三四线城市房地产发展评估分析报告精要
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2014年1月，25个三线 城市新建住宅成交量为 11.22万套，连续3个月 走低，创6个月新低，14 个四线城市新建住宅成 交仅1.63万套，创下11 个月新低。
北海也有10个项目跟风 降价促销，最高下降了 1600元/平米。
所有一切似乎都在告诉我们这样一个
事实！三四线城市房地产“寒冬”马
上就要到来！
<50
1000-3000 200-500 1000-1500 200-500
<1000
<300
根据行业惯例，二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级城市，三线城 市通常指一二线之外的所有地级市。由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的二三线城市划分 标准已经不能很好地体现不同城市的发展特点。本次研究以近三年（2010-2012年）各城市商品房销售额均值为主 要参考依据，并结合经济、人口等重要宏观经济指标，将列入研究范围的289个地级以上城市细分
地产关系 求， 市场向郊区转移 ，
表现突出，潜在风险较大，
济和房地产市场新增长 1.5线城市，热点区域 但需求将逐渐释放，中
4
目录
PART 1 城市界定 PART 2 发展环境分析 PART 3 房地产市场研究 PART 4 业内企业分析 PART 5 三四线城市发展策略建议
06 09 30 61 65
5
PART 1 城市界定
6
PART 1 城市界定
城市界定：对全国289个地级以上城市进行筛选分类，划分出三线城市69个 ，3.5线城市79个，四线城市88个
以上数据来源于CRIC数据
城市分类
一线城市
1.5线城市 二线城市 2.5线城市 三、四线城市
全国中心， 全国中心， 人
市场规模相对较小的地级市，
发展速度快，逐步向一 多为城市群中心和发达 部分城市供应过剩，投
城市属性与房 口进一步聚集带来旺盛需 线城市靠拢，是区域经 地级，整体规模小于
依托地缘和资源优势的城市 资回报速度相对较慢，
7
PART 1 城市界定
城市界定：三四线城市房地产市场相对较小，潜在风险较大，内生动力和外 在推力决定未来发展潜力
三线城市为西部发展相对落后的省会城市和东北、西南的传统地级市，包括徐州、珠海等69个城 市，这类城市经济和和房地产规模适中，近三年平均商品房销售额在160亿元左右，仅为2.5线城 市的一半。三线和四线城市多为中西部欠发达地级城市，包括岳阳、六安、陇南、延安等167个 城市，经济水平较低，近三年商品房销售额均值不足100亿元。
城市性质
包含城市
销售额 GDP 常住人口 （亿元） （亿元） （万人）
兰州、西宁、拉萨、北海、珠海、盘锦、鞍山、营口、芜湖、大庆、绥化、舟山、
三线城市 镇江、抚顺、本溪、鄂尔多斯、徐州、泰州、淮安、金华、包头、菏泽、东营、南 充、丹东、江门、秦皇岛、湖州、临沂、淄博、清远、襄阳、铁岭、莆田、洛阳、
(69 )
花样年：在东莞、惠州、无 锡等城市进行业务收缩，并 最终从三四线城市撤离。
招商地产：林少斌也曾明确 表示，该公司战略布局只进 入核心二线城市，以及部分 三线城市的核心地段，未来 一二线城市仍然是公司销售 和利润的主要来源。
2014年1月，全国100个 典型城市中有37个城市 的房价环比下跌，环比 增加5个。而在房价下跌 的城市中，有34个是三 四线城市。
枣庄、许昌、丽水、淮南、咸阳、湛江、开封、黄山、商丘、阳江、韶关、黄冈、
3.5线城市 (79)
遂宁、宝鸡、资阳、自贡、渭南、安阳、龙岩、邢台、咸宁、衡水、郴州、葫芦岛、 衡阳、佳木斯、岳阳、六安、玉溪、聊城、黄石、内江、宿州、齐齐哈尔、乐山、 衢州、眉山、娄底、德阳、遵义、日照、玉林、怀化、南阳、十堰、通化、周口、
湘潭、南平、孝感、永州、汉中、常德、抚州、益阳、广安、阜阳、钦州、上饶、
宜春、九江、达州、荆州、通辽、铜陵、乌海、榆林、荆门
50-100
嘉峪关、黑河、克拉玛依、大同、延安、石嘴山、汕尾、巴中、淮北、伊春、平顶 山、揭阳、梅州、晋城、景德镇、云浮、雅安、阜新、铜川、酒泉、丽江、河源、
四线城市 双鸭山、长治、阳泉、三门峡、朔州、鹰潭、庆阳、莱芜、商洛、中卫、来宾、晋 中、吴忠、攀枝花、潮州、四平、固原、张家界、鸡西、金昌、白银、广元、安康、 （88） 白山、保山、张掖、巴彦淖尔、濮阳、梧州、辽源、邵阳、鹤壁、临沧、安顺、松 原、临汾、新余、吕梁、平凉、随州、鄂州、吉安、武威、焦作、运城、七台河、 定西、昭通、贵港、忻州、天水、陇南、萍乡、崇左、思茅、漯河、百色、鹤岗、 六盘水、贺州、乌兰察布、白城、河池、铜仁、毕节、三沙
2014.03.14 1
事件
宏观政策面
房地产业内
房地产销售市场
国五条核心：完善稳定房 价工作责任制；坚决抑制 投机投资性购房；增加普 通商品住房及用地供应； 加快保障性安居工程规划 建设；加强市场监管。
双向调控：以经济手段和 市场手段从供给上解决房 价不合理现状.
佳兆业2012年的拿地城市主 要为上海、大连、武汉、广 州以及毗邻广州的佛山，均 为区域性核心城市。
盐城、锦州、沧州、肇庆、朝阳、宜昌、滁州、株洲、张家口、济宁、保定、吉林、 三明、柳州、德州、绵阳、邯郸、宿迁、泰安、连云港、漳州、赤峰、新乡、赣州、
Hale Waihona Puke Baidu
宣城、宜宾、安庆、承德、泸州、驻马店、信阳、呼伦贝尔、曲靖、桂林
100-300
马鞍山、防城港、宁德、滨州、辽阳、牡丹江、池州、茂名、蚌埠、汕头、亳州、
2
观点 巴菲特—— 要在别人贪婪的时候恐惧，而在别人恐惧的时候贪婪
3
研究目的
本报告聚焦于三四线城市房地产市场的发展潜力评估。所谓潜力是指城市在 未来一定时期内（该时期至少应该包含一个五年规划周期），由于自身发展 （包括产业和社会）的需要、外部的推动、资源的吸引和涌入等，产生了对 房地产的持续需求（包括住宅、商业和工业），且超过了短期内其已具备和 自身能供给的能力，而出现的对该城市进行房地产投资的机会。这种机会既 出现在需求方，也出现在供给方。对这种机会进行数据量化、测度和分析， 就获得了对城市房地产市场发展潜力的认识。报告目的主要为公司三四线城 市前期拿地策略提供一定的理论参考。
北海也有10个项目跟风 降价促销，最高下降了 1600元/平米。
所有一切似乎都在告诉我们这样一个
事实！三四线城市房地产“寒冬”马
上就要到来！
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根据行业惯例，二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级城市，三线城 市通常指一二线之外的所有地级市。由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的二三线城市划分 标准已经不能很好地体现不同城市的发展特点。本次研究以近三年（2010-2012年）各城市商品房销售额均值为主 要参考依据，并结合经济、人口等重要宏观经济指标，将列入研究范围的289个地级以上城市细分
地产关系 求， 市场向郊区转移 ，
表现突出，潜在风险较大，
济和房地产市场新增长 1.5线城市，热点区域 但需求将逐渐释放，中
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目录
PART 1 城市界定 PART 2 发展环境分析 PART 3 房地产市场研究 PART 4 业内企业分析 PART 5 三四线城市发展策略建议
06 09 30 61 65
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PART 1 城市界定
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PART 1 城市界定
城市界定：对全国289个地级以上城市进行筛选分类，划分出三线城市69个 ，3.5线城市79个，四线城市88个
以上数据来源于CRIC数据
城市分类
一线城市
1.5线城市 二线城市 2.5线城市 三、四线城市
全国中心， 全国中心， 人
市场规模相对较小的地级市，
发展速度快，逐步向一 多为城市群中心和发达 部分城市供应过剩，投
城市属性与房 口进一步聚集带来旺盛需 线城市靠拢，是区域经 地级，整体规模小于
依托地缘和资源优势的城市 资回报速度相对较慢，
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PART 1 城市界定
城市界定：三四线城市房地产市场相对较小，潜在风险较大，内生动力和外 在推力决定未来发展潜力
三线城市为西部发展相对落后的省会城市和东北、西南的传统地级市，包括徐州、珠海等69个城 市，这类城市经济和和房地产规模适中，近三年平均商品房销售额在160亿元左右，仅为2.5线城 市的一半。三线和四线城市多为中西部欠发达地级城市，包括岳阳、六安、陇南、延安等167个 城市，经济水平较低，近三年商品房销售额均值不足100亿元。
城市性质
包含城市
销售额 GDP 常住人口 （亿元） （亿元） （万人）
兰州、西宁、拉萨、北海、珠海、盘锦、鞍山、营口、芜湖、大庆、绥化、舟山、
三线城市 镇江、抚顺、本溪、鄂尔多斯、徐州、泰州、淮安、金华、包头、菏泽、东营、南 充、丹东、江门、秦皇岛、湖州、临沂、淄博、清远、襄阳、铁岭、莆田、洛阳、
(69 )
花样年：在东莞、惠州、无 锡等城市进行业务收缩，并 最终从三四线城市撤离。
招商地产：林少斌也曾明确 表示，该公司战略布局只进 入核心二线城市，以及部分 三线城市的核心地段，未来 一二线城市仍然是公司销售 和利润的主要来源。
2014年1月，全国100个 典型城市中有37个城市 的房价环比下跌，环比 增加5个。而在房价下跌 的城市中，有34个是三 四线城市。
枣庄、许昌、丽水、淮南、咸阳、湛江、开封、黄山、商丘、阳江、韶关、黄冈、
3.5线城市 (79)
遂宁、宝鸡、资阳、自贡、渭南、安阳、龙岩、邢台、咸宁、衡水、郴州、葫芦岛、 衡阳、佳木斯、岳阳、六安、玉溪、聊城、黄石、内江、宿州、齐齐哈尔、乐山、 衢州、眉山、娄底、德阳、遵义、日照、玉林、怀化、南阳、十堰、通化、周口、
湘潭、南平、孝感、永州、汉中、常德、抚州、益阳、广安、阜阳、钦州、上饶、
宜春、九江、达州、荆州、通辽、铜陵、乌海、榆林、荆门
50-100
嘉峪关、黑河、克拉玛依、大同、延安、石嘴山、汕尾、巴中、淮北、伊春、平顶 山、揭阳、梅州、晋城、景德镇、云浮、雅安、阜新、铜川、酒泉、丽江、河源、
四线城市 双鸭山、长治、阳泉、三门峡、朔州、鹰潭、庆阳、莱芜、商洛、中卫、来宾、晋 中、吴忠、攀枝花、潮州、四平、固原、张家界、鸡西、金昌、白银、广元、安康、 （88） 白山、保山、张掖、巴彦淖尔、濮阳、梧州、辽源、邵阳、鹤壁、临沧、安顺、松 原、临汾、新余、吕梁、平凉、随州、鄂州、吉安、武威、焦作、运城、七台河、 定西、昭通、贵港、忻州、天水、陇南、萍乡、崇左、思茅、漯河、百色、鹤岗、 六盘水、贺州、乌兰察布、白城、河池、铜仁、毕节、三沙
2014.03.14 1
事件
宏观政策面
房地产业内
房地产销售市场
国五条核心：完善稳定房 价工作责任制；坚决抑制 投机投资性购房；增加普 通商品住房及用地供应； 加快保障性安居工程规划 建设；加强市场监管。
双向调控：以经济手段和 市场手段从供给上解决房 价不合理现状.
佳兆业2012年的拿地城市主 要为上海、大连、武汉、广 州以及毗邻广州的佛山，均 为区域性核心城市。
盐城、锦州、沧州、肇庆、朝阳、宜昌、滁州、株洲、张家口、济宁、保定、吉林、 三明、柳州、德州、绵阳、邯郸、宿迁、泰安、连云港、漳州、赤峰、新乡、赣州、
Hale Waihona Puke Baidu
宣城、宜宾、安庆、承德、泸州、驻马店、信阳、呼伦贝尔、曲靖、桂林
100-300
马鞍山、防城港、宁德、滨州、辽阳、牡丹江、池州、茂名、蚌埠、汕头、亳州、
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观点 巴菲特—— 要在别人贪婪的时候恐惧，而在别人恐惧的时候贪婪
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研究目的
本报告聚焦于三四线城市房地产市场的发展潜力评估。所谓潜力是指城市在 未来一定时期内（该时期至少应该包含一个五年规划周期），由于自身发展 （包括产业和社会）的需要、外部的推动、资源的吸引和涌入等，产生了对 房地产的持续需求（包括住宅、商业和工业），且超过了短期内其已具备和 自身能供给的能力，而出现的对该城市进行房地产投资的机会。这种机会既 出现在需求方，也出现在供给方。对这种机会进行数据量化、测度和分析， 就获得了对城市房地产市场发展潜力的认识。报告目的主要为公司三四线城 市前期拿地策略提供一定的理论参考。