购买群体。
因为客户结构单一，所以其不连续性非常明显。
在大城市做地产，有点像在波斯湾打油井，不论你从哪个店扎下去，只不过是油多油少的区别，但是不可能没有油。
………但是在中小城市就不一样了，中小城市的客户群结构是不连续额，就有点像在中国打石油，你在某一个点扎下去，如果扎准了就会扎到相当多的石油，但是如果扎不准就可能一滴油都没有。
这个特点就要求三四线城市做营销，就需要更精准的定位。
因为一次定位失败，再向这个定位的上游或下游移动的时候，临近可能没有客户群。
（二）梯级层次性流动明显，高端客户流失严重所谓“梯级层次性流动”，就是说下线城市的人口想上线城市迁移、四线城市向三线城市迁移，三线城市向二线城市迁移。
三四线城市房地产营销
2021/2/4
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推广方式 花小钱办大事的推广—跨街横幅
跨街横幅两个要点： 一多，多的大街小巷都是 二内容，第一类是买房就送，送什么？送家电、送礼品、送平方、送现金！第 二
类是把建筑上必须做的，都说出来，比如“外墙保温层5公分，冬暖夏凉”“管道天 然气，清洁安全”等
平度市内龙门较多，价格远远高于过街横幅，效果也比较好。
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三四线城市房地产营销法则
指导理念：适度超前的概念引导，不可盲目炒作，要结合城市实际
三四线城市向往追求大城市的房地产规划设计和生活理念，同时又具有明显的本土 化特征，需要有适度超前的概念引导，超越现有城市的规划居住水平，带给消费者 耳目一新的感觉和触动，但又要结合当地居民的消费习惯。
➢建筑外立面：颜色、建材、风格等最为引人瞩目，在三四线城市属于投资少市场反响 明显的切入点。 ➢绿化：绿化成本小幅度的增加可能就会使项目增色不少，使得项目的档次品味上升一 个台阶。 ➢主入户门：一定要醒目气派，体现项目的档次和地位，营造尊贵豪华的感觉。
目前三四线城市多处于多层产品向高层、小高层产品的过渡阶段，但部分市场对高层、 小高层的接受度低。
➢ 本地需求占绝对主力
三四线城市对外来置业的吸引力较弱，绝大多数房屋都是由居住在当地的本村居民消化。
➢ 价格敏感度高
在三四线城市中，价格是消费者购房时最关心的因素，属于典型的“价格型市场”。
2021/2/4
宏观市场调研：了解当地的经济水平等 客户调研：调查问卷了解当地客户需求与心理 竞品调研：主要了解竞品二期、三期对于一期的改进
房地产发展水平—房地产发展阶段、市场成熟度情况调研； 住房格局—政策性住房情况、住宅商品化水平调研； 经济发展水平—支柱产业、居民收入水平、可支撑的房价体系及发展状况； 居民数量及人口结构—房地产 消化容量及需求潜力； 收入水平—房地产的消费能力和潜力； 消费水平—房地产的消费能力； 消费偏好—房地产的针对性开发； 重点支柱产业—城市经济发展和消费者收入支撑； 开发销售比例—市场供需比、市场容量。
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物业形态：部分三四线城市的客户对高层比较抵触，在容积率允许的
情况下尽可能避免高层。
户型：喜欢大面积，一步到位、炫耀攀比的消费观念比较明显。消费者
普遍喜欢户型方正。客厅南向，落地窗，至少有一个卧室朝南，主卧室 必须朝南。小户型、单身公寓是补充型产品，始终不能成为市场主流。
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市场调研 项目定位 规划设计 产品设计 策划包装 推广销售
三四线城市房地产营销法则
客户
三四线客户构成比较简单，主要分五类：
➢事业单位（如公务员、人民教师、金融系统职工等） ➢企业厂矿职工 ➢私营业主 ➢外出劳务人员 ➢下属乡镇人群
三四线城市房地产营销法则 步骤
市场调研 推广销售
项目定位 策划包装
建筑规划设计 产品设计
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市场调研 项目定位 规划设计 产品设计 策划包装 推广销售
样板间及样板区
样板间及样板区的重要性已经越来越受广大开发企业的重视。三四线城市消费者 更愿意相信自己的眼睛，当一个超过他们预期之外的美好场景猛然出现在自己眼 前的时候，他们脑海里已经跳过买不买的考虑，直接进入到了怎么设计自己的家 的阶段。样板展示一定要超过当地消费者的普遍预测，可以适当的夸张放大，但 主基调要生活化，避免抽象化和印象派。
➢建筑外立面：颜色、建材、风格等最为引人瞩目，在三四线城市属于投资少市场反响 明显的切入点。 ➢绿化：绿化成本小幅度的增加可能就会使项目增色不少，使得项目的档次品味上升一 个台阶。 ➢主入户门：一定要醒目气派，体现项目的档次和地位，营造尊贵豪华的感觉。
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市场调研 项目定位 规划设计 产品设计 策划包装 推广销售
产品消化速度明显慢于一二线城市，同体量规模的项目，开发周期大大长于一二线城市。
➢ 改善型客户为主，大面积居家户型为主流
三四线城市的主要购房需求为30-50岁的改善型居住，再次置业的主要驱动力为改善居住 环境，户型的主要需求方向为二居和三居中大面积为主。
➢ 产品以小高层为主
目前三四线城市多处于多层产品向高层、小高层产品的过渡阶段，但部分市场对高层、 小高层的接受度低。
➢ 本地需求占绝对主力
三四线城市对外来置业的吸引力较弱，绝大多数房屋都是由居住在当地的本村居民消化。
➢ 价格敏感度高
在三四线城市中，价格是消费者购房时最关心的因素，属于典型的“价格型市场”。
三四线城市房地产市场特点
➢ 客户置业经验有限，展示可极大地促进客户的认可
三四线城市客户置业经验少，客户也更注重看的见、摸得着、感受的到的实实在在的东 西，展示可增加客户对项目的认可。
三四线城市房地产营销
房地产城市划分
目前无统一划分标准，各个划分标准不同，以下为其中一个划分标准
一线城市：上海、北京、深圳、广州四个城市 二线城市：经济发达的省会城市及沿海开放城市 三线城市：地级市及部分经济欠发达的省会城市 四线城市：县城、县级市及部分经济欠发达的地级市
三四线城市房地产市场特点
➢ 消化速度较慢，开发周期较长
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市场调研 项目定位 规划设计 产品设计 策划包装 推广销售
加品味，对于吸引注意力和提升项目形象事半功倍。
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销售道具
楼书精美高档；沙盘要大，模型要精致、漂亮；手提袋适当做大，结实实用，能 成为客户的日常生活工具最佳；销售现场洗手间要适当奢华，洁净卫生，空气清 新；激光笔、价格计算纸张等小道具使得客户对产品的认识窥豹一斑。
案名
在满足案名具备的常规要求外，三四线城市的项目案名能派则派以显高档豪华。
LOGO
三四线城市的项目LOGO宜简单具体，便于理解记忆，切忌繁冗、复杂、抽象。
SLOGAN
项目SLOGAN宜直白有力，贴近生活，感情色彩浓烈。
售楼处 位置选在人流量打的地方，容易引起关注。售楼处一定要气派。装修豪华高档次，软装饰增
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市场调研 项目定位 规划设计 产品设计 策划包装 推广销售
指导理念：适度超前的概念引导，不可盲目炒作，要结合城市实际
三四线城市向往追求大城市的房地产规划设计和生活理念，同时又具有明显的本土 化特征，需要有适度超前的概念引导，超越现有城市的规划居住水平，带给消费者 耳目一新的感觉和触动，但又要结合当地居民的消费习惯。
房地产发展水平—房地产发展阶段、市场成熟度情况调研； 住房格局—政策性住房情况、住宅商品化水平调研； 经济发展水平—支柱产业、居民收入水平、可支撑的房价体系及发展状况； 居民数量及人口结构—房地产 消化容量及需求潜力； 收入水平—房地产的消费能力和潜力； 消费水平—房地产的消费能力； 消费偏好—房地产的针对性开发； 重点支柱产业—城市经济发展和消费者收入支撑； 开发销售比例—市场供需比、市场容量。
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给项目找个别人没有用过的帽子带
一、寻找城市的独特性
详实了解一个城市的风俗人情、生活习惯和消费习惯，才能更准确 地把握他们的心理，制定出切实可行的实用策略。
二、楼盘的定位
在三四线城市，楼盘的定位不可过于虚渺、深奥，最好能 够平实一点，给项目一个清晰的形象，让购房者感觉很实 在。并且，应该结合一些项目无可比拟的优势（没有优势 可以制造优势），制造一些吸引人的亮点。
市 场 调 研 方 面
深入了解项目所在城市是一切活动的出发点，“没有调查就没有发言 权”。照抄照搬在一、二线城市的操作经验，对于处在不同发展阶段 的三四线城市，很可能出现水土不服的现象，事实上，三四线城市的 市场更为集中和简单。
宏观市场调研：了解当地的经济水平等 客户调研：调查问卷了解当地客户需求与心理 竞品调研：主要了解赠送面积
对于露台、阳台、花园、入户花园、飘窗等赠送面积认可度较高。
➢ 购房客户好面子，朋友之间喜欢攀比
购房客户好面子，虚荣心强，相互之间喜欢攀比，朋友圈子稳定，容易出现一批朋友先 后购买某个项目。
➢ 口碑传播效果明显
城市规模小，人口少，决定了宣传推广的范围缩小；而客户之间的联系紧密，口碑宣传 效果明显。