解析2020年产业地产政策逻辑
逻辑树分析法｜拓展思维--剔除次要--关键分析
逻辑树分析法｜拓展思维--剔除次要--关键分析思路、事情杂且多的情况下，我们使⽤这种逻辑分析法可以变得更有条理性，更游刃有余地去把握整件事情的进度，⽽不是瞎紧张。
逻辑树的作⽤帮助你理清⾃⼰的思路，不进⾏重复和⽆关的思考;保证解决问题的过程的完整性;将⼯作细分为⼀些利于操作的部分;确定各部分的优先顺序;明确地把责任落实到个⼈;逻辑树是所界定的问题与议题之间的纽带;它能在解决问题的⼩组内建⽴⼀种共识。
⼀、逻辑树的类型01 议题树议题树的主要形式是先提出⼀个问题，然后将这⼀问题细分为多个与其内在逻辑联系的副议题，⽐如主问题为“如何减少员⼯加班的现象”，那么根据议题树的逻辑，我们可以列出两个副议题。
⼀为“减少员⼯的⼯作定额”，⼆为“提⾼员⼯的个⼈⼯作效率”。
在这个初级的议题树中，两个副议题都是针对主议题提出的解决⽅案，这两个⽅案之间具有并列的逻辑关系，与主议题之间的逻辑关系也都是相同的。
列出两个副议题后，我们接下来要做的，是以每⼀个副议题为议题，进⾏下⼀步的思考，即具体应该怎么做才能实现这⼀议题。
议题树的特点在于它⽐较可靠，但是实施的过程⽐较缓慢。
在将⼀个⼤问题分成具体⼏个⼩块的过程中，我们需要考虑的因素很多，也许这些因素对于议题的解决并不能起到直接的作⽤，但是思考解决办法时，我们也要将它们考虑在内。
在麦肯锡公司，议题树的使⽤时间⼤多在解决问题的初期阶段。
02 假设树假设树的主要形式是先假设⼀种解决⽅案，之后通过⼿中已有的论据对该⽅案进⾏证明。
需要注意⼀点，在使⽤假设树时，提出的假设必须合理，并且⼿中的论据必须能够⾜以对⾃⼰的假设进⾏证明。
⼀般情况下，假设树的⽬的是证明这⼀假设为真。
同样以企业管理为例。
如果我们以“减少员⼯加班现象对企业有利”为假设论证，那么接下来，我们就应以为什么“减少员⼯加班的现象对企业有利”为切⼊点，列举⼤量的例⼦对论证进⾏阐述和说明。
在列举时，我们可以从加班浪费公司资源，加班影响员⼯对⼯作的积极性，公司不能缺少员⼯三个⽅⾯来进⾏阐述，那么我们的假设就是成⽴的。
产业地产业态规划
现代城市对环境的要求越来越高,而园区的生产污染对城市是致命的。
因此,园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。
随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。
生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求.产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。
产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势,否则很容易失败。
园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。
园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。
生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。
由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。
业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势,进行充分的市场研究后进行.因此，策划先行,规划设计次之,非常重要.业态规划的深与精、宽与泛是一对矛盾的统一体，专业性和综合性的尺度把握非常关键.专业性市场的客户面过窄，不容易招商；综合性市场客户面过宽，不容易保证后期运营的持续性.必须进行深入的市场调研和分析，形成切合市场的准确定位,再进行业态深化。
业态规划中必须考虑产业生态，即产业之间的相互补充或上下游延伸，以及产业在区域市场的成活度.产业开发商将是未来城市发展的最大贡献者和推进者!是房地产开发转型的真正代表者！是社会进步、经济发展的实际推动力！摘掉非实体经济的帽子！产业园区先期调研应注意：1、拟开发产业是否当地主导产业,市场容量如何?2、政府对园区产业的支持力度与优惠政策如何？3、潜在客户需求量与开发量关系.4、产业配套与产业服务的内容策划。
2022年我国房地产行业发展趋势分析
2022年我国房地产行业发展趋势分析随着中国城镇化进程和产业进展升级诉求的加剧，产业地产越来越被地方政府和整个市场所重视，并渐渐被资本市场重新认知和估值。
产业地产的资本化、金溶化趋势加快，行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，对存量资产的整合争夺，对孵化众创的敏捷利用，对才智互联的不断深化，对平台圈层的构建成型，对轻重平衡的认知实践，让产业地产领域渐渐成熟，走上一条和以往地产行业迥然不同的崭新道路。
以下是2022年我国房地产行业进展趋势分析：趋势一：资本潮涌最大的痛点，也是最大的亮点。
地产以资本为王，产业以金融为先。
作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本的助力。
2022年，金融资本风起云涌，让本就已经备受青睐的产业地产领域“火上浇油”。
在我们发布的2022产业地产30强当中，有13家上市公司，另外17家企业中还有13家正在或已经披露了冲击资本市场的意向，将来3~5年内，我们有望看到国内消失超过30家的产业地产上市公司。
2022年，河北商贸物流地产商隆基泰和在香港借壳上市，上海临港集团的产业园区部分在A股借壳上市，北京坤鼎集团成为首家在新三板上市的产业地产商，登陆新三板的创新工场，则成为中国乃至世界范围内第一家明确以孵化器概念上市的企业。
产业地产商的频密上市，一方面是由于资本市场开头对产业地产有了更多的追捧，另一方面也说明产业地产商在如今的进展形势下，需要更多的品牌与资本背书，作为其全国扩张的重要武器。
产业地产与资本市场的亲热接触，预示着产业地产的大资本时代正式到来。
不过，由于多数产业地产商仍旧是靠一两个项目打响名声，还没有完全经过全国和异地市场的考验，另外由于先例与标准的严峻不足，导致资本市场尚无法完全正确地熟悉产业地产的价值。
严格意义上说，目前的中国产业地产对于资本市场而言还不是一种可以量化考核、大举进入的投资产品，产业地产在大资本时代如何勾画自己独特的估值模型和标准体系，是将来一段时间最重要的行业命题。
新格局新动力——“十四五”时期中国经济解析
新格局 新动力——“十四五”时期中国经济解析◎ 钟正生一、中国经济形势新变化（一）中国率先实现疫后经济复苏全球疫情蔓延之下，2020年中国经济率先实现V型反弹，实际GDP增长2.3%，远超IMF对全球GDP增速-3.5%的预测。
比较IMF在2020年1月对全球经济增长的预测和一年后在2021年1月的预测，到2022年，全球主要地区仍无法完全抚平疫情的影响，但中国和政策刺激力度最大的美国可收复大部分损失（图1-图2）。
（二）中国经济增长的结构分化突出中国工业生产率率先回补疫情损失。
2020年4季度，中国工业产能利用率创2013年以来单季最高。
2021年1-2月工业增加值相比2019年的复合年化增速达到8.1%，出口的驱动力强劲。
不过，这背后也有2019年1-2月低基数的原因。
但消费仍然是中国经济的薄弱环节，居民收入增长较疫情前尚有明显差距。
商务部数据显示，除夕至正月初六，全国重点零售和餐饮企业实现销售额比2019年春节黄金周增长4.9%，这个数字与2020年国庆黄金周的重点企业日均销售额同比是相同的，而显著低于2019年春节和国庆黄金周的8.5%。
也就是说目前全国居民消费相比于2020年四季度初或并无太大改善。
未来一段时间，居民选择更多消费、更多储蓄还是更多投资？从2020年二季度开始，选择更多储蓄的比例就已经居高不下，这类预防性储蓄在多长时间内会回|2021年第2期归常态，决定着未来消费扩张的空间。
（三）2021上半年中国经济继续受到出口拉动2021年，发达经济体经济复苏将继续支撑中国出口。
欧美国家率先普及疫苗，美国经济已进入加速修复期，欧盟预计将在二、三季度跟进。
2020年中国所提升的出口市场份额主要来自其他发展中出口大国，欧美国家疫苗接种和经济复苏图1 中国已率先完成经济基本修复资料来源：Wind、平安证券研究所，下同。
图2 到2022年全球经济仍无法完全抚平疫情影响2021年第2期|CHINA POLICY REVIEW| 2021年第2期领先所带来的“规模效应”大于“替代效应”。
产业地产会被转型房企再次选择么
产业地产会被转型房企再次选择么“金九银十”。
9月本是房企的传统销售旺季。
2021年的这个9月，中国的房地产行业却集体感受到了“凛冬已至”，部分企业甚至迎来了“至暗时刻”。
跟上半年以降杠杆、降负债、化解金融风险为指向的三条红线政策相比，市场低迷才是真正的釜底抽薪。
购房者市场预期转向、经济下行导致购买力下降，第三季度全国住宅销售规模快速大幅萎缩。
房地产进入深度调整期，行业格局正在重塑。
这既是企业自我调节的阵痛期，也是其实现转型发展的窗口期。
寻找新赛道，重构商业逻辑，从财务杠杆驱动的高速规模扩张转换为以价值创造为支点的稳健高质量发展，是目前暂且“躺平”的房企不得不面对的问题。
产业地产对于大多数房企来说，并不是一个新命题。
改革开放之初，蛇口工业园建设拉开了中国园区经济的序幕。
三十年沧海桑田，城市化和工业化的东风孕育了招商蛇口、张江高科等一批优秀的园区建设运营平台、以及以华夏幸福为代表的全国性产城开发公司。
2016年前后，华夏幸福如日中天、招拍挂市场挤出效应初显，大量房企纷纷宣布成立产城事业部或产城公司，高调进入产业地产赛道，一些具有“产业IP”属性的实业企业也加入其中。
“产业勾地”成为房企的重要投拓模式。
虽然名为“产业”，但在商业逻辑上实为“地产”，依靠产业IP导入低成本获得土地，以住宅利润补贴产业投资或者将大部分产业物业分割销售是这个阶段的核心商业模式。
虽然可以靠分割物业销售赚“快钱”，但持有物业前期投资大、回报周期长的特质仍然存在。
随着PPP封闭土地收入的政策被禁行，以及各地政府提高招商门槛、对产业运营实行全周期管理、以及禁止产业用地分割销售，产业+地产的商业模式接近失效，多数房企的产城事业部又纷纷解散或者名存实亡、沦为又一个投拓部门。
由于三个事实的存在：1、优质的产业资源永远是稀缺的；2、企业的成长和产业的培育一定是有周期的。
3、企业有效的产能或者业务投放是有节奏的，且对目的城市的产业基础和供应链有特定要求。
产业园区如何做好“开门七件事”
商界92Business园区/PARK筹措外部资金。
在这样的背景下，拓宽融资渠道、降低融资成本便显得尤为重要。
目前，产业地产最主要的资金来源仍然是银行贷款，一些银行甚至专门推出了园区开发贷、产城融合贷等低息信贷产品专项用于园区开发。
但随着经济形势的变化，银行的态度也比过去更为谨慎，一般的中小开发商很难获取贷款，即便获得资金，个人出资比例也相当高。
而其他渠道包括上市集资、发行债券等都是比较大的开发商才能玩转，并不具备普遍意义。
所以，很多开发商要么自筹资金，要么去民间借贷（利息很高，一般多用于过桥业务或资金周转）。
二、米——土地土地在产业地产开发中处于基础性地位，是园区开发的物质载体。
没有土地，再厉害的开发商也是“巧妇难为无米之炊”。
从整个产业地产市场来看，经济下行抑制了市场需求，绝大多数城市的产业园都处于供大于求的态势。
在这样的背景下，开发商拿地比以往任何时候都要谨慎。
“想你当家不当家，及至当家乱如麻。
早起开门七件事，柴米油盐酱醋茶”。
这是古代戏曲里的《当家诗》，意思是凡成家立户的当家人，在日常生活中必须和这七件事打交道，少了一件都不行。
对园区来说，“开门”也有七件事：资金、土地、商业模式、招商、运营、创新、社群，这七件事该怎么交圈，怎样掌握合理节奏、使每个环节顺畅连接，同时又呈现最好的经营成果，这才是园区人要着重思考的。
一、柴——资金我们都知道，有柴有火，才能有温饱。
行业里有句老话：“地产以资本为王，产业以金融为先”。
在产业地产行业，资金就是烧火的柴，没有钱，一切都无从谈起。
综合了地产开发和产业运营的产业地产，不仅资金需求量巨大，而且占用时间非常长，对开发商的募资能力和现金流的持续经营能力要求极高。
因此，一般的中小开发商很难以自身资产进行开发，必须大量产业园区如何做好“开门七件事”园区如何脱颖而出？七个维度，思考当下园区变局……文/不思量过去几年，在地产红利的诱惑下，一大批产业地产玩家实现了广撒网式扩张，但无论是行业老兵、高校嫡系，还是跨界而来的开发商、科技企业，都在上面栽了大跟头。
产业园商业计划书
产业园商业计划书01市场分析之产业地产02关于我们03园区概况与政府扶持04商业模式和价值分析目录COMPANY05基金发起和运作市场分析PART 01转型升级之路传统房企开始往产业地产转型。
（万科、碧桂园等）以探求“创新驱动转型发展”之路，打造企业新增长板块制造企业、电商向产业地产延伸（中汽零、海凭国际）产业地产商大肆布局（华夏幸福、联东）金融资本开始青睐产业（绿野资本、天赋资本等），以投资打造产业就能，追求传统地产性收益运用之外ABS的退出方式众多的产品线仅仅是产业地产开发之表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产商业模式的精髓。
科技产业园我国的园区大致可以分为：1、工业园区：以工业生产企业为主的特定区域；2、农业园区：以农业生产为主的特定区域；3、科技园区：以高科技研发企业为主的区域，包括：软件园区、高新园区等；4、物流园区：以物品集散、交易、转运为一体的各种产品的区域，包括港口园区、交易园区等。
5、文化创意产业园区：政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态的企业、公司等，进行统一管理。
随着“一带一路”、“中国制造2025”、“互联网+”行动计划等战略的加快推进，智能制造、小微企业扶持、技术改造等政策措施的不断推进与落实，新一代信息技术、生物医药、高端装备制造、新能源&新材料等战略性新兴产业将成为经济增长新亮点。
实现智能制造是推动新一代信息技术与传统制造业深度融合的过程，良好的信息产业基础有利于传统制造向智能制造的转型，也有利于智能制造产业生态的形成和集聚。
02网络化，服务化，协同化，智能化我国在经济转型背景下，“产城融合”是我国城镇化布局的新战略，产业发展与城市功能提升互相协调，实现“以产促城，以城兴产”。
042017 年，在重点行业和企业持续快速增长的带动下，战略性新兴产业增速稳步提，升。
一系列利好政策出台释放了创新创业活力，促进了产业结构优化，宏观经济环境的持续改善，为产业地产市场的平稳向上发展营造了良好的环境。
房地产建酒店的逻辑
房地产建酒店的逻辑（原创实用版）目录1.房地产建酒店的背景和原因2.房地产建酒店的优势3.房地产建酒店的挑战和风险4.房地产建酒店的前景和趋势正文随着我国经济的快速发展和城市化的加速推进，房地产和酒店业作为两个相互关联的产业，得到了空前的发展。
房地产建酒店的逻辑在于，两者可以通过相互合作和资源整合，实现共同发展和利益最大化。
一、房地产建酒店的背景和原因1.政策支持：近年来，我国政府出台了一系列政策，鼓励房地产企业转型升级，拓展多元化业务。
酒店业作为服务业的重要组成部分，得到了政策的大力支持。
2.市场需求：随着人们生活水平的提高，对旅游、度假等高品质生活的需求不断增加。
房地产企业看好这一市场，纷纷涉足酒店业，以满足市场需求。
3.资源整合：房地产企业拥有丰富的土地、资金等资源，而酒店企业具备专业的运营管理能力。
双方合作，可以实现资源整合，降低成本，提高效益。
二、房地产建酒店的优势1.品牌效应：房地产企业通过与知名酒店品牌合作，可以提高项目的知名度和美誉度，提升品牌价值。
2.资金优势：房地产企业具备较强的资金实力，可以支持酒店的建设和运营，降低融资成本。
3.土地资源：房地产企业拥有丰富的土地资源，可以保障酒店的选址和用地，降低土地成本。
4.产业链延伸：房地产企业可以借助酒店业务，实现产业链的延伸和拓展，提高整体盈利能力。
三、房地产建酒店的挑战和风险1.市场竞争：酒店市场竞争激烈，房地产企业需要具备专业的运营管理能力，才能在竞争中脱颖而出。
2.运营风险：酒店运营涉及众多环节，如人员管理、客户服务等，房地产企业需要防范运营风险，确保酒店业务的稳定发展。
3.政策风险：酒店业受到政策的影响较大，房地产企业需要密切关注政策变化，以防范政策风险。
四、房地产建酒店的前景和趋势1.绿色环保：随着人们对环保意识的提高，绿色环保酒店将成为未来发展的趋势。
房地产企业应关注绿色建筑和环保技术的应用，打造绿色环保酒店。
2.智能化：随着科技的不断发展，智能化酒店将成为未来发展的趋势。
关于片区综合开发模式的浅论
大众商务关于片区综合开发模式的浅论王奕霖（中铁宜宾投资建设有限公司，四川 宜宾 644300）摘 要：文章研究了片区综合开发类项目的典型模式，列举了其前期工作流程和实施要点，并简析了其合法合规性和与政府隐性债务相关的问题，为该模式的进一步运用提供参考。
关键词：片区综合开发；土地收入；隐性债务一、引言自2014年起，随着PPP、BOT等模式在全国范围内的深入推广，尤其是在基础设施和公共服务领域的广泛应用，使得各级政府的财承空间逐渐用尽。
在这样的背景下，部分地区在片区综合开发领域逐渐出现了授权—建设—运营的ABO模式，为走出目前投资困境提出新的道路。
二、ABO模式简介（一）顶层设计ABO模式是Authorize（授权）—Build（建设）—Operate （运营）的简称，目前集中适用于片区开发类项目。
一般是由地方政府通过竞争性程序或直接签署协议的方式授权相关企业（一般为所属平台公司）作为项目业主，并由其向政府方提供项目的投融资、建设及运营服务。
政府方按约定给予一定财政资金支持。
这是ABO模式的顶层设计，其基本思路就是将政府投资项目转变为企业投资项目，以减轻政府的资金压力，更多地由企业通过其自身能力进行市场化运作。
（二）实施架构在以上顶层设计的基础上，平台公司一般采用“投资+施工”联动的方式选择社会投资人，并共同出资组建项目公司作为项目的实施主体。
项目要实现封闭式管理，尤其是在资金上形成闭环。
下面是基本架构示意图：图1 交易结构图按照以上图1架构，政府通过授权的方式确定所属平台公司为片区开发实施主体，平台公司通过公开招标招入社会资本之后通过签订投资协议确定合作关系，并签署股东协议和成立项目公司。
项目公司与平台公司签署项目合作协议，确定项目公司为最终项目业主。
项目公司直接承担项目勘察设计和施工职责，同时，平台公司配合项目公司或者直接负责项目的征地拆迁等工作。
其次，实现资金闭环是片区ABO模式的关键。
目前，片区类项目的资金大多来自项目自身范围内可出让土地出让收益。
【前瞻产业研究院】产业地产项目招商三大策略
产业地产项目招商三大策略产业地产项目招商，群雄割据。
如何打赢这场战役，总的来说有以下三大策略。
1、人海战简单来讲，产业地产项目招商现在基本上分为三个派系，第一种就是以上案例所运用的“人海战”，即销售型房企向写字楼房企转型，用营销项目的概念去做包装和预算，求快速回笼资金，不关心产业招商。
2、人盯人战略第二种则是政府的传统的招商模式，也叫“人盯人战略”，在国企和开发区最为多见。
这样的模式下，在锁定一个企业后去和其对接，用政策、产业的逻辑去吸引企业，招一个企业会投入巨大的时间成本和精力，对于企业的评估不是支付租金的能力，而是税收、产值、产业导向、是否五百强等等这些带有浓厚政策导向性的指标。
这种模式相对营销开销便宜，但人力投入巨大，信息渠道相对单一。
一个是push，夸张的包装项目，然而企业客户不一定能够接收到信息，或者根本不关心又不相信这些宣传信息。
另一个是pull，没有任何广告和包装宣传，物业载体本身也不见得好，但在拜访企业过程中利用一切政策优惠和政府手段把企业拉进来，在这种情况下，企业可能并不满意物业本身，但对这些优惠政策往往也无力抗拒。
3、完全商业化除此之外，第三种则是完全的商业化，是传统的写字楼租赁和大型标的销售模式，在租赁型的写字楼中最多见。
一般以中介渠道为主，人员投入不会特别大。
这种模式下资产管理的元素最受重视，比如租赁结构、租金稳定性、包括未来的增长空间等。
但也正是因为比较市场化，这种模式可能会忽略产业与政府的影响和互动。
我们认为产业地产项目的招商应该是以上三种派系的综合。
当然几种模式之间本来是没有冲突，但是这三种派系或者方法中，我们要如何选择?三种方法是以3：3：4的比例达到平衡，还是8：1：1?这就要回过头来分析你的核心竞争力到底是什么?在一线城市，以上海为例，模式三应该占60%，因为市场供需较平衡，政策主导招商不是特别明显，最后项目还是会招来大企业的购买或者租赁自用，以大客户为主要目标，然后通过20%的政府渠道，和20%的传统营销包装的手段是比较有效的。
2020年宏观经济形势与政策取向分析
2020年宏观经济形势与政策取向分析作者：张立群来源：《求知》 2020年第2期张立群2019年中央经济工作会议指出，一方面2019年我国保持战略定力，坚持稳中求进工作总基调，保持了经济社会持续健康发展；另一方面，由于我国正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，所以经济下行压力加大趋势明显。
综合来看，2020年我国经济稳中向好、长期向好的趋势没有改变，要坚持稳字当头，着力在扩大内需上发力，确保决胜全面建成小康社会目标实现。
一、要高度重视经济下行压力加大的问题2019年，我国经济增长率呈现逐季下降态势。
1-4季度GDP增长率依次为6.4%、6.2%、6%和6%。
从年度内经济走势看，GDP增长率持续下降，这表明经济下行压力较大。
结束高增长之后，经济增速适度下降是合理和积极的表现；但绝不可持续不断地下降。
经济增速过高不好，过低同样不好。
因为当经济增速过低时，微观看就是企业的开工率过低，是销售回款大量减少，是财务支付能力大幅度下降。
这会导致工资发放、银行贷款归还等多方面的困难。
这些困难会通过就业压力加大和居民收入增速放缓等方式向基本民生传导；也会使银行因企业还贷能力不足而产生惜贷倾向，推动金融紧缩发展。
特别值得重视的是：当经济增速较大地偏离均衡增长水平后，会形成越来越强烈的内生性下行压力，经济增长会进入加速下降的螺旋。
其简单逻辑关系是：经济增速下降—各个方面收入增长减缓、预期变差—需求增速放缓—经济增速进一步下降。
2019年GDP增长率为6.1%左右，较上年降低了0.5个百分点；与之联系，2019年规模以上工业企业营业收入比上年增长3.8%，增速较上年降低4.7个百分点；2019年全国居民人均可支配收入同比实际增长5.8%，增速较上年降低0.7个百分点； 2019年1-11月份全国公共财政收入同比增长3.8%，增速较上年同期降低2.7个百分点。
与各方面收入增速下降相联系，2019年制造业投资同比增长3.1%，增速较上年降低6.4个百分点（与工业企业收入增速放缓相联系）；社会消费品零售总额同比增长8%，增速较上年同期降低1个百分点（与居民收入增速放缓相联系）；基础设施投资同比增长3.8%，增速与上年持平。
城市更新背景下产业园发展模式解析
1引言产业园区更新是“土地提效、产业提质、城市提能”的过程,迫于“退二进三”浪潮中的转型难问题以及产业发展和资源环境之间日渐突出的矛盾问题,老旧产业园区的升级转型刻不容缓。
2中国产业园的发展历程产业园区是承载产业、经济、人才的载体,随着社会发展和科技进步,产业园区也在完成从“1.0”到“4.0”的升级和变革。
2.1产业园1.0———劳动密集型产业园产业园区诞生于改革开放初期,当时国内资本、技术等基础不足,园区产业基本围绕低端轻工业展开[1]。
企业对发展环境的要求相对简单,仅需满足必要的区位、交通要素以及基础设施条件即可。
此时的产业园功能业态单一,主要以工厂厂房为主。
2.2产业园2.0———功能聚集型产业园20世纪90年代后,随着外资的不断注入,国内园区经济逐步进入投资驱动发展阶段。
产业园区亦发展形成了各色的主题产业,并通过相同业态企业的聚集效应大幅提升生产效率[1]。
公寓、超市、食堂等必要的配套功能也相继出现。
2.3产业园3.0———多功能综合性产业园2003年以后,产业园区开始了精细化的发展趋势,以高端制造、医药健康、半导体芯片等高新技术产业成为发展的核心力量,并延伸出了金融、商务、物流等高附加值服务业,园区开始关注上下游产业链之间的衔接。
与此同时,产业园区功能逐渐复合化,各类配套设施也大幅完善,逐步走向了创新发展之路。
2.4产业园4.0———创新智慧型产业社区2009年以来,产业园区开始寻求“产城融合”的发展之路。
新时代的园区更加注重产业生态的塑造,通过5G 、人工智能等技术赋能的智慧园区成了大趋势。
企业生态更多元,各类配套设施更趋完善,形成职住平衡的“5分钟生活圈”,让园区成为集生产、工作、生活、休闲等功能于一体的多元化、智能化、创新融合的智慧型产业社区。
3中国产业园的发展痛点随着当前经济总量达到一定规模,产业园区发展面临的【作者简介】马越（1988~），女，上海人，工程师，从事建筑设计与研究。
地产行业周报：中央重申房住不炒，基金持仓创新低
2020年11月8日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报中央重申房住不炒，基金持仓创新低核心摘要⏹本周观点：近日公募基金公布三季度持仓情况，2020Q3末房地产行业持仓占比2.39%，较Q2末降0.4个百分点，处2013年以来最低水平，低配0.85个百分点。
考虑行业重仓股中增持居多，机构持仓下降或主要因地产板块涨幅靠后。
具体持股方面，Q3末十大重仓股新增碧桂园服务、新城控股，龙头房企普遍获得增持，其中二线弹性标的（阳光城、金科股份等）、物管龙头（绿城服务等）尤获青睐。
本周中共中央在关于制定十四五规划的建议中重申房住不炒，预计后续楼市整体以稳为主、周期属性淡化。
目前地产板块估值已跌至近五年12%分位，考虑房企销售依旧较好，叠加年末估值切换，基金持仓亦处历史新低，看好优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。
⏹政策环境监测：1）中共中央：坚持房住不炒，促进市场平稳健康发展；2）台州：市区新购买住房须取证满3年后方可转让。
⏹市场运行监测：1）成交环比下滑，后续或稳中趋降。
本周（11.1-11.7）新房成交5.9万套、二手房成交1.8万套，环比降11.9%、18.2%；11月新房月日均成交同比升20.9%，较10月升4.0pct。
需求释放叠加热点城市调控效应显现，去化或逐步承压，考虑四季度为传统销售旺季，供应放量有望为销售提供支撑，单周成交或稳中趋降。
2）改善型需求占比下降。
9月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.6pct至78.4%。
3）推盘环比增加，后续有望延续。
10.26-11.1重点城市新推房源13193套，环比升2.1%；去化率74.2%，环比升16.6pct。
出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。
产业园区投资运营商业模式分析 (干货)
产业园区投资运营模式分析（干货）近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实体经济为主要目的产业园区开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在产业园区掀起巨大的波澜。
传统房企开始往产业地产转型。
随着住宅地产领域黄金十年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，新常态下，房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上(万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、光谷等产业地产商已经在产业地产领域浸淫多年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5-10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
另外，制造企业、电商向产业地产延伸。
【前瞻产业研究院】产业地产发展历程及前景展望
前瞻产业研究院产业地产发展历程及前景展望从最初的基础厂房到如今的动漫产业基地、高档写字楼、科研中心乃至科技园区，数十年的发展，使得产业地产的发展道路越走越宽。
伴随着实体经济的复苏，跨国企业、资金的涌入，产业地产的市场前景愈被看好，越来越多的企业、个人开始将目光瞄向产业地产，把从住宅市场抽离的投资性资金转向产业地产。
我们今天就来讲讲产业地产在我国的发展历程及未来前景。
以前：工业园区发展沿革我们国家的工业园区发展，真正意义上是从改革开放之初算起的。
首先在全国设立了5个经济特区、14个开放城市，并建立了多个经济技术开发区、出口加工区。
在政府全力主导之下，这一时期的工业园区建设发展非常迅速，在数量、质量上均保持极高的增长，工业园区成为生产力的聚集地，推动国家经济快速发展。
随着改革开放的不断深入，西部大开发战略的实施，沿海较发达地区开始产业转型升级，劳动密集型产业向内陆地区转移，各类型园区在全国各地四处开花，园区类型不断增多，但规模体量、建设成效参差不一。
中国产业地产发展经历了四个大阶段：1978年是产业地产孕育、探索阶段;1982年~1992年国内开发区开始快速发展;1992年~2002年产业地产进入矛盾与探索期;2002年进入国内产业地产密集开发阶段。
20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。
2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。
随着改革开放的不断深入，西部大开发战略的实施，沿海较发达地区开始产业转型升级，劳动密集型产业向内陆地区转移，各类型园区在全国各地四处开花，园区类型不断增多，但规模体量、建设成效参差不一。
现在：产业地产发展现状原来的以生产企业为主的工业园模式，正不断扩展内涵与外延，各类文化创意产业园、物流园、总部基地、产业综合体等产品新形态纷纷涌现，产业地产、产业园区成为了中国产业升级的重要平台，产业园区成为经济发展的重要载体。
房地产业PEST分析
房地产业PEST分析目录一、内容描述 (2)1.1 分析目的与意义 (2)1.2 分析方法与数据来源 (4)二、政策环境分析 (5)2.1 国家房地产政策导向 (6)2.2 地方政府政策执行力度 (8)2.3 房地产相关法律法规 (8)2.4 政策对房地产市场的影响 (10)三、经济环境分析 (11)3.1 宏观经济形势 (13)3.2 通货膨胀与利率水平 (14)3.3 居民收入与消费结构 (15)3.4 经济对房地产市场的影响 (16)四、社会环境分析 (17)4.1 人口结构变化 (18)4.2 城市化进程 (20)4.3 居民住房需求与偏好 (21)4.4 社会对房地产市场的态度与影响 (22)五、技术环境分析 (24)5.1 新型建筑技术与材料应用 (25)5.2 智能化与信息化在房地产中的应用 (27)5.3 绿色建筑与可持续发展理念 (27)5.4 技术对房地产市场的影响 (29)六、结论与建议 (30)6.1 PEST分析总结 (31)6.2 对房地产业发展的建议 (32)6.3 对未来研究的展望 (33)一、内容描述政治因素：政府政策和法规对房地产业有重大影响。
土地供应政策、住房补贴政策、税收优惠和房地产市场监管政策等都会对房地产市场的发展产生影响。
经济因素：国内生产总值（GDP）、人均收入水平、通货膨胀率、利率水平和汇率变动等因素会影响房地产市场的需求和供应。
经济繁荣时期，人们购房需求增加，房价上涨；而在经济衰退时期，购房需求减少，房价下跌。
社会因素：人口结构变化、城市化进程、家庭结构和生活方式的变化以及消费者信心等因素会影响房地产市场的需求。
随着城市化进程的推进，城市人口增长，对住房的需求也会相应增加。
技术因素：科技创新、环保理念和建筑技术的进步对房地产业也有重要影响。
绿色建筑和智能家居等技术的发展可以提高房地产项目的附加值，吸引更多购房者。
通过对这些因素的分析，可以更好地了解房地产业的现状和发展趋势，为投资者、开发商和政策制定者提供有价值的参考信息。
产业地产项目整体定位概论(含定价)
工业化不同阶段产业结构升级的推动要素
工业化阶段
工业化前期 工业化初期 工业化中期 工业化后期 后工业化时期
主要内容
驱动因素
对自然资源的开发
自然资源大量投入
机器工业开始替代手工劳动
中间产品增加和生产迂回程 度提高
生产的效率提高
劳动力大量投入 资本积累 技术进步
学习和创新
农业＞工业
农业＞20%，农业＞工 业
农业＞20%，工业＞服 务业
农业＜10%，工业＞服 务业
农业＜10%，工业＜服 务业
20%以下 20%-40% 40%-50% 50%-60%
60以上
60%以上 45%-60% 30%-45% 10%-30% 10%以下
30%以下 30%-50% 50%-60% 60%-75% 75%以上
战后日本主导产业的变化遵循了由低级到高级、低附加值向高附加值、 劳动密集型向技术密集型演变的路线，这个过程同消费升级、城市化发 展、资本累积、技术进步的过程相一致。
1.24
1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
中国人均GDP
中国
日本
韩国
59.15
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解析2020年产业地产政策逻辑2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，实现年度经济增长目标意义重大，因此政策总基调肯定是偏宽松的。
2019年12月召开的中央经济工作会议提出了2020年经济工作的重点任务，包括贯彻新发展理念、打好三大攻坚战、保障和改善民生、推动高质量发展、深化经济体制改革等，强调了长期性和结构性的经济发展目标，而在疫情背景全球经济面临衰退的背景下完成这些任务指标政府压力很大，因此短期政策趋势会更为落地。
十三五收官之年，短期落地政策频出1.1 疫情前，招商大战烽烟四起今年年初各地的抢商大战就开始硝烟弥漫。
1月1日，《中华人民共和国外商投资法》和《中华人民共和国外商投资法实施条例》正式实施，作为开年的“1号国策”，其信号意义非同小可。
中央冲锋号一响，各地招商引资大战狼烟四起。
1.1.1 上海重视优化营商环境，全力助推投资促进工作1月2日，上海市优化营商环境建设暨投资促进大会召开，这是上海连续第3年工作开局之际就突出抓优化营商环境工作。
会上上海市政府专门研究制定了“营商环境改革3.0版”方案和加强投资促进32条举措，即《关于进一步加强投资促进工作推动经济高质量发展的若干意见》。
对优质重大项目保证优先快捷供地，促进土地资源高效节约利用。
目前，上海已经提出“大招商格局”和“挂图作战”。
1.1.2 江苏双核迅速响应：南京强调“创新”，苏州看中“开放”1月2日，江苏省委省政府举行了2020年全省重大产业项目建设现场推进会议&外商投资企业座谈会，省、市、县三级总投资逾万亿元的1473个重大产业项目集中开工，各个分会场的项目建设和招商引资的热度迅速升温。
同日南京举行了“创新名城建设推进大会”，现场参会2000多人，并发布了一号文件《关于进一步深化创新名城建设加快提升产业基础能力和产业链水平的若干政策措施》，多项政策全国首创、全国领先。
相比于南京强调内生的“创新”，作为江苏双核的另外一个主角，苏州更强调的是“开放”。
1月3日，苏州召开新年第一会——“开放再出发大会”。
苏州这次高仿深圳，一口气推出了68.8平方公里产业用地进行全球招商，并全球首发了“开放创新合作热力图”，同时还发布了一号文件《中共苏州市委苏州市人民政府关于开放再出发的若干政策意见》。
1.1.3 珠三角暗流涌动：广州明确工业产业区布局，深圳大手笔力推产业用地珠三角也同样是暗流涌动，短兵相接。
1月2日，广州市政府常务会议通过了《广州市工业产业区块划定成果》，明确了全市工业产业区块布局。
数据显示，广州共划定工业产业区块669个，作为广州先进制造业、战略性新兴产业发展的核心载体，总面积621平方公里。
2019年岁末，深圳举行了2019全球招商大会，一口气推出30平方公里产业用地，相关签约投资额高达5600多亿。
1.2 疫情中，全国停摆招商政策热度不减3月11日，国家发展改革委发布了《关于应对疫情进一步深化改革做好外资项目有关工作的通知》，提出了外资项目11条，强调各地要加强重大外资项目跟踪储备，符合条件的将按程序纳入重大外资项目工作专班协调。
技术先进、医疗防疫、关键领域或中西部地区、东北地区的项目，可适度放宽规模。
疫情大环境下各界的经济活动基本均被叫停，在密集的防控疫情政策指导下，招商引资的政策依然没有停下脚步，反而与时俱进快速调整，确保各项目的落地推进。
3月12日国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》，这个“土地新政”，将显著影响中国未来城镇化进程，意味着国家给城市土地问题松绑，将给中心城市带来较大利好，为他们腾出较大发展空间。
土地，将不再成为限制城市发展、产业落地、招商引资的一个硬性条件，反之，只要有人口、只要有产业、只要有项目，土地都不是问题，含金量高的项目一定会有地可落。
以区域一体化为驱动，中长期政策方向不变2.1 区域一体化是政策逻辑下的核心驱动2018年11月国务院发布《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，明确实施区域协调发展战略是新时代国家重大战略之一，提出以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略为引领，以西部、东北、中部、东部四大板块为基础，促进区域间相互融通补充。
区域协调发展是规范机制，区域一体化是发动机。
加快区域一体化进程是实现区域协调发展的根本途径，是都市圈走向城市群必然的方向。
2019年2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，这份纲领性文件对粤港澳大湾区的战略定位、发展目标、空间布局等方面作了全面规划，大湾区地处中国的南部，由香港、澳门和广东省组成，地理邻近是区域经济一体化的天然条件，同时港澳两地伴随着中国内陆，特别是广东积极开放，两地与广东经济发展密切相关，形成在“两制”基础上的优势互补。
2019年12月1日，国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，长江三角洲区域一体化上升为国家级战略。
这一发展战略涵盖上海、浙江、江苏、安徽35.8万平方公里、27座城市、1.5亿人口的宏伟蓝图。
2.2 调整中要求效率，发展中要求成果在区域协调发展和区域一体化概念下，产业转移出现了全新的高潮。
产业大升级与产业大转移时代到来，大调整催生全新巨量市场。
在此背景下衍生出调整中要效率，发展中要成果。
2.2.1调整当中要效率本质是资源集约资源集约包括土地资源集约和公共资源集约两方面。
土地资源集约：即要求每一块土地都能产生更多的就业和税收。
无论是北京市的禁止分割出售，还是广州市的分割转让，目的均是要保证园区提质增效。
《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》中提出：将原有的50年工业用地使用权缩短为20年，同时直接禁止了产业用房的分割销售。
《广州市产业园区提质增效试点工作行动方案（２０１８－２０２０年）》中允许制造业企业的工业物业产权按幢、按层等固定单元进行分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。
公共资源集约：核心是亩均论英雄，即根据每亩能产生更多的税收来决策公共资源的分配，未来亩产更高的企业将有更多的公共资源的分配和倾斜，目的是经济的提质增效。
这将利好于“小而美”、“隐形冠军”、“独角兽”等企业和园区的整体发展。
浙江省首推亩均论英雄，《关于深化亩均论英雄改革的指导意见》提出：规模以上工业企业综合评价指标，实行用地、用电等资源要素差别化配置，鼓励企业向更高的评价档级发展。
随后上海市根据自身的实际情况进一步跟进，《关于促进资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见》提出以用地、用能、劳动效率、科技创新等指标为核心，实施要素差别化配置机制。
无论是土地资源集约还是公共资源集约，都不是“一刀切”，而是根据区域条件和区域产业发展情况相应的有不同的调整。
2.2.2调整当中要成果本质是管制规“控”先租后让，高准入门槛，高履约保证金，全周期监管。
目前国内第一个从政府层面对1.5级开发予以官方发文倡导的《东莞市地1.5级开发操作指引》。
在2018年上半年发布，东莞的1.5级开发政策意味着未来的产业园区开发将不再有一次性开发，而是齿轮式开发推进模式。
2018年12月深圳市推出“先租后让”土地出让新模式，政府以租赁方式供应一宗产业用地，租赁期限为5年。
深圳市先租后让政策相比于1.5级园区开发的8-12年的土地使用权，时间更短，并且没有产权。
租赁期限内，企业的产值、税收等各项指标通过履约考核，则土地使用权由租赁转为出让；如果未能通过履约考核，租赁期满将收回土地使用权。
从全国来看：政策创新要素凸显、区域执行更为精细化在调整中要效率，发展中要成果这样的政策逻辑框架下，其中强调三点要素：创新要素凸显、政策精细化和擦边球行为收紧。
创新要素凸显：2019年 5月28日的国务院发布11号文（《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》明确支持对有条件的经开区开发建设主体IPO上市、鼓励开发区资产证券化推进。
亿翰认为园区IPO可以看成是制度创新的激励机制。
由于这个文件会涉及到支持创新，使得一些国家经开区不论是用IPO或者资产证券化的方式盘活存量，拿到资金进一步投资企业、投资创新，从而引领新一轮中国经济的发展。
这个政策可以作为信号型的政策，在这样的政策引导下，同年9月邳州开发区入股ST中新，完成了借壳上市，11月中新集团苏州工业园区通过发审会，结束5年上市长跑。
擦边球行为收紧：2019年5月北京“全面叫停产业地产分割销售”，实际上2018年已基本叫停，但并未“把门关死”，大区块分割销售需要副市长同意，但是目前副市长没有权利。
原有产证或者存量项目，对于买方或者卖方审批十分严格。
2020年1月深圳产业地产新政取消转让增值收益，这是自2013年《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》试行了近7年后首次祭出全新的调整方案，对之前的政策进行了大幅修订，比如工业楼宇分割转让后5年内不得再转让等等。
政策精细化：2019年9月山东提出改变原来地方官员吃官饭的现象。
此次政策颁布将不仅影响开发区前端的招商政策、项目落地政策，更多地体现在项目的管理方面；2019年10月河北提出“一企一策、一项一策”与房地产“一城一策”类似，不再一刀切。
除了地区政策，开发区内部也提出了不少活化机制比如园区聘任制。
这体现的是国资管制逻辑的改变，过去的园区逻辑更偏向园区管委会的是管控逻辑，目前逐步由管控逻辑转变为服务逻辑。
从区域来看：产业资源争夺加强，构型机会凸显从区域上来看，各地方政府的产业资源争夺仍然非常激烈，因此有些区域政府虽然清楚政策漏洞所在，但愿意给予政策支持刺激产业资源的转移。
区域结构性机会凸显，每个城市发展的阶段、节点不一样，其所需的资源也不尽相同。
华中 - 郑州、长沙：产业转移下，开发商和区域的政府一个愿打一个愿挨。
产业发展尚未成熟，产业地产政策相对较松，允许分割销售。
以前行业对于产业地产的投资机会是看城市能级的，一二线产业资源多、机会多。
华南 - 深圳、东莞：区域上争夺产业资源。
经过这几年的发展，东莞政策的转型非常成功，很多原来深圳的产业都专业到东莞，其产业转型也基本成型。
在此基础上继续放宽，2019年5月，东莞印发《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》，对东莞科技企业孵化器产权分割政策出现重大多处重要调整，新孵化园区80%可以分割销售。
华东 - 浙江：行小镇之名，做园区资本招商之实。
2019年浙江发布《浙江省特色小镇产业金融联动发展基金组建运作方案》，出台特色小镇基金，国资持股比例只有10%。
而以前一般国资持股比例比较大，承担区域发展及引导作用。
产业地产作为产业发展的载体和基石毋庸置疑也会受到重点关注。
本篇文章只对政策大逻辑进行探讨，对政策趋势略输浅见，而关于土地政策、招商政策、投融资政策以及补贴政策在本篇文章中不作更多表述，后续还会和大家做深度讨论。