三四线城市房地产发展评估分析报告精要
安徽省三四线城市阜阳房地产分析报告
安徽省三四线城市（四十九）：阜阳篇城市基本面：户籍人口超千万省内第一但1/4人口外流，经济发展缓慢且“强县弱市”格局阜阳，位于安徽省西北部，全市总面积10118.17平方千米，下辖3区、4县、1市。
城市定位而言，与宿州、淮北、蚌埠、菏泽四市同属中原城市群东部承接产业转移示范区内。
人口层面，2019年年末全市户籍人口1077.3万人，据抽样数据常住人口825.9万人，总人口居全省第一，但常住户籍人口比为0.77，约25%的人口超250万人外流。
经济层面，2019年全年GDP为2705.0亿元，总量不及合肥1/4，论人均GDP，又不如亳州、六安这几座经济总量排名倒数城市。
从格局来看，又是典型的“强县弱市”格局，下辖太和县、颍上县、临泉县等三县GDP总量占全市近半数，市辖三区仅27%。
城市交通是阜阳近年来一大亮点。
京九铁路纵贯境内，与漯阜、青阜、阜淮铁路一起，使阜阳成为五路交汇、八线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一。
随着郑阜高铁、商合杭高铁的通车，对阜阳加速融入长三角一体化发展有极大推动作用。
市场变化012019年下半年开始退热下行2020年10月“降价潮”但去化效果一般统计局数据显示，2016-2018年属于楼市高速增长期，尤其是2016年，商品房成交面积达663万平方米，同比增长88%，近乎翻番，2017-2018年均保持20%以上的增幅，2019年同样保持稳中有增态势，商品房销售面积1144.0万平方米，增长9.3%。
从房价变动情况来看，整体房价稳步上行，2017年达阶段性高点6649元/平方米之后，出现了后继乏力的现象，2018年小幅微降2%，2019年持稳在6652元/平方米。
结合实际调研反馈，2016年前阜阳楼市整体平稳，2016年下半年因前期供应消耗殆尽，新项目尚未入市，供应面临“空窗期”，加之城市旧改持续推进，拆迁带来的新增需求量巨大，整体市场呈现供不应求格局，房价跳增显著，从5000多元/平方米上涨至7000多元/平方米，迎来“抢房潮”，一房难求。
房地产市场分析报告2篇
房地产市场分析报告2篇第一篇：房地产市场分析报告1.市场现状当前，我国房地产市场整体呈现出稳中有升的态势。
一方面，随着国内经济的逐步复苏，人们对于购房的需求持续增长，市场需求旺盛；另一方面，多项政策扶持、限制购房政策落地以及去库存政策实施，使得房地产市场供需关系逐渐平衡。
就当前房价看，2018年上半年，一二线城市楼市价格呈现小幅上涨；而三四线城市楼市由于过度去库存，房价相对稳定。
其中，三四线城市已经进入房地产市场调整时期，在这个过程中，市场竞争加剧。
2.投资热点在过去的一年中，房地产市场出现了几个投资的热点。
其中，商业地产获得了资本市场的青睐，也成为了未来资本市场的主要投资方向。
此外，科技创新与城市可持续发展的产业生态未来将成为投资人关注的重点方向之一。
现在，城市化迅速发展，城市重大基础设施建设的兴起吸引了大量资金，从而引起了住房租金收益的增加，进而带动了城市中心地区房产价值的上涨。
3.市场趋势未来一段时间内，我国房地产市场呈现出以下趋势：第一，市场去库存热度仍将持续。
未来，房地产市场去库存的政策将继续出台，以促进该市场的健康发展。
第二，住房不仅是居住的地方，还是投资的方式。
未来，全国物价和就业市场的变化会影响其中的投资者。
第三，未来的投资将更加注重可持续发展和科技支持的产业。
随着科技的发展，该领域的投资合法性和风险系数将不断降低。
第四，房地产市场将日益规范。
未来，房地产行业将进一步规范市场，强化房企安全运营和创新经营。
第二篇：房地产投资机会分析报告1.投资机会当前，我国的房地产市场变化导致了许多投资机会的出现。
具体而言，以下几个领域的投资机会将更加突出。
首先，租赁市场。
近年来，市场主体和政策环境的变化，租赁市场在房地产投资和管理领域中处于重要位置，开发商和长租公寓企业都能得到一定的收益。
此外，老年社区、学区房等市场子领域也存在着巨大的潜力。
其次，经济发展迅速的三四线城市房地产市场。
随着人口流动和政策的放松，三四线城市房地产市场存在着可以值得投资的机会。
中国房地产市场的调研与分析一线城市VS三线城市
中国房地产市场的调研与分析一线城市VS三线城市中国房地产市场的调研与分析：一线城市VS三线城市随着中国经济的不断发展，房地产市场成为了经济增长的重要引擎之一。
尤其是一线城市和三线城市成为了人们广泛讨论的焦点。
本文将通过调研和分析比较一线城市和三线城市的房地产市场，探讨这两个市场在房价、投资机会和发展潜力等方面的异同。
首先，我们来看一线城市的房地产市场。
一线城市作为中国经济的核心，吸引了大量的人口和投资。
因此，房价一直以来都居高不下。
据统计，北京、上海和深圳等一线城市的房价一直在稳步上涨。
高昂的房价使得购房成为许多人难以承担的负担，给人们的生活带来了巨大压力。
然而，一线城市的高房价却也为投资者带来了机会。
买房投资成为了许多人的首选，通过房价的上涨获得丰厚的回报。
此外，一线城市的经济实力较强，吸引了大量的就业机会，进一步推动了房地产市场的发展。
而与一线城市相比，三线城市的房地产市场则相对稳定。
受到各地政府的政策调控和市场供需状况的制约，三线城市的房价波动相对较小。
这对于购房者来说是一件好事，因为他们可以以相对低廉的价格购买房产。
而投资者则面临较小的风险，因为房价的波动较为可控。
另外，三线城市的发展潜力也不可小觑。
随着中国经济的内外双循环趋势，各地政府加大了对三线城市的扶持力度，推动了当地经济的发展。
因此，三线城市的房地产市场在长期发展上具备较大的潜力。
然而，不同城市的房地产市场也存在一些共性问题。
首先，市场调控是影响房地产市场的重要因素。
各级政府根据当地市场情况出台不同的政策，以稳定市场价格和供需关系。
其次，房地产市场的调研和分析需要充分考虑经济发展的前景。
只有深入了解当地的产业结构和经济增长趋势，才能对房地产市场有准确的判断。
此外，房地产市场的调研还需要关注居民收入水平和购房能力等因素，这些因素将直接影响市场需求。
综上所述，一线城市和三线城市的房地产市场存在一些显著的差异。
一线城市的高房价带来了巨大压力和投资机会，而三线城市的相对稳定房价和发展潜力则吸引了一部分购房者和投资者。
我国二三线城市房地产发展现状及前景分析
我国二三线城市房地产发展现状及前景分析作者：温希锦来源：《现代营销·信息版》2018年第09期摘要：本文阐述了现今房地产行业在我国二三线城市发展的主要情况，接着详细对我国二三线城市房地产业的发展现状进行分析，分析中找出房地产行业产生诸类问题的因素，从问题的因素出发，提出对策，最后对我国二三线城市房地产业的前景进行预测。
关键词：二三线；房地产；发展；分析；一、我国二三线城市房地产业发展现状（一）外部环境1 人口数量不断增长在近几年城市化进程中，我国二三线城市是推动城市化发展的主要力量，常住人口数量在不断增长，增长速度较快。
2 经济发展成就显著近几年，我国二三线城市的经济飞速发展，综合实力大大加强，抗风险能力也逐步增强。
据2016年的数据显示：2016年全国二三线城市综合实力二三线市GDP平均增速达到7.82%，远高于全国的GDP6.9%的增速。
增速超过10%的二三线市达到28个，7—9.99%达到49个。
（二）内部环境1 房地产价格持续上升从我国二三线城市的房地产市场来看，随着近几年政府对房地产市场的各项指标调控的加大，但房屋销售的数量和价格还是居高不下，从全国的数据不难看出，我国二三线城市的房屋价格依然偏高。
刚刚毕业步入社会的年轻人和为投资收取高额回报的中年人，大量的购房，导致我国二三线城市房价不降的主要原因。
2 城镇化促进房地产发展随着城镇化政策的深入发展，农村人口大量转移到城镇里，尤其是我国的二三线城市。
这样就需要大量的房地产来解决居民的住房问题，新一轮的楼市也迅速上升。
这一政策有效的解决了我国二三线城市房地产市场去库存难得问题，也将我国二三线城市城镇化率稳步提升。
二、我国二三线城市房地产业存在问题及分析（一）项目大资金供应不足我国二三线城市房地产开发商，一味追求地产的规模，不顾拿地成本资金付出高、基础硬件投资量大，在资金链上往往是以借贷作为项目工程开发的资金，在竞争市场环境和政府政策限制下，商品房销售不符合预期目标，资金短缺，容易导致项目瘫痪，影响企业经营。
三、四线城市商业地产市场分析
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小结
三、四线城市的地产开发的机遇与风险共存，由于这些城市的人文特点、发展现状、消费水平和一、 二线城市存在较大差别，因此必须谨慎对待，防止因盲目开发出现过剩化、水土不服等不良后果。
在消费习惯上，三、四线城市需要有一个培育的过程。业内人士表示，三、四线城市的市场是存在 的，但是这些城市对品牌的认知、购买力等都与一、二线城市不能相比，因此开发商因地制宜地调 整项目的产品和结构显得尤其重要。
中央政治局会议表示：2013年国内将“着力扩大内需，积极积极稳妥推进城 镇化”，未来将主要通过内需拉动和投资来稳定改善经济走势。
3
第二篇 三、四线城市房地产开发现状
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2011-2012年各线典型城市商品住宅销售量情况
单位：万平方米
城市能级 一线 二线 三四线 分析：
2011年 2748.43 8012.02 2598.29
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早在2009年，就有一小部分企业转战三、四线楼市。 2011～2012年，就在一、二线城市限购调控逐渐加码之时，城市化进程较慢的三、四线城市，开 始迎来一个快速发展的节点。 2012年以来，随着国内一、二线城市房地产市场竞争的加剧，供求逐渐趋于饱和以及土地招拍挂 政策的实行，再加之银行信贷政策的日益收紧、投资收益率逐渐走低等原因，越来越多的房地产商 开始进军地县级城市的三、四线房地产市场。 投资界有一句名言：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。宏观调控下的众多房地产企业，选择了把 “鸡蛋”放到三、四线市场。 以河南为例，根据业内的信息，郑州注册的房地产公司有八九百家，有项目的也就200来家。目前 进军三四线市场的企业，有七八十家，有的是主动“下乡”，有的是被迫“出走”。 万达、绿地、东方今典、宝龙、正商……从郑州转道去河南各地市甚至县级市的房地产企业名单， 能列很长。
三四线城市房地产发展趋势探析
三四线城市房地产发展趋势探析发表时间：2020-04-29T07:43:20.390Z 来源：《房地产世界》2020年1期作者：史峰[导读] 伴随着社会的发展与进步，房地产的开发与建设，对于我国的国民经济与发展是必不可少的。
但是现今我国三四线城市房地产的市场发展缺乏活力，在去除房地产库存缺乏动力。
史峰高速地产集团铜陵有限公司安徽铜陵 244000摘要：伴随着社会的发展与进步，房地产的开发与建设，对于我国的国民经济与发展是必不可少的。
但是现今我国三四线城市房地产的市场发展缺乏活力，在去除房地产库存缺乏动力。
这对于三四线城市的发展与建设有着非常不利的影响。
虽然发展三四线城市的房地产市场潜力巨大，但是供应需求错位，不能激发有效需求。
在我国三四线城市的房地产市场的发展动力来自于产业，政策的导向需要鼓励的资金、人才、技术的流入，形成优质的、高端的、特色的、优质的产业，提升服务、保障就业，从而激发其房地产市场的活力。
关键词：三四线城市；房地产市场；去库存；动力机制改革开放后伴随着社会经济的下滑、压力的加大房地产业所存在的库存持续加大、房地产价格的高居不下问题越来越严重。
这时我国国家出台了包括金融、公积金、税收等在内的稳定房地产市场的政策与措施，但是在三四线城市落实这些政策收效甚微。
在经历三十多年高速增长与发展后。
虽然一路的高歌猛进进入房地产市场，但是在现有的增长动力转换、存量高企和收入增速情况下存在的张力小、压力大、风险高的问题，社会的进步与发展举步维艰。
仍要扩内需、保民生、稳增长，发展潜力巨大。
所以发展三四线城市的房地产市场是我国全面建成小康社会的重要支撑和关键的所在。
一、三四线城市发展与去库存所存在的问题及难点（一）人们收入水平与房地产价格失衡在城市化发展云进步的进程中，三四线的低收入人群主要的来源于周边的中小城镇和农村。
这部分群体想要在城镇中购买房屋来改善自己的生活质量的欲望强烈。
但是一直由于价格的因素无法得到有效的实现。
一二三四线城市房地产开发的对比分析1036133753
一二三四线城市房地产开发的对比分析副标题：作者：未知文章来源：未知点击数：736 更新时间：2005-05-15从地球有生命以来，空间与生存紧密相连，任何生物体都需要空间。
从地球有人类以来，他们就一直和其他物种进行着对空间的争夺。
时至今天，房地产企业也为这个空间多少的把握而痴迷。
尽管跨地域最早的万科老板王石屡次在不同场合宣称“跨地域”的危险性，但还是有公司可着劲儿制定“全国战略”。
这些开发商搞跨地域主要是将在某地域的成功经验运用到其他地域，即通行的“ｃｏｐｙ”方式，比如万科、阳光100、金地、中海、珠江、华润……说是复制，其实也都结合本地特点来生产产品。
而且从现在的市场看来，万科的全国战略的优势已经凸现。
现在万科认为：“跨地域经营、发展的实施，可以迅速扩大规模，提高了万科的市场占有率，降低了开发成本，同时，防范了地域风险，保持公司长期稳定发展的态势，更有利于营造出一个真正的全国性知名品牌。
”恰恰是房地产的地域性已经使得想要永续经营的发展商必须图谋跨地域。
为了更好地进行跨区域发展，本文对不同区域的核心主体——不同规模的城市的房地产开发进行了一次对比分析。
值得说明的是本文来自于李峰的毕业论文《房地产企业营利模式研究》的初稿，资料来源无法考证，再次对参考的文献表示抱歉和感谢。
首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把目前房地产行业的最热点地区和最发达的城市如北京和上海、深圳这几个所谓的中国三大经济区域的中心城市划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如南京、重庆、成都、武汉、大连、厦门、杭州、苏州、东莞、泉州、杭州、沈阳等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市。
一线模式：优势与机会：投资空间巨大、热点不断就像曾经发生在其他年代和其他地域的事情一样，一个国家中最富饶的地方吸引了来自四面八方的人，人们涌向那里，寻找着各种各样的机会。
不同市场(一、二线与三、四线)房地产开发特点
不同市场（一、二线与三、四线）房地产开发特点分析随着中国市场经济在东部沿海的建立并成熟，房地产市场也随着取得了长期的繁荣发展，在国家大政方针的指引下，市场环境日渐成熟和理性，并将趋于稳定。
中西部地区的改革开放深入和社会发展水平提高、及三、四线城市经济的活跃，给这些地区房地产市场的发展提供了广阔的空间。
房地产显著的地域性特点，环境的迥异需要开发商不同于在一、二线城市的开发思路，来实现留下公司好的口碑，带走企业应得的回报。
一、环境的异同。
一、二线与三、四线由于改革开放的时间和发展水平的不同，影响房地产业领域的一些主要因素有很大差别，表现如下:这种环境差异，具体到项目的操作方式上，必须按照具体情况具体分析的思路，认真做好前期市场调研和产品定位，紧密结合公司的战略方向，这样才能顺利完成开发计划。
具体的操作情况，不同的地域有不同的侧重。
二、机会与威胁不同的环境因素决定了不同的风险和机遇，一、二线与三、四线城市主要的机会和威胁有：对于新进入三、四线城市的开发商而言，除了要克服上述这些不利因素外，相对于本地开发商还有以下风险：1、竞争风险。
对于外地的开发商来说，从一开始就处于优势地位，相当于本地作战，而外地开发商除了具有资金优势外，所有工作都要从头开始，甚至还要向本地开发商学习一段时间。
2、技术风险。
我国地域辽阔，不同地区在国家标准基础出台了一些适合本地区的技术规定，验收标准，设计要求等，这些需要逐渐了解。
另外各个地区的地质条件，也需要外地开发商在可行性研究阶段预先初步了解。
3、成本风险。
本地开发商对当地建筑市场非常熟悉，比较有利于成本控制。
外地开发商进入市场就需要了解当地的定额、建材市场、承发包市场等。
对总包单位，一些大的分包单位和重要的设备考察，一般总部的人员会参与，这额外增加了一些差旅费。
4、团队建设风险。
相对于本地开发商固有的人才队伍、来既能战，外地开发商团队建设需要经过招聘、考察、试用、磨合等一段过程，才能正常运转起来。
房地产分析：三四线城市房地产发展特点
三四线城市房地产发展特点1、城市实力明显增强，房产市场总体向好近年来，随着我国经济不断发展，三四线城市在城市规模实力、城市建设程度、居民收入和生活水平等方面都表现出了强劲的增长势头，城市实力总体增强。
经济方面，2009年三四线城市GDP、人均GDP均值较2005年上涨87.20%和83.66%；城市建设方面，三四线城市基本条件方面与一二线城市差距相对较小，仅在重大设施、高等教育等提升城市等级的发展要素方面存在一定差距；居民生活水平方面，2009年三四线城市人均年末存款余额和可支配收入也分别较2005年上涨78%和66%。
随着宏观环境的变化，房地产市场的投资热点正在向三四线城市转移，尽管三四线城市房地产规模仍然与一二线城市存在一定差距，但三四线城市多项指标已明显超越35大中城市，如固定资产投资、房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资增长率/固定资产投资增长率、销售面积增长率等。
在房地产市场的发展速度方面，三四线城市体现出越来越强的势头。
另外，三四线城市房地产市场的快速发展表现在整体上是良性的。
一方面，三四线城市房地产市场的发展并未脱离整体市场和所在城市的发展水平，基本与当地的需求层次保持协调增长；另一方面，地方政府在财政收支方面整体上并未表现出对土地市场过度依赖的现象，近年来土地出让面积也基本保持稳定。
总体而言，随着三四线城市综合实力的全面提升，我国三四线城市房地产市场正在以基本健康的发展路径快速发展，房地产市场总体向好。
因此，随着投资的进入，市场的启动和成长，商品房销售面积超过500万平米的三四线城市预计将达30座，房地产投资额超过200亿元的也将达到30座。
可见，其中实力较强的城市逐渐可与一二线城市相提并论。
而商品房均价超过4000元每平米的城市也将达到50座左右，在房价上将逐渐看齐。
当然，房价紧跟大城市在一些城市会体现得特别明显（如相对成熟型城市），但大部分三四线城市房价与一二线城市还是会存在巨大差距。
三四线城市房地产市场特点分析
三四线城市房地产市场特点分析三四线城市房地产市场特点分析(转摘)房地产市场的发展与竞争的日益激烈使得不少房地产开发公司和销售代理公司纷纷转战三四线城市，在三四线城市拿地做项目。
我司在对多个国内三线城市房地产项目的考察与操作过程中，对三四线城市的房地产特点与市场状况总结了一些经验与看法，并在实际工作中成为依据与参考。
一、房地产行业中对城市的分类在我国的房地产开发中，根据一个城市的经济发展水平、居民生活水平及购买力以及当地房地产行业的发展阶段，从实际操作上我们将我国内地各城市作以下分类：1、房地产行业发展最为完善、先进，城市最为发达，经济繁荣的北京、上海、广州和深圳作为房地产开发一线城市；2、天津、经济较为发达的省会城市如沈阳、哈尔滨、西安、重庆、济南、杭州等以及发达的沿海开放城市如大连、青岛、烟台等称为二线城市；3、不发达的省会城市如西宁、呼和浩特、乌鲁木齐、贵阳、南昌等，各省市自治区的地级城市行政所在地如秦皇岛、济宁、淄博（张店区）、包头等称作三线城市；4、县级市及县城则称为四线城市。
随着一线城市房地产开发及销售的竞争激烈，土地取得的难度以及市场规模容量相对稳定情况下开发企业代理公司数量的膨胀，很多开发企业和代理公司纷纷将工作重点和方向向国内二三线城市转移。
在一线城市房地产强劲发展、持续繁荣的同时，国内二三线城市也开始迎来房地产市场的发展。
整体房地产市场呈现出梯度式、排浪式的特点，这一特点从城市房地产价格、土地供应量、年施工竣工及销售量、产品形态以及营销推广等各方面体现出来。
整体来看，国内二三线城市已经进入房地产市场快速发展的春天。
二、三四线城市的城市特点思考通过我们在国内三四线城市所操作的项目，以及经常出差到三四线城市进行考察调研的经历，得出三四线城市普遍存在以下一些城市特点：1、城市或多或少的独特性，即承载一定的城市功能性。
城市的发展与存在应该满足三方面的条件：城市能提供或满足其他城市和地区的某方面需求；城市具有自已的支柱性产业；具有自已的城市特点。
三四线(县级)城市商业地产开发观点浅析
三四线（县级）城市商业地产开发观点浅析许多大型商业地产项目，开发商以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目就成功了。
目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间。
三四线（县级）城市的商业地产项目大多人气不足，购买力低或时尚化程度不够。
还有项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。
往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象。
同时，资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。
就三四线（县级）城市商业地产开发提出下列观点浅析，供参考！1、三四线（县级）城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。
2、三四线（县级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊、资金实力受限，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。
因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一运营。
3、三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，零散经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，导致商源的供应链困难，招商运作难。
卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。
4、三四线（县级）城市的开发商多属资源型，拿地有优势，但缺乏专业的操作能力与操盘精力，因此在对项目的商业规划发展方面存在营销短视，对于代理公司的一些急功近利、杀鸡取卵的做法看不透、辨不明，最终导致项目营销火爆开盘，招商推广乏力，开业即歇业的悲惨局面。
5、三四线（县级）城市的商业地产项目开发应该勇于打破传统的思想框框，突破固有的思维定式。
2019年地产行业_一二三四线城市变化趋势分析报告
房地产行业研究：一二线与三四线城市变化趋势分析2019年4月14日第一部分、中观层面，银行将趋势性增加一二线按揭配置中观层面，银行将趋势性增加一二线按揭配置：商业银行对一二线城市按揭表态发生重大拐点性变化、一二线和三四线按揭利率走势出现结构性差异、一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。
而这背后主导大逻辑就是过往几年三四线低质量杠杆施加太多，这个时间点银行理应对一二线和三四线城市的杠杆态度出现结构性逆转，这是趋势性的。
1、银行对一二线城市按揭态度发生重大拐点性变化银行公开表态，按揭贷款将向一二线倾斜。
以按揭总量较大的某国有大行为例，2019年初发布的2018年报中对于按揭表态是：重点支持一线和部分二线城市按揭，审慎对待三四线城市。
而过去2-3年的表态一直是：支持三四线按揭，支持去库存，热点城市按揭比例逐步下降，并且过去2-3年在三四线发放按揭比重持续保持在50%左右。
通过对比发现，银行态度发生较大变化。
某大型股份制银行在2016年公开表态，认为其按揭比较安全的核心逻辑是主要发放在了一二线城市。
2018年年报中则指出房地产行业风险主要集中在部分去库存速度慢的三四线城市。
2、一二线和三四线城市按揭利率走势出现结构性差异一二线城市按揭利率明显下行，而三四线相对平稳。
根据融360数据，2018年11月起按揭利率为近几年最高点，此后开始下行，截至2019年2月，一线城市首套按揭利率下降11bp，二线城市下降16bp，三四线城市下降只有5bp。
3、一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。
2018年10月以来，尤其是2019年以来，一二线城市放款周期明显缩短。
2018年银行整体房贷额度紧张，放款速度较慢一般在3-6个月左右，而今年以来，房贷额度明显宽松，多数城市基本7个工作日即可放款。
4、变化的支撑逻辑是趋势性的银行态度和行为变化的原因是趋势性的：变化背后主导大逻辑就是经济增长中枢下行后，银行对于按揭偏好是长期的。
2023年二三线城市房地产行业市场分析报告
2023年二三线城市房地产行业市场分析报告一、背景介绍房地产作为经济的基础产业，在经济发展过程中扮演着举足轻重的角色。
尤其是在我国实施新一轮城镇化战略的背景下，房地产市场的前景更加广阔。
目前，我国房地产市场的发展逐步从一线城市向二三线城市扩散，二三线城市房地产市场的竞争也逐渐激烈。
因此，分析二三线城市房地产行业市场的趋势和发展现状，具有重要的理论和实际意义。
二、市场现状分析1. 市场空置率近几年来，随着城市化进程的加速，二三线城市房地产市场的供应量持续增加。
根据国家统计局发布的数据显示，目前我国二三线城市房地产市场的空置率居高不下，平均约在15%左右，其中以三线城市的空置率最高，达到了17.8%。
这意味着，在二三线城市房地产市场中，部分楼盘未能得到足够的销售，其中不乏一些非常优质的楼盘。
因此，二三线城市房地产行业需要通过不同的手段来积极解决市场过剩的问题，从而提高市场的活力和竞争力。
2. 房价走势二三线城市房价整体表现平稳，但是在一些仍在城市化过程中的城市，房价处于上升趋势。
而一些经济发达、人口稠密的城市，由于房地产市场竞争激烈，房价相对较高。
房价走势的一个因素是区域经济的发展情况。
例如，二线城市中的东北三省城市，由于受到经济下滑的影响，房价表现较为平稳，但是发达的城市如南京、郑州等，房价则有上涨趋势。
因此，在对二三线城市房地产行业市场进行分析时，需要考虑到区域经济的差异性。
3. 资金流动二三线城市房地产行业市场中，资本的流动性较强。
为了加速销售和降低成本，房地产企业往往借助资本市场的力量，实现房地产的筹资。
此外，银行、保险等金融机构也成为二三线城市房地产行业市场的重要融资渠道。
随着银行房贷利率的降低、房地产税改等政策的出台，房地产行业融资渠道也将更加多样化和便捷化。
三、市场趋势预测1. 地产调控政策自2016年以来，我国地产调控政策逐步收紧，对房地产市场产生了深刻的影响。
随着房地产市场的不断扩散和市场竞争的加剧，地方政府在房地产土地出让的规定上也更加注重市场的平衡和稳定，这也将为房地产企业在二三线城市市场中的稳定发展提供保障。
中国三线城市的房地产市场发展现状分析_以西宁市为例
现代商业MODERN BUSINESS160一、中国房地产市场总体发展现状中国房地产业从２０世纪８０年代开始兴起，近２０年的发展取得了令人瞩目的成就，住宅业增加值占ＧＤＰ的比重，城市达４％，城乡合计达７．５％，房地产业己上升到支柱产业的地位。
但就近两年从行业的相关统计数据及总体运势中，不难看出自二手房营业税调整开始，一系列的房地产调控政策密集出台，同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施，都已经对当前市场产生影响，我国大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势。
总体而言，近几年，中国房地产市场发展现状及存在的问题是房地产的总体规模越来越大、地区发展不平衡、房价居高不下等等。
并且随着近两年国家宏观调控的日益加紧，北京、上海、深圳等一线大城市，对土地的限制越来越紧，土地资源稀缺，拿地成本加大，房地地产开发商由于利润空间的缩小，不得已把目光投向了经济比较落后的三线城市。
二、中国三线城市房地产市场发展现状三线城市与一线城市相比，其城市基数较低，消费水平较低，存在着巨大的市场潜力和获利空间。
特别是一些省会城市，随着城市实力的增长，周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的自住需求相对增多，外地商人投资性购房需求不断增加，等等。
这些都成为了三线城市房产市场不断扩大的动力。
目前，许多知名的房地产开发商都已经纷纷转战二、三线城市，诸如万科集团、复地集团、天地源等等在三线城市都已经开发完成了许多大型的房产项目。
比如２００６年复地集团在海口、无锡、武汉等地共投资开发房地产 ４０４３０２ 平方米。
西宁市作为一座位居西部的中国三线城市，在我国三线城市房地产业具有一定的代表性。
其起步晚增长速度快，但其房地产市场还处于自发无序的发展状态，仍具有住宅造型设计还未摆脱传统“火柴盒”式的单调形式，建筑产品风格单一，项目规模过小，相关配套不健全，住宅户型单一等等的不成熟性。
但相信随着人们收入的增加，会对居住提出了新的更高的要求，同时也会为三线城市房地产的开发提供更为广阔的空间。
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城市分类
一线城市
1.5线城市 二线城市 2.5线城市 三、四线城市
全国中心， 全国中心， 人
市场规模相对较小的地级市，
发展速度快，逐步向一 多为城市群中心和发达 部分城市供应过剩，投
城市属性与房 口进一步聚集带来旺盛需 线城市靠拢，是区域经 地级，整体规模小于
依托地缘和资源优势的城市 资回报速度相对较慢，
2014年1月，25个三线 城市新建住宅成交量为 11.22万套，连续3个月 走低，创6个月新低，14 个四线城市新建住宅成 交仅1.63万套，创下11 个月新低。
北海也有10个项目跟风 降价促销，最高下降了 1600元/平米。
所有一切似乎都在告诉我们这样一个
事实！三四线城市房地产“寒冬”马
上就要到来！
盐城、锦州、沧州、肇庆、朝阳、宜昌、滁州、株洲、张家口、济宁、保定、吉林、 三明、柳州、德州、绵阳、邯郸、宿迁、泰安、连云港、漳州、赤峰、新乡、赣州、
宣城、宜宾、安庆、承德、泸州、驻马店、信阳、呼伦贝尔、曲靖、桂林
100-300
马鞍山、防城港、宁德、滨州、辽阳、牡丹江、池州、茂名、蚌埠、汕头、亳州、
4
目录
PART 1 城市界定 PART 2 发展环境分析 PART 3 房地产市场研究 PART 4 业内企业分析 PART 5 三四线城市发展策略建议
06 09 30 61 65
5
PART 1 城市界定
6
PART 1 城市界定
城市界定：对全国289个地级以上城市进行筛选分类，划分出三线城市69个 ，3.5线城市79个，四线城市88个
湘潭、南平、孝感、永州、汉中、常德、抚州、益阳、广安、阜阳、钦州、上饶、
宜春、九江、达州、荆州、通辽、铜陵、乌海、榆林、荆门
50-100
嘉峪关、黑河、克拉玛依、大同、延安、石嘴山、汕尾、巴中、淮北、伊春、平顶 山、揭阳、梅州、晋城、景德镇、云浮、雅安、阜新、铜川、酒泉、丽江、河源、
四线城市 双鸭山、长治、阳泉、三门峡、朔州、鹰潭、庆阳、莱芜、商洛、中卫、来宾、晋 中、吴忠、攀枝花、潮州、四平、固原、张家界、鸡西、金昌、白银、广元、安康、 （88） 白山、保山、张掖、巴彦淖尔、濮阳、梧州、辽源、邵阳、鹤壁、临沧、安顺、松 原、临汾、新余、吕梁、平凉、随州、鄂州、吉安、武威、焦作、运城、七台河、 定西、昭通、贵港、忻州、天水、陇南、萍乡、崇左、思茅、漯河、百色、鹤岗、 六盘水、贺州、乌兰察布、白城、河池、铜仁、毕节、三沙
枣庄、许昌、丽水、淮南、咸阳、湛江、开封、黄山、商丘、阳江、韶关、黄冈、
3.5线城市 (79)
遂宁、宝鸡、资阳、自贡、渭南、安阳、龙岩、邢台、咸宁、衡水、郴州、葫芦岛、 衡阳、佳木斯、岳阳、六安、玉溪、聊城、黄石、内江、宿州、齐齐哈尔、乐山、 衢州、眉山、娄底、德阳、遵义、日照、玉林、怀化、南阳、十堰、通化、周口、
地产关系 求， 市场向郊区转移 ，
表现突出，潜在风险较大，
济和房地产市场新增长 1.5线城市，热点区域 但需求将逐渐释放，中
2
观点 巴菲特—— 要在别人贪婪的时候恐惧，而在别人恐惧的时候贪婪
3
研究目的
本报告聚焦于三四线城市房地产市场的发展潜力评估。所谓潜力是指城市在 未来一定时期内（该时期至少应该包含一个五年规划周期），由于自身发展 （包括产业和社会）的需要、外部的推动、资源的吸引和涌入等，产生了对 房地产的持续需求（包括住宅、商业和工业），且超过了短期内其已具备和 自身能供给的能力，而出现的对该城市进行房地产投资的机会。这种机会既 出现在需求方，也出现在供给方。对这种机会进行数据量化、测度和分析， 就获得了对城市房地产市场发展潜力的认识。报告目的主要为公司三四线城 市前期拿地策略提供一定的理论参考。
7
PART 1 城市界定
城市界定：三四线城市房地产市场相对较小，潜在风险较大，内生动力和外 在推力决定未来发展潜力
三线城市为西部发展相对落后的省会城市和东北、西南的传统地级市，包括徐州、珠海等69个城 市，这类城市经济和和房地产规模适中，近三年平均商品房销售额在160亿元左右，仅为2.5线城 市的一半。三线和四线城市多为中西部欠发达地级城市，包括岳阳、六安、陇南、延安等167个 城市，经济水平较低，近三年质
包含城市
销售额 GDP 常住人口 （亿元） （亿元） （万人）
兰州、西宁、拉萨、北海、珠海、盘锦、鞍山、营口、芜湖、大庆、绥化、舟山、
三线城市 镇江、抚顺、本溪、鄂尔多斯、徐州、泰州、淮安、金华、包头、菏泽、东营、南 充、丹东、江门、秦皇岛、湖州、临沂、淄博、清远、襄阳、铁岭、莆田、洛阳、
(69 )
花样年：在东莞、惠州、无 锡等城市进行业务收缩，并 最终从三四线城市撤离。
招商地产：林少斌也曾明确 表示，该公司战略布局只进 入核心二线城市，以及部分 三线城市的核心地段，未来 一二线城市仍然是公司销售 和利润的主要来源。
2014年1月，全国100个 典型城市中有37个城市 的房价环比下跌，环比 增加5个。而在房价下跌 的城市中，有34个是三 四线城市。
2014.03.14 1
事件
宏观政策面
房地产业内
房地产销售市场
国五条核心：完善稳定房 价工作责任制；坚决抑制 投机投资性购房；增加普 通商品住房及用地供应； 加快保障性安居工程规划 建设；加强市场监管。
双向调控：以经济手段和 市场手段从供给上解决房 价不合理现状.
佳兆业2012年的拿地城市主 要为上海、大连、武汉、广 州以及毗邻广州的佛山，均 为区域性核心城市。
<50
1000-3000 200-500 1000-1500 200-500
<1000
<300
根据行业惯例，二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级城市，三线城 市通常指一二线之外的所有地级市。由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的二三线城市划分 标准已经不能很好地体现不同城市的发展特点。本次研究以近三年（2010-2012年）各城市商品房销售额均值为主 要参考依据，并结合经济、人口等重要宏观经济指标，将列入研究范围的289个地级以上城市细分