浅析房地产市场与金融市场的关系

浅析房地产市场与金融市场（金融市场包括的内容十分的广泛，银行、保险、证券三个行业只是其中的一小部分，如果这样写的话，题目会很大，大而空，不好把握，）的关系

摘要：建筑业是国民经济的支柱产业，占有的GDP比重大，（房地产业从拉动经济方面来看，房地产业的持续繁荣，可以带动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等60余个相关产业的发展。）产业链比较长涉及的产业多元化，所以房地产市场与其他市场的关系错综复杂。房地产开发投资和房地产消费市场主要资金来源是银行贷款，这使得房地产市场与金融市场紧密联系起来，而金融市场中的其他两个行业——保险行业与证券市场对房地产市场产生间接的影响，同时也受房地产市场波动的影响。

关键词：房地产市场；金融市场；影响关系；

一、房地产市场与银行体系的关系

我国房地产市场对银行体系依赖性较强，商业银行对房地产市场的信贷支持力度大，双方都在追求自身利益最大化的过程中形成一种均衡的状态，但是房地产市场的变动对于银行等中介机构来说的影响是滞后的。（下面的两段内容都是在阐述房地产商和银行互相利用，最终结成利益的共同体，所以最后一句话在这里是不恰当的）

房地产企业贷款占比（数据来源：中国国家统计局）

（此图可以用来解释房地产贷款的比例是十分巨大的）

万达集团对我们来说并不陌生，万达广场成为现代都市的标志性建筑，万达商业地产的运作模式却是通过“绑架”银行来实现的。地产商最重要资金来源是银行贷款和购房者提前交的购房款，但是受政调控策的影响，房地产资金来源中的定金及预售的比例逐渐减少，房地产开发贷款占总的投资贷款的比例逐渐增加。截止2015年上半年末，万达地产资产总值约为5786亿元，其中4205亿元是负债，资产净值不过1581亿元，万达地产负债总额4205亿元中流动负债高达2597亿元。由于贷款的金额巨大，所以说以王健林为代表的房地产商们绑架了银行等金融机构。

当然，银行把钱借给地产公司，是为了利息，天下没有免费午餐。银行向各个行业提供贷款，但是对房地产行业的贷款力度在14%~20%，不仅是因为房地产需要的投资的资金体量大，银行分配的贷款业务完成快，只需一次贷款就能完成本季度甚至本年度的贷款任务量。更重要的是房地产行业的贷款的资金回收期短，利息高。以房屋住宅开发投资为例，房地产商在开发投资阶段进行抵押贷款，用于支付前期投资，后期房屋销售时商业银行会自动将销售房屋价款划为房地产商还款金额，房屋从开发投资到出售的周期比其他行业资金回收期短，银行贷款的回收期同样比较短。银行不仅赚取房地产商高额的利息，同时赚取消费者在购买房屋时按揭贷款的利息，可谓是一箭双雕。

阐述房地产行业对于银行业影响的滞后性

房地产市场与银行体系只是在各取所需的博弈中找到均衡，但是这种均衡的被破坏的风险很高，在这种关系下市场风险、信用风险集聚。房地产市场与银行体系存在的均衡是不断变化的，当房地产市场前景好，银行抵押估值提高时银行则增加信用贷款的供给，开发商资金充足、资金成本低就会加大开发力度。而消费者对于房屋的消费是买涨不买跌，房价越高，对房屋的需求越大，在供不应求的房地产市场，房价就会进一步提高，进入下一轮的循环形成新的均衡点。金融市场盲目的推高房价，金融机构的风险也进一步加大，房地产市场泡沫程度不断增加，而一旦泡沫破裂，银行体系不再给房地产市场提供资金支持，这将会导致房地产市场的崩盘，而与房地产市场相关的产业也将进入衰退期，各个行业不景气。银行给房地产市场以及与其相关的行业的贷款无法收回，破坏银行体系的稳定性，而银行体系在金融稳定性体系中居于非常重要的地位，因此银行体系的波动必然会对金融体系的稳定性造成威胁。所以房地产市场会通过影响其他产业最终将会影响银行体系以及整个金融市场，这种影响虽然有明显的滞后性，但是对金融市场的冲击也是巨大的。

二、房地产市场与保险行业的关系

银行体系受整体经济环境的影响，政府政策的干预，以及对房地产市场前景预测，会减少对房地产市场的信贷金额。一些小的房地产开发商难以从银行进行抵押贷款进而转向其他方式进行融资包括信托基金或者影子银行等，还有一种方式就是通过保险行业的资本输入进行融资。保险企业的产品一般保期长，对资产的流动性要求不高，资金存量大等特点。所以保险行业成为房地产市场资金的重要来源之一，对房地产市场的影响虽然不及银行体系，但保险行业的投资方向也会导致房地产市场的波动。2012年，一系列保险资金运用新政出台，极大地放开了保险资金的投资渠道，险资犹如“脱笼困兽”，一骑绝尘，买房、买地、买上市公司股权、买未上市公司股权、买债、参与基建投资、投资养老地产等等。由于当前政策对险资投资房地产有严格的比例限制和范围制约，而保险行业投资的资金与企业本身的经济实力相关，这注定对房地产市场不能产生注入太多资金，以防影响自身的正常发展。房地产市场的发展同样刺激保险行业的发展，房地产市场景气，险企选择将资金投入房地产市场，而房地产市场也将投入更多的资金到商业保险中去，险企投资回收资金比较快，增强自身的经济实力，而险企发展壮大又会将更多的资金投入到房地产市场中，进而产生一种良性的循环。

三、房地产市场与证券市场的关系

政府为控制房价，一直严格控制国外的热钱大量流入中国房地产市场，以防国外资本使房价抬高，撤走后房地产崩盘。但是上市融资为房地产企业提供较好的融资平台，虽然房地产市场

在证券市场发展了近30年，但是由于我国证监会对上市公司的要求严格，能够上市的房地产企业并不多，证券市场对于单个上市企业资金的支持力度比较大，涉及的企业较少，资金的支持范围小，所以对于整个房地产市场来说对于证券市场的依赖性比较小。股票市场与房地产市场也存在一定的竞争关系，当房地产市场不景气时，较多的资本投资就会从房地产市场流入股票市场，形成许多民间资产转移，也就是常说的游资。游资会导致房价的变化，造成房地产市场的波动。

四、结束语

房地产市场与金融市场的关系是相互影响、相互作用的。房地产投资作为拉动我国经济增长的主要模式，促进我国经济建设的快速发展。维持金融市场的稳定就要保持房地产市场有序健康的发展，需要不断改善融资环境，减少房地产市场对银行体系的过度依赖，大力促进养老地产和旅游地产等新兴地产项目的投资建设，加大政府监管力度，完善资本市场，促进房地产市与金融市场的良性互动。