物业管理企业财务及会计概述

1．物业治理企业财务概述

第一节物业治理企业资金及其财务关系

随着我国社会经济的进展、住房分配制度的改革，房地产业已成为我国经济的要紧支柱，由此衍生的物业治理行业也将成为第三产业的重要行业，特不是随着《物业治理条例》的正式实施，物业治理的地位日渐突出，甚至在房地产开发中具有独特价值。物业治理是指业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行保养、维修、治理，维护

相关区域内秩序的活动。

物业治理是房产保值重要因素，物业治理是房地产派生出来的独立行业，在整个社会的经济链条上逐步占有举足轻重的作用。目前购房者差不多变得专门成熟，他们买房并非单看户型、环境等一些必要条件，对物业治理也开始挑剔起来。买房与购物不同，购物是瞬间的行为，但买房更看中的是入住后的长期感受。因此，物业治理显得尤为重要，一个好的物业治理企业将会推动房屋的销售，也是房地产开发重要的附加值。比如现在一些开发商引进英式总管，世界知名品牌治理等增加自身的阻碍力，作为一个品牌支撑点。

因此，物业治理在房地产开发中具有不可缺少的价值，并有利于开发商物业的保值增值，物业本身价值的提升。《物业治理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业治理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业。物业治理的进展趋势是建与管相分离，开发商必须通过招标的方式聘请物业治理企业，脱离传统的“老子与儿子”的关系，开发商自己的物业治理公司治理自己开发的物业差不多成为过去，物业治理单独成为一个行业，朝着规范化的方向进展。

物业治理企业确实是在这种趋势下衍生出来的企业，是具有独立法人地位的经济实体。这一经济实体由若干股东共同出资，按照公司

法法定程序组建的企业，其法人财产权与最终所有者分离；治理层与资本所有者分离，对自身的债务以法人财产负有限责任，公司股东以其出资额或所持股份为限对公司债务承担责任。依照我国《公司法》和《物业治理条例》，物业治理企业可分为有限责任公司和股份有限公司。

一、物业治理企业资金及其运动

成立物业治理企业，必须要有注册资本，企业成立后进行物业治理经营活动，也要有资金购进材料、支付保安费、绿化费、支付职工工资、购买设备等。这些支出将会在收取业主或用户的物业治理费收入中得到补偿，两者之差称为利润（亏损）。以货币形式来衡量企业的财产就称为资金。物业治理公司的财产之所以用货币来衡量，要紧是企业的财产除了货币外，还有许多非货币性资产，如原材料、电脑、设备等。由于这些财产的实物形态不同，使用价值不同，特性不同，只有利用货币作为计量单位，才能进行汇总。

物业治理企业的资金运动构成物业治理企业的理财活动。企业的资金运动，确实是企业资金不断周转、补充、增值和积存的过程。这一过程是遵循企业资金周转规律、补偿规律、增值规律和积存规律的自然轨迹有序地进行的。企业再生产过程中，在企业购储、提供劳务

反复运行的基础上，企业资金由循环的第一时期通过第二时期，再回到下次的第一时期，资金形态由货币形态通过经营形态，再到增值后的货币形态，如此周而复始进行连续运动，同时由于资金在同一个时期不可能“一身二任”，因此只有把企业的资金按一定的比例分割为若干部分，使他们分不采取不同的资金形态。这种资金运动过程中的继起性和并存性的统一，既是企业资金的周转规律，也是资金运动的基础规律。在企业经营过程中，随着劳动者剩余劳动的不断形成和实现，企业资金在反复循环中不断带来增值，确实是企业资金的增值规律。而在分配过程中，企业资金增值额的相当部分以留存收益的形式留归企业，使之转化为新的资金，这确实是企业资金的积存规律。

企业的资金运动一般包括以下几个过程：

1．资金的筹集

资金是企业的第一推动力，筹集资金是企业资金运动的起点。随着企业经济体制的改革，企业的筹资渠道发生了深刻的变化。企业依照国家法律、法规的规定，能够采取国家投资、各方集资或者发行股票等方式筹集资本金。投资者(包括国家、其它企业单位、个人、外商等)可用实物、现金、无形资产等形式向企业投资。企业能够通过银行借款和发行债券等方式获得借入资金，企业在物品购进过程中还

会与其它企业发生商业信用关系，形成应付及预收账款等。因此，资金筹集可分为股权资本和负债资金两种。

2．资金的投放

企业筹集的资金只有投入经营过程，才能与劳动者相结合制造价值。企业将筹集来的资金用于建筑或购买经营所需要的房屋、建筑物、设备、材料、商品等物资，形成企业的劳动资料和劳动对象，即企业的各项资产。企业所拥有的现金、各种存款、存货以及应收及预付款等，属于企业的流淌资产；企业所拥有的房屋、建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等，属于企业的固定资产；企业所拥有的商标权、专利权、非专有技术、土地使用权等，属于无形资产。此外，企业还能够现金、实物或无形资产采取一定的方式向其它单位投资，形成短期投资和长期投资。

3．资金的耗费

企业经营过程一方面是价值的制造过程，另一方面又是价值的耗费过程。在物业治理经营过程中，企业的流淌资产、固定资产、无形资产等都会发生损耗，构成企业的营业成本和期间费用。其中，为物业治理提供劳务发生的直接材料、直接人工和间接费用直接或分配计

入营业成本。企业发生的治理费用和财务费用，直接作为期间费用。

4．资金的收回

物业治理企业提供物业治理劳务等形成的经济利益的总流入，称为营业收入。在企业的经营过程中，提供的劳务转化为货币资金是特不关键的一环，只有实现这一跳跃，企业的简单再生产和扩大再生产才能够进行下去。

5．资金的分配

资金的分配包括两个方面的内容，一方面是企业所取得的营业收入扣除成本、费用和各种流转税及附加税费作为初次分配，从而补偿企业在经营过程中所发生的各种耗费，实现企业的简单再生产。另一方面是利润的分配，企业所实现的营业收入扣除第一次分配后的数额为营业利润，营业利润加上投资净收益和营业外收支净额构成企业利润总额。企业利润按照国家规定作相应的调整后，依法缴纳所得税，税后利润要提取盈余公积金和公益金，分不用于转增资本、弥补亏损和职工集体福利设施，其余利润作为投资收益在投资者之间进行分配。尚未分配的利润则为未分配利润。物业治理企业的资金运动过程能够用下图示之：