物流园区经营功能盈利模式
第四章--物流园区规划
间距的确定、车辆进出车位方式、车辆停放 方式）
• 1.4.5物流园区交通规划
• 遵循原则： • 交通分流原则 • 干路交通优先原则 • 交通效率原则
1.2物流园区规划基本理论
• 1.2.1规划原则（内外部一致性）： • 与经济发展相适应 • 可选选址 • 市场导向 • 统一规划 • 盘活存量（节约，资源整合） • 循序渐进、适度超前 • 市场化运作 • 与城市总体规划协调
• 1.2.2规划内容：
• 选址规划：“建在什么地方” • 平面布局规划：“园区应该有哪些功能区组成
物流园区规划
• 1.概述（概念、功能）
• 2.物流园区规划基本理论（原则、内容、步 骤）
• 3.物流园区平面布局规划（布局模式、功能 区确定、规模确定、布局规划原则）
• 4.物流园区道路交通规划（交通量预测、内 部路网规划、出入口规划、停车设施规划、 交通组织规划）
• 5.物流园区运作模式规划（开发、管理、盈 利、发展）
• 设置直行辅助车道
• 有效避免追尾，提高路面通行能力，需变换车 道，不利于保证交通的连续性
• 设置左转港湾车道
• 减轻了左转车辆对衔接交通的影响，但适用于 中央分隔带足够宽度的物流园区
• （2）辅助道路开口交通组织（平行和斜行）
• 平行式容易辨认车道，减少车辆进出速度 差，缺点是车辆需S行曲线行驶，对行车 不利
• 斜行式有助于线行过渡平顺，但辅助道路 起点不易识别，容易使方向混乱
• （3）高架道路开口交通组织
• 交通分离，便于快速集散，交通组织高效， 缺点是占地大，受自然条件限制
比较十大物流园区分析
比较十大物流园区分析一．成都国际铁路港二．北京空港物流园区三．上海洋山港四．天津港物流园区五．珠三角物流园区六．成都物流传化基地七．秀山物流园区八．浦东空港物流园区九．新津物流园区十．沙良物流园查询了一些数据，比较分析了以上几个物流园区的规划发展，陆港的物流园区、海港物流园区以及空港物流园区。
下面是国内的物流园区的发展情况概述。
物流园区概述物流园区是为满足货物转运、产业发展和居民消费等规模化物流需求，依托区位交通条件，与城市综合功能和产业体系相配套的公共性物流基础设施群，是由统一运营主体管理、众多物流业者经营的物流运作集结地，是布局集中、用地节约、企业集聚、经营集约的物流功能集聚区。
物流园区作为联系产业链上下游的纽带，是各项物流活动开展的重要载体。
通过产业的空间集聚、资源的有效整合、业务的流程优化，在促进区域经济发展，提升物流服务水平，提高土地集约化使用、减轻道路、环境和能源的压力、加强物流市场管理、增加就业机会等方面发挥着重要作用。
我国现代意义上的物流园区最早于 1998 年出现在深圳。
进入21世纪以来，得到快速发展。
2009年，国务院颁布《物流业调整和振兴规划》（国发[2009]8 号），把“物流园区工程”列为 9 项重点工程之一。
2011年，《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发[2011]38 号）提出，要“科学制定物流园区发展规划，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障。
”目前，国家发展和改革委员会正在组织制定《全国物流园区发展规划》。
在各级政府支持和企业积极参与下，我国物流园区在提高物流组织化水平和集约化程度，转变物流企业运营方式，促进经济结构调整和发展方式转变等方面，正在发挥越来越重要的作用。
开发物流园区它的功能定位（一）解决城市交通压力车辆线路规划合理，大型车辆进入城市道路会有合理路线，道路的拥堵会明显的改善（二）改善城市环境通过空间的重新布局和功能的重新组合，减少了交通线路、货站以及相关物流设施在城市市区的占地，通过联合运输，减少车辆出行次数，提高装载率，集中进行车辆清洁、维修和处理，从而减少噪音、尾气、货物对城市环境的污染，改善城市环境。
物流园区盈利模式
物流园区盈利模式物流园区是一个集中了物流企业和相关服务企业的区域。
它为物流企业提供了配套的基础设施和服务，提升了物流效率和降低了物流成本。
物流园区的盈利模式主要体现在以下几个方面：1.土地租赁和销售：物流园区可以通过出租或销售土地来获取利润。
物流企业可以租赁或购买园区内的土地建设仓储设施，而园区开发商则可以通过土地租金或销售来获得利润。
2.仓储设施租赁和管理：物流园区可以承担物流企业的仓储需求，并通过租赁仓储设施和管理服务来获取租金和服务费用。
3.物流服务提供：物流园区可以提供一系列的物流服务，包括货物运输、配送、装卸、包装等，通过收取服务费用来实现盈利。
4.基础设施开发和管理：物流园区需要建设和维护各种基础设施，如道路、堆场、码头、停车场等。
园区开发商可以通过基础设施的建设、租赁和管理来获得收益。
5.物流信息平台运营：物流园区可以建立和运营物流信息平台，通过提供物流信息共享、物流跟踪和监管等服务，吸引物流企业和相关服务企业使用平台，并通过收费或广告等方式来获取收益。
6.物流金融服务：物流园区可以与金融机构合作，提供融资、保险和结算等金融服务，为物流企业解决资金问题，并通过收取利息、手续费等获得收益。
7.园区推广和品牌合作：物流园区可以通过广告、宣传和品牌合作等方式，吸引更多的物流企业和相关服务企业入驻，提高园区的知名度和影响力，并从中获得盈利。
8.城市物流服务集成：物流园区可以与城市政府和其他相关部门合作，整合城市的物流资源和服务，提供综合的物流解决方案，为城市的供应链和物流需求提供支持，并从中获得收益。
需要注意的是，不同的物流园区的盈利模式可能有所差异，具体的盈利方式与园区的规模、定位、地理位置和运营方式等因素相关。
物流园区在运营过程中需要综合考虑多种盈利模式，以实现可持续发展和盈利能力。
港口物流园区运营模式分析
摘要：近年来，许多地区纷纷建设港口物流园区，而要保证物流园的盈利水平，运营模式的设计是关键。
运营模式是借助组织管理体系的建立，明确物流园区的发展战略，规划经营活动，以提升园区的经济效益并兼顾社会效益。
但从一些地方港口物流园区的运营现状来看，由针对运营模式缺少整体规划，物流园建成后运营困难，因此研究物流园区运营模式具有重要意义。
关键词：港口；物流园；运营模式当前国内的物流产业正处快速发展中，许多地方发挥临港优势，掀起了兴建港口物流园区的圈地热潮。
但是许多地方建设港口物流园区后并没有达到预期的目的，这主要是没有科学选择运营模式，没有结合实际研究运营模式。
一些物流园区运营模式缺少新意，照搬外地园区的经验并直接使用。
物流园区要保证盈利水平，要坚持市场化运作，明确发展方向，合理选择运营模式。
1.物流园区运营模式的内涵港口物流园区是港口区域发展物流业的产物，也是物流设施与企业加以集中的区域。
物流园区需要有物流管理技术与组织方式作为基础，以建立运营模式。
科学有效的运营模式是实现专业化经营的基础，可以提升物流管理和服务水平，保证效益的实现。
物流园区作为服务性组织，本身不直接创造价值，其实现效益是借助园区内的企业经营，保证园区内企业的收益水平是运营模式建立要思考的首要问题。
物流园区运营模式包括运营管理模式、入园企业选择模式、运营盈利模式。
2.港口物流园区运营要解决问题2.1针对运营管理部分港口物流园区由于发展的特殊性，存在管理政企不分问题，园区组织机构不合理，人员配置不科学，园区的经营工作受到影响。
园区内存在较多的管理部门，但是服务部门少，并且经营模式不固定。
部分政府主导的物流园区，园区的管理部门是政府的派出机构，政府角色存在“错位”、“缺位”问题，过多干预园区企业的日常经营，管理体制不能适应现代物流业的发展。
政府部门与园区管理难以有效协调。
由于园区规划不完善，物流建设难以实现规模化、系统化，物流保障、部门协调存在问题，导致物流供应效率低下，难以满足园区的物流需求。
物流园区盈利模式
基于虚拟价值链的钢铁物流中心的赢利模式探讨我国钢材行业流通领域中主要有“钢厂—客户”，“钢厂—经销商（钢材交易市场）—客户”和“钢厂—钢材物流中心（钢材物流企业）—客户”三种上下游关系和操作模式。
其中钢材物流中心模式最重要的特征就是强调客户为中心，以最大限度满足客户需求为经营的战略重点，通过提供集采购、加工、零售、物流于一体的一站式服务模式和精细化管理。
发达国家钢材产业的发展历史表明，这种模式是钢材产业中最为成熟的模式。
本文拟从虚拟价值链的角度分析钢铁物流中心的赢利模式并就钢铁物流中心的战略发展做探讨。
1虚拟价值链理论早在20世纪90年代迈克尔·波特在《竞争战略》一书中就提出了价值链理论并指出，企业的价值链都由一系列相互联系而又相互分离的创造价值的作业，包括产品的设计、生产、营销和分销等构成，利润则是整条价值链列示的总价值与企业从事各项价值活动所投入的总成本的差额。
虚拟价值链（VVC，Virtual Value Chain）的思想是由Rayport和Sviokla（1995）提出的。
他们认为传统的价值链只是把信息看作是价值增值过程中的辅助部分，而非价值本身的源泉。
并指出，进入信息时代的企业都在两个世界中进行竞争：一个是管理者可以看到、触摸到的由资源组成的物质世界，称之为市场场所（Market Place）；另一个则是由信息所组成的虚拟世界，称之为市场空间（Market Space）。
在市场场所中，企业通过“物理价值链”（Physical Value Chain，PVC），即采购、生产、销售等活动，为顾客生产、加工有形的产品或提供具体的服务；而在市场空间中，企业可以利用的资源只有信息，企业通过“虚拟价值链”（Virtual Value Chain，VVC），即信息的收集、组织、综合、选择和发布等开展价值创造活动，为顾客创造无形的产品或服务。
2虚拟价值链在钢铁贸易物流中的应用2.1钢铁物流中心的虚拟价值链分析如图1所示钢铁物流中心的利润包括两部分：一是由物理价值链的活动创造的；二是由虚拟价值链的活动创造的。
国外物流园区的运作模式
日本的经验
在西方经济发达国家中，日本的物流园区建设历史稍长，在建设中积累了一定的经验，其基本做法是：
重视规划：物流园区的规模较大，影响的范围较广，政府重视通过制定园区发展规划和配套的市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来具体配套设施建设的地块作为物流园区。
国外物流园区的运作模式
来源：国际商报
物流园区在日本称为物流团地（Distribution Park）,在德国被称为货运村（Freight Village）,虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是建设目的、服务功能是基本相同的，发展的出发点也类似。
区位选择和空间布局
物流园区的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会条件因素。 Leabharlann 国外物流园区政策投资政策。
日本要求银行以长期低息贷款或无息贷款，支持物流园区的建设；欧洲由国家、地方、商会等对园区的建设提供投资自持。
税收政策。日本采取的是对土地提供者实施减税，而欧洲对经营者给予初期免税和雇员补贴，以及对投资者实施减免税。
土地政策。日本根据物流发展需要，专门规划物流园区用地，欧洲则在园区和配套的交通设施上提供用地支持。
企业化经营管理：德国物流园区的运营管理经历了由公益组织管理到企业管理两个阶段。负责管理物流园区的企业受投资人的共同委托，负责园区的生地购买、基础设施及配套设施建设以及园区建成后的地产出售、租赁、物业管理和信息服务等。
物流园区的商业模式和盈利模式
物流园区的商业模式和盈利模式1、公路港模式2、工业物流地产模式3、商贸物流模式4、货运枢纽模式5、综合服务型物流园区模式6、电商物流园区模式1、公路港模式这是一种物流从业者最熟悉最了解的一种模式，比较典型的就是传化和林安。
它的模式就是在一些城市的交通尤其是公路的这种枢纽打造一些零担物流空车配货专线运输企业提供这种服务的这种物流园区，那么这种园区的特点就是入驻的企业数量比较多，车流量比较大，主要的业务就是货运交易案例：林安。
形成网络化经营，最开始形成网络化经营的是林安物流，因为他掌握了全国超过 60万的车源信息，以广州为核心向全国进行辐射扩张，同时打造了全国第一个物流交易所（广州物流交易所）林安是非常典型的公路港模式。
2、工业物流地产模式工业物流资产的模式就是一些工业产业比较集中的区域打造一些为工业企业服务的像苏州工业园区物流中心。
这种园区的特点是一次性投资非常大，因为它主要是建设大面积的仓储设施而且投资回收期相对比较长。
这就是刚才分析为什么国际巨头能够发展就是因为它利用国际上比较低廉的这种资金成本和对投资回报率要求比较低的这种资金，所以能够发展起来，而我国很少出现这种模式。
案例：普洛斯在全国 35 个城市有 100 多个园区，建筑面积高达 2000 万平方米，最新的一个股票是在新加坡上市的目前的是指大概在 1000 亿。
他的扩张就是利用了国外的这种产业基金、私募基金、养老基金在我们国主要依托商贸市场形成的物流园区，我们看传统的服装还有这种百货商品的批发市场，他基本上就是一种商业业态，但是有一些商贸市场已经跟物流融合的非常高了，比如钢材批发市场和建材批发市场，这些市场已经跟物流的功能非常接近了，因为它主要需求或者说他出现的业态就是商铺这种，以仓储式为主的这种批发市场主要功能就是大宗货物的存储和交易功能。
案例：华南城深圳起家目前在哈尔滨、西安、郑州、合肥、南昌、深圳等都建有这种以商贸市场的这种商贸物流园区。
物流园区经营功能盈利模式
物流园区经营功能盈利模式物流园区是一个以物流为核心，集货车停车、仓储、配送、加工、贸易、信息流等功能为一体的综合性物流基地。
物流园区的经营、功能和盈利模式是物流园区发展的关键要素，下面将对其进行详细说明。
一、物流园区的经营模式：1.土地出租模式：物流园区通过将自有土地出租给物流企业或第三方物流服务商的方式，收取租金作为经营收入。
2.资产经营模式：物流园区投资建设物流相关设施，如仓库、停车场、货运站等，并租给物流企业使用，从中获取租金和管理费等收益。
3.发展物流配套服务：物流园区发展物流配套服务，如仓储、配送、加工、包装等，为物流企业提供综合性服务，收取相应的服务费用。
4.建设物流信息平台：物流园区建设物流信息平台，提供物流信息交流、查询、追踪等服务，吸引物流企业和船运公司入驻并收取平台使用费。
5.引进物流项目：物流园区引进物流项目，与物流企业合作共同运营或合资建设项目，分享项目收益。
二、物流园区的功能：1.物流集散中心：物流园区通过优化物流布局、提供高效的货运服务和物流配套设施，成为货物的集散中心，实现货物的集中调度和分拨。
2.仓储服务：物流园区提供仓储服务，包括普通仓储、冷链仓储等，满足不同企业的存储需求。
3.配送服务：物流园区提供配送服务，包括中转货物、派送货物等，为物流企业提供便捷的配送网络。
4.加工服务：物流园区提供加工服务，包括包装、分拣、装卸等，为企业提供一体化的物流解决方案。
5.贸易服务：物流园区提供贸易服务，包括进出口、报关、报检等，为企业提供全方位的贸易支持。
6.信息服务：物流园区建设物流信息平台，提供物流信息交流、查询、追踪等服务，提高物流效率。
三、物流园区的盈利模式：1.土地收入：物流园区通过将土地出租给物流企业，收取租金作为经营收入。
2.租金收入：物流园区通过将自有设施租给物流企业，收取租金作为经营收入。
3.服务费收入：物流园区通过提供仓储、配送、加工等综合服务，收取相应的服务费用。
开物流公司赚钱吗？国内物流园区的5种盈利模式
开物流公司赚钱吗？国内物流园区的5种盈利模式依据国外物流园区的发展经验，其投资回收期大概在15年左右，其主要原因是物流园区投资大，赢利途径有限，投资回报缓慢。
在我国，因为地价相对更为低廉，同时物流园区大多利用了原来的仓储设施设备存量，因此，理论上来说，其赢利远景应当更为看好。
因为投资主体的不同（有的以政府为主，有的以企业为主），以及物流园区功能上的不一样，各物流企业有着不同的赢利能力，回报率也不一样。
本次针对所采用的运作模式背景下的物流园区的赢利模式进行概括性的分析。
总的来说，物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其余收益。
（1）土地增值对于园区全部者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。
全部者（即初期投资者）从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础39设施设备建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式经营后，还将大幅上涨。
对于经营者（即物流经营商）来说，土地的增值将能增加其土地、仓库、房屋等出租收入。
在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增加。
（2）出租收入园区全部者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。
①仓库租赁费用经营者将园区内所建筑的大型现代化仓储设施设备租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。
②设备租赁费用将园区内一些主要的交通设施设备如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业运用，收取租金。
③房屋租赁费用主要包含园区里面一些办公大楼及用作各种其余用途的房屋租金。
④停车场收费物流园区凭借壮大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内建筑现代化停车场，也将收取一定的停车费用。
⑤其余管理费用包含物业管理费等其余费用。
（3）服务费用①信息服务费用这是最主要的服务费用之一。
一是提供车辆配载信息，帮助用户增加车辆的满载率和减少成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。
四类物流园区不同生命周期盈利模式解析
资料来源：前瞻产业研究院、转运型物流园区地赢利模式转运型物流园区其主要服务功能是实现各种运输方式之间地转换，包括公路铁路、海陆和空陆等运输方式之间地转换，例如，依托港口规划地港口物流园区和依托机场规划地空港物流园区等.文档收集自网络，仅用于个人学习（）初建期地赢利模式初建期地赢利模式开展大宗散货地集疏，大宗货物地仓储、公路及公铁中转、集装箱中转、海铁及公铁联运等.转运型地物流园区一般规划建设在交通便利地位置，它们一般处于两种运输方式相交汇地区位.因此，处于安建期地转运型物流园区应充分发挥这种优越地地理和交通网络优势，在物流园区建设地初期应注重开展提供与货物转运有关地基本物流服务功能.文档收集自网络，仅用于个人学习（）成长期地赢利模式成长期地赢利模式利用优厚地地理位置条件，大力发展保税物流等国际物流服务功能.由于转运型物流园区主要是依托港口、陆路口岸，因此与集装箱运输和海关监管通道相结合地大型转运枢纽，也称为国际货运枢纽型物流园区.其主要服务对象是国际物流，而保税物流是国际物流地主要形式，因此，发展保税物流是转运型物流园区在其成长期地一种可行地选择.保税物流主要是指保税仓储、保税展示、出口加工、运输配送、网上交易、报关通关、代理、自由贸易服务以及其他相配套地商务服务活动.文档收集自网络，仅用于个人学习（）成熟期地赢利模式成熟期地赢利模式提供物流一体化服务.物流一体化是指将原材料、半成品和产成品地生产、供应、销售结合成有机整体，实现生产与流通地纽带和促进关系.世纪年代，物流一体化被看作是企业与顾客、供应商相联系地能力，它使用购买获取、制造支持和实物配送等业务活动资源计划和分配控制过程进行系统管理.文档收集自网络，仅用于个人学习现代物流管理将供应商和用户纳入管理范围，强调使用物流一体化来取得差别优势，从而利用物流地竞争力增加企业甚至整个供应链地灵活性.从某种意义上讲，未来全球物流管理地概念发展到一个崭新地阶段，其关键是致力于原材料到用户地整个过程中地商品流动地管理.因此，物流一体化所关注地焦点是商品整个过程地流动，而不是传统观念地物流服务功能分割或局部效率.转运型物流园区在其成熟期不应仅仅局限于大宗货物地集散、集装箱中转和保税仓储及保税展示等某几个物流环节地优化服务上，而应充分利用其入驻地大型航运企业、船代企业、货运代理企业等长期开展国际物流和区域物流服务地优势和经验，通过注重引入物流服务集成商入驻园区，为国际物流和区域物流开展物流一体化服务.文档收集自网络，仅用于个人学习、存储配送型物流园区地赢利模式储存配送类型地物流园区是指以大规模地仓库群为基础，形成以存储、配送和批发交易功能为主地物流园区.（）初建期地赢利模式初建期地赢利模式开发专业市场，然后拓展品牌特许经营.计划经济体制遗留下来地大量仓储设施是存储配送物流园区赢利地一笔不可多得地宝贵财富，在市场经济条件下，只需转变经营观念，将其改造成各具特色地"有形市场"，便可逐步发展成为一种现代化地物流园区，而且园区也可从这些市场交易中赢得较为丰厚地利润.文档收集自网络，仅用于个人学习存储配送型物流园区初建时一般都有较大规模地仓储面积，利用这些仓储设施开办专业交易市场，如钢材交易市场、木材交易市场、建材交易市场等，依托这些专业交易市场所带来地物流业务，就可以逐步做大做强物流园区.文档收集自网络，仅用于个人学习（）成长期地赢利模式成长期地赢利模式以仓储和运输等专业服务优势切人供应链，重点为供应链中少数几个重要客户提供基本物流服务，并争取形成企业战略联盟和伙伴协作关系，在此基础上，逐步拓展其他增值物流服务功能.存储配送型物流园区地入驻物流企业以储运企业为主，这类物流企业在发展初期，其主营物流业务是仓储，并辅之于运输，由于其长期发展仓储和运输等基本物流服务功能，文档收集自网络，仅用于个人学习因此，其在基本物流服务功能上具有一定地服务优势，容易为供应链上地大型企业所接受.该类物流园区在其成长期为少数几个重要客户提供仓储和运输服务地基础上，开展配送服务是其进一步赢利地重要基础.文档收集自网络，仅用于个人学习（）成熟期地赢利模式成熟期地赢利模式为客户提供基于供应链管理（）地物流管理.供应链管理是物流管理地发展方向，在一条物流供应链中，服务范围由仓储和运输向上可延伸到市场调查与预测、采购及订单处理，向下可延伸到配送、物流咨询、物流方案选择与规划、库存控制、货款回收与结算等，这些服务最具有增值性.以仓储为基础发展起来地后勤保障、货运配载、仓储配送、包装流通加工等增值服务，在信息技术与服务支持地基础上实现需要地集成管理，代表着改造传统物流产业地经营理念、服务项目、经营方式等地一种新兴市场力量.文档收集自网络，仅用于个人学习存储配送型物流园区利用其在成长期为重要客户提供仓储等基本物流服务和挖掘配送等增值物流服务地基础上，在其成熟期可进一步拓展为客户提供基于供应链地物流管理.文档收集自网络，仅用于个人学习、流通加工型物流园区地赢利模式流通加工是为了提高物流速度和物品地利用率，在物品进入流通领域后，按客户地要求进行地加工活动，即在物品从生产者向消费者流动地过程中，为了促进销售、维护商品质量和提高物流效率，对物品进行一定程度地加工.随着经济增长，国民收入增多，消费者地需求出现多样化，促使在流通领域开展流通加工.目前，在世界许多国家和地区地物流园区或物流中心中都大量存在流通加工业务，在日本、欧美等物流发达国家则更为普遍.文档收集自网络，仅用于个人学习流通加工型物流园区就是吸引一部分制造企业地分销中心或配送中心到该物流园区进驻，从而承担一部分产品生产加工功能，实现从厂商生产地标准产品部件到客户所需地个性化产品转换衔接地物流园区，该类物流园区地主要功能是流通加工，但该类物流园区也会有仓储区、装卸搬运区等功能区域，因此，此类物流园区本身也拥有基本地货物集散功能.文档收集自网络，仅用于个人学习（）初建期地赢利模式初建期地赢利模式利用现有设施，改建专业交易市场.流通加工型物流园区在其初建期吸引商流进入物流园区将为其提供流通加工服务奠定物流业务基础，因此，该类型地物流园区在其初建期应充分利用自身地地理和经营优势，如果能合理地对现有仓储区域进行改造，将其改建成专业性地交易市场，而专业性地交易市场将为物流园区带来稳定地物流业务，为物流园区地发展奠定坚实地基础，这是处于初建期地流通加工型物流园区地一种可行地赢利模式.文档收集自网络，仅用于个人学习（）成长期地赢利模式成长期地赢利模式发展流通加工，提供增值服务.在成功地引入商流之后，发展流通加工，提供增值服务是流通加工型物流园区在其成长期地一种可行地赢利模式.文档收集自网络，仅用于个人学习（）成熟期地赢利模式成熟期地赢利模式建立电子商务平台，为入驻物流企业开展电子商务物流配送服务.电子商务物流配送是指物流配送企业采用网络化地计算机技术和现代化地硬件设备、软件系统及先进地管理手段，针对社会需求，严格地、守信用地按用户地订货要求，进行一系列分类、编配、整理、分工、配货等理货工作，定时、定点、定量地交给没有范围限度地各类用户，满足其对商品地需求.文档收集自网络，仅用于个人学习可以看出，这种新型地物流配送是以一种全新地面貌，成为流通领域革新地先锋，代表了现代市场营销地主方向.新型物流配送能使商品流通较传统地物流配送方式更容易实现信息化、社会化、合理化和简单化，使货畅其流，物尽其用，既减少生产企业库存、加速资金周转、提高物流效率、降低物流成本，同时又刺激社会需求.文档收集自网络，仅用于个人学习、综合型物流园区地赢利模式综合型物流园区是指可以全面处理转运、储存、加工、配送等作业以及不同作业方式之间相互转换业务地物流园区.由于综合型物流园区具有规模大、服务功能全和投资周期长等特点，物流市场地培育需要时间，项目见效也要有一定地周期，因此，规划地各类服务功能不可能一蹴而就.项目启动之初，应该分析优势条件，确定起步点，找出赢利点.文档收集自网络，仅用于个人学习（）初建期地赢利模式初建期地赢利模式发展基础服务功能，从货运交易费和场地出租费中赢利.从中国现有地初建期经营状况较好地综合性物流园区地发展模式看，综合型地物流园区在全面启动转运、储存、加工、配送、信息服务等众多物流服务功能上，在其初建期选择开展转运、存储和信息服务等功能效果较好，因此，建立货物集散中心和信息交易中心，从场地出租费和货运交易费中赢利，是综合型物流园区在其初建期地一种可行地赢利模式.文档收集自网络，仅用于个人学习例如，浙江省首批规划建设地综合型物流园区浙江传化物流基地，物流基地建成后将包括信息管理、专业运输、专业仓储、流通配送、转运和交易六大中心，还设有银行、保险、工商税务、餐饮住宿、汽修汽配、人员培训、专案咨询等完善地商务和生活服务系统.文档收集自网络，仅用于个人学习（）成长期地赢利模式成长期地赢利模式发展增值服务功能，为客户提供个性化地物流服务.当综合型地物流园区进入快速发展期时，就需要进一步拓展增值服务功能，因此，建设流通加工中心和仓储配送中心是其进一步赢利地良好选择.传化物流基地在其快速发展期通过进一步建立流通加工中心和仓储配送中心，有效地拓展了基地地流通加工和仓储配送等增值服务功能.其中，流通加工中心采用标准化作业体系，充分利用基地内现有地物流设施，提供个性化地加工和分拣等物流服务；而仓储配送中心是根据工商企业地需求度身定制，充分满足不同企业地不同个性需求，它以基地内地信息交易中心、专业运输中心、流通加工中心等支持仓储配送中心地日常运转，真正成为了工商企业地"仓储管家".文档收集自网络，仅用于个人学习（）成熟期地赢利模式成熟期地赢利模式发展提供从物流一体化到供应链一体化地物流服务.供应链一体化以供应链地优化为核心，强调地是核心企业与相关企业地协调关系，通过信息共享、技术扩散、资源优化配置和有效地价值链激励机制等体现经营一体化.现代物流管理综合了许多技术，如条码技术、电子数据交换、射频技术等，使企业物流得以从分散走向整合.文档收集自网络，仅用于个人学习目前国内许多零售企业建立了系统，制造企业也建立了或管理系统.这些都体现了企业对供应链一体化管理地要求，供应链一体化管理使原来流通渠道与企业物流地对立走向企业物流地共生.在这种新型地物流管理体制下，综合型物流园区应充分利用其入驻企业类型广泛以及各类型企业在物流园区内部集聚地优势条件，在其成熟期应加强入驻园区相关联企业之间地合作，有效控制供应链上物流、资金流、价值流、信息流等，提升以价值链为联系地各相关企业地竞争优势，这是衡量一个综合型物流园区最终是否具有竞争力地重要标准.文档收集自网络，仅用于个人学习。
物流园区营运方案(内容详细)
物流园区营运方案目录一、企业战略定位与发展目标 (3)二、业务范围 (4)三、运营思路 (5)四、经济指标 (6)五、运营工作计划 (8)六、运营方案 (9)（一）基础物流 (9)1、铁路 (9)2、城市配送 (12)3、干线运输............................. 错误!未定义书签。
4、仓储 (15)5、装卸 (20)6、车源中心 (23)（二）信息平台 (25)（三）物流金融 (28)（四）海关监管场所及保税仓 (30)1、海关监管场所 (30)2、保税仓库 (38)（五）物业服务............................. 错误!未定义书签。
1、公共服务............................. 错误!未定义书签。
2、租赁服务............................. 错误!未定义书签。
3、停车场............................... 错误!未定义书签。
七、机构设置 (41)（一）组织架构图 (41)（二）内设机构及人员编制 (43)（三）机构编制说明 (44)（四）部门职责 (45)一、企业战略定位与发展目标战略定位作为专门从事物流活动和自有物业经营管理的综合服务型物流企业，不仅具备物流企业公路、铁路运输、仓储、冷链、装卸、搬运、包装、配送、信息展示交易等功能，还具有物流后服务（司机之家、汽修、物流金融、保险等）、海关监管、物业服务与管理等功能。
以商贸+物流+互联网+金融为核心的商业模式，线上打造物流信息中心，物流金融中心；线下打造零担、干线、配送中心、电商云仓中心、智能车源中心，物流商服务中心。
公司立足本区域的物流园区运营，面向全国的生产、商贸企业和物流企业开展业务活动，积极融入到全国一张网的物流供应链当中, 打造国内卓越的现代综合物流服务品牌。
发展目标（一）建设全国物流中心节点按照“政府主导、企业主体、市场化运作”的要求，以现代科技为支撑，通过统筹规划，使多式联运中心的衔接功能逐步完善、信息功能有机联结，园区实现综合智能管理，达到整个物流业务运作体系有序化，完成优化多式联运中心周边城市交通、生态环境，促进产业集聚，努力提高城市的物流服务水平，带动周边辐射区域物流产业的发展，形成区域性物流中心和全国物流节点城市，促进物流业的发展。
仓储盈利模式
仓储盈利模式集团企业公司编码：（LL3698-KKI1269-TM2483-LUI12689-ITT289-(1)仓储服务仓储运输服务模式是物流最主要的盈利模式，空间仓储物流服务也是第三方仓储物流企业最原始、最初级的盈利模式，这种模式比较简单，其主要业务就是为客户提供单纯的存储服务以及最简单的装卸服务，对经营管理和人力资源的要求较低。
目前长沙周边的仓储租赁价格为23元至26元/平方米，装卸价格为0.5元/件（装卸成本在0.3元/件）。
(2)物流服务延伸所谓物流服务延伸模式，即提供增值物流服务，就是现有物流服务的基础上，通过向两端延伸，向客户提供更加完善和全面的物流服务，从而提高物流服务的附加价值，满足客户高层次物流需求的经营模式。
如，仓储企业利用掌握的货源，通过整合社会车辆从事配送服务；运输企业在完成货物的线路运输之后，根据客户的要求从事货物的临时保管和配送。
这种模式不仅可以拓展物流服务的范围，而且达到提高物流服务层次的目的。
运输配送服务是增加盈利的关键点，此项收入要根据客户货物的出口量来决定，一般利润可以控制在物流运输全部费用的10%至15%左右，优质客户的物流运输利润在35%至40%左右(盐业公司，移动，联通，电信等公司),物流运输不需要自有车辆，可全部采取整合社会车辆从事配送服务。
(3)定制式物流服务的盈利定制物流服务是指将物流服务具体到某个客户在外包过程中，涉及到储存、运输、加工、包装、配送、咨询等全部业务，甚至还包括订单管理、库存管理、供应商协调等在内的其他服务。
强调与客户建立战略协作伙伴关系，采用定制式服务模式不仅能保证公司有稳定的业务，提高产品的附加价值，而且能节省公司的运作成本，增加利润。
物流企业可以根据客户的实际情况，为其确定最合适的物流运作方案，以最低的成本提供高效的服务。
提高利润的模式。
定制式物流服务的盈利要根据客户的需求来确定，各现服务的利润在5%至8%左右。
(4)管理费用的盈利客户全部产品交由我公司管理，包过货物进库、入库、运输、安全等。
商贸物流城运营模式及盈利模式的研究以义乌为例v）
商贸物流城运营模式及盈利模式的研究以义乌为例v）商贸物流城运营模式及盈利模式的研究————以义乌国际商贸城为例作品类别：社会科学类⽬录摘要 (2)关键字 (2)1引⾔ (2)1.1研究背景……………………………………………… .21.2研究内容 (3)1.3研究⽅法 (4)2商贸物流城发展现状 (4)3商贸物流城的运作模式 (6)3.1商贸物流城⼀体化的服务流程 (6)3.2交易服务 (8)3.2.1实体交易 (8)3.2.2电⼦商务………………………………………… .103.3⾦融服务 (13)3.4物流服务 (14)3.4.1物流系统运作模式 (14)3.4.2仓储 (15)3.4.3加⼯ (16)3.4.4运输 (16)3.4.5配送 (17)3.5其他配套服务 (19)3.6信息服务 (20)4商贸物流城的盈利模式 (22)5总结 (26)参考⽂献 (29)商贸物流城运营模式及盈利模式的研究摘要：商贸物流城是集商贸与物流于⼀体，综合交易、会展、⾦融、物流、旅游餐饮等多功能，⽤商贸带动物流，以物流促进商贸的新型服务模式。
本⽂从我国商贸物流发展的宏观环境出发以义乌国际商贸城为例探讨研究商贸物流城的多种服务集成的运作模式和多渠道的盈利模式，包括⾯向国际化的会展服务，健全的现代化交易服务，便利的⾦融服务，⼀体化的物流服务，电⼦商务服务以及其他配套服务等。
商贸物流城通过多种服务的集成和经营⽅式的创新为客户提供了最⼈性化商贸物流产品，有利于是培育专业市场，推动商贸物流的发展，带动区域产业的发展。
关键字：商贸物流信息运营模式盈利模式1引⾔1.1研究背景政策背景：2005年中共16届中央委员会通过了《中华⼈民共和国国民经济和社会发展第⼗⼀个五年规划纲要》（以下简称《纲要》），《纲要》提出“要进⼀步扩⼤国内需求，调整投资和消费的关系，增强消费对经济的拉动作⽤。
加强基础设施建设，交通运输要合理布做好各种运输⽅式的相互衔接，发挥组合效率和整体优势，形成便捷、通畅、⾼效、安全的综合交通运输体系。
物流园区经营功能盈利模式
物流园区经营功能盈利模式物流园区是指由物流企业、物流服务提供商、物流设施提供商、政府监管部门等组成的园区，提供物流配送、仓储、加工、信息服务等一系列综合物流服务的地方。
物流园区的经营方式通常包括物流基地开发与建设、物流设备供应与运营、物流服务提供与协调以及物流信息管理与运维等四个方面。
物流园区的经营模式主要包括三种：集约经营模式、品牌运营模式和综合服务模式。
一、集约经营模式集约经营模式是指物流园区在园区内集中建设各种物流设施和配套设备，通过规模化、标准化的运营管理，提供物流仓储、配送、加工等专业服务，形成物流产业集聚效应。
物流园区通常通过招商引资和与企业合作的方式来完成基地的建设，从而实现园区的盈利。
二、品牌运营模式品牌运营模式是指物流园区通过打造自身的品牌形象和市场知名度，吸引大量物流企业和客户入驻，从而增加园区的流量和业务量，实现盈利。
物流园区通过在园区内建设标准化的物流设施和配套服务设施，提供高效、安全、便捷的物流服务，形成良好的口碑和品牌效应，吸引更多的物流企业和客户入住。
三、综合服务模式综合服务模式是指物流园区不仅提供物流配送、仓储等基础物流服务，还通过拓展更广泛的服务范围，为入住企业提供一站式的综合服务。
综合服务模式下的物流园区可以通过提供物流信息管理、贸易代理、金融服务等来获取额外收入。
此外，物流园区还可以与地方政府、银行等机构合作，共同推动园区发展，吸引更多资源进驻，从而实现利益分享。
物流园区还可以通过与企业合作，创新物流业务模式，推动物流产业的升级和转型。
这些服务和合作方式可以为物流园区带来较为稳定和可持续的盈利。
综上所述，物流园区的经营模式主要包括集约经营模式、品牌运营模式和综合服务模式。
物流园区主要通过收取租金、服务费用、提供增值服务等方式来获得收入，从而实现盈利。
同时，物流园区还可以通过与企业、政府和机构的合作，共同推动园区的发展，提高综合效益。
物流园区运作和盈利模式分析
物流园区运作和盈利模式分析物流园区是指为物流企业提供运作场所和配套服务的区域，通常包括仓库、车辆停放区、货物配送区以及相关的配套设施和服务。
物流园区的运作和盈利模式是指如何通过提供场地和服务来获得经济回报的方式和方法。
一、物流园区的运作模式1.固定租赁模式：物流园区作为房地产项目，将场地和服务作为租赁物资，固定租赁给物流企业。
物流企业根据自己的需求选择不同面积的场地进行租赁，物流园区负责提供基础设施、安全保障、管理服务等。
物流企业支付固定的租金来使用园区的资源。
2.车位租赁模式：物流园区作为集中停车场，针对货车、卡车等运输车辆进行车位租赁。
物流企业根据实际需求租赁车位，并支付相应的租金。
物流园区除了提供停车位外，还可以提供车辆停靠、洗车、加油等附加服务，通过这些服务获得额外的收入。
3.资源共享模式：物流园区将各类物流资源进行共享，物流企业通过缴纳一定的费用成为园区的会员，享受园区内各类资源的共享。
比如，物流企业可以借用园区的配送车辆、仓库、物流设备等，从而减少自身的投资成本。
4.委托代运营模式：物流园区作为一个整体，由园区运营方或物流服务商进行委托代运营，统一管理和运作整个园区。
物流企业作为园区的租赁方，不需要关心具体的管理事务，而是将管理费用包含在租金中支付。
二、物流园区的盈利模式3.运营管理费用：物流园区承担着对园区资源的管理和维护责任，因此可以向物流企业收取一定的运营管理费用。
这包括园区运营管理团队的工资、设备的维护和更新、园区公共设施的维护等费用。
4.附加服务收入：物流园区可以提供一些额外的附加服务，如物流金融服务、信息服务、货运代理等，通过向物流企业收取一定的手续费来获得收入。
5.广告宣传收入：物流园区的建筑、车辆等资源可以作为广告展示的媒介，通过向企业收取广告费用来增加收入。
总结起来，物流园区的盈利模式主要是通过租金收入、服务收费、运营管理费用、附加服务收入、广告宣传收入和资源共享收入等多种方式来实现。
商贸物流城运营模式及盈利模式
的需求。
03
信息系统
商贸物流城应建立一套高效的信息系统，包括订单处理、库存管理、物
流跟踪等功能，以提高运营效率和客户满意度。
商贸物流城的运营流程
招商流程
商贸物流城需要制定详细的招 商流程，包括招商宣传、客户 接待、意向书签订、合同签订 等环节，以确保招商工作的顺
利进行。
订单处理流程
商贸物流城的订单处理流程应包括 接单、审单、下单、跟单等环节， 以确保订单的及时处理和满足客户 需求。
发展
随着经济的发展和技术的进步，商贸物流城逐渐向综合性、 高效性、便捷性和安全性方向发展。同时，商贸物流城也开 始向新兴市场国家扩展，成为全球供应链的重要组成部分。
商贸物流城的分类与分布
分类
根据功能和特点，商贸物流城可以分为以下几类
1. 专业型商贸物流城
以某一类商品或服务为主题，如食品物流城、服装物流城等。
商贸物流城的利润率主要由其收入和成本的差额决定。在竞争激烈的市场环境下，如何提高利润率是商贸物流城经营成功的关键。
收益波动性分析
由于商贸物流城的收入和成本受到市场环境、政策变化、经济周期等多种因素的影响，其收益波动性较大。因此，在经营过程中需要密切关注市场变化，及时 调整经营策略。
风险控制能力分析
商贸物流城需要具有较强的风险控制能力，包括对市场风险、政策风险、财务风险等的控制能力。只有具备良好的风险控制能力，才能保证商贸物流城的稳 健经营和持续盈利。
销售收入
商贸物流城内设有各类商业设施，如 超市、餐厅、便利店等，通过销售商 品和服务获取销售收入。
租赁收入
商贸物流城拥有大量商铺、办公楼等 物业，可通过租赁给商户获取租赁收 入。
商贸物流城的成本构成
物流园区的盈利模式
物流园区的盈利模式物流园区的盈利模式分为三种：第一为全部销售，即园区建成后整体或分割全部销售；第二为全部持有，自己运营物流业务或出租经营；第三为部分销售，部分持有。
对于开发性物流园区，持有比例控制在20%至30%，低线不要超过20%，高线也不要超过30%较合适。
如此，可以尽快收回投资，减轻资金压力。
同时，部分持有也是进行运营管理的基础。
无论选择哪一种盈利模式，都要注意以下几个问题：（1）要形成物流企业的聚集区，形成群聚效应。
（2）注意网上和线下相结合，短期和长远的结合。
（3）要搭建公共服务体系和公共服务平台，发挥电子商务在物流园区中作用，为物流企业提供增值服务。
作为园区的管理者要和经营者统一对外联系业务。
物流园区的主要收入来源首先是库房/货场租金，办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费；其次是入驻物流企业的增值服务费、设备租金等；再次是业务整合收入；最后是土地升值后出售。
当然，还有政府的税收优惠以及国家扶持政策获得的收益等。
物流园区的收入结构应该包括如下几方面：（1）商务办公区经营收入主要来源为物流企业总部大厦和中小型物流企业创业成长中心入驻企业办公间租金和物业管理费收入。
（2）物流电子商务平台的收入。
主要包括货运交易信息费和电子结算费用。
货运交易信息费是指通过物流园区电子商务平台的网上直接货运交易和吸引货运代理参与的间接货运交易两种功能，而取得的信息代理和信息交易的费用，按会员形式或按周转量一定比例收取。
电子结算费用是指物流园区内的电子商务平台信息系统与银行合作，通过集成的金融工具（网银系统、一卡通）完成收付款等作业流程，实现交易结算电子化，结算方式先进、安全、高效、便捷。
（3）物流配送区的收入包括基本收入和增值收入。
基本收入主要来源是城际物流中心、城区配送中心办公用房出租收入，仓储中心仓库出租收入，运输中心停车收入等。
增值收入指业务整合收入。
（4）商务生活服务区包括园区管理服务中心、经济型商务酒店、物流经理人商务会所、餐饮购物中心和公寓等。
综合型物流园区盈利模式的探索
增强 自己的吸引 力和凝聚 力。 就是综合型物 流园区整合社会资 也
形成物流供应链的服务市场和集聚效应；通过 整合社会 资源 ， 为 源的涵盖面越广 ， 辐射 力越强 ， 意味着物 流供应链 体系在纵向和 物流企业提供共享基础设施和配套服务设施 ， 低物 流成本 ， 降 提 横 向上无限扩张 的可能 性和 商业机会越多 ， 而吸引更多的企业 从 高物流服务效率 ，获得规模效益。 参与到 以综合型物流园 区为主体 的分工协作的物流体 系中去 ， 在 更大的范围 内构建一体化 的供应 链。
园区 的空 置 率 达 到６ ％ ！本 文试 图从 综 合型 物 流 园 区 的盈 利理 念 动和城市的对外辐射功能 ． ０ 减轻 中心城 区交通 、 仓储用地 的压力 ，
和经营思路研究中探 索和创新综合型物流 园区盈利模式 。
许 多城市纷纷调 整城 市功能布局 ． 将物流从城市 中心 转移到城区 边缘 的交通 枢纽 地 选择公路 、铁路 、水路交汇之处建立以内陆
— —
（）按市场 需求设计供应链 ，创造价 值链 ３
价 值链是一种 突破传统供应链管理从产 品制造—— 商品销售
消 费者的业务模式 ， 向从 消费者—— 商 品销售——产 品制 转
造的价 值链模式 ，以市场需 求来创 新产 品和物流组织 ， 形成 高水
综合型物 流园区盈利理 念
综合型物流园区特征
交通为结点 、 际物流集散和辐射 为主体的综合性物流园区 ， 城 有 效整合城市既有的公共基础设施及 资源 ． 重新构筑专业化 、 社会
综合型物流园区是多家专业从事物流服务的企业和物流 密集 化 规模化 、集约化的现代物流综合体系 ．以此提升城 市综合经 型工商企 业在空间上相对集 中布局的场所 ． 是集公路 、 路、水 济 功 能 。 铁
商贸物流城运营模式及盈利模式
商贸物流城运营模式及盈利模式1.基础设施建设和租赁收费模式：商贸物流城作为一个综合性的商贸和物流综合体，首先需要进行基础设施的建设，包括道路、仓储设施、停车场等。
商贸物流城可以通过出租这些基础设施来获得收益。
2.商业租赁收入模式：商贸物流城作为商贸业的聚集地，可以为商家提供各种商业租赁场地，如商铺、仓库等。
商贸物流城可以通过收取商家的租金来获取收益。
3.物流服务收费模式：商贸物流城作为物流业的中心，可以提供各种物流服务，如仓储、运输、配送等。
商贸物流城可以通过向物流公司收取服务费用来获得盈利。
4.维修和维护服务模式：商贸物流城可以为商家和物流企业提供维修和维护服务，如设备维修、车辆维护等。
商贸物流城可以通过收取维修和维护费用来获得收益。
5.土地开发和销售模式：商贸物流城可以通过购买土地并进行开发，将开发后的土地销售给商家或物流企业。
商贸物流城可以通过土地销售来获得盈利。
6.物流信息平台收费模式：商贸物流城可以建立物流信息平台，为商家和物流企业提供物流信息服务，如货源信息、运输信息等。
商贸物流城可以通过收取物流信息使用费用来获得收益。
7.品牌推广和宣传收费模式：商贸物流城可以通过为商家和物流企业提供品牌推广和宣传服务来获得收益，如广告、市场推广等。
8.会展和会议收费模式：商贸物流城可以利用自身的区位优势和设施条件，举办各种商贸、物流相关的会展和会议。
商贸物流城可以通过收取会展和会议的参展费、场地租金等来获得盈利。
除了上述几种盈利模式外，商贸物流城还可以通过与金融机构的合作，提供融资、信贷等金融服务，从中获取佣金或利息收入。
同时，商贸物流城还可以通过与产业园区的合作，提供综合服务，从中获得一定的收益。
总之，商贸物流城可以利用其独特的区位优势和综合服务的特点，通过多种盈利模式实现盈利。
在运营过程中，需要根据市场需求和定位，灵活选择和组合不同的盈利模式，以保证商贸物流城的可持续发展。
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中国物流园区发展模式一个国家、一个地区的经济发展水平不同，交通状况不同，市场需求不同，其物流园区的发展模式也会具有不同的特点。
从功能定位、建设类型、开发模式以及经营模式等几个方面对中国物流园区的发展模式进行综合分析。
1.3.1物流园区功能定位物流园区是物流节点集中组织和管理的场所，其依托规模化的物流设施设备，对物流活动进行综合处理，从而达到降低物流运营成本、提高物流运作效率和水平的基本目的，是具有产业发展性质的经济功能区。
物流园区从空间上积聚了产业链上下游企业，从功能上涉及到生产、加工、销售、配送等供应链各个环节，通过合理的空间布局、有机的功能组合、优化的资源配置以及信息系统整合发挥其系统整体优势。
物流园区的功能主要可以分为两个方面，首先是社会功能，其次是业务功能。
社会功能主要包括促进区域经济发展、完善城市功能、整合区域资源及提升产业竞争力等。
具体业务功能主要包括运输、仓储、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息与咨询服务等。
另外，不同物流园区具有不同的功能定位，所承担的物流业务也不尽相同。
因此，物流园区所完成的物流作业应根据物流园区的功能定位、需求特征、地理位置等因素综合规划，对各种物流功能进行组合配置。
1.宏观社会功能不同于一般的经济开发区和各类工业园区，物流园区具有很强的基础性、公共性和服务性的特点，属于基础设施建设类项目。
从物流园区的起源来看，其功能定位主要有两大原因：（1）解决城市交通压力、环境污染以及功能结构调整，代表性园区有日本东京郊区的四大物流团地；（2）提高物流运作效率、降低物流成本，实现物流园区的经济合理性，代表性园区如德国的不莱梅物流村。
物流园区对所在城市以及地区经济发展所表现出来的宏观社会功能可以从以下几个方面来理解：（1）发挥集聚功能。
物流园区的建立将过去分散各处的货站、货场以及货物集聚一处，采用规范化流程、现代化技术手段、规模化设施设备以及综合化信息平台对物流活动进行有效地组织和管理，充分发挥集聚功能，提高运作效率、降低运营成本。
（2）改善城市环境。
通过空间的重新布局和功能的重新组合，减少了交通线路、货站以及相关物流设施在城市市区的占地，通过联合运输，减少车辆出行次数，提高装载率，集中进行车辆清洁、维修和处理，从而减少噪音、尾气、货物对城市环境的污染，改善城市环境。
（3）促进区域经济发展。
物流园区通过一体化的管理和规模化运作，保证满足区域物流需求。
同时，运作效率的提高和运营成本的降低，也减少对企业成本的压力，从而促进了区域经济的发展，提高了区域经济的竞争力。
（4）实现多种运输方式的有效衔接和多式联运。
通常，物流园区的建设依托城市交通枢纽或港口，可以实现公路、铁路、港口等不同交通方式的有效衔接，从而实现多种运输形式的联运。
同时，不同物流节点的运输形式不同，通过物流园区进行联合运输和有效衔接，可以将以往散杂、分散形式的货物纳入联合运输的模式。
（5）提升物流服务水平。
物流园区的空间集聚和功能集聚效益，缩短了物流服务时间，提高了物流服务速度，减少了搬运、装卸、储存等运作环节，提高了准时服务水平，减少了货物损毁，降低了物流费用，极大地提升了物流服务水平，有利于实现规模化、综合化和现代化的物流服务。
2.微观业务功能与配套功能物流园区的业务功能是一种基础功能，表现在通过园区的设施设备、技术方法、组织管理等资源为客户提供各种物流服务的能力。
如图1-1所示。
一般来说，物流园区的业务功能包括存储、运输、装卸、搬运、包装、流通加工、分拣以及信息服务等。
同时还包括与之配套的办公、金融、生活、综合服务等功能。
（1）存储功能：要求配备一定的储存设施和设备。
由于物流园区中所涉及的很多作业环节如运输、配送等都要与仓储活动相联系，所以存储的职能是必不可少的，它保证了物流活动的开展，具有支撑作用。
（2）运输、配送功能。
对于城际间的货物运输，物流园区应能提供多式联运服务以达到最佳运输模式组合、最高效率、最短路径、最少时间、最低费用的要求。
对于市内货物配送，主要是能满足生产商与销售商之间的配送、生产商或销售商与超市门店之间的配送、供应商与生产企业之间的配送、电子商务环境下的物流配送服务等，物流园区应能提供给客户不同的配送路线和价格服务，以满足不同层次客户的各自需求。
（3）装卸、搬运功能。
物流园区应配备专业化的装卸、提升、运送、码垛等装卸搬运机械，提高装卸搬运作业效率，减少作业可能对商品造成的损毁。
（4）包装功能。
在物流园区内的包装作业不仅要负责商品的组合、拼装、加固，形成适于物流和配送的组合包装单元，必要时还要根据客户的需要对商品进行必要的商业包装。
（5）流通加工功能。
为了方便客户，物流园区应为战略合作伙伴如制造商和分销商提供必要的流通、加工服务。
（6）配载功能。
从提高作业效率和降低成本出发，应改进传统的无序、不安全、高费用和低效率的人工配载，逐步实现计算机优化配载。
（7）拼箱、拆箱功能。
实现集装箱的集零化整，提高集装箱的装载率；实现集装箱的化整为零，货物分拣后进行零担配送。
（8）分拣功能。
当供应商的货物以大包装、粗包装进库时，根据物流需要，在物流园区进行分拣和小包装加工，优化外包装，提高商品附加值。
配套服务功能包括：（1）停车场、加油、检修、配件供应等车辆辅助服务功能。
（2）银行、保险、证券等金融配套服务功能。
（3）住宿、餐饮、娱乐、购物、旅游等生活配套服务功能。
（4）来自工商、税务、海关等部门的一条龙相关服务。
3.物流增值服务功能随着经济全球化发展，企业竞争加剧，客户企业除了要求提供运输、仓储、包装等一般性服务外，还希望物流园区提供物流网络设计、需求分析、订货管理、订单处理、信息服务等一系列的增值服务。
从国内外物流发展经验来看，物流增值服务是现代物流业发展的一个趋势和新的利润增长点。
（1）结算和物流金融服务功能。
物流园区与银行等金融机构合作，为园区内的企业及其客户提供相关的物流金融服务，既包括存货质押融资等服务，也包括在从事代理、配送的情况下替货主向收货人结算货款等。
（2）需求预测功能。
物流园区应能根据园区商品进货、出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量，进而预测市场对商品的需求。
（3）物流技术开发与系统设计。
吸引相关物流高科技企业进驻园区，利用园区企业密集的资源优势，发展物流软件开发与物流设施设备的技术开发，形成利润增长点。
（4）物流咨询与培训。
利用物流园区运作的成功经验及相关的物流业务咨询优势，吸引物流咨询企业进驻发展，充分发挥高校、科研、企业、政府多方合作的优势，开展物流人才培训业务。
（5）供应链物流管理。
深层次介入生产流通商的供应链管理，从采购供应到生产流程中的零配件、半成品上下线、产成品的销售配送，提供基于供应链一体化的物流管理。
（6）信息服务功能。
搭建物流园区信息平台，实现区域公共物流信息系统共享。
同时与全国物流大系统实现联网，提供实时信息服务。
如供需信息发布、信息交换、车辆配载、配送服务、统计清算、全程物流运输监管服务（GPS、GIS、ITS）等。
图1-1 物流园区业务功能4.案例：天津市典型物流园区功能定位1.2.2物流园区类型根据2008年国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《物流园区分类与基本要求》国家标准，按照物流园区的依注1：空港物流园区依托机场，以空运、快运为主，衔接航空与这里，该项国家标准中涉及的物流园区推荐性指标的计算方法如下：（1）投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。
计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积其中，项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。
（2）行政办公、商业及生活服务设施用地所占比重：项目用地范围行政办公、商业及生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。
计算公式：行政办公、商业及生活服务设施用地所占比重=行政办公、商业及生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100%（3）园区物流强度：单位时间、单位面积的物流处理能力。
园区物流强度=园区年度物流总量÷园区总用地面积。
1.2.3物流园区开发模式物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设的功能区域，也是实现降低物流成本、提高运作效率、改善物流服务等活动的具有产业发展性质的现代物流基地。
1.中国物流园区的建设方式物流园区属于投资大、回收期长且涉及多个部门的公益性项目，因而，从国内外物流园区的建设运营经验来看，大多都有政府参与。
由于各国国情不同，各国政府在物流园区规划和建设中的作用、地位和角色也不尽相同，各国物流园区的建设模式也存在很大区别。
考虑到中国的经济发展特点和对发展物流的需求，物流园区的开发方式主要划分为如下三种形式，如表1-7所示。
（1）政府规划，工业地产商主导模式政府对物流园区进行统一规划，然后由工业地产商进行统一开发建设，建成后，物流企业通过租赁或出让的方式进入到物流园区，工业地产商负责园区的物业管理。
该模式要求投资量很大，但统一建设可以使园区布局合理。
能够采用这种模式的往往是那些占有战略性资源的物流园区，如依靠空港、海港的物流园区。
（2）政府规划，企业主导模式政府统筹安排物流园区用地，通过招商引资把企业吸引进来，企业征得土地后自行开发建设。
在该模式中，由于各企业从自身利益出发，各自为政，因此园区整体布局比较混乱，与政府最初设想相差甚远。
（3）政府政策支持，主体企业引导模式这种模式是通过由一个或几个在物流服务领域具有资金和技术等方面领先优势的大型企业牵头，根据市场需求，自行征用土地，率先进行物流园区的开发，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集，引进依托物流环境进行发展的物流密集型工商企业，达到物流园区开发和建设的目的。
表1-7 我国物流园区开发模式在上述三种模式中，前两种方式是一种自上而下的模式，政府在园区建设中始终起着关键作用；第三种方式是一种自下而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立。
但是，无论哪种模式，政府的各种政策支持都是非常重要的。
2.中国物流园区的投融资模式物流园区的投资规模主要是根据物流园区的服务功能定位、服务对象和服务范围等因素来确定，投资建设费用主要包括土地征用费从中国目前建设经验来看，物流园区呈现初期投入费用大的特点，其物流用地地价从12万元/亩——80万元/亩不等，部分一线城市（上海、深圳等）物流用地地价已高达60-100万元/亩。
如果再算上后续七通一平费用、仓储设施费用、基本设备以及信息系统等，就综合投入而言，有专家指出，一个200亩的物流中心通常将需要6000万的购地资金和8500万—1亿元基本建设费用。
这里既有各地土地价格的差异，也有建设投资主体的影响。
一般来说，以政府主导投资，自上而下方式建设的物流园区，特别是政府重点建设项目，其投资额度相对较大；而企业主导投资，自下而上建设的物流园区，其投资额度相对有限。