物流园区的盈利模式
合肥仓储物流项目--投资收益分析414
目录
第一部分： 盈利模式分析 第二部分： 投资收益分析 第三部分： 优劣势对比
第一部分 盈利模式分析
一、盈利模式
根据国外物流园区的发展经验，其投资回收期大约在十年左右，其主要 原因是物流园区投资大，盈利途径有限，投资回报缓慢。 由于投资主体的不同(有的以政府为主，有的以企业为主)，以及物流园 区功能上的不一样，各园区投资者有着不同的盈利能力，回报率也不一 样。总的来说，物流园区的盈利主要来自五个方面，即土地增值、出租 收入、服务费用、项目投资收益及其他收益。
19.70 5.08% 年
9.49 年 7.05 年 10.53 % 14.17 %
2.7152 3574. 亿 75万
12、20 2.3232 3874. 、30 亿 27万
85%
结束语
THE END,
THANK YOU!
附件1
④停车场：100辆（日车流量）*15元*365天=54.75万 ⑤生活配套、汽修服务：20元/㎡*4000㎡*12个月=96万 即：预计约6.0年收回成本，投资回报率16.7%
（备注：不考虑市场招商情况，按满租计算；不考虑仓库租金递增幅度，及其他运营管 理成本。其中地价升值速度及收益递增比例，均远远超过方案一）
第三部分 优劣势分析
满租 未满租 投资 回报 率 8.46% 13.17 % 16.70 %
出租 率对 比
租金均 价（元 ）
成本
收益
盈利 年限 11.8 年
7.6 年 6.0 年
出租 率
60% 80%
收益
盈利 年限
投资 回报 率
原方 案
新方 案一 新方 案二
第四章--物流园区规划
间距的确定、车辆进出车位方式、车辆停放 方式）
• 1.4.5物流园区交通规划
• 遵循原则： • 交通分流原则 • 干路交通优先原则 • 交通效率原则
1.2物流园区规划基本理论
• 1.2.1规划原则（内外部一致性）： • 与经济发展相适应 • 可选选址 • 市场导向 • 统一规划 • 盘活存量（节约，资源整合） • 循序渐进、适度超前 • 市场化运作 • 与城市总体规划协调
• 1.2.2规划内容：
• 选址规划：“建在什么地方” • 平面布局规划：“园区应该有哪些功能区组成
物流园区规划
• 1.概述（概念、功能）
• 2.物流园区规划基本理论（原则、内容、步 骤）
• 3.物流园区平面布局规划（布局模式、功能 区确定、规模确定、布局规划原则）
• 4.物流园区道路交通规划（交通量预测、内 部路网规划、出入口规划、停车设施规划、 交通组织规划）
• 5.物流园区运作模式规划（开发、管理、盈 利、发展）
• 设置直行辅助车道
• 有效避免追尾，提高路面通行能力，需变换车 道，不利于保证交通的连续性
• 设置左转港湾车道
• 减轻了左转车辆对衔接交通的影响，但适用于 中央分隔带足够宽度的物流园区
• （2）辅助道路开口交通组织（平行和斜行）
• 平行式容易辨认车道，减少车辆进出速度 差，缺点是车辆需S行曲线行驶，对行车 不利
• 斜行式有助于线行过渡平顺，但辅助道路 起点不易识别，容易使方向混乱
• （3）高架道路开口交通组织
• 交通分离，便于快速集散，交通组织高效， 缺点是占地大，受自然条件限制
物流园区盈利模式
物流园区盈利模式物流园区是一个集中了物流企业和相关服务企业的区域。
它为物流企业提供了配套的基础设施和服务，提升了物流效率和降低了物流成本。
物流园区的盈利模式主要体现在以下几个方面：1.土地租赁和销售：物流园区可以通过出租或销售土地来获取利润。
物流企业可以租赁或购买园区内的土地建设仓储设施，而园区开发商则可以通过土地租金或销售来获得利润。
2.仓储设施租赁和管理：物流园区可以承担物流企业的仓储需求，并通过租赁仓储设施和管理服务来获取租金和服务费用。
3.物流服务提供：物流园区可以提供一系列的物流服务，包括货物运输、配送、装卸、包装等，通过收取服务费用来实现盈利。
4.基础设施开发和管理：物流园区需要建设和维护各种基础设施，如道路、堆场、码头、停车场等。
园区开发商可以通过基础设施的建设、租赁和管理来获得收益。
5.物流信息平台运营：物流园区可以建立和运营物流信息平台，通过提供物流信息共享、物流跟踪和监管等服务，吸引物流企业和相关服务企业使用平台，并通过收费或广告等方式来获取收益。
6.物流金融服务：物流园区可以与金融机构合作，提供融资、保险和结算等金融服务，为物流企业解决资金问题，并通过收取利息、手续费等获得收益。
7.园区推广和品牌合作：物流园区可以通过广告、宣传和品牌合作等方式，吸引更多的物流企业和相关服务企业入驻，提高园区的知名度和影响力，并从中获得盈利。
8.城市物流服务集成：物流园区可以与城市政府和其他相关部门合作，整合城市的物流资源和服务，提供综合的物流解决方案，为城市的供应链和物流需求提供支持，并从中获得收益。
需要注意的是，不同的物流园区的盈利模式可能有所差异，具体的盈利方式与园区的规模、定位、地理位置和运营方式等因素相关。
物流园区在运营过程中需要综合考虑多种盈利模式，以实现可持续发展和盈利能力。
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架自20世纪80年代以来，我国园区建设和规划逐渐向精准化、专业化方向转型。
近年来，产业园区越发成为区域经济发展的重要推进器。
其在区域经济和产业经济之间形成一个联动，承载区域产业体系的组成与补充，以及片区主导和配套产业的连接功能。
目前园区经济发展日趋完善与成熟，已形了产业园发展的特有形式。
1、产业园区的盈利模式纵观国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈收主要来自两部分：地产增值和产业增值。
客观来说，现阶段大多数园区主要依靠地产增值，其通过建设厂房、物流仓库、办公楼等并以出租或出售的方式供企业使用，这同传统的商业地产模式相类似，是大多数园区的主要收益来源。
目前，中国有各类产业园区15000多个，国家级开发区数量从2011年的219家增长到2015年的364家，年均复合增长率达13.5%。
国家级开发区数量在2012-2013年间快速增长后，进入到平稳增长阶段。
在如此高度增长的势态下，我国的产业园区普遍走新兴工业化道路，而在我国产业园区已取得一定成就的同时，产业园存在的问题也越渐明显。
（1）重复建设，形成恶性竞争。
如此“千园一面”的形势造成产业资源难以合理分配以及有效利用等问题，并且园区之间竞价明显，招商困难，难以成就共同发展，前期产业定位就出现问题，直接导致后面招商运营难。
（2）偏重地产开发，轻视产业环境，产业聚集效益不明显。
目前有近三分之一的产业园为房企联合开发建设，出售物业坐等收益，却不注重产业园区发展的核心——产业环境培养、产业链搭建以及产业配套的完善。
如此随之而来的是项目的空置、地方产业的流逝，产业新城变“鬼城”，盲目引进产业导致“有企业无产业”的局面，如此“大杂院”无法实现良性的产业发展，导致片区没有产业竞争力和发展源动力，前期产业定位出现问题，后期的招商运营自然出现方向性错误，直接导致园区集聚性差。
（3）园区运营以及配套服务偏差大。
如今很多园区的硬件载体建设都被过分地关注，而园区的核心竞争力是软性服务，可这正是国内的全区最为欠缺的一环。
港口物流园区运营模式分析
摘要：近年来，许多地区纷纷建设港口物流园区，而要保证物流园的盈利水平，运营模式的设计是关键。
运营模式是借助组织管理体系的建立，明确物流园区的发展战略，规划经营活动，以提升园区的经济效益并兼顾社会效益。
但从一些地方港口物流园区的运营现状来看，由针对运营模式缺少整体规划，物流园建成后运营困难，因此研究物流园区运营模式具有重要意义。
关键词：港口；物流园；运营模式当前国内的物流产业正处快速发展中，许多地方发挥临港优势，掀起了兴建港口物流园区的圈地热潮。
但是许多地方建设港口物流园区后并没有达到预期的目的，这主要是没有科学选择运营模式，没有结合实际研究运营模式。
一些物流园区运营模式缺少新意，照搬外地园区的经验并直接使用。
物流园区要保证盈利水平，要坚持市场化运作，明确发展方向，合理选择运营模式。
1.物流园区运营模式的内涵港口物流园区是港口区域发展物流业的产物，也是物流设施与企业加以集中的区域。
物流园区需要有物流管理技术与组织方式作为基础，以建立运营模式。
科学有效的运营模式是实现专业化经营的基础，可以提升物流管理和服务水平，保证效益的实现。
物流园区作为服务性组织，本身不直接创造价值，其实现效益是借助园区内的企业经营，保证园区内企业的收益水平是运营模式建立要思考的首要问题。
物流园区运营模式包括运营管理模式、入园企业选择模式、运营盈利模式。
2.港口物流园区运营要解决问题2.1针对运营管理部分港口物流园区由于发展的特殊性，存在管理政企不分问题，园区组织机构不合理，人员配置不科学，园区的经营工作受到影响。
园区内存在较多的管理部门，但是服务部门少，并且经营模式不固定。
部分政府主导的物流园区，园区的管理部门是政府的派出机构，政府角色存在“错位”、“缺位”问题，过多干预园区企业的日常经营，管理体制不能适应现代物流业的发展。
政府部门与园区管理难以有效协调。
由于园区规划不完善，物流建设难以实现规模化、系统化，物流保障、部门协调存在问题，导致物流供应效率低下，难以满足园区的物流需求。
关于辽宁省物流产业发展情况的调查与思考——以物流园区和物流企业为例
关于辽宁省物流产业发展情况的调查与思考——以物流园区和物流企业为例本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！作为降低原材料消耗、提高劳动生产率之外的第三个利润增长源，现代物流业正在迅速成长为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的重要力量，其发展水平和质量已成为衡量一个国家或地区综合竞争力的重要标志之一。
在实现东北老工业基地的二次振兴中，加快发展现代物流产业，对于辽宁省加速产业结构调整，提升流通产业现代化水平，提高经济运行质量和效益等均具有重要意义。
一、辽宁物流产业未来发展前景广阔改革开放以来，辽宁省经济得到长足发展，也对物流业产生了巨大需求，有力地带动了物流业的迅速发展。
由于辽宁省大中城市密集、交通网络发达以及独特的区位优势，未来物流产业发展前景仍将十分广阔。
(一)经济增长势必带动物流产业持续发展辽宁省地处东北亚地区核心地带，海陆空运输体系较为完备，沿海地区及广大腹地经济加速发展，为现代物流业发展提供了有利条件。
目前，辽宁省经济正由传统的以要素投入、工业拉动、政府主导、高速增长为显著特征的发展模式，正向结构更合理、速度更适中的阶段演化。
虽然当前经济发展遇到一些困难和问题，但是依靠体制机制改革和较为发达的工业资源，辽宁省经济依然可以维持较高质量的持续增长。
2015年下半年，辽宁省经济结构调整成效已初步显现，伴随着产业结构的转型升级，物流产业运行质量和运行效益也将随着需求结构的提升而有所提升。
仅从近几年货运量的情况来看，辽宁省货运量就一直呈现出稳步上升趋势。
(二)政府高度重视并支持物流产业发展长期以来，中央一直高度重视物流业发展，积极出台各项规划政策措施予以支持。
2011年，国家发改委出台了《东北地区物流业发展规划》，明确了物流业在振兴东北老工业基地过程中的作用。
2014年，国务院颁布了《物流业发展中长期规划(2014-2020年)》，明确物流业为“基础性、战略性产业”。
商贸物流城运营模式及盈利模式
商流的形 成 大批量的 批发需求
零售需求
商贸城交易服务的运作方式
商品信息处理、订单的处理
金
• 其他 • （1）商贸城设有高架车道，各种车辆可直达市场各个楼层。为满足更多顾客的需求，
商贸城每个区都有丰富泊位，除大型地下停车场外，还有多个地面停车场和屋顶停车 场。
• （2）商贸城东西两侧为配套辅房，方便员工上班和下班，有效节省员工的时间，可以 有效避免员工迟到的问题。
• （3）看电影，逛街购物，一站式的服务，这相当与一座城市的服务水平，可以使出差 的顾客心情的得到放松，使旅游的情侣们尽情的享受烂漫，可以让一家老小，享受生 活的乐趣。
能分区相互协作形成“一站式”采购，“资源服务混合型”物流模式，快速响应物流 等为特点的物流运作模式，极大降低了采购成本和物流渠道成本，提高了商贸物流城 在商贸行业和物流行业的竞争力 • 物流商贸城的物流运作：依托物流服务中心综合信息平台，在自营物流的的基础上引 入外包给第三方物流和自营第三方物流的混合模式
电子商务
• 电子商务平台的模式：包括市场展示平台、信息采集及发布平台、贸易销售采购平 台、交易结算平台、信用担保平台、资本融资平台。
• 采取供货商和采购商两个角色来管理： • 为供货商提供以下八个方面的服务：发布供应信息，订阅最新商机，企业建站，在
线洽谈，获取二级域名，查阅最新求购信息，市场内用户获取邮箱，参加贸易洽谈 会。 • 为采购商提供以下五个方面的服务：发布求购信息，参加贸易洽谈会，订阅最新商 机，在线洽谈，小商品快递。
国外物流园区的运作模式
日本的经验
在西方经济发达国家中，日本的物流园区建设历史稍长，在建设中积累了一定的经验，其基本做法是：
重视规划：物流园区的规模较大，影响的范围较广，政府重视通过制定园区发展规划和配套的市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来具体配套设施建设的地块作为物流园区。
国外物流园区的运作模式
来源：国际商报
物流园区在日本称为物流团地（Distribution Park）,在德国被称为货运村（Freight Village）,虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是建设目的、服务功能是基本相同的，发展的出发点也类似。
区位选择和空间布局
物流园区的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会条件因素。 Leabharlann 国外物流园区政策投资政策。
日本要求银行以长期低息贷款或无息贷款，支持物流园区的建设；欧洲由国家、地方、商会等对园区的建设提供投资自持。
税收政策。日本采取的是对土地提供者实施减税，而欧洲对经营者给予初期免税和雇员补贴，以及对投资者实施减免税。
土地政策。日本根据物流发展需要，专门规划物流园区用地，欧洲则在园区和配套的交通设施上提供用地支持。
企业化经营管理：德国物流园区的运营管理经历了由公益组织管理到企业管理两个阶段。负责管理物流园区的企业受投资人的共同委托，负责园区的生地购买、基础设施及配套设施建设以及园区建成后的地产出售、租赁、物业管理和信息服务等。
物流园区的商业模式和盈利模式
物流园区的商业模式和盈利模式1、公路港模式2、工业物流地产模式3、商贸物流模式4、货运枢纽模式5、综合服务型物流园区模式6、电商物流园区模式1、公路港模式这是一种物流从业者最熟悉最了解的一种模式，比较典型的就是传化和林安。
它的模式就是在一些城市的交通尤其是公路的这种枢纽打造一些零担物流空车配货专线运输企业提供这种服务的这种物流园区，那么这种园区的特点就是入驻的企业数量比较多，车流量比较大，主要的业务就是货运交易案例：林安。
形成网络化经营，最开始形成网络化经营的是林安物流，因为他掌握了全国超过 60万的车源信息，以广州为核心向全国进行辐射扩张，同时打造了全国第一个物流交易所（广州物流交易所）林安是非常典型的公路港模式。
2、工业物流地产模式工业物流资产的模式就是一些工业产业比较集中的区域打造一些为工业企业服务的像苏州工业园区物流中心。
这种园区的特点是一次性投资非常大，因为它主要是建设大面积的仓储设施而且投资回收期相对比较长。
这就是刚才分析为什么国际巨头能够发展就是因为它利用国际上比较低廉的这种资金成本和对投资回报率要求比较低的这种资金，所以能够发展起来，而我国很少出现这种模式。
案例：普洛斯在全国 35 个城市有 100 多个园区，建筑面积高达 2000 万平方米，最新的一个股票是在新加坡上市的目前的是指大概在 1000 亿。
他的扩张就是利用了国外的这种产业基金、私募基金、养老基金在我们国主要依托商贸市场形成的物流园区，我们看传统的服装还有这种百货商品的批发市场，他基本上就是一种商业业态，但是有一些商贸市场已经跟物流融合的非常高了，比如钢材批发市场和建材批发市场，这些市场已经跟物流的功能非常接近了，因为它主要需求或者说他出现的业态就是商铺这种，以仓储式为主的这种批发市场主要功能就是大宗货物的存储和交易功能。
案例：华南城深圳起家目前在哈尔滨、西安、郑州、合肥、南昌、深圳等都建有这种以商贸市场的这种商贸物流园区。
“轻资产”的物流玩法你知道吗
“轻资产”的物流玩法你知道吗导语：按照传统物流行业的运营模式，企业要经历车辆购置、固定资产建设、市场开发等缓慢过程。
单是一个物流基地的建设就至少需要2—4年时间，并且需要投入大量资金。
而轻资产模式并没有投资仓储设施、运力资源等资产，其着眼于高附加值的轻资产部分，利用信息技术手段整合物流资源、为顾客提供互联网平台服务。
由此甚至衍生出了第四方物流——通过调集、管理和组织物流资源、能力和技术，提供综合的供应链解决方案。
在重资产为王的物流行业，轻资产企业到底有多大的机会?“轻资产运营”(As set-Light Developing Strategy)是麦肯锡管理顾问公司特别推崇的资本战略，主张企业利用“杠杆原理”，充分利用外界资源，集中自身资源在产业链利润最高部份发展，以最低的投入实现股东价值最大化的战略管理，来提高企业的盈利能力。
以“轻资产”思维玩转物流业的成功案例并不鲜见，如全球最大物流地产企业普洛斯，以不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金资产;再如北美最大的3PL公司——罗宾逊全球物流有限公司，拥有全美最大的卡车运输网络，年营业收入超百亿，自身却不拥有一辆卡车。
在中国物流领域，“轻资产”仍属新玩法，但已有一些企业开始尝鲜。
星星之火可以燎原，互联网化与集约化两股大潮的汇聚，带来了机遇与挑战，曾经看不清的模式逐渐明朗，新的商机开始崭露头角。
百世物流：IT男管理供应链不管是2014年双11火爆的剁手舞，还是阿里在美国上市时的宣传片，都出现了百世物流的影子。
这个“清一色”技术男的创业团队七年前以IT技术切入物流领域，以轻资产模式为企业客户搭建供应链管理服务系统。
在百世物流总裁兼首席执行官周韶宁看来：“未来电商发展将实现商流、物流和信息流的分离与再融合，而基于平台模式的云物流模式将大行其道。
”“云仓”黏住客户目前，百世的业务细分为五大领域，供应链、快运、快递、云平台、金融。
其中，云平台是周韶宁非常看好的一部分业务。
物流园区经营功能盈利模式
物流园区经营功能盈利模式物流园区是一个以物流为核心，集货车停车、仓储、配送、加工、贸易、信息流等功能为一体的综合性物流基地。
物流园区的经营、功能和盈利模式是物流园区发展的关键要素，下面将对其进行详细说明。
一、物流园区的经营模式：1.土地出租模式：物流园区通过将自有土地出租给物流企业或第三方物流服务商的方式，收取租金作为经营收入。
2.资产经营模式：物流园区投资建设物流相关设施，如仓库、停车场、货运站等，并租给物流企业使用，从中获取租金和管理费等收益。
3.发展物流配套服务：物流园区发展物流配套服务，如仓储、配送、加工、包装等，为物流企业提供综合性服务，收取相应的服务费用。
4.建设物流信息平台：物流园区建设物流信息平台，提供物流信息交流、查询、追踪等服务，吸引物流企业和船运公司入驻并收取平台使用费。
5.引进物流项目：物流园区引进物流项目，与物流企业合作共同运营或合资建设项目，分享项目收益。
二、物流园区的功能：1.物流集散中心：物流园区通过优化物流布局、提供高效的货运服务和物流配套设施，成为货物的集散中心，实现货物的集中调度和分拨。
2.仓储服务：物流园区提供仓储服务，包括普通仓储、冷链仓储等，满足不同企业的存储需求。
3.配送服务：物流园区提供配送服务，包括中转货物、派送货物等，为物流企业提供便捷的配送网络。
4.加工服务：物流园区提供加工服务，包括包装、分拣、装卸等，为企业提供一体化的物流解决方案。
5.贸易服务：物流园区提供贸易服务，包括进出口、报关、报检等，为企业提供全方位的贸易支持。
6.信息服务：物流园区建设物流信息平台，提供物流信息交流、查询、追踪等服务，提高物流效率。
三、物流园区的盈利模式：1.土地收入：物流园区通过将土地出租给物流企业，收取租金作为经营收入。
2.租金收入：物流园区通过将自有设施租给物流企业，收取租金作为经营收入。
3.服务费收入：物流园区通过提供仓储、配送、加工等综合服务，收取相应的服务费用。
开物流公司赚钱吗？国内物流园区的5种盈利模式
开物流公司赚钱吗？国内物流园区的5种盈利模式依据国外物流园区的发展经验，其投资回收期大概在15年左右，其主要原因是物流园区投资大，赢利途径有限，投资回报缓慢。
在我国，因为地价相对更为低廉，同时物流园区大多利用了原来的仓储设施设备存量，因此，理论上来说，其赢利远景应当更为看好。
因为投资主体的不同（有的以政府为主，有的以企业为主），以及物流园区功能上的不一样，各物流企业有着不同的赢利能力，回报率也不一样。
本次针对所采用的运作模式背景下的物流园区的赢利模式进行概括性的分析。
总的来说，物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其余收益。
（1）土地增值对于园区全部者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。
全部者（即初期投资者）从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础39设施设备建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式经营后，还将大幅上涨。
对于经营者（即物流经营商）来说，土地的增值将能增加其土地、仓库、房屋等出租收入。
在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增加。
（2）出租收入园区全部者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。
①仓库租赁费用经营者将园区内所建筑的大型现代化仓储设施设备租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。
②设备租赁费用将园区内一些主要的交通设施设备如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业运用，收取租金。
③房屋租赁费用主要包含园区里面一些办公大楼及用作各种其余用途的房屋租金。
④停车场收费物流园区凭借壮大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内建筑现代化停车场，也将收取一定的停车费用。
⑤其余管理费用包含物业管理费等其余费用。
（3）服务费用①信息服务费用这是最主要的服务费用之一。
一是提供车辆配载信息，帮助用户增加车辆的满载率和减少成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。
第四章--物流园区规划
• 1.3.3物流园区规模确定
• 类比分析法 通过将规划的物流园区与国内外已建成的物 流园区做相应的比较，借鉴并调整一些参数， 来确定规划的物流园区总体及各功能分区的 占地规模。（多，统计参数，背景条件）
• 定量、定性相结合方法 对于占地规模可以定量计算的功能分区就采 用定量计算方法；对于占地规模可以定性计 算的功能分区就采用定性计算方法；
基础资料分析、战略定位、物流总量分析与预 测 （3）概念规划阶段 （4）方案评估与确定
1.3 物流园区平面布局规划
• 1.3.1物流园区平面布局模式：
• 功能区式布局模式 ：按功能和经营主体划分 • 地块式布局模式：利用自然条件划分，企业自
行建设 • 概念园式布局模式：分区，每区不严格界定 • 混合布局模式
• 政府仿照开发区的管理模式，组建管理委员会 对物流园区进行管理，开展规划与招商引资， 提供企业登记、土地使用、人事代理、工商税 务、商务服务等配套服务，物业管理由专业公 司来做。服务和管理内容多，经营内容少。
• 2）股份公司制
• 开发商成立专门的物流园区经营管理公司，全 面开展园区的开发建设管理、日常经营管理和 为入住企业提供各种配套服务，侧重经营和服 务。
1.1概述
• 1.1.1物流园区概念： • 本书认为，物流园区应是指在几种运输方
式衔接地形成的物流节点活动的空间集聚体， 是在政府规划指导下多种现代物流设施设备和 多家物流组织机构在空间上集中布局的大型场 所，是具有一定规模和多种服务功能的新型物 流业务载体。
• 1.1.2物流园区功能：
• 物流-----集散、仓储、流通加工 • 展示 • 交易 • 信息 • 服务
• 满足人流与物流的交通要求 • 要与物流园总体布局相协调 • 要体现动态规划的思想 • 要易于交通组织于管理 • 满足绿化、消防、管线铺设等方面的要求
四类物流园区不同生命周期盈利模式解析
资料来源：前瞻产业研究院、转运型物流园区地赢利模式转运型物流园区其主要服务功能是实现各种运输方式之间地转换，包括公路铁路、海陆和空陆等运输方式之间地转换，例如，依托港口规划地港口物流园区和依托机场规划地空港物流园区等.文档收集自网络，仅用于个人学习（）初建期地赢利模式初建期地赢利模式开展大宗散货地集疏，大宗货物地仓储、公路及公铁中转、集装箱中转、海铁及公铁联运等.转运型地物流园区一般规划建设在交通便利地位置，它们一般处于两种运输方式相交汇地区位.因此，处于安建期地转运型物流园区应充分发挥这种优越地地理和交通网络优势，在物流园区建设地初期应注重开展提供与货物转运有关地基本物流服务功能.文档收集自网络，仅用于个人学习（）成长期地赢利模式成长期地赢利模式利用优厚地地理位置条件，大力发展保税物流等国际物流服务功能.由于转运型物流园区主要是依托港口、陆路口岸，因此与集装箱运输和海关监管通道相结合地大型转运枢纽，也称为国际货运枢纽型物流园区.其主要服务对象是国际物流，而保税物流是国际物流地主要形式，因此，发展保税物流是转运型物流园区在其成长期地一种可行地选择.保税物流主要是指保税仓储、保税展示、出口加工、运输配送、网上交易、报关通关、代理、自由贸易服务以及其他相配套地商务服务活动.文档收集自网络，仅用于个人学习（）成熟期地赢利模式成熟期地赢利模式提供物流一体化服务.物流一体化是指将原材料、半成品和产成品地生产、供应、销售结合成有机整体，实现生产与流通地纽带和促进关系.世纪年代，物流一体化被看作是企业与顾客、供应商相联系地能力，它使用购买获取、制造支持和实物配送等业务活动资源计划和分配控制过程进行系统管理.文档收集自网络，仅用于个人学习现代物流管理将供应商和用户纳入管理范围，强调使用物流一体化来取得差别优势，从而利用物流地竞争力增加企业甚至整个供应链地灵活性.从某种意义上讲，未来全球物流管理地概念发展到一个崭新地阶段，其关键是致力于原材料到用户地整个过程中地商品流动地管理.因此，物流一体化所关注地焦点是商品整个过程地流动，而不是传统观念地物流服务功能分割或局部效率.转运型物流园区在其成熟期不应仅仅局限于大宗货物地集散、集装箱中转和保税仓储及保税展示等某几个物流环节地优化服务上，而应充分利用其入驻地大型航运企业、船代企业、货运代理企业等长期开展国际物流和区域物流服务地优势和经验，通过注重引入物流服务集成商入驻园区，为国际物流和区域物流开展物流一体化服务.文档收集自网络，仅用于个人学习、存储配送型物流园区地赢利模式储存配送类型地物流园区是指以大规模地仓库群为基础，形成以存储、配送和批发交易功能为主地物流园区.（）初建期地赢利模式初建期地赢利模式开发专业市场，然后拓展品牌特许经营.计划经济体制遗留下来地大量仓储设施是存储配送物流园区赢利地一笔不可多得地宝贵财富，在市场经济条件下，只需转变经营观念，将其改造成各具特色地"有形市场"，便可逐步发展成为一种现代化地物流园区，而且园区也可从这些市场交易中赢得较为丰厚地利润.文档收集自网络，仅用于个人学习存储配送型物流园区初建时一般都有较大规模地仓储面积，利用这些仓储设施开办专业交易市场，如钢材交易市场、木材交易市场、建材交易市场等，依托这些专业交易市场所带来地物流业务，就可以逐步做大做强物流园区.文档收集自网络，仅用于个人学习（）成长期地赢利模式成长期地赢利模式以仓储和运输等专业服务优势切人供应链，重点为供应链中少数几个重要客户提供基本物流服务，并争取形成企业战略联盟和伙伴协作关系，在此基础上，逐步拓展其他增值物流服务功能.存储配送型物流园区地入驻物流企业以储运企业为主，这类物流企业在发展初期，其主营物流业务是仓储，并辅之于运输，由于其长期发展仓储和运输等基本物流服务功能，文档收集自网络，仅用于个人学习因此，其在基本物流服务功能上具有一定地服务优势，容易为供应链上地大型企业所接受.该类物流园区在其成长期为少数几个重要客户提供仓储和运输服务地基础上，开展配送服务是其进一步赢利地重要基础.文档收集自网络，仅用于个人学习（）成熟期地赢利模式成熟期地赢利模式为客户提供基于供应链管理（）地物流管理.供应链管理是物流管理地发展方向，在一条物流供应链中，服务范围由仓储和运输向上可延伸到市场调查与预测、采购及订单处理，向下可延伸到配送、物流咨询、物流方案选择与规划、库存控制、货款回收与结算等，这些服务最具有增值性.以仓储为基础发展起来地后勤保障、货运配载、仓储配送、包装流通加工等增值服务，在信息技术与服务支持地基础上实现需要地集成管理，代表着改造传统物流产业地经营理念、服务项目、经营方式等地一种新兴市场力量.文档收集自网络，仅用于个人学习存储配送型物流园区利用其在成长期为重要客户提供仓储等基本物流服务和挖掘配送等增值物流服务地基础上，在其成熟期可进一步拓展为客户提供基于供应链地物流管理.文档收集自网络，仅用于个人学习、流通加工型物流园区地赢利模式流通加工是为了提高物流速度和物品地利用率，在物品进入流通领域后，按客户地要求进行地加工活动，即在物品从生产者向消费者流动地过程中，为了促进销售、维护商品质量和提高物流效率，对物品进行一定程度地加工.随着经济增长，国民收入增多，消费者地需求出现多样化，促使在流通领域开展流通加工.目前，在世界许多国家和地区地物流园区或物流中心中都大量存在流通加工业务，在日本、欧美等物流发达国家则更为普遍.文档收集自网络，仅用于个人学习流通加工型物流园区就是吸引一部分制造企业地分销中心或配送中心到该物流园区进驻，从而承担一部分产品生产加工功能，实现从厂商生产地标准产品部件到客户所需地个性化产品转换衔接地物流园区，该类物流园区地主要功能是流通加工，但该类物流园区也会有仓储区、装卸搬运区等功能区域，因此，此类物流园区本身也拥有基本地货物集散功能.文档收集自网络，仅用于个人学习（）初建期地赢利模式初建期地赢利模式利用现有设施，改建专业交易市场.流通加工型物流园区在其初建期吸引商流进入物流园区将为其提供流通加工服务奠定物流业务基础，因此，该类型地物流园区在其初建期应充分利用自身地地理和经营优势，如果能合理地对现有仓储区域进行改造，将其改建成专业性地交易市场，而专业性地交易市场将为物流园区带来稳定地物流业务，为物流园区地发展奠定坚实地基础，这是处于初建期地流通加工型物流园区地一种可行地赢利模式.文档收集自网络，仅用于个人学习（）成长期地赢利模式成长期地赢利模式发展流通加工，提供增值服务.在成功地引入商流之后，发展流通加工，提供增值服务是流通加工型物流园区在其成长期地一种可行地赢利模式.文档收集自网络，仅用于个人学习（）成熟期地赢利模式成熟期地赢利模式建立电子商务平台，为入驻物流企业开展电子商务物流配送服务.电子商务物流配送是指物流配送企业采用网络化地计算机技术和现代化地硬件设备、软件系统及先进地管理手段，针对社会需求，严格地、守信用地按用户地订货要求，进行一系列分类、编配、整理、分工、配货等理货工作，定时、定点、定量地交给没有范围限度地各类用户，满足其对商品地需求.文档收集自网络，仅用于个人学习可以看出，这种新型地物流配送是以一种全新地面貌，成为流通领域革新地先锋，代表了现代市场营销地主方向.新型物流配送能使商品流通较传统地物流配送方式更容易实现信息化、社会化、合理化和简单化，使货畅其流，物尽其用，既减少生产企业库存、加速资金周转、提高物流效率、降低物流成本，同时又刺激社会需求.文档收集自网络，仅用于个人学习、综合型物流园区地赢利模式综合型物流园区是指可以全面处理转运、储存、加工、配送等作业以及不同作业方式之间相互转换业务地物流园区.由于综合型物流园区具有规模大、服务功能全和投资周期长等特点，物流市场地培育需要时间，项目见效也要有一定地周期，因此，规划地各类服务功能不可能一蹴而就.项目启动之初，应该分析优势条件，确定起步点，找出赢利点.文档收集自网络，仅用于个人学习（）初建期地赢利模式初建期地赢利模式发展基础服务功能，从货运交易费和场地出租费中赢利.从中国现有地初建期经营状况较好地综合性物流园区地发展模式看，综合型地物流园区在全面启动转运、储存、加工、配送、信息服务等众多物流服务功能上，在其初建期选择开展转运、存储和信息服务等功能效果较好，因此，建立货物集散中心和信息交易中心，从场地出租费和货运交易费中赢利，是综合型物流园区在其初建期地一种可行地赢利模式.文档收集自网络，仅用于个人学习例如，浙江省首批规划建设地综合型物流园区浙江传化物流基地，物流基地建成后将包括信息管理、专业运输、专业仓储、流通配送、转运和交易六大中心，还设有银行、保险、工商税务、餐饮住宿、汽修汽配、人员培训、专案咨询等完善地商务和生活服务系统.文档收集自网络，仅用于个人学习（）成长期地赢利模式成长期地赢利模式发展增值服务功能，为客户提供个性化地物流服务.当综合型地物流园区进入快速发展期时，就需要进一步拓展增值服务功能，因此，建设流通加工中心和仓储配送中心是其进一步赢利地良好选择.传化物流基地在其快速发展期通过进一步建立流通加工中心和仓储配送中心，有效地拓展了基地地流通加工和仓储配送等增值服务功能.其中，流通加工中心采用标准化作业体系，充分利用基地内现有地物流设施，提供个性化地加工和分拣等物流服务；而仓储配送中心是根据工商企业地需求度身定制，充分满足不同企业地不同个性需求，它以基地内地信息交易中心、专业运输中心、流通加工中心等支持仓储配送中心地日常运转，真正成为了工商企业地"仓储管家".文档收集自网络，仅用于个人学习（）成熟期地赢利模式成熟期地赢利模式发展提供从物流一体化到供应链一体化地物流服务.供应链一体化以供应链地优化为核心，强调地是核心企业与相关企业地协调关系，通过信息共享、技术扩散、资源优化配置和有效地价值链激励机制等体现经营一体化.现代物流管理综合了许多技术，如条码技术、电子数据交换、射频技术等，使企业物流得以从分散走向整合.文档收集自网络，仅用于个人学习目前国内许多零售企业建立了系统，制造企业也建立了或管理系统.这些都体现了企业对供应链一体化管理地要求，供应链一体化管理使原来流通渠道与企业物流地对立走向企业物流地共生.在这种新型地物流管理体制下，综合型物流园区应充分利用其入驻企业类型广泛以及各类型企业在物流园区内部集聚地优势条件，在其成熟期应加强入驻园区相关联企业之间地合作，有效控制供应链上物流、资金流、价值流、信息流等，提升以价值链为联系地各相关企业地竞争优势，这是衡量一个综合型物流园区最终是否具有竞争力地重要标准.文档收集自网络，仅用于个人学习。
物流园区营运方案(内容详细)
物流园区营运方案目录一、企业战略定位与发展目标 (3)二、业务范围 (4)三、运营思路 (5)四、经济指标 (6)五、运营工作计划 (8)六、运营方案 (9)（一）基础物流 (9)1、铁路 (9)2、城市配送 (12)3、干线运输............................. 错误!未定义书签。
4、仓储 (15)5、装卸 (20)6、车源中心 (23)（二）信息平台 (25)（三）物流金融 (28)（四）海关监管场所及保税仓 (30)1、海关监管场所 (30)2、保税仓库 (38)（五）物业服务............................. 错误!未定义书签。
1、公共服务............................. 错误!未定义书签。
2、租赁服务............................. 错误!未定义书签。
3、停车场............................... 错误!未定义书签。
七、机构设置 (41)（一）组织架构图 (41)（二）内设机构及人员编制 (43)（三）机构编制说明 (44)（四）部门职责 (45)一、企业战略定位与发展目标战略定位作为专门从事物流活动和自有物业经营管理的综合服务型物流企业，不仅具备物流企业公路、铁路运输、仓储、冷链、装卸、搬运、包装、配送、信息展示交易等功能，还具有物流后服务（司机之家、汽修、物流金融、保险等）、海关监管、物业服务与管理等功能。
以商贸+物流+互联网+金融为核心的商业模式，线上打造物流信息中心，物流金融中心；线下打造零担、干线、配送中心、电商云仓中心、智能车源中心，物流商服务中心。
公司立足本区域的物流园区运营，面向全国的生产、商贸企业和物流企业开展业务活动，积极融入到全国一张网的物流供应链当中, 打造国内卓越的现代综合物流服务品牌。
发展目标（一）建设全国物流中心节点按照“政府主导、企业主体、市场化运作”的要求，以现代科技为支撑，通过统筹规划，使多式联运中心的衔接功能逐步完善、信息功能有机联结，园区实现综合智能管理，达到整个物流业务运作体系有序化，完成优化多式联运中心周边城市交通、生态环境，促进产业集聚，努力提高城市的物流服务水平，带动周边辐射区域物流产业的发展，形成区域性物流中心和全国物流节点城市，促进物流业的发展。
物流园区运作和盈利模式分析
物流园区运作和盈利模式分析物流园区是指为物流企业提供运作场所和配套服务的区域，通常包括仓库、车辆停放区、货物配送区以及相关的配套设施和服务。
物流园区的运作和盈利模式是指如何通过提供场地和服务来获得经济回报的方式和方法。
一、物流园区的运作模式1.固定租赁模式：物流园区作为房地产项目，将场地和服务作为租赁物资，固定租赁给物流企业。
物流企业根据自己的需求选择不同面积的场地进行租赁，物流园区负责提供基础设施、安全保障、管理服务等。
物流企业支付固定的租金来使用园区的资源。
2.车位租赁模式：物流园区作为集中停车场，针对货车、卡车等运输车辆进行车位租赁。
物流企业根据实际需求租赁车位，并支付相应的租金。
物流园区除了提供停车位外，还可以提供车辆停靠、洗车、加油等附加服务，通过这些服务获得额外的收入。
3.资源共享模式：物流园区将各类物流资源进行共享，物流企业通过缴纳一定的费用成为园区的会员，享受园区内各类资源的共享。
比如，物流企业可以借用园区的配送车辆、仓库、物流设备等，从而减少自身的投资成本。
4.委托代运营模式：物流园区作为一个整体，由园区运营方或物流服务商进行委托代运营，统一管理和运作整个园区。
物流企业作为园区的租赁方，不需要关心具体的管理事务，而是将管理费用包含在租金中支付。
二、物流园区的盈利模式3.运营管理费用：物流园区承担着对园区资源的管理和维护责任，因此可以向物流企业收取一定的运营管理费用。
这包括园区运营管理团队的工资、设备的维护和更新、园区公共设施的维护等费用。
4.附加服务收入：物流园区可以提供一些额外的附加服务，如物流金融服务、信息服务、货运代理等，通过向物流企业收取一定的手续费来获得收入。
5.广告宣传收入：物流园区的建筑、车辆等资源可以作为广告展示的媒介，通过向企业收取广告费用来增加收入。
总结起来，物流园区的盈利模式主要是通过租金收入、服务收费、运营管理费用、附加服务收入、广告宣传收入和资源共享收入等多种方式来实现。
商贸物流城运营模式及盈利模式
的需求。
03
信息系统
商贸物流城应建立一套高效的信息系统，包括订单处理、库存管理、物
流跟踪等功能，以提高运营效率和客户满意度。
商贸物流城的运营流程
招商流程
商贸物流城需要制定详细的招 商流程，包括招商宣传、客户 接待、意向书签订、合同签订 等环节，以确保招商工作的顺
利进行。
订单处理流程
商贸物流城的订单处理流程应包括 接单、审单、下单、跟单等环节， 以确保订单的及时处理和满足客户 需求。
发展
随着经济的发展和技术的进步，商贸物流城逐渐向综合性、 高效性、便捷性和安全性方向发展。同时，商贸物流城也开 始向新兴市场国家扩展，成为全球供应链的重要组成部分。
商贸物流城的分类与分布
分类
根据功能和特点，商贸物流城可以分为以下几类
1. 专业型商贸物流城
以某一类商品或服务为主题，如食品物流城、服装物流城等。
商贸物流城的利润率主要由其收入和成本的差额决定。在竞争激烈的市场环境下，如何提高利润率是商贸物流城经营成功的关键。
收益波动性分析
由于商贸物流城的收入和成本受到市场环境、政策变化、经济周期等多种因素的影响，其收益波动性较大。因此，在经营过程中需要密切关注市场变化，及时 调整经营策略。
风险控制能力分析
商贸物流城需要具有较强的风险控制能力，包括对市场风险、政策风险、财务风险等的控制能力。只有具备良好的风险控制能力，才能保证商贸物流城的稳 健经营和持续盈利。
销售收入
商贸物流城内设有各类商业设施，如 超市、餐厅、便利店等，通过销售商 品和服务获取销售收入。
租赁收入
商贸物流城拥有大量商铺、办公楼等 物业，可通过租赁给商户获取租赁收 入。
商贸物流城的成本构成
综合型物流园区盈利模式的探索
增强 自己的吸引 力和凝聚 力。 就是综合型物 流园区整合社会资 也
形成物流供应链的服务市场和集聚效应；通过 整合社会 资源 ， 为 源的涵盖面越广 ， 辐射 力越强 ， 意味着物 流供应链 体系在纵向和 物流企业提供共享基础设施和配套服务设施 ， 低物 流成本 ， 降 提 横 向上无限扩张 的可能 性和 商业机会越多 ， 而吸引更多的企业 从 高物流服务效率 ，获得规模效益。 参与到 以综合型物流园 区为主体 的分工协作的物流体 系中去 ， 在 更大的范围 内构建一体化 的供应 链。
园区 的空 置 率 达 到６ ％ ！本 文试 图从 综 合型 物 流 园 区 的盈 利理 念 动和城市的对外辐射功能 ． ０ 减轻 中心城 区交通 、 仓储用地 的压力 ，
和经营思路研究中探 索和创新综合型物流 园区盈利模式 。
许 多城市纷纷调 整城 市功能布局 ． 将物流从城市 中心 转移到城区 边缘 的交通 枢纽 地 选择公路 、铁路 、水路交汇之处建立以内陆
— —
（）按市场 需求设计供应链 ，创造价 值链 ３
价 值链是一种 突破传统供应链管理从产 品制造—— 商品销售
消 费者的业务模式 ， 向从 消费者—— 商 品销售——产 品制 转
造的价 值链模式 ，以市场需 求来创 新产 品和物流组织 ， 形成 高水
综合型物 流园区盈利理 念
综合型物流园区特征
交通为结点 、 际物流集散和辐射 为主体的综合性物流园区 ， 城 有 效整合城市既有的公共基础设施及 资源 ． 重新构筑专业化 、 社会
综合型物流园区是多家专业从事物流服务的企业和物流 密集 化 规模化 、集约化的现代物流综合体系 ．以此提升城 市综合经 型工商企 业在空间上相对集 中布局的场所 ． 是集公路 、 路、水 济 功 能 。 铁
商贸物流城运营模式及盈利模式
商贸物流城运营模式及盈利模式1.基础设施建设和租赁收费模式：商贸物流城作为一个综合性的商贸和物流综合体，首先需要进行基础设施的建设，包括道路、仓储设施、停车场等。
商贸物流城可以通过出租这些基础设施来获得收益。
2.商业租赁收入模式：商贸物流城作为商贸业的聚集地，可以为商家提供各种商业租赁场地，如商铺、仓库等。
商贸物流城可以通过收取商家的租金来获取收益。
3.物流服务收费模式：商贸物流城作为物流业的中心，可以提供各种物流服务，如仓储、运输、配送等。
商贸物流城可以通过向物流公司收取服务费用来获得盈利。
4.维修和维护服务模式：商贸物流城可以为商家和物流企业提供维修和维护服务，如设备维修、车辆维护等。
商贸物流城可以通过收取维修和维护费用来获得收益。
5.土地开发和销售模式：商贸物流城可以通过购买土地并进行开发，将开发后的土地销售给商家或物流企业。
商贸物流城可以通过土地销售来获得盈利。
6.物流信息平台收费模式：商贸物流城可以建立物流信息平台，为商家和物流企业提供物流信息服务，如货源信息、运输信息等。
商贸物流城可以通过收取物流信息使用费用来获得收益。
7.品牌推广和宣传收费模式：商贸物流城可以通过为商家和物流企业提供品牌推广和宣传服务来获得收益，如广告、市场推广等。
8.会展和会议收费模式：商贸物流城可以利用自身的区位优势和设施条件，举办各种商贸、物流相关的会展和会议。
商贸物流城可以通过收取会展和会议的参展费、场地租金等来获得盈利。
除了上述几种盈利模式外，商贸物流城还可以通过与金融机构的合作，提供融资、信贷等金融服务，从中获取佣金或利息收入。
同时，商贸物流城还可以通过与产业园区的合作，提供综合服务，从中获得一定的收益。
总之，商贸物流城可以利用其独特的区位优势和综合服务的特点，通过多种盈利模式实现盈利。
在运营过程中，需要根据市场需求和定位，灵活选择和组合不同的盈利模式，以保证商贸物流城的可持续发展。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
物流园区的盈利模式
物流园区的盈利模式分为三种：
第一为全部销售，即园区建成后整体或分割全部销售；
第二为全部持有，自己运营物流业务或出租经营；第三为部分销售，部分持有。
对于开发性物流园区，持有比例控制在20%至30%，低线不要超过20%，高线也不要超过30%较合适。
如此，可以尽快收回投资，减轻资金压力。
同时，部分持有也是进行运营管理的基础。
无论选择哪一种盈利模式，都要注意以下几个问题：
（1）要形成物流企业的聚集区，形成群聚效应。
（2）注意网上和线下相结合，短期和长远的结合。
（3）要搭建公共服务体系和公共服务平台，发挥电子商务在物流园区中作用，为物流企
业提供增值服务。
作为园区的管理者要和经营者统一对外联系业务。
物流园区的主要收入来源首先是库房/货场租金，办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费；其次是入驻物流企业的增值服务费、设备租金等；再次是业务整合收入；最后是土地升值后出售。
当然，还有政府的税收优惠以及国家扶持政策获得的收益等。
物流园区的收入结构应该包括如下几方面：
（1）商务办公区经营收入主要来源为物流企业总部大厦和中小型物流企业创业成长中心
入驻企业办公间租金和物业管理费收入。
（2）物流电子商务平台的收入。
主要包括货运交易信息费和电子结算费用。
货运交易信息费是指通过物流园区电子商务平台的网上直接货运交易和吸引货运代理
参与的间接货运交易两种功能，而取得的信息代理和信息交易的费用，按会员形式或按周转
量一定比例收取。
电子结算费用是指物流园区内的电子商务平台信息系统与银行合作，通过集成的金融工具（网银系统、一卡通）完成收付款等作业流程，实现交易结算电子化，结算方式先进、安
全、高效、便捷。
（3）物流配送区的收入包括基本收入和增值收入。
基本
收入主要来源是城际物流中心、
城区配送中心办公用房出租收入，仓储中心仓库出租收入，运输中心停车收入等。
增值收入
指业务整合收入。
（4）商务生活服务区包括园区管理服务中心、经济型商务酒店、物流经理人商务会所、
餐饮购物中心和公寓等。
其中园区管理服务中心是园区经营管理办公场所，不计算收入。