地产融资税收分析(详细).pptx
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房地产开发企业税收讲解ppt课件
期补贴收入+上期营业外收支） ×100%
11
关联方定价合理性分析
项目
指
标
关联交易定价是否 主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、
合理
费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。
12
项目
非关联方串谋分析
指
标
主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业 务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%
29
混合项目要分开核算
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应 分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增 值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规 定。
30
转让旧房的计算操作性增强
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间 和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务 局具体规定。
对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期 限届满的次日起，加收滞纳金。
28
明确普通标准住宅标准
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平 方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际 情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的 比例不得超过上述标准的20％。
客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+月末其他应付 款）-（月初预收账款+月初其他应付款）] ÷（月初预收账
款+月初其他应付款）×100%
4
项目
视同销售情况分析
指
标
自产产品视同销售业 名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入
11
关联方定价合理性分析
项目
指
标
关联交易定价是否 主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、
合理
费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。
12
项目
非关联方串谋分析
指
标
主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业 务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%
29
混合项目要分开核算
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应 分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增 值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规 定。
30
转让旧房的计算操作性增强
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间 和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务 局具体规定。
对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期 限届满的次日起，加收滞纳金。
28
明确普通标准住宅标准
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平 方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际 情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的 比例不得超过上述标准的20％。
客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+月末其他应付 款）-（月初预收账款+月初其他应付款）] ÷（月初预收账
款+月初其他应付款）×100%
4
项目
视同销售情况分析
指
标
自产产品视同销售业 名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入
房地产企业税收筹PPT课件
（2）总机构设在高税区，分支机构设在低税区，应选择
“母子公司”的组合形式，避免将低税区的利润汇总到
高税区缴纳。
.
9
亏损与盈利情况的存在，企业如何选择？
（1）总机构盈利，分支机构亏损，选择总分公司，可以将 分支机构的亏损弥补总机构的盈利。
（2）总机构亏损，分支机构盈利，选择母子公司； （3）总机构盈利，分支机构有盈有亏，可与其中亏损的组
合伙公司于有限公司相比最大的优势在于不需要缴纳企业 所得税，而只需承担个人所得税就可以了。有限公司除了 要缴纳企业所得税外，在分配利润的时候还可能要缴纳个 人所得税。
.
5
案例：假设应纳税所得额为1000万元，
有限公司（非上市）： 企业所得税=1000×25%=250（万元） 个人所得税=（1000-250）×20%=150（万元） 总体税负=250+150=400（万元）
.
11
筹划：如果项目所在地所得税税率低于母公司所在地税率， 成立项目公司，如果两地税率相同或者项目所在地所得税 税率高于母公司所在地税率，成立公司项目部税收上更为 有利。
成立公司项目部在审批上比较困难，各地由于税源问题， 更希望其成立项目公司。
.
12
5、内资公司和外资公司的选择
外资公司以前的好处主要在于免征城建税和教育费附加 （2010.12.01取消） 。当然对于房地产企业还需综合考 虑土地增值税和企业所得税的扣除问题，需经过测算才能 够判定是内资好还是外资好。
.
16
1、项目可行性研究等前期费用的筹划
在房地产拿地之前，需要到各地考察，并进行市场调研和 可行性研究等工作。一般企业的这些工作都是由内部员工 进行，土地增值税税前抵扣额较低，且计入期间费用。
房地产业的纳税筹划PPT课件
主确定； ⑵ 契税的计算方法
• 应交契税＝计税依据×税率
22
㈤ 土地增值税
1．土地增值税的定义 • 土地增值税，是对转
让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位 和个人，就其转让房 地产所取得的增值额 征收的一种税。
23
㈤ 土地增值税
2．土地增值税的征税范围 • 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
（1＋7%＋3%） • ＝12900×5.5＝709.5万元 【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按
正常卖价计税；这叫做让利不让税；
⑵ 作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；
⑶ 收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税16。
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
• 应交契税＝计税依据×税率
22
㈤ 土地增值税
1．土地增值税的定义 • 土地增值税，是对转
让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位 和个人，就其转让房 地产所取得的增值额 征收的一种税。
23
㈤ 土地增值税
2．土地增值税的征税范围 • 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
（1＋7%＋3%） • ＝12900×5.5＝709.5万元 【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按
正常卖价计税；这叫做让利不让税；
⑵ 作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；
⑶ 收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税16。
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
2019年房地产企业融资与税务规划-.ppt
W Europe
US
China
India
Japan
短期
中期 √ √
长期 √ √
汇率或利率变化
按揭政策 房地产税收政策 住房补贴政策 消费者的预期
√
√ √ √ √ √
√
√ √ √
供应层面
土地及房屋供应政策 建筑成本 √ √ √
3
房地产波动原因分析
税收政策 （征收房地产税、加征房地产交 易税） 总需求 金融政策 （调高房贷利率、收缩房贷 规模） 土地政策 （土地供应） 房价 货币政策 （提高基准利率 ） 住房政策 （增加保障住房） 总供给 金融政策 （控制房地产行业贷 款）
2
中国溢价：一个经济大国的崛起
40 % of World Economy (Measured in 1990 International $)
30
20
10
0
-10
1000 1500 1600 1700 1820 1870 1913 1950 1973 2003 2030F
房地产波动原因宏观分析 需求层面 人口统计学因素 家庭收入变化
房地产企业融资与税务规划
1
课程纲要
第一讲， 当前我国房地产企业融资现状与问题 第二讲，房地产企业融资思路与要点 第三讲，房地产企业债务融资与税务规划 第四讲，房地产企业私募融资与税务规划 第五讲，房地产企业信托融资与税务规划 第六讲，房地产企业股权融资与税务规划 第七讲，房地产企业资本运作 第八讲，房地产企业融资策划与操作 第九讲，打造企业的金融体系 第十讲，打造企业的金融体系
长期债务：愿意承担8%-14%高利率发行长期债的地产公司并不在少数。 民间融资利率约20%；短期民间借贷月息10-11%； 信托产品发行综合成本11%-12%；集合信托融资的成本平均超过20% ；(2011年上半年 共发行集合资金信托产品1456款，计划募集规模3745.88亿元，平均期限14 .28个月，平 均年化预期收益率9 .46%。其中资金运用于房地产领域的信托数量为343款，其平均的年 化收益率高达10 .86%，6月下旬，在香港上市的融创集团信托计划为期17个月，年利率 高达17%，加上信托手续费用及融资渠道费用，融资成本突破20%。融创集团还表示，如 果收购在约定的17个月期间届满后尚未进行，信托计划期限将自动额外延长29个月，并 以23%的年利率支付偿还代价。此外，更有机构研究显示，房地产信托融资成本最高的已 达45%。) 五年期以上个人住房公积金贷款利率4.9 ； 留存收益的替代资金成本
地产融资税收分析PPT培训课件
地产融资税收优化建
05
议
优化地产税制结构
降低土地增值税税率
01
通过降低土地增值税税率，减轻开发商的税收负担，促进地产
市场的健康发展。
调整土地使用税征收标准
02
根据土地用途、地理位置等因素，合理调整土地使用税征收标
准，促进土地资源的合理利用。
完善房产税制度
03
扩大房产税征收范围，将个人住房纳入征收范围，提高房产税
地产融资的历史与发展
总结词
随着经济的发展和市场的变化，地产融资经历了不同的发展阶段，未来将朝着更加多元化、专业化的方向发展。
详细描述
随着中国经济的发展和金融市场的不断完善，地产融资经历了从传统银行贷款到多元化融资方式的转变。未来， 随着金融市场的进一步开放和政策的不断完善，地产融资将朝着更加多元化、专业化的方向发展。同时，随着科 技的不断进步和应用，地产融资也将更加智能化、数字化。
地产融资税收分析方
03
法
静态税收分析
定义
目的
静态税收分析是一种基于当前税收政 策和企业现状的静态数据分析方法。
为企业制定合理、合法的税收筹划方 案提供依据。
分析内容
主要分析企业当前税收负担、税收风 险点以及税收优惠政策利用情况。
动态税收分析
定义
动态税收分析是一种基于企业未 来发展的动态数据分析方法。
的公平性和透明度。
完善税收优惠政策
增加对绿色建筑和节能建筑的税收优惠
通过减免相关税费，鼓励开发商和消费者投资和购买绿色建筑和节能建筑，推动绿色地产 的发展。
实施差别化税收政策
根据房地产市场情况，实施差别化税收政策，对不同地区、不同用途的房地产实行不同的 税收政策，促进房地产市场的均衡发展。
房地产金融与税收
优先于普通股。 基本权利： （1）优先分配权。 （2）优先求偿权。
PPT文档演模板
房地产金融与税收
第二节 房地产开发企业融资方式
三、股票 （二）股票的特点 1.不可偿还性 2.参与性 3.收益性 4.流通性 5.价格波动性和风险性
PPT文档演模板
房地产金融与税收
第二节 房地产开发企业融资方式
（三）股票的种类 1. A股：人民币普通股票。由我国境内的公司发行，供境内机
人保公司、投资公司、
企业、政府
养老基金
资
资
证券
金
金 直接融资
经纪人、抵押银行
房地产融资环境
PPT文档演模板
证券
抵押
FNMA\GNMA\FHLMC\私 人公司
房地二产级金融抵与押税收市场融资
第一节 概述
二、房地产金融的分类 （一）按是否通过金融机构 1.直接金融：不通过银行等金融机构，直接通过资本市场融资
*100% 债券持有期间的收益率 =（卖出价格-买入价格+持有期间的利息）/（买入价
格*持有年限）*100%
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房地产金融与税收
第二节 房地产开发企业融资方式
（三）债券的收益计算 如某人于1995年1月1日以102元的价格购买了一张面值为100元、
利率为10％、每年1月1日支付一次利息的1991年发行5年期国 库券，并持有到1996年1月1日到期，则 债券购买者的收益率 = (100+100*10%-102)/(102*1)*100% = 7.8% 债券出售者的收益率 = (102-100+100*10%*4)/(100*4)*100% = 10.5%
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房地产金融与税收
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房地产金融与税收
第二节 房地产开发企业融资方式
三、股票 （二）股票的特点 1.不可偿还性 2.参与性 3.收益性 4.流通性 5.价格波动性和风险性
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房地产金融与税收
第二节 房地产开发企业融资方式
（三）股票的种类 1. A股：人民币普通股票。由我国境内的公司发行，供境内机
人保公司、投资公司、
企业、政府
养老基金
资
资
证券
金
金 直接融资
经纪人、抵押银行
房地产融资环境
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证券
抵押
FNMA\GNMA\FHLMC\私 人公司
房地二产级金融抵与押税收市场融资
第一节 概述
二、房地产金融的分类 （一）按是否通过金融机构 1.直接金融：不通过银行等金融机构，直接通过资本市场融资
*100% 债券持有期间的收益率 =（卖出价格-买入价格+持有期间的利息）/（买入价
格*持有年限）*100%
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房地产金融与税收
第二节 房地产开发企业融资方式
（三）债券的收益计算 如某人于1995年1月1日以102元的价格购买了一张面值为100元、
利率为10％、每年1月1日支付一次利息的1991年发行5年期国 库券，并持有到1996年1月1日到期，则 债券购买者的收益率 = (100+100*10%-102)/(102*1)*100% = 7.8% 债券出售者的收益率 = (102-100+100*10%*4)/(100*4)*100% = 10.5%
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房地产金融与税收
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
（一）企业集团的母公司注册资本在５000万元人民币以上， 并至少拥有５家子公司；（二）母公司和其子公司的注册资本 总和在１亿元人民币以上；（三）集团成员单位均具有法人资 格。
国家试点企业集团还应符合国务院确定的试点企业集团条 件。
19
地产融资税收分析
❖ 融资方式分析
融资方式
债权融资 股权融资 其他方式
LOGO
地产融资税收分析
2011年9月 南京
概述
❖ 税收概述 ❖ 地产融资概述 ❖ 地产融资利益关系人 ❖ 地产融资方式税收分析 ❖ 地产融资方式国际化考虑
税收概述
税收概述
❖ 税收职能与财政体系 ❖ 税收收入与非税收入（土地收入） ❖ 四级财政体系
❖ 双主体税种 ❖ 流转税主体（增值税与营业税） ❖ 所得税主体（属地管辖和属人管辖）
地产融资涉税分析
地产融资税收分析
❖ 利益关系人涉税分析
关系人
投资者
涉税税种
营业税、所得税
涉税时点
收益（损失）实现
被投资者 所得税、土地增值税 筹资费用发生
第三人 营业税、所得税
管理费（佣金）实现
地产融资税收分析
❖ 融资主体税收分析
融资主体
集团公司 项目公司 其他公司
涉税内容
集团贷款、现金池管理、发债主体 融资费用税前扣除 贷款利息承担
资金池
现金池的实际运营模式就是采用委托贷款的方式将 资金在集团内部进行划拨。
现金池的建立导致了不同法人实体账户间资金的转移， 而这种转移基本上没有实际的贸易背景，形成公司间的 借贷。
现金池很好的采用了委托贷款模式，但同时也意味着 额外的税务成本—利息营业税。
集团贷款
❖ 企业集团或集团内的核心企业委托企业集团所属财务公司代 理统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构 的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款 业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。
对公司要求
进入方式
风险控制措施 期限金额成本 退出方式
股权结构 相对简单 清晰，项 目赢利能
力强
股权收购或 增资扩股 （类似有限
股）
向（项目）公 司委派股东和 财务经理、股 权质押、第三
方担保
1至2年居 多/几千万 到几亿不
等/6%10%居多
财政部、国家税务总局《关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》财 税字[2000]7号
17
集团贷款
房地产开发企业统借分用利息支出
企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其 他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证 明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用 借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
涉税内容
利息支出（利率） 股利支出 利息支出
核心问题：（1）合理保证 （2）退出方式
合理保证:违约的税收影响
❖保证标的物处置： ➢ 保证人：税务处理 ➢ 投资人：税务处理
退出:变现的税收影响
❖实际负担人的处理 ❖中间人的税务处理 ❖投资人的税务处理
❖ 房地产信托税收分析 ❖ 房地产债券税收分析 ❖ 房地产基金税收分析
地产融资概述
地产融资概述
❖ 地产属性 ❖ 功能:居住属性与投资属性 ❖ 物权:所有权和使用权分离
❖ 地产融资需求 ❖ 融资主体
❖ 地产融资方式 ❖ 债权方式 ❖ 股权方式 ❖ 其他
地产融资利益关系人
地产融资利益关系人
❖ 利益关系人 ❖ 市场主体：投资者、被投资者、第三人 ❖ 市场监管主体：工商、税务、银监会、证监会
核心问题：（1）票据合规性(流转税重复征收) （2）关联企业考虑
❖“现金池” 税收分析 ❖ “集团贷款”税收分析 ❖ 融资主体“甲供材”考虑 ❖ 现金奶牛（类金融生存行业）
资金池
集团公司资金池系指集团公司将所有下属单位的资 金统一汇总在一个资金池内，统一调度集团内部的资 金使用，并向上划资金的下属单位支付利息，同时向 使用资金的下属单位收取利息的业务行为。
16
集团贷款
（1）对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位(简称 统借方)向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位(包括独 立核算单位和非独立核算单位)，并按支付给金融机构的借款利 率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。
（2）统借方将资金分拨给下属单位,不得按高于支付给金融 机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有 从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收 营业税。
资金池
企业现金池的基本操作模式是这样的：集团企业通常以 公司总部的名义设立集团现金池账户，通过成员公司向总部 以委托贷款的方式，每日定时将成员公司账户上的资金上划 到现金池账户。
集团企业以现金池中的资金及其统一向银行申请获得 的授信额度为保证，约定各成员单位的日间透支额度。
在约定的透支额度内，若日间成员单位账户余额不足， 可以账户透支的方式自主对外付款。日终，以总部向成员 公司归还委托贷款的方式，将现金池账户中的资金划拨到 成员企业账户用以补足透支金额。
❖ 上述统借统还业务，是指企业集团从金融机构取得统借统 还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属 企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机 构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还 金融机构借款的利息，再转付企业集团，由企业集团统一 归还金融机构的业务。
国家税务总局《关于贷款业务征收营业税问题的通知》（国税发[2002]13号）
——国税发[2009]31号二十一（二）
18
企业集团
企业集团，是指依据《企业集团登记管理暂行规定》（工商企 字[1998]第59号）规定，依法登记的企业集团。企业集团有名 称和简称，有母公司名称。 企业集团与企业集团有限公司的主要区别：企业集团不具有企 业法人资格，企业集团有限公司具有企业法人资格。 集团成员企业，是指企业集团母公司的子公司、参股公司以及 其他成员单位。 企业集团应当具备下列条件：
贷款型信托
对项目要求
进入方式
四证齐全、 自由资金 达35% 、 二级以上 开发资质、 项目盈利 能力强Biblioteka 发放贷款风险控制措施
期限金额成本 退出方式
资产质押（不 动产，抵押率 一般50%左 右）、股权质 押、第三方担 保、设置独立
账户
1至2年居多/ 几千万到几 亿不等/6%-
10%居多
偿还贷款 本金
股权性信托
国家试点企业集团还应符合国务院确定的试点企业集团条 件。
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地产融资税收分析
❖ 融资方式分析
融资方式
债权融资 股权融资 其他方式
LOGO
地产融资税收分析
2011年9月 南京
概述
❖ 税收概述 ❖ 地产融资概述 ❖ 地产融资利益关系人 ❖ 地产融资方式税收分析 ❖ 地产融资方式国际化考虑
税收概述
税收概述
❖ 税收职能与财政体系 ❖ 税收收入与非税收入（土地收入） ❖ 四级财政体系
❖ 双主体税种 ❖ 流转税主体（增值税与营业税） ❖ 所得税主体（属地管辖和属人管辖）
地产融资涉税分析
地产融资税收分析
❖ 利益关系人涉税分析
关系人
投资者
涉税税种
营业税、所得税
涉税时点
收益（损失）实现
被投资者 所得税、土地增值税 筹资费用发生
第三人 营业税、所得税
管理费（佣金）实现
地产融资税收分析
❖ 融资主体税收分析
融资主体
集团公司 项目公司 其他公司
涉税内容
集团贷款、现金池管理、发债主体 融资费用税前扣除 贷款利息承担
资金池
现金池的实际运营模式就是采用委托贷款的方式将 资金在集团内部进行划拨。
现金池的建立导致了不同法人实体账户间资金的转移， 而这种转移基本上没有实际的贸易背景，形成公司间的 借贷。
现金池很好的采用了委托贷款模式，但同时也意味着 额外的税务成本—利息营业税。
集团贷款
❖ 企业集团或集团内的核心企业委托企业集团所属财务公司代 理统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构 的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款 业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。
对公司要求
进入方式
风险控制措施 期限金额成本 退出方式
股权结构 相对简单 清晰，项 目赢利能
力强
股权收购或 增资扩股 （类似有限
股）
向（项目）公 司委派股东和 财务经理、股 权质押、第三
方担保
1至2年居 多/几千万 到几亿不
等/6%10%居多
财政部、国家税务总局《关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》财 税字[2000]7号
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集团贷款
房地产开发企业统借分用利息支出
企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其 他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证 明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用 借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
涉税内容
利息支出（利率） 股利支出 利息支出
核心问题：（1）合理保证 （2）退出方式
合理保证:违约的税收影响
❖保证标的物处置： ➢ 保证人：税务处理 ➢ 投资人：税务处理
退出:变现的税收影响
❖实际负担人的处理 ❖中间人的税务处理 ❖投资人的税务处理
❖ 房地产信托税收分析 ❖ 房地产债券税收分析 ❖ 房地产基金税收分析
地产融资概述
地产融资概述
❖ 地产属性 ❖ 功能:居住属性与投资属性 ❖ 物权:所有权和使用权分离
❖ 地产融资需求 ❖ 融资主体
❖ 地产融资方式 ❖ 债权方式 ❖ 股权方式 ❖ 其他
地产融资利益关系人
地产融资利益关系人
❖ 利益关系人 ❖ 市场主体：投资者、被投资者、第三人 ❖ 市场监管主体：工商、税务、银监会、证监会
核心问题：（1）票据合规性(流转税重复征收) （2）关联企业考虑
❖“现金池” 税收分析 ❖ “集团贷款”税收分析 ❖ 融资主体“甲供材”考虑 ❖ 现金奶牛（类金融生存行业）
资金池
集团公司资金池系指集团公司将所有下属单位的资 金统一汇总在一个资金池内，统一调度集团内部的资 金使用，并向上划资金的下属单位支付利息，同时向 使用资金的下属单位收取利息的业务行为。
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集团贷款
（1）对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位(简称 统借方)向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位(包括独 立核算单位和非独立核算单位)，并按支付给金融机构的借款利 率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。
（2）统借方将资金分拨给下属单位,不得按高于支付给金融 机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有 从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收 营业税。
资金池
企业现金池的基本操作模式是这样的：集团企业通常以 公司总部的名义设立集团现金池账户，通过成员公司向总部 以委托贷款的方式，每日定时将成员公司账户上的资金上划 到现金池账户。
集团企业以现金池中的资金及其统一向银行申请获得 的授信额度为保证，约定各成员单位的日间透支额度。
在约定的透支额度内，若日间成员单位账户余额不足， 可以账户透支的方式自主对外付款。日终，以总部向成员 公司归还委托贷款的方式，将现金池账户中的资金划拨到 成员企业账户用以补足透支金额。
❖ 上述统借统还业务，是指企业集团从金融机构取得统借统 还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属 企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机 构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还 金融机构借款的利息，再转付企业集团，由企业集团统一 归还金融机构的业务。
国家税务总局《关于贷款业务征收营业税问题的通知》（国税发[2002]13号）
——国税发[2009]31号二十一（二）
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企业集团
企业集团，是指依据《企业集团登记管理暂行规定》（工商企 字[1998]第59号）规定，依法登记的企业集团。企业集团有名 称和简称，有母公司名称。 企业集团与企业集团有限公司的主要区别：企业集团不具有企 业法人资格，企业集团有限公司具有企业法人资格。 集团成员企业，是指企业集团母公司的子公司、参股公司以及 其他成员单位。 企业集团应当具备下列条件：
贷款型信托
对项目要求
进入方式
四证齐全、 自由资金 达35% 、 二级以上 开发资质、 项目盈利 能力强Biblioteka 发放贷款风险控制措施
期限金额成本 退出方式
资产质押（不 动产，抵押率 一般50%左 右）、股权质 押、第三方担 保、设置独立
账户
1至2年居多/ 几千万到几 亿不等/6%-
10%居多
偿还贷款 本金
股权性信托