三四线房地产市场销售情况分析

0% -10% -20% -30%
2015
2016
2017
2018
2019 2020Q1
-20% -30% -40%
-40%
-50%
资料来源: 中指院，Wind，平安证券研究所
资料来源: 中指院，Wind，平安证券研究所
1.2 反差二：2019 年以来西部三四线销售远好于东部三四线
从三四线内部来看，市场普遍认为东部三四线受益城市圈外溢，且区域经济相对发达，楼市将更有 支撑；相比之下，西部三四线区域楼市需求相对内生，在本轮调整周期压力将更大。但从 2019 年销 售表现来看，剔除核心 12 城的西部三四线 2019 年销售增速达 10.7%，远高于剔除核心 18 城的东 部三四线（-2.7%），与市场普遍认为的东部三四线受益城市圈外溢、楼市将相对更好存在明显反差。 从 2020Q1 来看，西部三四线降幅（-16.4%）亦小于东部三四线（-24.3%）。
13
3. 中部三四线压力相对较小，西部压力或在下半年
14
1
图表目录
图表 1 2017 年以来三四线楼市表现优于全国
4
图表 2 2019、2020Q1 西部销售面积增速高于全国
4
图表 3 2019、2020Q1 西部三四线销售增速高于一二线与其它三四线
5
图表 4 2017-2018 年百城中三线土地成交建面大幅增长
7
图表 11 2019H2 非 40 城商品房销售均价显著下滑
8
图表 12 2019H2 恒大、碧桂园销售均价明显下滑
8
图表 13 2019Q4 非 40 城“ 以价换量” 带 来 销 售 增 速 同 比 转 正
8
图表 14 东部三四线复苏快于西部，西部调整相对滞后
9
图表 15 2017 年东部省份三四线亦陆续出台限购政策
9
图表 16 东部三四线与东部核心城市销售走势相对趋同
10
图表 17 西部三四线销售走势相对独立于西部核心城市
10
图表 18 2018 年西部三四线涨幅远超其它区域
11
图表 19 西部三四线绝对房价远低于东部
11
图表 20 2019H2 西部三四线单月均价整体保持下行
12
图表 21 2019H2 西部三四线房价降幅仅次于东北
12
图表 22 西部地区库存去化周期与销售增速呈现负相关
12
图表 23 2017 年下半年以来东部地区销售增速随着库存积累而逐步下行
13
百度文库
图表 24 2019 年非 40 城去化率快速下降
13
图表 25 2019 年西部三四线新开工增速远高于其它区域
14
图表 26 各地三四线商品房库存去化月数对比
14
5
图表 5 2017-2019 年非 40 城新开工增速高于全国增速
6
图表 6 2018-2019 年西部新开工增速持续高于全国
6
图表 7 2019 年全国棚改新开工大幅减少
6
图表 8 2016 年以来三四线房价显著上涨
7
图表 9 2015 年以来全国 40 城与非 40 城商品房库存
7
图表 10 全国非 40 城库存去化周期水平低于 40 城
一、 逻辑与现实的两大反差
1.1 反差一：2019 年以来三四线销售持续超预期
受益于中央“三 去 一 降 一 补 ” 、棚改大规模启动等，2017-2018 年三四线城市楼市表现持续好于全国 ， 剔除 40 个大中城市后的三四线（下 文 简 称 “非 40 城”）增速分别为 13.9%、1.8%，高于同期 全国 增速（7.7%、1.3%）。进入 2019 年，随着棚改规模与货币化安置比率大幅下降，市场普遍认为三 四线楼市将显著承压，但从数据来看，三四线表现却持续好于预期。2019 年非 40 城销售同比增长 0.9%，以三四线为主的西部销售同比增长 4.4%，均高于同期全国销售增速（-0.1%）。2020Q1 三四 线城市销售表现依然优于全国，与市场前期判断形成明显反差。
6
三、 解惑一：2019 年以来三四线销售超预期的真相
7
1. 2019H1 三四线库存去化周期仍处较低水平
7
2. 2019H2“ 以价换量” 带 动 销 售 增 长 ，加快部分需求提前释放
8
3. 惯性置业及棚改需求延迟对楼市形成一定支撑
8
四、 解惑二：西部三四线销售好于东部三四线的真相
9
1. 东部三四线楼市复苏快于西部，且政策调控力度大于西部
图表 27 2016 年以来各三四线城市去化率走势对比
15
2
前言
近年来，房地产各项数据表现与市场普遍判断持续存在差异，三四线销售持续超预期、竣工数据持 续不及预期、新开工增速维持高位，市场普遍期待的三四线调整、竣工高峰、新开工大幅回落迟迟 未能出现。逻辑推演与现实差距背后的真相是什么，造成这种反差的原因是什么？从本篇报告开始， 我们将陆续推出一系列报告，针对市场普遍关心的“ 异常” 现象，以逻辑推演为线索、以数据为准 绳，希望通过精细化的数据拆解及分析，为大家一一揭秘逻辑与事实背离背后的真相。本篇报告我 们从三四线销售出发，重点回答两个问题：2019 年以来三四线楼市销售超预期的真相是什么？西部 三四线销售为何好于东部三四线？不同于市场普遍采用各地方房管局的备案数据，本篇报告我们采 用与国家统计局口径一致的地方统计局数据，保障数据的准确性和可比性。
正文目录
前言
4
一、 逻辑与现实的两大反差
4
1. 反差一：2019 年以来三四线销售持续超预期
4
2. 反差二：2019 年以来西部三四线销售远好于东部三四线
4
二、 主流三四线承压逻辑：供应增加与需求萎缩
5
1. 供给端：拿地增加叠加快开工，供给持续增加
5
2. 需求端：棚改及货币化比例大幅下降，房价快速上涨制约购买力
9
2. 东部三四线与区域核心城市走势趋同，西部各城市相对独立
10
3 . “ 买涨不买跌” 及惯性置业为西部三四线需求形成一定支撑
10
4. 绝对价格低位叠加“以 价 换 量 ” 为重要因素
11
五、 展望：三四线楼市疲态渐显，区域分化仍将延续
12
1. 三四线库存逐步累积，去化周期持续延长
12
2. 新推去化率疲态渐露，市场压力已经显现
图表1
30% 20% 10%
2017 年以4来0城三销四售线面楼积市增速表现优于全国
非40城商品房销售面积增速 全国商品房销售面积增速
图表2
10%
22001199年、12-80月20Q1 西1-部9月销售面积增速1-1高0月于全国
1-11月
1-12月
2020年1-2月
1-3月
0% -10%
全国 东部地区 中部地区 西部地区 东北地区